【文章內(nèi)容簡介】 們是車行1030分鐘路程的居民，包括赤崗沖、東塘、井灣子、侯家塘、伍家?guī)X、河西溁灣鎮(zhèn)等附近的居民。 邊際商圈：邊際商圈位于次級商圈的外圍，屬于較遠的輻射區(qū)域。由于該位置處于機場高速和京株高速的入城處，可以為長沙周邊地區(qū)包括株洲、湘潭和長沙周邊的縣市居民提供服務(wù)。附近公交車輛比較多，有通向整個長沙市的交通條件，附近商業(yè)相對比較發(fā)達。商圈顧客的來源 項目估計的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，服務(wù)的對象，即顧客來源可分為三部分。 （1） 居住人口指居住在高橋附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高，消費場所比較固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來擴大市場。（2） 工作人口 指工作地點在高橋附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈基本顧客的主要來源。附近有政府機關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)批發(fā)市場、工廠及各類公司等。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴張，潛在的顧客數(shù)量較多。 （3） 流動人口 中南國際商城處在人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道之間，京珠高速公路橫穿而過，是聯(lián)系南北的交通要道。它的附近是眾多的專業(yè)批發(fā)市場和各類專賣店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。來此購物和休閑的流動人口很多，這部分人口是各專業(yè)批發(fā)市場的主要顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。這些流動人口選擇消費場所的隨意性較大，忠誠度較低，從而較易受到商業(yè)競爭對手的影響。因此經(jīng)營者應(yīng)該突出自己的經(jīng)營賣點，提供給這部分顧客最優(yōu)的服務(wù)。 商圈層次分析 （1）客流量分析 平日該地的車流量、客流量比較大，長沙居民喜歡周末、節(jié)日消費，他們意愿自己享受購物的人氣和休閑的環(huán)境。高橋附近的公交車有多路，交通十分便利，可以把長沙各地居民拉來這里消費。 （2）顧客分析 目前整個長沙市消費者都在尋求好的購物環(huán)境，消費者的休閑消費不能得到很好的滿足。特別在節(jié)假日里，擁擠的購物環(huán)境以及停車的不方便讓長沙的市民消費者頭痛。 （3）環(huán)境分析 中南國際商城四面臨街，能見度比較高，而且周圍沒有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。居民區(qū)比較集中，人氣比較旺盛，由于各專業(yè)批發(fā)市場集中，商業(yè)競爭比較激烈。根據(jù)有關(guān)情況：家樂福、華聯(lián)等外資也要來高橋投資。未來的高橋?qū)巧碳业谋貭幹亍Ｕ麄€長沙的市場競爭分析：隨著改革開放的深入和市場化改革的逐見成效，長沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購買力逐年增強。長沙的地理位置決定了它將是眾商家必爭的地方。長沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進和外資投入的大好局面。友誼阿波羅、通程商業(yè)廣場、麥德隆、新一佳、家樂福、平和堂、沃爾瑪?shù)鹊拇嬖?，長沙的商業(yè)競爭將會異常激烈的。四、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營大型購物中心，需要政府及有關(guān)部門的大力支持。中南國際商城的建立必將提高長沙商業(yè)的現(xiàn)代化國際化水平，為長沙的區(qū)域規(guī)劃凝造了充足的商業(yè)氛圍，同時也美化了長沙城市環(huán)境，增添了長沙的文化氣息，增強了長沙的文化底蘊。長沙投建中南國際商城是從長沙市城市經(jīng)濟發(fā)展的需要和住宅區(qū)東移后市民生活的需求出發(fā)，依照城市規(guī)劃的要求建設(shè)的，是長沙市接軌世界商業(yè)的新開端，它代表長沙商業(yè)在新時期的新方向，呼應(yīng)了市委、市政府提出“東市西文”的政策，因此能夠得到長沙市和雨花區(qū)政府的大力支持，政策環(huán)境看好。這為長沙的經(jīng)濟騰飛奠定了商業(yè)基礎(chǔ)。將為長沙的經(jīng)濟發(fā)展起到推波助瀾的作用，為長沙的發(fā)展做出積極的貢獻。 第五章 項目的市場前景預(yù)測 一、投資環(huán)境1．經(jīng)濟環(huán)境 長沙市是湖南的省會，是長株潭一體化的核心。是全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。在全國219個地級城市中排19位，已進入全國綜合經(jīng)濟實力一類城市行列。，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；，其中市區(qū)人口189萬人。2002年，人均GDP達1656美元。