【正文】 的大規(guī)模的城市綜合體，且商業(yè)體量較大，對本項目未來造成一定威脅 咸陽商業(yè)檔次層級較低，且商業(yè)發(fā)展處在初級階段，需求量較??； 項目地塊位置較佳，未來機(jī)會巨大； 規(guī)劃概念 地塊小結(jié) 地塊商業(yè)優(yōu)勢較為明顯， 但未來競爭壓力也較大； 并且拆遷安置種類較多，要協(xié)調(diào)各種物業(yè)之間的關(guān)系； 因此項目的定位要考慮各種類型物業(yè)的配比； 地塊位置優(yōu)越，交通便利； 地塊規(guī)模適中，容積率較高； 地塊居住、商業(yè)、投資價值均較高； 區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，有成為新商圈的可能性? 項目地塊優(yōu)劣勢均等，如何定位，協(xié)調(diào)各物業(yè)的關(guān)系是本項目的關(guān)鍵； 規(guī)劃概念 項目規(guī)劃問題思考： Q1：安置房面積較大，占總體量的 34%，如何與商品房進(jìn)行區(qū)隔； Q2：安置區(qū)域物業(yè)類別較多，幼兒園和醫(yī)院都屬于特殊物業(yè)，規(guī)劃要特殊考慮； Q3：商品房部分的商業(yè)和公寓體量如何分配； Q4：商業(yè)的規(guī)劃形式，業(yè)態(tài)分布； Q5： 6000平米廣場與商業(yè)體如何銜接； 規(guī)劃概念 整體規(guī)劃建議 /規(guī)劃原則 容積率最大化原則 —— 在地塊指標(biāo)允許的范圍內(nèi)，盡可能做高容積率，以未來可售絕對面積的產(chǎn)出來提升項目的開發(fā)利潤，做到利潤最大化。 未來高成長性原則 —— 隨著人民路商圈西擴(kuò)的逐漸形成，本案所在區(qū)域的未來發(fā)展前景趨好，在項目產(chǎn)品設(shè)計等方面可適當(dāng)結(jié)合潛在需求特征進(jìn)行調(diào)整，以控制項目開發(fā)成本，迎合未來市場的需求變化。 人車分流原則 —— 本項目包含高尚居住區(qū)、綜合性商業(yè)、精品公館，因此規(guī)劃要保證人車分流原則，安排好各種動線組合。 南低北高優(yōu)品南向原則 —— 考慮日照影響及景觀朝向，合理安排各類物業(yè)的位置及配比原則，盡可能實現(xiàn)均好性原則； 規(guī)劃概念 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 集中商業(yè)：地下一層，地上五層，廣場地下也設(shè)置商街 廣場 1 2 3 4 占地面積 46716 建筑面積 29萬 容積率 拆遷 10萬 商品住宅 公寓 商業(yè) 規(guī)劃概念 5 樓體戶型分布 樓號 層數(shù) 產(chǎn)品類型 戶型面積 梯戶比 主力戶型 1 25F 住宅 80130 2梯 6戶 3*2,2*1 2 25F 住宅 80130 2梯 6戶 3*2,2*1 3 33F 住宅 80130 2梯 6戶 3*2,2*1 4 33F 住宅 90150 2梯 4戶 4*2，3*2,2*1 5 26F 公寓 40６ 0 3梯 12戶 1*1 規(guī)劃概念 戶型名稱 面積區(qū)間 套數(shù) 面積 套數(shù)比 面積比 一房 4060 240 9600 % % 兩房 8090 796 63680 % % 三房 100120 332 33200 % % 四房 130150 132 17820 % % 合計 1500 124300 % % 戶型配比 規(guī)劃概念 規(guī)劃特點(diǎn)： ?安置區(qū)位于地塊最北端 ,位于商業(yè)體之上 ,節(jié)約用地原則 。 ?景觀最大化原則 :形成主入口與廣場兩條景觀軸線 。 ?人車分流：人車動線分離，形成小區(qū)內(nèi)全部為業(yè)主休閑室外空間，停車采取全部為地下停車； ?廣場沿人民路設(shè)計，目的是為了保存沿秦皇路界面最大的商業(yè)臨街面； ?公寓部分要結(jié)合秦皇路爛尾樓綜合考慮，此爛尾樓占用較大沿街界面，并且影響本案形象，所以最好綜合開發(fā)。 規(guī)劃概念 廣場 1 2 3 4 入口 5 商業(yè)分布規(guī)劃 沿街商業(yè) 地下商街 沿街集中商業(yè)設(shè)為地上五層，地下一層； 廣場可設(shè)置成下沉式； 廣場地下設(shè)置一層商業(yè)與負(fù)一層貫通； 鋪位可分可合。 規(guī)劃概念 廣場 1 2 3 4 入口 5 本項目商業(yè)定位：城市休閑娛樂時尚精品商業(yè) 位置 規(guī)模 面積 業(yè)態(tài)劃分 一層 主力店 單鋪 200500平米 中高檔百貨 二層 主力店 單鋪 100300平米 中高檔百貨 三層 專業(yè)賣場 單鋪 50200平米 軟裝家私 四層 休閑娛樂 單鋪 8001000平米 室內(nèi)電玩城 +影院 五層 自持 負(fù)一層 小鋪 單鋪 3050平米 休閑購物 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 規(guī)劃概念 住宅 中央領(lǐng)郡 打造人民路上的高尚精品住宅 規(guī)劃概念 城市公館，董事級宅邸 （住宅） SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?