【正文】 物權(quán)法》在法律層次上首次對預(yù)告登記制度作出了規(guī)定。我國商品房預(yù)售合同的登記是否屬于預(yù)告登記，理論界有不同認(rèn)識，王利明教授認(rèn)為：商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利[2]。余能斌教授則認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。[3]筆者認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)。第一，根據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)告登記制度作為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度中的重要制度之一，對當(dāng)事人及第三人利益影響極大，必須有法律明確的規(guī)定，在我國，認(rèn)定商品房預(yù)售登記是預(yù)告登記尚沒有法律依據(jù)。第二，在商品房預(yù)售登記的適用對象上，商品房預(yù)售登記是對商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對請求權(quán)的登記。商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。第三，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為，而商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法進(jìn)行的。第四，各國法律對預(yù)告登記制度大多規(guī)定了具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。我國沒有商品房預(yù)售登記具有對抗第三人的規(guī)定。因此，我國實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。 四、執(zhí)行預(yù)售合同登記備案房屋應(yīng)注重司法和諧原則平衡各方利益在執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓房屋逃避執(zhí)行，使債權(quán)人權(quán)利落空的現(xiàn)象屢見不鮮。由于被執(zhí)行人以此方式逃避債務(wù)往往涉及到第三人的權(quán)益，因此在執(zhí)行時(shí)應(yīng)當(dāng)注意平衡保護(hù)善意債權(quán)人、債務(wù)人、第三人的合法利益，既要對屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行，又要注意保護(hù)案外人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，在當(dāng)前法律規(guī)定下，《查封規(guī)定》對保護(hù)正常的交易秩序，維護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人和案外人的合法權(quán)益具有積極的實(shí)踐意義，在實(shí)踐中應(yīng)正確理解其精神予以適用。對商品房預(yù)售合同登記備案的房屋的執(zhí)行問題，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持正確理解適用現(xiàn)行的司法解釋，采取不動產(chǎn)權(quán)屬登記原則結(jié)合保護(hù)善意第三人的原則確認(rèn)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，對于被執(zhí)行人已將房屋出售給第三人但還未過戶登記的情況，《查封規(guī)定》第十七條明確規(guī)定：“第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；”依傳統(tǒng)的民法物權(quán)變動的基本原理，需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)，如房屋所有權(quán)的變動必須以過戶登記這一公示方法為要件。如前文所述，商品房預(yù)售合同登記備案不代表房屋所有權(quán)屬確定給買受人，商品房預(yù)售登記備案不當(dāng)然具有對抗第三人的優(yōu)先權(quán)，更沒有對抗法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。對于只是辦理了商品房預(yù)售合同登記備案，并沒有支付全部價(jià)款的合同，也應(yīng)按此規(guī)定辦理，才能夠有效制約被執(zhí)行人利用商品房預(yù)售合同登記備案“轉(zhuǎn)讓”房產(chǎn)逃避執(zhí)行。對于尚沒有付清價(jià)款的真實(shí)的購房人，由于適用該規(guī)定，其權(quán)益將不可避免地受到影響，因?yàn)橘I受人已經(jīng)支付價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，由于法院強(qiáng)制執(zhí)行，其取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的目的將難以實(shí)現(xiàn)。應(yīng)當(dāng)平衡申請執(zhí)行人和第三人利益，可以給第三人選擇權(quán)，他可以選擇繼續(xù)履行合同，將尚未支付的剩余價(jià)款交付法院，從而取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，法院解除查封，否則將不能阻止法院的執(zhí)行，第三人與被執(zhí)行人的爭議另訴解決。《查封規(guī)定》第十七條關(guān)于“第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”對物權(quán)變動的法則做出了突破性的規(guī)定，確立了不動產(chǎn)適用善意取得制度，為執(zhí)行過程中案外人異議的審查和處理提供了新的法律依據(jù)，表明了司法解釋機(jī)關(guān)明顯的價(jià)值取向，突破了傳統(tǒng)民法原理，在民法中不動產(chǎn)權(quán)屬登記原則下又體現(xiàn)了對善意第三人的保護(hù)。需要強(qiáng)調(diào)的是，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)戶登記手續(xù)的情況下，第三人對此類財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利本身就存在瑕疵，所以要認(rèn)定第三人對此類財(cái)產(chǎn)享有排他性權(quán)利，必須在人民法院對爭議財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制措施之前支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，在對案外人提出執(zhí)行異議的審查中，對是否已經(jīng)“全款支付”的證據(jù)真實(shí)性的認(rèn)定至關(guān)重要。在司法實(shí)踐中，確實(shí)存在被執(zhí)行人利用《查封規(guī)定》第十七的規(guī)定，惡意串通第三人，逃避法院強(qiáng)制執(zhí)行的情形。律師在參加執(zhí)行異議審查聽證中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)要求案外人對履行合同的行為、履行的方式、付款的憑證、資金的來源等問題予以說明。案外人不能做出合理解釋，或其提供的證據(jù)不具有真實(shí)性，其異議主張應(yīng)當(dāng)不能成立。五、物權(quán)法施行后預(yù)告登記制度對房地產(chǎn)執(zhí)行的影響物權(quán)法施行后的預(yù)告登記我國