【正文】 進展情況： 2022年 12月 23日，與深國投合作，以 6家商場，嘉德占股份 51%，深國投占股份 49%； 2022年 1月 4日，嘉德斥資 100%收購了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望景華聯(lián)商廈； ２月底，凱德置地以５ .５億元拿下北京東直門１ .４７萬平方米的綜合用地地塊； ３月初，凱德置地又以１８ .３７億元買下中環(huán)世貿(mào)中心Ａ、Ｂ兩棟甲級寫字樓。 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 嘉德置地的?中國商業(yè)地產(chǎn)基金?計劃 2022年底，嘉德置地開始大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目的收購。 新加坡來的基金主要是要求項目的穩(wěn)定經(jīng)營，對租金回報率的要求較低一般在 6％左右就可以了，而歐美的基金要求租金回報率一般在 10％以上。 典型案例 —— 嘉德置地的 ? 中國商業(yè)地產(chǎn)基金 ? 計劃。 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 店中店銷售模式 2 店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 獲取現(xiàn)金 獲取物業(yè) 承租物業(yè) 獲取投資收益 獲取經(jīng)營收益 購買產(chǎn)品 操作方式 —— 發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位， 然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必 須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng) 營和管理約束。 產(chǎn)權(quán)返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。通常這種返租回報模式會附帶 ? 回購 ? 條款。 研究思路 城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力 市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項目發(fā)展方向判斷 項目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 大型集中商業(yè)的出售模式 營銷戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)權(quán)返租模式 1 操作方式 —— 客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。 住宅戶型建議 規(guī)劃概念 空中庭院 空中庭院將入戶花園的功能進一步延伸室內(nèi)，增加室內(nèi)景觀面積及休閑空間； ?但空中庭院功能相對獨立，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強。 ? 市場機會 ： 高 端精品 形象的市場定位 項目相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間， 三 線城市迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機會。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?區(qū)域在建公寓體量較大，對項目未來有一定競爭力； ?項目地塊面臨較大面積還建，對居住品質(zhì)有一定影響； ?差異化營銷，全面拔高形象，以運營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場 ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風險高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風險，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是戶型設(shè)計的創(chuàng)新，控制面積變相降低購房投資成本。 規(guī)劃概念 廣場 1 2 3 4 入口 5 商業(yè)分布規(guī)劃 沿街商業(yè) 地下商街 沿街集中商業(yè)設(shè)為地上五層，地下一層； 廣場可設(shè)置成下沉式； 廣場地下設(shè)置一層商業(yè)與負一層貫通； 鋪位可分可合。 ?景觀最大化原則 :形成主入口與廣場兩條景觀軸線 。 人車分流原則 —— 本項目包含高尚居住區(qū)、綜合性商業(yè)、精品公館，因此規(guī)劃要保證人車分流原則，安排好各種動線組合。 