地段優(yōu)越，出則繁華，入則寧靜； ?周邊交通便利 ?周邊配套完善日趨完善 ?公寓 、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢 ?區(qū)域住宅品質(zhì)較低，缺少高檔住宅項目； ?區(qū)域住宅價格較低 ， ?周邊 有 環(huán)境噪音 影響； 機(jī)會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢 ?熱點(diǎn)版塊，持續(xù)需求動力 ?自身綜合體配套完善拉升品質(zhì) ?城市規(guī)劃帶來的機(jī)會 ?走差異化路線，從市場空白點(diǎn)出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)； ?著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強(qiáng)項目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?區(qū)域在建公寓體量較大，對項目未來有一定競爭力； ?項目地塊面臨較大面積還建，對居住品質(zhì)有一定影響； ?差異化營銷，全面拔高形象，以運(yùn)營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場 ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是戶型設(shè)計的創(chuàng)新，控制面積變相降低購房投資成本。 住宅規(guī)劃建議 規(guī)劃概念 ? 市場難點(diǎn) ： 居住環(huán)境 有待 完 善，區(qū)域及周邊區(qū)域 住宅品質(zhì)較低，尚無高端居住項目。 ? 市場機(jī)會 ： 高 端精品 形象的市場定位 項目相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間， 三 線城市迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機(jī)會。 住宅規(guī)劃建議 規(guī)劃概念 入戶花園 ?入戶花園實現(xiàn)了將花園帶入住宅內(nèi)部的理想，為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用； ?但入戶花園的功能相對單一，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。 住宅戶型建議 規(guī)劃概念 空中庭院 空中庭院將入戶花園的功能進(jìn)一步延伸室內(nèi)，增加室內(nèi)景觀面積及休閑空間； ?但空中庭院功能相對獨(dú)立，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。 空中庭院 絕佳的景觀面，餐廳三面采光 住宅戶型建議 規(guī)劃概念 空中院館 —住宅市場競爭、銷售的利器 戶型舒適性、附加值提高，附送面積可達(dá) 10％－ 15％ 住宅戶型建議 規(guī)劃概念 ARTDECO 立面風(fēng)格：公建立面 規(guī)劃概念 園林精細(xì)化 住宅園林建議 規(guī)劃概念 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。 研究思路 城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力 市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項目發(fā)展方向判斷 項目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 大型集中商業(yè)的出售模式 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)權(quán)返租模式 1 操作方式 —— 客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶 ? 回購 ? 條款。 典型案例 —— 曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店 支付租金 提供回報 小業(yè)主 發(fā)展商 商家 代理招商 出租物業(yè) 購買物業(yè) 小業(yè)主 商家 提供物業(yè) 支付租金 銷售結(jié)束 關(guān)系轉(zhuǎn)化 小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。 