【文章內(nèi)容簡介】 確答案』C『答案解析』本題考核按份共有。根據(jù)規(guī)定，共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有，因此選項A錯誤；對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，因此選項B錯誤；對外關(guān)系上，任何一位按份共有人均有權(quán)主張全部債權(quán)或有義務(wù)承擔(dān)全部債務(wù)，因此選項D錯誤?！　　究键c】所有權(quán)取得的具體方式 　　一、善意取得制度　?。骸铩　o處分權(quán)　法律行為 基于事實行為、公法行為和直接基于法律規(guī)定（非因法律行為）而發(fā)生的物權(quán)變動不存在善意取得。善意 “受讓時”不知情 【注意】第三人受讓后得知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，不影響善意。 對價 有償+合理的交易對價 【注意】不需要考慮對價是否已經(jīng)支付。 公示 不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付 　?。涸瓩?quán)利人與讓與人原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求侵權(quán)的損失賠償、違約責(zé)任或返還不當(dāng)?shù)美瓩?quán)利人與受讓人受讓人取得所有權(quán)；原所有權(quán)人的所有權(quán)消滅讓與人與受讓人受讓人承擔(dān)向讓與人支付價款的義務(wù)　?。簞赢a(chǎn)占有委托物（基于合同、共有關(guān)系等而占有）適用占有脫離物（遺失物、盜竊物等）不適用★不動產(chǎn)（1）夫妻共有房屋，產(chǎn)權(quán)只登記在一人名下；（2）記名產(chǎn)權(quán)人和實際產(chǎn)權(quán)人不一致；（3）房屋買賣合同被認(rèn)定無效或被撤銷后尚未辦回過戶手續(xù)期間適用（1）登記簿中存在異議登記；（2）受讓人明知存在登記錯誤不適用他物權(quán)如電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)適用　　【示例】背景資料：A有一塊價值一萬元的玉石。A與B訂立了買賣該玉石的合同，約定價金11,000元，三日后取貨。隔天，不知情的C找到A，提出愿以12,000元購買該玉石，A同意并當(dāng)場將玉石交給C。不久，C將玉石借給好友D把玩，不料D見財起意，謊稱玉石歸其所有，將玉石以10000元的價賣給了不知情的E。后E將玉石丟失被F撿到，F(xiàn)將其以10000元的價格轉(zhuǎn)賣給了不知情的G。試問：　　（1）B是否取得了玉石的所有權(quán)？　　（2）C是否取得了玉石的所有權(quán)？　?。?）D是否取得了玉石的所有權(quán)？　?。?）E是否取得了玉石的所有權(quán)？　　（5）F是否取得了玉石的所有權(quán)？　?。?）G是否取得了玉石的所有權(quán)？『正確答案』（1）否；（2）是；（3）否；（4）是；（5）否；（6）否。　?。骸　　　　纠}多選題】張某購得一套住房，但與李某簽訂書面協(xié)議，約定將該房屋登記在李某名下，但實際所有人為張某。后李某持房產(chǎn)證，擅自將該房屋以市場價賣給不知情的丁某，雙方已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但丁某尚未付清全部價款；張某得知后，向丁某主張返還房屋，此時，丁某方得知該房并非李某所有。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述不正確的有（　）?！　?，因為丁某已知曉該房屋并非李某所有，不構(gòu)成善意　　，因為丁某尚未付清全部價款　　，因為善意取得只適用于動產(chǎn)，不適用于不動產(chǎn)　　，因為張某為該房屋的實際所有權(quán)人 『正確答案』ABCD『答案解析』所有權(quán)善意取得的構(gòu)成要件為：（1）依法律行為轉(zhuǎn)讓所有權(quán)；（2）轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)；（3）受讓人為善意的，判斷時點以受讓時為準(zhǔn)（選項A）；（4）以合理的價格轉(zhuǎn)讓，但并不要求已經(jīng)實際支付（選項B）；（5）應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付。綜上，丁某已經(jīng)基于善意取得制度取得了房屋的所有權(quán)，張某喪失了所有權(quán)，無權(quán)要求丁某返還房屋（選項D）。善意取得制度對于動產(chǎn)與不動產(chǎn)均可適用（選項C），而且，限制物權(quán)也適用善意取得制度。 　　　　二、先占　　先占人基于先占行為取得“無主動產(chǎn)”的所有權(quán)。——原始取得　?。喝鐡斓截悮ぃ瑩斓秸邽樗姓??！　。簰仐壩锸潜疽饩筒幌胍?，屬于無主動產(chǎn)，取得后屬于先占?！　　　　　∪?、拾得遺失物　?。?　　　?。骸　　　　纠}單選題】（2012年）甲在上班途中遺失手機(jī)一部，被乙拾得。甲發(fā)布懸賞廣告稱，愿向歸還手機(jī)者支付現(xiàn)金1000元作為酬謝。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（?。??！　。始纂m承諾向歸還手機(jī)的拾得人支付1000元酬金，乙仍無權(quán)請求甲支付該酬金，僅有權(quán)要求甲支付因返還手機(jī)而發(fā)生的必要費用 　　，則甲除非向丙支付3000元，否則無權(quán)請求丙返還手機(jī) 　　，而甲未于公安機(jī)關(guān)發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)認(rèn)領(lǐng)，則乙取得該手機(jī)的所有權(quán) 　　，則甲有權(quán)請求乙歸還，乙既無權(quán)請求甲支付1000元酬金，亦無權(quán)要求甲支付必要的返還費用 『正確答案』D 『答案解析』本題考核遺失物。拾得人雖不能取得遺失物的所有權(quán)，卻可享有費用償還請求權(quán)，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時，歸還失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報酬 　　請求權(quán)，選項A錯誤；若受讓人通過拍賣或向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物，權(quán)利人向其請求返還時，應(yīng)向受讓人支付相應(yīng)對價，否則受讓人有權(quán)拒絕返還，選項B錯誤；遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有，選項C錯誤；拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理，拾得人不得要求支付必要費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)，選項D正確。 　　　　四、添附　　添附：原屬數(shù)人之物成為一新物。 附合 不同所有人的物密切結(jié)合 不動產(chǎn)+動產(chǎn) 歸不動產(chǎn)所有人 動產(chǎn)+動產(chǎn) 價高者得or按價值共有 混合 相互混雜，難以識別或分離 價高者得or按價值共有 加工 在他人之動產(chǎn)上進(jìn)行改造 加工者得，除非加工價值明顯低于材料價值 　　　　【考點】用益物權(quán) 　　一、用益物權(quán)概述　　用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)僅涉及物的使用價值，不包含處分權(quán)能?！　　　