【正文】 由于工作、婚房等需求，漸成咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買力。 七廠十字地理位置絕佳，無論從交通條件還是人流量來說，足以支持 大型商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)。 3f:餐飲，目前在售，均價(jià) 。 ?整體地下 2層為大型停車場(chǎng)。 三層底商，全部出售，無明確定位，尚無主力店 商鋪規(guī)格： 40— 1000平 商鋪售價(jià)： 26000（ 1f） 12022（ 2f） 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 咸陽(yáng)國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目名稱：咸陽(yáng)國(guó)際財(cái)富中心 地址：人民路與西蘭路十字東南角 所在區(qū)域：城中 所在板塊：人民路 開盤日期： 202212（暫定） 交房日期： 2022（暫定） 銷售狀態(tài)：形象 占地規(guī)模 :： 33350 開發(fā)商：陜西裕都置業(yè)有限公司 建筑形態(tài)：高層 建筑面積： 320220 規(guī)劃戶數(shù)：不祥 住宅價(jià)格：未定 商業(yè)價(jià)格：未定 容積率： 綠化率 : 不詳 咸陽(yáng)該區(qū)域前地標(biāo)性建筑凌云樓改造項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)少有的綜合體，該片區(qū)未來的地標(biāo)性建筑，地塊較長(zhǎng)，臨街商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。 咸陽(yáng)市 人均商業(yè)面積約為 ，較西安人均 ，除去人均收入水平限制，考慮到人民路商圈為咸陽(yáng)市 唯一的商圈， 市場(chǎng)至少存在 80萬(wàn)人 （ ） =40萬(wàn)平的市場(chǎng)空間 ； 人民路商圈商業(yè)研究結(jié)論： 咸陽(yáng) 人均可支配收入約為 16404元 ，略低于全國(guó)平均水平（ 17175元），人均消費(fèi)性支出 7531元，遠(yuǎn)低于同水平城市。 面向普通收入者。 發(fā)展空間 市場(chǎng)商圈格局回顧 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 西蘭路以西商業(yè)缺乏，現(xiàn)以家居，建材為主。 未來城市核心商業(yè)區(qū) 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價(jià)值。 投資、高端客戶群引領(lǐng)未來方向。 城西區(qū)是未來咸陽(yáng)市行政的新中心 ， 同時(shí)作為高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，城西 區(qū)也將成為咸陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn) 板塊。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第一大道 本案 財(cái)富中心 世茂中心 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手環(huán)伺左右 前言 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場(chǎng) 有容量，有需求 競(jìng)爭(zhēng) 很激烈，對(duì)手強(qiáng) 如何成功打造新的商業(yè)中心 ,是本案住宅能否取得溢價(jià)銷售 的關(guān)鍵所在 ?? 前言 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 我們需要對(duì)本案進(jìn)行合理的 自身解讀，獨(dú)特的市場(chǎng)定位，合適的規(guī)劃產(chǎn)品 及 恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷模式 才能實(shí)現(xiàn)我們的最終目標(biāo) …… 前言 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價(jià)值。 而是新行政中心至商務(wù)核心區(qū)的，大西安、關(guān)天至咸陽(yáng)的 大門 。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 凌云樓 不是 拆除。 前言 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 59路 （咸陽(yáng)火車站 七廠十字 陳楊寨 世紀(jì)大道 漢城路） 是 交通樞紐 咸陽(yáng)人近 10年的交通中心，市民出行、購(gòu)物至此轉(zhuǎn)向，人流大而不聚氣 ,商業(yè)氛圍尙需培育 本案 1號(hào)橋 市中心 東郊購(gòu)物流向 西郊購(gòu)物流向 本案處于咸陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新舊更替之處，成熟商圈與未成熟商圈的過渡 地帶。舊城中心組團(tuán)：主要承擔(dān)城市綜合中心、行政與金融核心、市級(jí)商業(yè)中心、舊城保護(hù)區(qū)功能。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 基于咸陽(yáng)市發(fā)展及商業(yè)現(xiàn)狀的研判： 從發(fā)展現(xiàn)狀看 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 城南、 城西、以及城中的改造 是咸陽(yáng)市未來發(fā)展重點(diǎn)， 為七廠十字打造新中心提供了支撐 。 站在西咸一體化角度看待，咸陽(yáng)市的商業(yè)中心將逐步西移， 從影院十字往 七廠十字轉(zhuǎn)移是必然。 