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月19日咸陽(yáng)市人民路項(xiàng)目整體發(fā)展策略-文庫(kù)吧資料

2025-05-09 13:50本頁(yè)面
  

【正文】 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 摩爾 .新天地 最時(shí)尚的活力生活體驗(yàn)場(chǎng) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 摩爾 .公館 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 中央領(lǐng)郡 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 住宅:貴都 商業(yè):摩爾中心 公寓:藍(lán)調(diào)國(guó)際 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 備選案名: 天邑中央廣場(chǎng) 咸陽(yáng)自古帝王之都,天邑指帝王之都的意思,與此相呼應(yīng) 中央不言而喻與地段結(jié)合,人民路是 ? 咸陽(yáng)第一街 ? ,中央為王 廣場(chǎng)契合本案規(guī)劃的特色休閑廣場(chǎng),點(diǎn)明業(yè)態(tài)同時(shí)彰顯規(guī)模。 ? 財(cái)富中心 微觀來(lái)看 ,與咸陽(yáng)財(cái)富中心 — 未來(lái)的人民路地標(biāo)一路之隔,這一獨(dú)特條件未來(lái)將為本區(qū)域創(chuàng)造濃厚的商業(yè)氛圍, 借市效應(yīng)明顯。 R2:期望結(jié)果 —— 我們期望的滿意 結(jié)果 (實(shí)現(xiàn)目標(biāo)) 整體定位方向研判 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 借市:極致發(fā)揮區(qū)位可于 我所用之 ? 市 ? ? 西咸一體 宏觀來(lái)看 ,本項(xiàng)目位于咸陽(yáng)城市核心商圈主要位置,秦皇路更有直通西安主要公交,應(yīng)當(dāng)順應(yīng)大勢(shì)做好文章, 立足于城市間的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 研究思路 城市發(fā)展趨勢(shì)下的區(qū)域潛力 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項(xiàng)目發(fā)展方向判斷 項(xiàng)目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營(yíng)銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 ?項(xiàng)目 僅依人民路商圈 ,其是咸陽(yáng)最大的綜合性商圈,輻射區(qū)域達(dá)到 10平方公里; ?西咸一體化融城 將給項(xiàng)目地塊帶來(lái)大量的商貿(mào)客流; ?在人民路商圈之外,城市 商業(yè)多為社區(qū)配套而建的街鋪 ; ?區(qū)域商業(yè)檔次層級(jí)以 中低檔為主 ,區(qū)域 缺乏高端商業(yè) ; ?區(qū)域內(nèi)交通便利,路網(wǎng)發(fā)達(dá); ?區(qū)域商業(yè)消費(fèi)熱度以人民中路為核心 呈梯級(jí)輻射態(tài)勢(shì),距離越遠(yuǎn)商業(yè)價(jià)值越低 。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 以前瞻性的研究思路,站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價(jià)值?,F(xiàn)有寫(xiě)字樓主要集中于市中心人民路周邊,從城市核心人口來(lái)看,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量。 ?相對(duì)于整體城市來(lái)看,目前的寫(xiě)字樓總體供應(yīng)面積偏大,容易造成銷售壓力和銷售困難,另外,寫(xiě)字樓無(wú)論從使用年限或貸款額度方面,與住宅相比,缺乏優(yōu)勢(shì)。隨著西咸一體化發(fā)展進(jìn)程加速,涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)崛起,咸陽(yáng)面臨著進(jìn)軍國(guó)際化大都市的新契機(jī),更多企業(yè)的西進(jìn),咸陽(yáng)更需要高端商業(yè)樓盤(pán)或?qū)懽謽莵?lái)提升城市形象,以滿足城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要,商業(yè)樓盤(pán)發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。其中稱得上綜合性建筑的是咸陽(yáng)國(guó)際財(cái)富中心,它的出現(xiàn),預(yù)示著咸陽(yáng)在走向國(guó)際化品質(zhì)的路上,邁出了一大步。 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 咸陽(yáng)住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀鑒于本案住宅的開(kāi)發(fā)啟示: 兩房、三房剛需仍為市場(chǎng)主流;但未來(lái)大戶型改善需 求與小戶型投資產(chǎn)品有一定的發(fā)展前景; 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 發(fā)展空間 各物業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng) 分析及發(fā)展 空間判斷 公寓(辦公) 市場(chǎng)分析及 發(fā)展空間判斷 住宅市場(chǎng) 分析及發(fā)展 空間判斷 辦公物業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展空間 從開(kāi)發(fā)形態(tài)上來(lái)看,咸陽(yáng)純寫(xiě)字樓并不多,只有銀都國(guó)際等幾個(gè)屈指可數(shù)的樓盤(pán)。 ?戶型傳統(tǒng),創(chuàng)新性弱。 戶型 ?90110㎡ 二房二廳的中小戶型是市場(chǎng)絕對(duì)主力戶型 , ?110140㎡ 三房二廳單位次之。 產(chǎn)品 ?無(wú)別墅產(chǎn)品,多層產(chǎn)品發(fā)展至今,已經(jīng)賣(mài)少見(jiàn)少, ?目前 小高層產(chǎn)品、高層產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力產(chǎn)品 。 客戶群 ?該咸陽(yáng)市項(xiàng)目目前成交客戶中 ,30%為西安客戶, 60%為咸陽(yáng)市區(qū)客戶 ,另外 10%客戶的為咸陽(yáng)周邊郊縣居民、西北地區(qū)退休回陜?nèi)藛T和外地打工者。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45交通方便環(huán)境優(yōu)越市中心(市區(qū))繁華地段周邊配套(學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等)郊區(qū)具體地點(diǎn)住宅消費(fèi)者地理偏好 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 購(gòu)房群體的年齡構(gòu)成0 10 20 30 40 50 6020歲以 下2630歲3640歲4650歲60歲以 上購(gòu)房群體的家庭年總收入0 20 40 60 803 萬(wàn)元以下3 5 萬(wàn)元5 8 萬(wàn)元8 1 0 萬(wàn)元1 0 1 2 萬(wàn)元1 2 1 5 萬(wàn)元1 5 萬(wàn)元以上拒絕回答購(gòu)房者仍以本地企事業(yè)單位員工 /管理者為主 2035歲剛需占主流 0 10 20 30 40 50機(jī)關(guān)/ 事業(yè)單位行政官員一般辦事員/ 公務(wù)員/ 秘書(shū)科研/ 教師/ 醫(yī)生/ 律師/ 技術(shù)人員工人/ 一般職員/ 服務(wù)員企業(yè)高級(jí)職員企業(yè)中層管理人員企業(yè)高層管理人員個(gè)體私營(yíng)業(yè)主自由職業(yè)者待業(yè)人員/ 下崗人員離退人員其他發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 南北通透二房、三房為主力需求,戶型區(qū)間傳統(tǒng) 對(duì)住宅功能的特殊要求 住宅消費(fèi)者對(duì)戶型的要求 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)價(jià)格 ?在售多層項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 4000- 4500元 /㎡ 之間,銷售情況仍較為理想。 29%61%10%西安咸陽(yáng)市區(qū)郊縣及其他數(shù)據(jù)來(lái)源:咸陽(yáng)市房管局 2022年,咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求僅占成交量的 10%,而隨著 ? 大西安 ? 國(guó)際化都市的定位, 以及西咸一體化的實(shí)質(zhì)性的破冰進(jìn)程, 咸陽(yáng)市的投資價(jià)值將會(huì)凸顯 ,必將吸引投資型需求的關(guān)注, 投資需求將有較大幅度的上漲。 80100 平方米的二室和 110140平方米的 三室是咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主力供給,而從成交來(lái)看,也是以 2 室和 3 室的為主。 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 商品房成交以 90110㎡ 兩房、 120140㎡ 三房 為主, 80后首置、首改型客戶 為主要購(gòu)買(mǎi)力 小戶型和大戶型產(chǎn)品需求開(kāi)始放大 數(shù)據(jù)來(lái)源:咸陽(yáng)市房管局 從購(gòu)房者的年齡來(lái)看, 80 后的購(gòu)房者比例逐步增加, 1 季度 2530 歲的中青年置業(yè)者占購(gòu)房者比例的 %。 價(jià)格上差別不大。 戶型以 70— 100兩室、 100— 130三室為主。 周邊財(cái)富中心等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),已經(jīng)說(shuō)明七廠十字將成為未來(lái)咸陽(yáng) 新的商業(yè)核心圈。 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 發(fā)展空間 未來(lái)區(qū)域商業(yè)前景探析 隨著西咸一體化及城市化進(jìn)程發(fā)展,咸陽(yáng)缺乏的集中式商業(yè)現(xiàn)狀 將進(jìn)一步得到改善。 如果后期世貿(mào)引入其中高端品牌 ,項(xiàng)目將成為咸陽(yáng)市的新的購(gòu)物中心, 截流咸陽(yáng)東部客戶 ,對(duì)本案商業(yè)部分影響 。 4f:為項(xiàng)目自持世貿(mào)院線。 2f:20200㎡ 購(gòu)物,目前售罄,均價(jià) 2萬(wàn)。 