【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)地下室的電梯直達(dá)頂部。地下室的車庫也可別具一格，功能齊全?？照{(diào)機(jī)位等細(xì)部處理應(yīng)虛實(shí)結(jié)合、講究美觀和諧；三、入市時(shí)機(jī)建議簡(jiǎn)單的講，只有在項(xiàng)目的所有賣點(diǎn)都得到兌現(xiàn)或都給出兌現(xiàn)的承諾的前提下，才是項(xiàng)目入市的最佳時(shí)機(jī)。這種入市策略也是買方市場(chǎng)前提下的營銷鐵律。再具體一些，當(dāng)以下條件都成熟時(shí)，才是最佳的入市時(shí)機(jī)。（1）主體工程已基本完成（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)裝修到位（3）銷售資料準(zhǔn)備到位（4）制定出完整的推廣計(jì)劃（5）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣相對(duì)較弱（6）外部環(huán)境與內(nèi)部配套到位（7）物業(yè)管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定當(dāng)然，在實(shí)際操作中，以上條件都滿足的情況畢竟是不多的，因此，如何結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況，制定最佳的人市時(shí)機(jī)和入市策略，便成了發(fā)展商需要面對(duì)的重要問題之一。第五部分 項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)◎構(gòu)筑界首市人文風(fēng)尚社區(qū)。◎開創(chuàng)界首人文家居的新理念?！蜩T造房地產(chǎn)開發(fā)高品質(zhì)形象。◎?qū)崿F(xiàn)最大化的理想利潤。二、項(xiàng)目定位展開方式人居是一種地域情結(jié)，一種民族文化積淀。人造房子，房子選人。每個(gè)人都有自己不同的生活喜好，價(jià)值觀，涵養(yǎng)及性情習(xí)慣。而這些特征，決定了每個(gè)消費(fèi)者需求的文化因素。有什么樣的習(xí)性涵養(yǎng)，便會(huì)選擇什么樣的房子。因此，我們主張?jiān)阡N售房子的同時(shí)，先推銷一種生活理念。作為一個(gè)有責(zé)任感的開發(fā)商業(yè)，如何面對(duì)以下問題成為定位的關(guān)鍵。◎要提倡一種什么樣的生活方式？◎要倡導(dǎo)一種什么樣的消費(fèi)方式？◎要營造一種什么樣的精神狀態(tài)？在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)人的生活方向決定了他的生活方式，這種生活方式又通過生活狀態(tài)體現(xiàn)出來。在解決了以上問題后，還須解決以下核心問題：◎如何確立社區(qū)的核心價(jià)值觀？◎如何培養(yǎng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？◎項(xiàng)目的終極目標(biāo)是什么？◎項(xiàng)目的核心特色是什么？◎如何構(gòu)建小區(qū)特有的文化？◎項(xiàng)目提供給消費(fèi)者的核心利益是什么？明確這些核心問題，實(shí)質(zhì)上是明確項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何建立自己獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并明確定位。每一產(chǎn)品不可能滿足所有消費(fèi)者的要求，每一家公司只有以市場(chǎng)上的部分特定顧客為其服務(wù)對(duì)象，才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，提供更有效的服務(wù)。因此，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者需求的差別將市場(chǎng)細(xì)分化，并從中選出有一定規(guī)模和發(fā)展前景并符合公司的目標(biāo)和能力的細(xì)分市場(chǎng)作為公司的目標(biāo)市場(chǎng)。營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導(dǎo)下，為一個(gè)經(jīng)濟(jì)收入、文化傾向相對(duì)趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設(shè)施和管理服務(wù)的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權(quán)發(fā)展商得以逐步引導(dǎo)買家業(yè)主實(shí)現(xiàn)雙方共同預(yù)期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營造一個(gè)理想的家園。