產(chǎn)權(quán)返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。 建設(shè)部 《 房地產(chǎn)銷售管理辦法 》 規(guī)定：2022年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 店中店銷售模式 2 店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費(fèi)者 獲取現(xiàn)金 獲取物業(yè) 承租物業(yè) 獲取投資收益 獲取經(jīng)營收益 購買產(chǎn)品 操作方式 —— 發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位， 然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必 須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng) 營和管理約束。 典型案例 —— 賽格電子市場 緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 基金整售模式 3 操作方式 —— 基金 /大客戶直接收購商場，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。 典型案例 —— 嘉德置地的 ? 中國商業(yè)地產(chǎn)基金 ? 計劃。 基金整售銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 投資者 基金 經(jīng)營者 使用者 消費(fèi)者 獲取現(xiàn)金 獲取物業(yè) 承租物業(yè) 獲取投資收益 獲取經(jīng)營收益 承租物業(yè) 購買產(chǎn)品 獲取銷售利潤 開發(fā)商 獲取現(xiàn)金 獲取投資收益 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 整售的適用條件 已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè) 目前在國內(nèi)對于那些還沒有經(jīng)營成熟，但是招商租約已經(jīng)簽訂、主打的品牌商戶已經(jīng)簽訂租約的項目，基金也有信心購買 對于散售的商業(yè)，基金購買的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回購，達(dá)到國外基金的租金回報率要求的，基金也會考慮購買 租約年限的基本要求是該商場大的租戶租期 5年以上，小的租戶租期 2年以上。 新加坡來的基金主要是要求項目的穩(wěn)定經(jīng)營，對租金回報率的要求較低一般在 6％左右就可以了，而歐美的基金要求租金回報率一般在 10％以上。 來源：亞信行總經(jīng)理蕭福泰訪談 解決了持續(xù)經(jīng)營和銷售之間的矛盾，但很難達(dá)到價格和快速回籠資金的目標(biāo)。 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 嘉德置地的?中國商業(yè)地產(chǎn)基金?計劃 2022年底，嘉德置地開始大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目的收購。嘉德置地的策略是與沃爾瑪三大中國合資企業(yè)之一深圳國際信托投資結(jié)成戰(zhàn)略同盟，最終涉及的購物中心將達(dá)到 28家，然后把這些項目打包成 ? 中國商業(yè)地產(chǎn)基金 ? 計劃在新加坡上市。進(jìn)展情況： 2022年 12月 23日，與深國投合作，以 6家商場，嘉德占股份 51%，深國投占股份 49%； 2022年 1月 4日，嘉德斥資 100%收購了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望景華聯(lián)商廈； ２月底，凱德置地以５ .５億元拿下北京東直門１ .４７萬平方米的綜合用地地塊； ３月初，凱德置地又以１８ .３７億元買下中環(huán)世貿(mào)中心Ａ、Ｂ兩棟甲級寫字樓。 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 四種模式的對比 擬合度最高 擬合度最低 四種銷 售模式 適用條件 業(yè)主 風(fēng)險 前期銷售速度 銷售 價格 操作 難度 和本項目擬和度 產(chǎn)權(quán)返 租模式 政府已明令禁止 高 快 高 低 店中店 模式 發(fā)展商期望通過商業(yè)直接獲取利潤 周邊商業(yè)氛圍已成熟，商圈地位基本確定 中 中 較高 中 基金整 售模式 發(fā)展商對價格要求不高 商業(yè)促進(jìn)寫字樓的銷售 低 慢 低 較高 項目信托模式 發(fā)展商有融資需求 發(fā)展商有足夠的品牌支撐 項目前景看好 低 快 較低 高 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879