王志剛工作室策劃案理論推索講義(編輯修改稿)
2025-05-29 07:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一、二次置業(yè)均有常住型E型：邊緣 型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的投資型炒家總之，從規(guī)模數(shù)量來看，A、D型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級是市場主流；從市場拉動(dòng)作用來看，A、B起市場領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來說，A、D、C型是主要打擊對象；從品牌的角度來說，B型是不可忽視的重要因素。九、開發(fā)模式選擇如圖所示，按功能價(jià)值（有形的、實(shí)物的、實(shí)用的、基本的價(jià)值）和文化價(jià)值（無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值）兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，可以將房地產(chǎn)開發(fā)模式劃分為不同的類型： 合生創(chuàng)展： 高功能價(jià)值低文化價(jià)值?！ ”坦饒@： 中高功能價(jià)值低文化價(jià)值?！ ∪f科、麗江：中高功能價(jià)值中高文化價(jià)值?！ W園： 高功能價(jià)值高文化價(jià)值?！ ‖F(xiàn)代城： 中功能價(jià)值高文化價(jià)值?！ ∩虾映牵骸 〉凸δ軆r(jià)值高文化價(jià)值。 可見，不同的房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)有不同的開發(fā)理念和競爭策略?！ W龍計(jì)劃：復(fù)合型概念地產(chǎn)開發(fā)模式 房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司“品牌核心”之所在。只有將三者有機(jī)結(jié)合在一起，奧龍計(jì)劃才有生命力，才能形成我們的核心競爭力。十、開發(fā)方案選擇4種開發(fā)方向方案1方案2方案3方案4建筑形式洋房、小高層洋房、小高層洋房、小高層山地洋房目標(biāo)客戶白領(lǐng)中產(chǎn)階層小白領(lǐng)、工薪富裕階層容積率建筑面積（萬m2）2727主力戶型面積1001201001206080150200單價(jià)（元/m2）2200320022003000單元總價(jià)25萬40萬15萬45萬成本（元/m2）1500240015001800投入（億元）靜態(tài)收益率46%%46%%風(fēng)險(xiǎn)中較高較低中品牌同質(zhì)化超越性超越性超越性針對各方案分析機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)?！ √岢鋈绻?xiàng)目要啟動(dòng)的話，綜合考慮品牌、利潤、風(fēng)險(xiǎn)、投入，建議采用方案4。如圖所示：該項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)模式的選定和各項(xiàng)收入支出等綜合性分析，進(jìn)行了開發(fā)成本預(yù)測，內(nèi)容包括土地成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、營銷費(fèi)用、稅金等。十一、主題概念操作模主題概念推導(dǎo)圖主題概念支持體系框圖廣告語組合關(guān)系十二、開發(fā)推廣模型以奧園為例，如果把廣州奧園與一般樓盤的開發(fā)推廣行為進(jìn)行對比，我們發(fā)現(xiàn)一般樓盤的開發(fā)推廣行為模型示意：奧林匹克花園開發(fā)推廣行為的內(nèi)在本質(zhì)在于：不僅把房子及其配套、服務(wù)賣給消費(fèi)者，而且引導(dǎo)他們與發(fā)展商一起共同營造成一種全新的生活方式。圖：奧林匹克花園開發(fā)推廣行為模型營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導(dǎo)下，為一個(gè)經(jīng)濟(jì)收入、文化傾向相對趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設(shè)施和管理服務(wù)的生活空間
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