從這一定義看，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，所謂營造生活方式包括以下的要素：一個(gè)相對(duì)集中的人群\相對(duì)集中的需求傾向\體現(xiàn)這種需求傾向\目標(biāo)明確的開發(fā)理念\滿足這些傾向的生活空間\引導(dǎo)人們接受和認(rèn)同這個(gè)空間及其價(jià)值取向的工作\發(fā)展商與消費(fèi)者共同參與。三、定位策略——市場(chǎng)差異化戰(zhàn)略倡導(dǎo)新的居住理念，在其獨(dú)特理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐。完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化沿街商業(yè)、教育、運(yùn)動(dòng)及休閑設(shè)施，充分發(fā)揮小規(guī)模項(xiàng)目的特點(diǎn)，做到小而精致。以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以宜居性、便利性、安全性為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路。精心打造主題環(huán)境，利用小型園林環(huán)境形成該項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。四、概念定位（一）“人文風(fēng)尚+精致生活”的生活模式概念本項(xiàng)目以“人文風(fēng)尚、精致生活”為主題，必定有高號(hào)召力和市場(chǎng)效應(yīng)，“人文風(fēng)尚+精致生活”符合有效差異化的各項(xiàng)原則，即重要性、優(yōu)越性、可溝通性、可互動(dòng)性、收益性等條件，將“崇尚人文家居 品味精致生活”，概念導(dǎo)入本項(xiàng)目，給本項(xiàng)目賦予了旺盛的生命力與鮮明的個(gè)性，必將大大提升本項(xiàng)目的品位和品味，從賣地段過渡到賣生活方式，進(jìn)一步提升界首房地產(chǎn)發(fā)展階段，改變界首現(xiàn)有的“絕版地段”的千篇一律的模式。人文風(fēng)尚精致社區(qū)=人文家居+精致生活本概念的導(dǎo)入，使本項(xiàng)目的宣傳推廣的訴求主題十分鮮明、突出、富有號(hào)召力，而且使促銷活動(dòng)，尤其是公關(guān)活動(dòng)、廣告創(chuàng)意空間十分廣闊，屆時(shí)以“人文”、“品味”、“精致”等效應(yīng)促銷就顯得順理成章了，并且有利于今后社區(qū)文化建設(shè)，使社區(qū)文化題材更豐富多彩，營造出“人文氛圍濃郁、生活品質(zhì)精雅”的生活社區(qū)。（二）“人文氣息俯仰可拾”的景觀概念本項(xiàng)目的自然資源優(yōu)勢(shì)不明顯，就當(dāng)充分利用小區(qū)內(nèi)任何有用資源加大人文景觀的構(gòu)建，加強(qiáng)人與文化的互動(dòng)性，使資源真正為住房利用，做到項(xiàng)目雖小卻也可以做到精致，并支撐項(xiàng)目所提倡的精致生活的居家理念。五、客戶定位根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目的概念定位和之前所做的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)綜合分析，我們的項(xiàng)目位置、開發(fā)規(guī)模以及周邊配套設(shè)施等諸多因素，限制和劃分了我們所要面對(duì)的客戶群，同時(shí)綜合我們所做的市場(chǎng)調(diào)研，可以得出我們的目標(biāo)客戶定位：●基于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和當(dāng)?shù)厝巳嘿徺I力，這一人群在整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，但也決非頂層，因?yàn)?0萬以上的房款，也“要求”他們有每年3萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線?！