玉泉路 中華路 東 風(fēng) 路 中山街 團(tuán) 結(jié) 路 秦隆 新 興 路 濱河路 商業(yè)布局 —— 一主，三副，六街 三副 六街 一主 發(fā)展空間 市場(chǎng)商圈格局回顧 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 人民路商圈 —— 咸陽(yáng)市中心主干道，周邊生活配套齊全，商業(yè)氛圍濃郁，同時(shí)也是市中心最繁華的商業(yè)街區(qū) 。 為咸陽(yáng)最高端購(gòu)物場(chǎng)所。 ?人民路沿街的商業(yè)占據(jù)著黃金地段，但多以小網(wǎng)點(diǎn)居多，沒有發(fā)揮大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集居的特質(zhì)，其次就是商業(yè)業(yè)態(tài)模式雷同、重復(fù)建設(shè)比較嚴(yán)重。商業(yè)售價(jià) 26000元 /平。 ?東半部商業(yè)由地上 4層和地下 1層組成， ?地上 12層和地下 1層： 264米長(zhǎng)的室內(nèi)步行街。 ?目前項(xiàng)目資金有問題，處于擱置階段，具體規(guī)劃、方案未 定； ?本案宜快速入市，以搶占市場(chǎng)份額 ?同時(shí)也是本案 最大、最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 如果后期世貿(mào)引入其中高端品牌 ，項(xiàng)目將成為咸陽(yáng)市的新的購(gòu)物中心， 截流咸陽(yáng)東部客戶 ，對(duì)本案商業(yè)部分影響 。 價(jià)格上差別不大。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45交通方便環(huán)境優(yōu)越市中心（市區(qū)）繁華地段周邊配套（學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等）郊區(qū)具體地點(diǎn)住宅消費(fèi)者地理偏好 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 購(gòu)房群體的年齡構(gòu)成0 10 20 30 40 50 6020歲以 下2630歲3640歲4650歲60歲以 上購(gòu)房群體的家庭年總收入0 20 40 60 803 萬(wàn)元以下3 5 萬(wàn)元5 8 萬(wàn)元8 1 0 萬(wàn)元1 0 1 2 萬(wàn)元1 2 1 5 萬(wàn)元1 5 萬(wàn)元以上拒絕回答購(gòu)房者仍以本地企事業(yè)單位員工 /管理者為主 2035歲剛需占主流 0 10 20 30 40 50機(jī)關(guān)/ 事業(yè)單位行政官員一般辦事員/ 公務(wù)員/ 秘書科研/ 教師/ 醫(yī)生/ 律師/ 技術(shù)人員工人/ 一般職員/ 服務(wù)員企業(yè)高級(jí)職員企業(yè)中層管理人員企業(yè)高層管理人員個(gè)體私營(yíng)業(yè)主自由職業(yè)者待業(yè)人員/ 下崗人員離退人員其他發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 南北通透二房、三房為主力需求，戶型區(qū)間傳統(tǒng) 對(duì)住宅功能的特殊要求 住宅消費(fèi)者對(duì)戶型的要求 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)價(jià)格 ?在售多層項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 4000－ 4500元 /㎡ 之間，銷售情況仍較為理想。 ?戶型傳統(tǒng)，創(chuàng)新性弱。 ?相對(duì)于整體城市來看，目前的寫字樓總體供應(yīng)面積偏大，容易造成銷售壓力和銷售困難，另外，寫字樓無論從使用年限或貸款額度方面，與住宅相比，缺乏優(yōu)勢(shì)。 R2：期望結(jié)果 —— 我們期望的滿意 結(jié)果 （實(shí)現(xiàn)目標(biāo)） 整體定位方向研判 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 借市：極致發(fā)揮區(qū)位可于 我所用之 ? 市 ? ? 西咸一體 宏觀來看 ，本項(xiàng)目位于咸陽(yáng)城市核心商圈主要位置，秦皇路更有直通西安主要公交，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)大勢(shì)做好文章， 立足于城市間的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 主力店面對(duì)大客戶招商， 自持經(jīng)營(yíng)部分樓層散售， 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，沿街底 商散售，但需統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 管理。但發(fā)展到第三代，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)能夠依靠自己的商業(yè)模式，獨(dú)立創(chuàng)造出城市新中心、新的商圈。 將全國(guó)的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ?景觀最大化原則 :形成主入口與廣場(chǎng)兩條景觀軸線 。 住宅戶型建議 規(guī)劃概念 空中庭院 空中庭院將入戶花園的功能進(jìn)一步延伸室內(nèi)，增加室內(nèi)景觀面積及休閑空間； ?但空中庭院功能相對(duì)獨(dú)立，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。 