【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！比绻陨唐贩款A(yù)售合同登記備案作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的登記，則利用房屋預(yù)售登記合同進(jìn)行虛假的房產(chǎn)買賣從而逃避執(zhí)行的違法成本太低，與所謂“公權(quán)力對(duì)私權(quán)的侵害”相比，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人的侵害更大，對(duì)債權(quán)人的合法利益保護(hù)更是隱藏的地雷。在房開商拖欠銀行貸款、施工單位工程款、被拆遷人的安置費(fèi)用等大量債務(wù)的案件中，房開商往往利用商品房預(yù)售合同登記備案，很容易地就將其開發(fā)的房屋通過商品房預(yù)售的形式“轉(zhuǎn)讓”給他人，其中不乏假借其內(nèi)部職工、其親屬朋友之名的虛假轉(zhuǎn)讓。因此，司法解釋中并沒有以是否辦理商品房預(yù)售合同登記備案作為享有所有權(quán)的標(biāo)志，而是堅(jiān)持在目前的法律規(guī)定下，以過戶登記作為取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的有效形式。分析最高人民法院法釋（2002）16號(hào)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），可以發(fā)現(xiàn)該司法解釋只是采用了“已付全部或者大部分房款的消費(fèi)者” 可以對(duì)抗承包人優(yōu)先受償權(quán)的提法，并未將辦理預(yù)售登記作為對(duì)抗承包人優(yōu)先受償權(quán)的必要條件。從法律解釋學(xué)的角度看，也應(yīng)理解為適用于已交付全部或大部分購房款未辦理預(yù)售登記的購房人。再來分析最高法院的《聯(lián)合通知》和《查封規(guī)定》，《聯(lián)合通知》第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！钡谑鶙l規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記?！薄恫榉庖?guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！睂?shí)踐中對(duì)這兩份法律文件的理解分歧很大，一種認(rèn)識(shí)是根據(jù)《聯(lián)合通知》，認(rèn)為辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的房屋就屬于被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，可以采取查封措施，那么同理，案外人已辦理了預(yù)售合同登記備案的也應(yīng)該取得了房屋所有權(quán)，就不應(yīng)該作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取查封措施。另一種認(rèn)識(shí)是，被執(zhí)行人對(duì)其購買并已辦理預(yù)售合同登記備案的房屋，只是取得了期待權(quán)，因此，法院只是可以采取預(yù)查封措施，并不是作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施。預(yù)查封是《通知》新創(chuàng)立的一項(xiàng)強(qiáng)制執(zhí)行措施?，?是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)告登記手續(xù)，被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施?，之所以創(chuàng)立預(yù)查封這樣一項(xiàng)制度?，?是因?yàn)楸粓?zhí)行人對(duì)未經(jīng)登記的物權(quán)或者預(yù)期物權(quán)享有的僅僅是一種受限或者期待利益?，?是否能夠成為完全的真正的權(quán)利主體?，?尚處于不確定狀態(tài)?。?《查封規(guī)定》進(jìn)一步明確規(guī)定不以是否辦理預(yù)售合同登記備案作為判斷房屋權(quán)屬的條件，而是以買受人是否實(shí)際占有并付清房款來判斷其對(duì)房屋享有的權(quán)益。因此可以看出，相關(guān)司法解釋也并沒有規(guī)定商品房預(yù)售合同登記備案當(dāng)然具有對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)，更沒有賦予其對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 三、商品房預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記的關(guān)系對(duì)前述案例持第一種觀點(diǎn)的人，認(rèn)為通過預(yù)售登記，買受人預(yù)購房屋被賦予準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。其理論基礎(chǔ)是認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案具有預(yù)告登記的效力，可以使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的排他性權(quán)利?。那么究竟商品房預(yù)售合同的登記是否屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，《物權(quán)法》中規(guī)定的預(yù)告登記制度又具有什么法律性質(zhì)和效力，對(duì)執(zhí)行工作有什么影響，這一新課題值得我們司法實(shí)務(wù)界和法學(xué)理論界加以重視研究。預(yù)告登記制度最早起源于早期普魯士法規(guī)定的異議登記，后來為德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法所借鑒。預(yù)告登記是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將該請(qǐng)求權(quán)加以登記的制度。此種登記在性質(zhì)上屬于預(yù)備登記，是在本登記之前進(jìn)行的一項(xiàng)登記，該登記并不具有終局的確定的效力。預(yù)告登記權(quán)利人在登記時(shí)只能取得或者涂銷關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，即在未來才能變成完成權(quán)的登記。從各國(guó)法律規(guī)定來看，都體現(xiàn)出預(yù)告登記使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)排他效力。因此，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，使債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張和滲透。我國(guó)以往的民事法律中并沒有明確規(guī)定預(yù)告登記制度，只在一些地方性法規(guī)作出了規(guī)定，《上海市房地產(chǎn)登記條例》首次規(guī)定了預(yù)告登記，山西、天津、新疆、廣州等地也有類似規(guī)定。新頒布即將實(shí)施的《