窀咧c高收入的正比關(guān)系，隨著社會(huì)的進(jìn)步正在不斷的明顯，追求教育與知識(shí)，掌握最先進(jìn)的技術(shù)是未來社會(huì)的趨勢(shì)，這一人群能夠?qū)?xiàng)目所蘊(yùn)涵的深層附加價(jià)值給予認(rèn)同，這是項(xiàng)目目標(biāo)人群的文化底線。（一）客戶區(qū)域定位：（1）區(qū)域客戶+全市；（2）界首下屬周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。（二）年齡定位：主力客戶源25－55歲，核心層以年齡在30－45歲的青中年為主。（三）職業(yè)定位：現(xiàn)擬將項(xiàng)目的主力目標(biāo)受眾人群鎖定為以下三大類別：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)條件較好，并希望進(jìn)城為子女提供教育環(huán)境的家庭●這類人士擁有一家的收入或積蓄?！駥?duì)子女的教育十分重視，迫切希望改善自己的環(huán)境?！駥?duì)生活有一定的理想和追求。●能夠接受一些生活品味，并注重小區(qū)的規(guī)劃檔次與居家環(huán)境，并借此滿足自身的一種優(yōu)越感。周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、效益較好的企事業(yè)單位或?qū)W校教職工等●有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入較高且穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的社會(huì)優(yōu)越感；●受過良好的教育，講求生活的品味格調(diào)●高品質(zhì)、高品位的生活已成為這類人群的追求?！袼麄兎浅Ｗ⒁忄徖锝Y(jié)構(gòu)、社區(qū)氛圍、建筑質(zhì)量、風(fēng)格檔次、小區(qū)配套等，需要居住位置能給自己的工作帶來便捷。較為成功的私營企業(yè)主、個(gè)體工商戶●擁有較為豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并希望改善自己的生活環(huán)境?！袼麄兊幕纠硐胍呀?jīng)得到實(shí)現(xiàn)，他們已經(jīng)被社會(huì)認(rèn)同為成功人士，對(duì)未來信心十足，希望自己的下一代接受好的教育?！袼麄円呀?jīng)有屬于自己的居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強(qiáng)一種身份感，或?yàn)榱撕⒆拥膶?，他們?cè)敢庾非筮x擇更有品位和更宜居住的居所?！裣M(fèi)較為理性，對(duì)售樓價(jià)格不會(huì)過于敏感，但是對(duì)社區(qū)文化、配套、環(huán)境、子女教育等會(huì)比較在意。（三）購買消費(fèi)群總體特征描述★社會(huì)的主力源他們通常是社會(huì)的中流力量，有自己工作崗位上有穩(wěn)定收入，對(duì)社會(huì)能有自己的認(rèn)識(shí)，希望努力改變自己經(jīng)濟(jì)前景。他們可能是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、個(gè)體老板、企業(yè)員工或周邊較近的社會(huì)公共服務(wù)人員。用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。用年齡來劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要社會(huì)認(rèn)同他們的地位及價(jià)值?！锲焚|(zhì)的追求者對(duì)他們來說，買的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他自身優(yōu)越感的一種象征。他用自己對(duì)生活的理解，以房屋的價(jià)值來宣告他自身的價(jià)值。★生活的追求者他們?cè)优慕逃浅Ｖ匾?，自己深刻理解知識(shí)的重要性，因此愿意為子女的教育環(huán)境搭建一個(gè)良好的平臺(tái)。而且他們對(duì)生活也有自己的追求和認(rèn)識(shí)，愿意親近文化，并能夠理解這種文化的內(nèi)涵與意義。六、形象定位：通過前面我們對(duì)界首樓盤市場(chǎng)形象定位的分析，遵循差異化原則和適度超前原則，本項(xiàng)目引入前沿城市新貴們流行的“精致人文”概念，全面提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)檔次，提高樓盤內(nèi)涵，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主題應(yīng)具備下述特征：1） 高度概括和濃縮本項(xiàng)目之優(yōu)勢(shì)，且是其“靈魂”之鮮活化和生動(dòng)化。