項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)明顯,大體量商業(yè)規(guī)劃,特色性鮮明,未來(lái)市中心的標(biāo)志性建筑 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 1f:品牌購(gòu)物,暫不對(duì)外銷售,可能為世貿(mào) 合作品牌引入。 ?目前項(xiàng)目資金有問(wèn)題,處于擱置階段,具體規(guī)劃、方案未 定; ?本案宜快速入市,以搶占市場(chǎng)份額 ?同時(shí)也是本案 最大、最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 建成后將拉動(dòng)七廠十字成為人民路乃至咸陽(yáng)市 新的商業(yè)中心 。 目前一期商業(yè)部分暫只租不售,面積多為 20㎡ 左右 注:圖例為意向圖 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 ?商業(yè)體量占 34%。 ?西半部分商業(yè)由地上 7層和地下 1層組成, ?地上 13層與地下 1層: 大型中高檔百貨和生活超市兩大主力店, ?46層: 數(shù)碼電影院和大型室內(nèi)娛樂(lè)城, ?7層: 商務(wù)多功能廳和綜合性會(huì)議室。 ?東半部商業(yè)由地上 4層和地下 1層組成, ?地上 12層和地下 1層: 264米長(zhǎng)的室內(nèi)步行街。 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 財(cái)富中心 沿街長(zhǎng)達(dá) 500米 ,是集 商務(wù)、商業(yè)、住宅、美食、娛樂(lè) 等的城市綜合體。目前因規(guī)劃和手續(xù)問(wèn)題,項(xiàng)目處于停滯狀態(tài) 。 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 商業(yè)體量占 20%。商業(yè)售價(jià) 26000元 /平。 第一大道:鄰街面公寓及商業(yè)一體化建筑。消費(fèi) 恩格爾系數(shù)約為 31%,遠(yuǎn)低于 37%的全國(guó)水平, 消費(fèi)潛力巨大 ; 發(fā)展空間 市場(chǎng)商圈格局回顧 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 第一大道 本案 財(cái)富中心 世茂中心 項(xiàng)目選取離本案較近,且與本案同性質(zhì),未來(lái)具有競(jìng)爭(zhēng)意義的項(xiàng)目。 業(yè)態(tài) 低端、重復(fù) ,外立面 陳舊 ,品牌 檔次不高 缺少大體量、綜合性的商業(yè)體 發(fā)展空間 市場(chǎng)商圈格局回顧 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 人民路商圈 輻射范圍 咸陽(yáng)市區(qū)、周邊郊縣 消費(fèi)人群 本市消費(fèi)者、周邊郊縣人群 檔 次 中檔、低檔 主要業(yè)態(tài) 百貨、服裝、飾品、餐飲 主要租戶 民生、開(kāi)元、嘉惠書(shū)城、國(guó)美電器、蘇寧電器等 營(yíng)業(yè)面積 (㎡ ) 不含辦公類 約 65萬(wàn)㎡ 租賃情況 出租率達(dá) 95% 套內(nèi)租金 30250元 /㎡ 未來(lái)主要供應(yīng) 七廠十字周邊、世貿(mào)中心 未來(lái)供應(yīng)面積 約 20萬(wàn)㎡ 交通狀況 咸陽(yáng)主干道、地鐵延伸線 人 流 量 約 25萬(wàn)人次 /天 總體評(píng)價(jià) 咸陽(yáng)市唯一的商圈,已不能滿足咸陽(yáng)人消費(fèi)的需要 發(fā)展空間 市場(chǎng)商圈格局回顧 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 人民路商圈商業(yè)形態(tài)多以 10100平左右的 1層臨街門(mén)面 為主, 20220平米大型商超僅 1處, 主力商業(yè)大部分為大百貨業(yè)態(tài),綜合型商業(yè)幾乎為零。 ?人民路沿街的商業(yè)占據(jù)著黃金地段,但多以小網(wǎng)點(diǎn)居多,沒(méi)有發(fā)揮大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集居的特質(zhì),其次就是商業(yè)業(yè)態(tài)模式雷同、重復(fù)建設(shè)比較嚴(yán)重。 2F、品牌服裝(恒源祥、波司登等) 租金: 一層: 170— 200元 /月 /平 二層: 80— 120元 /月 /平 規(guī)格: 35— 80平 客源層次: 以普通收入者為主為主 中 端 發(fā)展空間 市場(chǎng)商圈格局回顧 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載! 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 , : 1053527879 嘉惠步行街 主要業(yè)態(tài):以時(shí)尚學(xué)生裝為主 規(guī)格: 1020平 租金: 50100 面向客群:以學(xué)生為主。代表咸陽(yáng)市中端購(gòu)物場(chǎng)所,目前人氣一般。 代表咸陽(yáng) 90年代最高端購(gòu)物場(chǎng)所 主要業(yè)態(tài): 1F、金銀首飾,鐘表玩具,手機(jī)賣(mài)場(chǎng) 2F3F4F、百貨、服裝,鞋、內(nèi)衣、箱包、童裝、體育用品 租金: 一層: 90— 1二層: 60— 80 三層: 40— 50、四層: 30元 /月 /平 規(guī)格: 20— 80平 客源層次: 以收入中檔次客源為主 高 端
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