長沙市近幾年來經(jīng)濟總量持續(xù)高速增長，GDP保持二位數(shù)的增長，對房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。1998年至2003年11月，占全市固定資產(chǎn)投資的1/4。特別是2000年以來，長沙市實施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。 2．地理環(huán)境 長沙市地處華中腹地，扼南北要沖；東屏羅霄毗江西，西障雪峰連云貴，南峙衡岳達廣州，北托洞庭通武漢。素稱“‘荊豫唇齒，黔粵咽喉”。就城市區(qū)位條件而言，東為上海，南為廣州，西為重慶、成都，北為武漢，在這些特大城市之間，是我國人口相對比較密集的區(qū)域，長沙處于中心位置，人氣比較旺；就地理條件而言，長沙地勢開闊而相對平坦，一江兩岸，沒有阻隔，適宜于大規(guī)模城市建設(shè)；就基礎(chǔ)條件而言，長沙的經(jīng)濟總量將近占全省的1/5，財政收入接近全省的1/3，并有加大分量的趨勢，使城市具備了進一步擴大的基礎(chǔ)。 3．政策環(huán)境改革開放以來，長沙市政府充分發(fā)揮了區(qū)位優(yōu)勢，交通和流通迅速發(fā)展，市場不斷拓展。為了把長沙建成全國商業(yè)中心城市，并力爭在十到十五年進入全國十強。市委、市政府實施大改革、大開放、大調(diào)整的發(fā)展思路，努力開拓，不斷創(chuàng)新，開創(chuàng)了一個生機蓬勃、充滿活力的發(fā)展局面。一是商貿(mào)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，對國民經(jīng)濟中的作用和貢獻進一步凸現(xiàn)。2002年全市社會消費品零售總額躍上了400億元的新臺階，與1997年相比，五年時間增長近1倍，從1997年實現(xiàn)200億元，2000年突破300億元，到2002年達到400億元，商貿(mào)經(jīng)濟總量增長五年內(nèi)實現(xiàn)了跨越式的三級跳。根據(jù)規(guī)劃，到２００７年，長沙市社會消費品零售總額達到７４０億元，商貿(mào)業(yè)增加值占全市ＧＤＰ的比重達２０％以上，形成一批銷售額分別過５０億元、２０億元和１０億元的專業(yè)批發(fā)市場、綜合市場、大型綜合商貿(mào)企業(yè)及餐飲企業(yè)。發(fā)展一批實力較強的第三方物流企業(yè)、高水平的物流配送中心和物流基地，初步形成現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)；廣泛應(yīng)用電子信息技術(shù)，科技興貿(mào)達到新水平；建立起與國際規(guī)則相銜接的商貿(mào)流通管理體系和規(guī)范有序的市場體系。二、市場現(xiàn)狀分析 數(shù)據(jù)表明，近3年來，長沙城市建設(shè)300億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占40％；近兩年，長沙固定資產(chǎn)投資每天高達一億元，其中打造商貿(mào)中心的占30％。 目前，長沙已形成火車站、袁家?guī)X、五一廣場、東塘、伍家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大商業(yè)中心；營業(yè)面積在6萬平方米以上的商場有2家，15萬平方米的有10家；三湘南湖、高橋、紅星、望城坡4大市場群體中，有各類市場355個、國家級大市場6個；解放路、蔡鍔路、黃興南路步行街等12條商業(yè)街日益完善。全市初步形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大中小網(wǎng)點相結(jié)合的市場體系?！　?jù)統(tǒng)計，在全國人口過百萬的城市中，長沙的商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)之多，占據(jù)第7位。長沙是目前國內(nèi)惟一的沃爾瑪、家樂福、麥德龍世界商業(yè)前三大巨頭齊聚的城市，結(jié)合實際情況，長沙將對一些傳統(tǒng)大市場如馬王堆蔬菜市場、高橋大市場等進行升級改造，還將重點扶持省糧油中心批發(fā)部、蔬菜物流配送中心、冷凍食品物流配送中心、商業(yè)儲運物流配送中心等一批物流企業(yè)的發(fā)展，加快發(fā)展物流大企業(yè)集團。 連鎖經(jīng)營的具體目標是，那就是力爭到2007年基本確立連鎖經(jīng)營在長沙商貿(mào)流通業(yè)中的主導(dǎo)地位，連鎖商業(yè)的零售額占全市社會消費品零售總額的35%以上。 未來幾年，長沙將把吸引外資的重點放在積極引進國際和省外知名的大型連鎖商業(yè)和物流企業(yè)上來。同時規(guī)定，凡外商進入新建大型商業(yè)網(wǎng)點的，應(yīng)避免過度地集中在中心城市，鼓勵在城郊結(jié)合部、新城區(qū)、新開發(fā)區(qū)布局和發(fā)展。 2．商品房近幾年來，長沙房地產(chǎn)市場伴隨國民經(jīng)濟的快速增長，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的勢頭。2003年，其加速發(fā)展的態(tài)勢更趨明顯，市場表現(xiàn)更為活躍。