《?、建設(shè)用地使用權(quán)　?。骸　。?）情形： 無償劃撥由縣級以上人民政府批準(zhǔn)： ①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地?！话ㄉ虡I(yè)開發(fā)用地有償出讓其余　?。?）期限： 無償劃撥 無期限 有償出讓 期限 70年 居住用地 40年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 50年 工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合用地等 續(xù)期 ①屆滿前一年申請續(xù)期，需重簽出讓合同，支付土地出讓金。 ②住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，自動續(xù)期。 　?。?）出讓的方式：　?、倏梢圆扇∨馁u、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。　?、诠I(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，“應(yīng)當(dāng)”以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！　。恨D(zhuǎn)讓出讓的地★（1）按照出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)①屬于房屋建設(shè)工程： %以上；，持有房屋所有權(quán)證書。 ②屬于成片開發(fā)土地：形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓劃撥的地報政府審批，并繳納土地出讓金。禁止轉(zhuǎn)讓①以出讓方式取得土地使用權(quán)，但未符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的條件；②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；③依法收回土地使用權(quán)；④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意；⑤權(quán)屬有爭議；⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。　?。合铝星樾沃?，由土地行政主管部門報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可收回國有土地使用權(quán)： 提前收回 （1）為公共利益；（2）為舊城區(qū)改建；（3）單位撤銷、遷移等停止使用；（4）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢。 到期收回 約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn) 　　： 　?。?）建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。 　?。?）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。 　　（3）建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記?！　　纠}多選題】北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過政府招標(biāo)拍賣方式取得位于南三環(huán)的一宗土地，該建設(shè)用地使用權(quán)的用途為住宅用地，按照規(guī)劃要求，該開發(fā)商需配建30%的公租房。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司如轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，需要滿足一定條件，下列選項有關(guān)該轉(zhuǎn)讓條件的說法，不符合規(guī)定的有（?。！　　　?以上的土地使用權(quán)出讓金　　，完成開發(fā)投資總額的25%以上　　，應(yīng)當(dāng)持有土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)證書『正確答案』ABD 『答案解析』本題考核建設(shè)用地使用權(quán)移轉(zhuǎn)取得的相關(guān)規(guī)定。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，因此選項B的說法錯誤；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，因此選項C的說法正確；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書，因此選項D的說法錯誤?！　　　　究键c】抵押財產(chǎn)和設(shè)定 　　一、擔(dān)保物權(quán)概述　?。阂舛〒?dān)保物權(quán) 抵押權(quán)與質(zhì)權(quán) 法定擔(dān)保物權(quán) 留置權(quán) 　　： 　?。?）從屬性； 　?。?）權(quán)利行使的附條件性（債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形）； 　?。?）優(yōu)先受償性。　　　　二、抵押權(quán)的概念與特性　　：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?！　。?　?。?）主債權(quán)未受全部清償，抵押權(quán)人可以就抵押物的“全部”行使其抵押權(quán)。 　　（2）抵押物被分割或部分轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人可就分割或轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。 　?。?）主債權(quán)被分割或部分轉(zhuǎn)讓，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)?！　　究谠E】①債權(quán)轉(zhuǎn)，抵押轉(zhuǎn)；②各債權(quán)人按份額行使?！　。?）主債務(wù)被分割或部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 　　【口訣】債務(wù)轉(zhuǎn)，看誰抵；自己抵，擔(dān)責(zé)任；第三人，看同意。　　　　三、抵押財產(chǎn)范圍　?。ú粍赢a(chǎn)和動產(chǎn)）　　（1）建筑物和其他土地附著物；　?。?）建設(shè)用地使用權(quán)；　　（3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)； 　　【注意】家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)不得抵押?！　。?）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品； 　?。?）正在建造中的建筑物、船舶、航空器；　?。?）交通運輸工具。 　　：★　?。?）土地所有權(quán)；　　（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律規(guī)定的除外；　　【注意】除外的兩種情況：　?、俟_方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押；　?、谝脏l(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。