2） 符合目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)性和品味，易使其產(chǎn)生心理認(rèn)同。3） 具有強(qiáng)大的市場(chǎng)傳播力和沖擊力。核心概念：鬧中取靜　知識(shí)圈層　和諧社區(qū)核心詞：人文風(fēng)尚　精致生活概念價(jià)值：城市、學(xué)校、圈層、人文、家庭、生活升華項(xiàng)目的得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行高占位圈定目標(biāo)客戶群，以“目標(biāo)客戶的價(jià)值需求”為項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，將“重教”的營銷理念與項(xiàng)目?jī)?nèi)涵進(jìn)行價(jià)值對(duì)接。綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目之形象定位可以是：“人文風(fēng)尚精致生活社區(qū)”項(xiàng)目四大主張：（1）鬧中取靜的主張由距離產(chǎn)生的美出塵不出城成為越來越多的城市人的居住追求，喧囂的塵世、林立的鋼筋混凝土筑成的高樓、繁忙而快速的生活節(jié)奏，早已讓人身心疲憊，許多人都希望有一塊安靜的環(huán)境來平息工作繁忙之后的心情，但同時(shí)又不至于影響工作與生活。呼吸清新空氣，放松自我，一種居住城市靜地，離塵不離城的居住方式已成為當(dāng)代人的居家理想，也正是對(duì)這種需求的最佳迎合。（2）人文風(fēng)尚的主張人文是一種未來趨勢(shì)。精美的建筑和精致的小品；優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，細(xì)節(jié)處透露出文化的痕跡。文化，成為現(xiàn)代人講的最多的東西，作為一個(gè)擁有五千年傳統(tǒng)文化的大國，人文在無時(shí)無刻不浸潤著我們一代代人的思想潛意識(shí)里。人文是個(gè)大課題，它不僅僅是一種深刻底蘊(yùn)的體現(xiàn)，也是一種文明的象征。無論是大的主題，還是小的細(xì)節(jié)，人文風(fēng)尚都可以得到各種詮釋，而現(xiàn)代社會(huì)更是一個(gè)學(xué)習(xí)型社會(huì)，對(duì)知識(shí)與文化的渴求促使未來向人文型社會(huì)發(fā)展成為定勢(shì)。在此我們提出人文，一者體現(xiàn)出項(xiàng)目周邊教育資源的優(yōu)勢(shì)，再者也符合社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)。（3）知識(shí)圈層的主張物以類聚，人以群分?！　∫粋€(gè)人的未來，由他周圍人群的平均決定。俗話說物以類聚，人以群分。不同的生活圈層決定了一個(gè)群體的生活方式和生活姿態(tài)，良好的生活環(huán)境取決于良好的生活定位、周邊的環(huán)境，以及周圍人群的身份。給自己一個(gè)好的生活環(huán)境，同時(shí)也給子女一個(gè)美好的未來！（4）精致生活的主張——生活不是做加法，而是做減法。真正的生活不是做加法，在繁華之中我們?yōu)樽约旱纳钜辉贁z取，然而有多少是我們真正需要的，有哪些只是一些不需要的附加。我們應(yīng)當(dāng)讓自己的生活精致起來，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單，精致而不小氣，摒除那些雜亂，留住那些精美的本真。命名及釋義。命名的原則：1） 突出項(xiàng)目的風(fēng)格，給客戶充分的想象空間，便于營銷推廣。2） 體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，有一定的藝術(shù)性。3） 符合目標(biāo)客戶的潛在心智需求，有獨(dú)特性，易留下深刻印象。4） 輕松上口，兼顧區(qū)域的整體素質(zhì)，朗朗上口。具體案名建議：通過以上對(duì)于項(xiàng)目形象定位及文化理念的挖掘，項(xiàng)目的命名已經(jīng)呼之欲出，我司首推項(xiàng)目名稱為：育龍雅苑 詮釋：“育龍”體現(xiàn)出項(xiàng)目的濃郁的人文氛圍，同時(shí)體現(xiàn)出項(xiàng)目的主定位，并突出項(xiàng)目特色，形成項(xiàng)目市場(chǎng)的差異化，鎖定那些關(guān)注子女教育，望子成龍的特定消費(fèi)者群體?！把旁贰币徽唧w現(xiàn)出項(xiàng)目的居住環(huán)境的幽雅精致，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目的鬧中取靜的核心概念，既符合項(xiàng)目特征，又充溢著一種典雅的人文氣息。