2003年長沙房地產(chǎn)市場基本情況如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，占固定資產(chǎn)投資比重加大2003年，%，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超過了100億元。占固定資產(chǎn)投資比重的1/4強。（2）商品房供、銷兩旺，銷售價格穩(wěn)中有升從商品房供應(yīng)情況來看，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強力增長，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚，截止2003年11月，㎡，㎡，%%。從銷售情況來看，2003年，全市共成交商品房26727套，㎡，%、%%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。（3）二手房交易放量增長，住房二級市場被激活2003年，全市共辦理二手房交易9189起，㎡，%、%%。其中，房改房成交4263套，㎡，%、%%。長沙市二手房交易量在60萬㎡左右維持了五年之后，終于實現(xiàn)了突破，達到118萬㎡，增長近一倍。長沙市住房二級市場經(jīng)過多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是2003年10月長沙市出臺“長沙市人民政府關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見”（市政府58號文）的具體措施的作用下，市場被迅速激活。（4）房地產(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障2003年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記29757起，㎡，%、%%。其中，個人住房抵押登記28078起，㎡，%、%%。房地產(chǎn)抵押貸款連續(xù)六年保持了強勁增幅，尤其是直接用于個人消費的個人住房抵押貸款，成交起數(shù)，從98年的613起至2003年的28078起，六年間增長了45倍。消費者的消費觀念發(fā)生了根本的變化，國家啟動內(nèi)需，拉動消費的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實現(xiàn)，金融業(yè)同時也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。（5）城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長2003年，全市共動遷居民5056戶，㎡，%%。其中，㎡，%。2003年，雖然長沙已基本實現(xiàn)“三個大變樣”的城市建設(shè)總目標，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進，新一輪城市建設(shè)正在有序的展開。城市房屋拆遷工作直接拉動了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻。（6）經(jīng)濟適用住房建設(shè)全面得到調(diào)控，商品房市場結(jié)構(gòu)更趨合理2003年，㎡，㎡，%、%%。從年初開始，長沙市人民政府堅決停止了公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)，控制了經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模全面壓縮，經(jīng)濟適用房占新增商品房開發(fā)量的比重由調(diào)控前的接近50%到調(diào)控后的20%左右，使商品房市場結(jié)構(gòu)趨于合理。經(jīng)濟適用住房大規(guī)模開發(fā)對商品房市場的影響基本消除。三、長沙市居民消費需求分析 1．長沙市人口及收入增長情況，其中市區(qū)人口189萬人。人口增長趨勢如下圖所示：隨著人口數(shù)量的增加，人口整體素質(zhì)在不斷提高，受教育程度結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。第五次人口普查資料顯示： 在全市總?cè)丝谥校?接受小學(xué)及以上文化教育的人口占總?cè)丝诘谋戎赜?990年“四普”%上升到2000年“五普”%。在全市6歲及以上人口中，受教育程度情況分別為：，%；高中（含中專），%； ，%；，%；，%。 隨著從人口素質(zhì)的提高及經(jīng)濟的迅速發(fā)展，長沙市城鄉(xiāng)民收入的增長速度在加快。居民儲蓄余額也迅速增加。（見下圖）2．長沙市民的需求分析（一）長沙市民的消費狀況2002年。增長趨勢如下圖所示：長沙居民人均消費結(jié)構(gòu)（2002年）如下：醫(yī)療：254元；住房：224元；教育娛樂：94元；服裝：94元；交通：94元；其它264元。從購房能力來看，伴隨長沙經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，1998年至2003年，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，%。而近幾年長沙的房價較為穩(wěn)定，這使得市民的住房購買能力大為提高，個人購買商品房占市場總銷量的94%。從投資角度來看，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地