研究思路 城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力 市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項目發(fā)展方向判斷 項目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營銷戰(zhàn)略 地塊認知 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標： 占地面積： 46716㎡ ，約 69畝； 建筑面積： 29萬㎡；（含安置 10萬方） 容積率 ： 6 建筑密度：不大于 25%； 地塊四至： 北至人民西路； 西至西蘭路； 南至秦隆步行街； 東臨陶瓷廠家屬區(qū)； 西蘭路 規(guī)劃概念 商業(yè)價值： 沿街面： 沿人民路一側(cè)的臨街面為地塊最長界面， 且為人民路商圈延長線，因此商業(yè)價 值為此地塊商業(yè)價值最大處，其次為沿 西蘭路一側(cè)的臨街面，此處目前商業(yè)氛 圍較為濃厚，但此處現(xiàn)存一爛尾樓并且 不能拆除，影響了地塊此處的商業(yè)價值； 最后地塊的南向臨秦隆步行街一側(cè)，遠離 城市主干道，商業(yè)價值最低； 住宅價值： 地塊中央部分比較方正，便于日照 規(guī)劃，居住價值較高； 地塊南側(cè)較狹長，且遠離主干道，安 靜且私密性較強，居住價值高； 1 2 3 地塊價值挖掘 規(guī)劃概念 拆遷安置部分 : 10萬方 住宅、商業(yè)、幼兒園、醫(yī)院、公廁、 住宅 1214萬 項目物業(yè)類別及體量初步安排： 公寓或辦公 3萬 商業(yè) 5萬 商品房部分： 項目物業(yè)形態(tài)豐富，拆遷安置類別較多； 規(guī)劃概念 地塊價值分析 /SWOT分析 地塊 SWOT分析 1 2 3 4 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 地塊為中檔規(guī)模，產(chǎn)品類型豐富； 地塊交通便利，且緊鄰咸陽核心商圈； 地塊臨街面較多，商業(yè)可利用區(qū)域較多； 地塊容積率偏高，拆遷安置面積較大； 安置配套種類較多，對商品房部分的規(guī)劃有一定影響； 西咸一體化，灃渭新區(qū)的發(fā)展，將為咸陽地產(chǎn)帶來新一輪的發(fā)展契機； 地塊所處位置未來有成為新商圈的發(fā)展?jié)摿Γ? 項目對面有一待建的大規(guī)模的城市綜合體，且商業(yè)體量較大，對本項目未來造成一定威脅 咸陽商業(yè)檔次層級較低，且商業(yè)發(fā)展處在初級階段，需求量較??； 項目地塊位置較佳，未來機會巨大； 規(guī)劃概念 地塊小結(jié) 地塊商業(yè)優(yōu)勢較為明顯， 但未來競爭壓力也較大； 并且拆遷安置種類較多，要協(xié)調(diào)各種物業(yè)之間的關(guān)系； 因此項目的定位要考慮各種類型物業(yè)的配比； 地塊位置優(yōu)越，交通便利； 地塊規(guī)模適中，容積率較高； 地塊居住、商業(yè)、投資價值均較高； 區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，有成為新商圈的可能性? 項目地塊優(yōu)劣勢均等，如何定位，協(xié)調(diào)各物業(yè)的關(guān)系是本項目的關(guān)鍵； 規(guī)劃概念 項目規(guī)劃問題思考： Q1：安置房面積較大，占總體量的 34%，如何與商品房進行區(qū)隔； Q2：安置區(qū)域物業(yè)類別較多，幼兒園和醫(yī)院都屬于特殊物業(yè)，規(guī)劃要特殊考慮； Q3：商品房部分的商業(yè)和公寓體量如何分配； Q4：商業(yè)的規(guī)劃形式，業(yè)態(tài)分布； Q5： 6000平米廣場與商業(yè)體如何銜接； 規(guī)劃概念 整體規(guī)劃建議 /規(guī)劃原則 容積率最大化原則 —— 在地塊指標允許的范圍內(nèi)，盡可能做高容積率，以未來可售絕對面積的產(chǎn)出來提升項目的開發(fā)利潤，做到利潤最大化。 案例借鑒 產(chǎn)品定位方向研判 萬達 訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式 房地產(chǎn)開發(fā) 補貼商業(yè)經(jīng)營 以售養(yǎng)租 平衡投資現(xiàn)金流 招商在前，建設(shè)在后 案例借鑒 產(chǎn)品定位方向研判 整體思路 /戰(zhàn)略思考 核心優(yōu)勢資源在項目開發(fā)過程中的充分挖掘和利用！ 整合多重外部優(yōu)勢資源，以項目自身價值的提升來贏取市場競爭 整合外部資源：借地段商圈之勢；人民路是咸陽唯一的核心商圈，而本地塊位于人民路商圈的末端，又緊鄰七場十字，借勢資源顯著； 高端定位面世，引領(lǐng)時尚潮流，超越市場； 充分挖掘地塊內(nèi)部價值，提升項目自身產(chǎn)品品質(zhì)；合力規(guī)劃各種物業(yè)屬性配比；打造咸陽人民路上獨特綜合體； 產(chǎn)品定位方向研判 “ 領(lǐng)先市場，超越市場 ? 作為本案開發(fā)的核心原則 ?合理的分區(qū)開發(fā)策略，實現(xiàn)價值最大化 ?根據(jù)市場主流需求決定產(chǎn)品開發(fā)策略 ?以 ? 產(chǎn)品力 +營銷力 ? 來實現(xiàn)成功開發(fā) 本案要具有市場前瞻性，產(chǎn)品規(guī)劃適合本案的產(chǎn)品開發(fā)，保障項目的風險最小和價值最大化原則。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬達的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競爭力。