圣翰林花園詮釋：“圣”是一個(gè)十分吉利的字，有高高在上，不同凡響之意；“翰林”則突出項(xiàng)目樓盤開發(fā)的定位與特征，體現(xiàn)項(xiàng)目濃厚的人文風(fēng)尚；“花園”則是意喻本案為環(huán)境優(yōu)美的尚品。整個(gè)案名氣勢(shì)較大，寓意吉祥，人文內(nèi)涵深厚。其它建議：朝陽雅筑、馨宇華庭、文輝佳園、達(dá)龍雅郡、博雅苑、翰墨書庭、尚書房。七、項(xiàng)目產(chǎn)品定位一）、本案情況分析根據(jù)市場(chǎng)情況分析，城北目前的住宅小區(qū)以多層為主，且較多小區(qū)以住宅結(jié)合商鋪小于為主。，對(duì)本案來說規(guī)劃多層的建筑方案比較合理。本案體量不大，總占地面積約7343平方米，所在區(qū)域城北也并不適合一個(gè)大型商業(yè)區(qū)的形成。且由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)原因，該項(xiàng)目商鋪也只適合作小型商業(yè)用房。從項(xiàng)目情況來看，集合五到六層，多層109套，商鋪20套，從整個(gè)市場(chǎng)總體反饋結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣來看，三室兩廳在目前消費(fèi)觀念上較受消費(fèi)者歡迎，建議以三室兩廳一衛(wèi)為主，建筑類型之間的比例表現(xiàn)出本案仍和城北現(xiàn)有的一些住宅小區(qū)相類似，但我們以不同的定位區(qū)別于其他項(xiàng)目，并且我們應(yīng)當(dāng)注意在自身環(huán)境、房型、立面等方面加以強(qiáng)化外，與市政發(fā)展規(guī)劃共享開發(fā)環(huán)境也可作為本案的一個(gè)賣點(diǎn)?！蛞韵冗M(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營造主題景觀環(huán)境、空間布局、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)，把它建成以“人文風(fēng)尚精致生活”為主題的，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品?！驈?qiáng)調(diào)居住的生活環(huán)境、生活方式、生活態(tài)度改變，將單純的居住上升到一種高層次、多元化的生活模式，在其內(nèi)涵包括社區(qū)環(huán)境的營造、完善配套對(duì)生活的引導(dǎo)、社會(huì)價(jià)值的認(rèn)同以及周邊人文氛圍的形成。◎一個(gè)有生活品味，有生活情趣——精致的，充滿人文氣息的完美家園，在形象上、訴求上就脫穎于對(duì)手，超越了以往。建議戶型定位　　從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)中可以看出，三房一廳及三房?jī)蓮d的分別需求占34%和51%，而超大面積與超小面積的需求量都相對(duì)薄弱，但根據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的分析，以及對(duì)周邊相關(guān)樓盤的調(diào)查分析后，我們建議以3室2廳作為主力戶型，只是在面積上可以多種戶型進(jìn)行搭配，在格局上做多種設(shè)計(jì)處理，因此在項(xiàng)目戶型定位上，我們推薦以下戶型分配比例：戶型設(shè)計(jì)思路：起居廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，采用大面積凸窗或180270度轉(zhuǎn)角或弧窗, 采光口和地面比例不應(yīng)小于1/7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過度空間（玄關(guān)），以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。臥 室：主臥室最好要有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于15平方米。大戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用的衛(wèi)生間；如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么應(yīng)該放在主臥室的附近。次臥室的面積宜大于10平方米。由于項(xiàng)目南北向朝向，一部分戶型有采光缺陷，應(yīng)采用大面積凸窗或轉(zhuǎn)角窗