營(yíng)銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 店中店銷售模式 2 店中店銷售模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 獲取現(xiàn)金 獲取物業(yè) 承租物業(yè) 獲取投資收益 獲取經(jīng)營(yíng)收益 購(gòu)買產(chǎn)品 操作方式 —— 發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營(yíng)的小鋪位， 然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時(shí)購(gòu)買人必 須同時(shí)簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng) 營(yíng)和管理約束。進(jìn)展情況： 2022年 12月 23日，與深國(guó)投合作，以 6家商場(chǎng)，嘉德占股份 51%，深國(guó)投占股份 49%； 2022年 1月 4日，嘉德斥資 100%收購(gòu)了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望景華聯(lián)商廈； ２月底，凱德置地以５ .５億元拿下北京東直門１ .４７萬(wàn)平方米的綜合用地地塊； ３月初，凱德置地又以１８ .３７億元買下中環(huán)世貿(mào)中心Ａ、Ｂ兩棟甲級(jí)寫字樓。 典型案例 —— 嘉德置地的 ? 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金 ? 計(jì)劃。 研究思路 城市發(fā)展趨勢(shì)下的區(qū)域潛力 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項(xiàng)目發(fā)展方向判斷 項(xiàng)目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營(yíng)銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 大型集中商業(yè)的出售模式 營(yíng)銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)權(quán)返租模式 1 操作方式 —— 客戶購(gòu)買時(shí)即與開發(fā)商簽訂租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期兩年到十幾年不等。 規(guī)劃概念 廣場(chǎng) 1 2 3 4 入口 5 商業(yè)分布規(guī)劃 沿街商業(yè) 地下商街 沿街集中商業(yè)設(shè)為地上五層，地下一層； 廣場(chǎng)可設(shè)置成下沉式； 廣場(chǎng)地下設(shè)置一層商業(yè)與負(fù)一層貫通； 鋪位可分可合。 案例借鑒 產(chǎn)品定位方向研判 萬(wàn)達(dá) 訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式 房地產(chǎn)開發(fā) 補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng) 以售養(yǎng)租 平衡投資現(xiàn)金流 招商在前，建設(shè)在后 案例借鑒 產(chǎn)品定位方向研判 整體思路 /戰(zhàn)略思考 核心優(yōu)勢(shì)資源在項(xiàng)目開發(fā)過程中的充分挖掘和利用！ 整合多重外部?jī)?yōu)勢(shì)資源，以項(xiàng)目自身價(jià)值的提升來贏取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 整合外部資源：借地段商圈之勢(shì)；人民路是咸陽(yáng)唯一的核心商圈，而本地塊位于人民路商圈的末端，又緊鄰七場(chǎng)十字，借勢(shì)資源顯著； 高端定位面世，引領(lǐng)時(shí)尚潮流，超越市場(chǎng)； 充分挖掘地塊內(nèi)部?jī)r(jià)值，提升項(xiàng)目自身產(chǎn)品品質(zhì)；合力規(guī)劃各種物業(yè)屬性配比；打造咸陽(yáng)人民路上獨(dú)特綜合體； 產(chǎn)品定位方向研判 “ 領(lǐng)先市場(chǎng)，超越市場(chǎng) ? 作為本案開發(fā)的核心原則 ?合理的分區(qū)開發(fā)策略，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 ?根據(jù)市場(chǎng)主流需求決定產(chǎn)品開發(fā)策略 ?以 ? 產(chǎn)品力 +營(yíng)銷力 ? 來實(shí)現(xiàn)成功開發(fā) 本案要具有市場(chǎng)前瞻性，產(chǎn)品規(guī)劃適合本案的產(chǎn)品開發(fā)，保障項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)最小和價(jià)值最大化原則。 招商在前的原因是：一個(gè)購(gòu)物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高所有商家的效益。 從借 ? 心 ? 到造 ? 心 ? 第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品選址在城市的最核心商圈。 研究思路 城市發(fā)展趨勢(shì)下的區(qū)域潛力 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項(xiàng)目發(fā)展方向判斷 項(xiàng)目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營(yíng)銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品定位的 思考點(diǎn) 依托區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)銷售的規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ) 與咸陽(yáng)的人民路商圈的發(fā)展形成呼應(yīng)，項(xiàng)目 開發(fā)在借勢(shì)基礎(chǔ)上，結(jié)合本案特點(diǎn)，使項(xiàng)目成為商圈的核心 ； 在深度挖掘內(nèi)外部?jī)r(jià)值的同時(shí)，盡可能地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；