在分期滾動開發(fā)下，前期銷售收入對持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大。 由于萬達廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的第 91 天起開始計租，因此租戶不管進沒進場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金 。 招商在前的原因是：一個購物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時提高所有商家的效益。 將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會城市；三等是其他城市。與萬達簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。 萬達廣場項目選址 案例借鑒 產(chǎn)品定位方向研判 借?心?到造?心? 本案 ——借市與造市 案例借鑒 產(chǎn)品定位方向研判 萬達廣場的特色 訂單地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營 案例借鑒 產(chǎn)品定位方向研判 訂單地產(chǎn) ?聯(lián)合發(fā)展： 也叫共同選址。 從借 ? 心 ? 到造 ? 心 ? 第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品選址在城市的最核心商圈。但發(fā)展到第三代，萬達廣場已經(jīng)能夠依靠自己的商業(yè)模式，獨立創(chuàng)造出城市新中心、新的商圈。 2022年之前是一、二代產(chǎn)品， 2022年之后是三代產(chǎn)品。 產(chǎn)品定位方向研判 案例借鑒 萬達廣場 眾所周知：萬達廣場是國內(nèi)比較成功的 綜合體成功發(fā)展案例 ，雖然其體量 與本案有差異，但其 開發(fā)模式及規(guī)劃形式 均對本案有一定的借鑒。 研究思路 城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力 市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項目發(fā)展方向判斷 項目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品定位的 思考點 依托區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價銷售的規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ) 與咸陽的人民路商圈的發(fā)展形成呼應(yīng)，項目 開發(fā)在借勢基礎(chǔ)上，結(jié)合本案特點，使項目成為商圈的核心 ； 在深度挖掘內(nèi)外部價值的同時，盡可能地降低開發(fā)風險； 項目開發(fā)滿足 經(jīng)濟效益和社會效益 的最大化； 產(chǎn)品定位方向研判 經(jīng)濟效益和社會效益 最大化，首先先要滿足規(guī)劃產(chǎn)品價值最大化；我們分別對本案中各物業(yè)業(yè)態(tài)進行規(guī)劃定位分析： 產(chǎn)品定位方向研判 產(chǎn)品定位戰(zhàn)略 商業(yè)體 公寓 住宅 產(chǎn)品定位方向研判 規(guī)劃價值最大化 產(chǎn)品價值最大化 銷售價值最大化 商業(yè)形式： 商業(yè)體量 5萬 集中式商業(yè) MALL 商業(yè)街 采取集中式商業(yè)ＭＡＬＬ的開發(fā)，將開發(fā)利潤最大化。 主力店面對大客戶招商， 自持經(jīng)營部分樓層散售， 統(tǒng)一經(jīng)營管理，沿街底 商散售，但需統(tǒng)一經(jīng)營 管理。 異地客戶 咸陽周邊縣鎮(zhèn)居民，隨著城市 一體化的進程，造就大批周邊 縣市人群定居咸陽，購物置業(yè)。 ? 而本項目，除了能提供具有都市綜合本身所涵蓋的購物、 休閑 、居住等功能外， 其 6000平米的城市廣場將為咸陽市民打造舒適的室外活動空間； ? 多業(yè)態(tài)綜合，適中體量未來將形成新的商圈中心，促使人民路商圈西擴，城市向西發(fā)展； 整體定位方向研判 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 矛盾沖突 VS VS VS VS 地塊環(huán)境雜亂 ， 周邊物業(yè)檔次較低 打造 新商 圈中核心城市綜合體 地塊周邊業(yè)態(tài)多數(shù)為 小型 配套的商業(yè) ， 租金水平較低 ， 實現(xiàn)住宅和商業(yè)的有機結(jié)合，體現(xiàn)商業(yè)價值和宜居價值 人民路商圈 所帶來的人潮僅停留于特定區(qū)域中 ， 需加以指引 依附商圈效應(yīng)，使其發(fā)展成為 咸陽新的商 圈 核心 綜合體 依附于人民路 為核心消費市場 超越市場 R1 R2 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 整體定位方向研判 以住宅為主 的綜合發(fā)展區(qū) 整體定位 商業(yè) 住宅 整體定位方向研判 公寓 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 形象定位 人民路上的副中心 —核芯摩爾城 開啟新時代的生活宣言 整體定位方向研判