【文章內(nèi)容簡介】 排除已經(jīng)有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的。 綜合上面的SWOT分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會取得預想的效果。3 市場調(diào)研 目標客戶群的定位 本項目潛在的客戶群 （1）項目周邊六安地界工業(yè)廠區(qū) 項目周邊需要重點開發(fā)的六安市、及下轄壽縣、霍邱縣 、舒城縣、金寨縣、 霍山縣、特別是六安市一帶鋼結(jié)構(gòu)銷售商。實行地毯式排查，全面把偉宏鋼結(jié)構(gòu)品牌宣傳出去。這些六安當?shù)乜蛻?，大多已?jīng)營多年鋼結(jié)構(gòu)銷售，擁有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)鏈及市場覆蓋范圍且經(jīng)營狀況基本良好。但隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展和規(guī)模的擴大，目前陳舊、落后的單個交易平臺已不能滿足經(jīng)營發(fā)展的需求，換鋪的需求比較強烈。這種巨大的強烈需求將是本項目客群最大最重要的組成部分。而且這類客群也是營銷層面最便捷的客群，且有助于本項目后期經(jīng)營管理。但要吸引上述客群除了建設(shè)功能完善、規(guī)劃合理的硬件平臺，尚需引進與其相關(guān)的上游服務(wù)型企業(yè)（如維修中心或銷售服務(wù)中心等）及政策的指引，如能通過前期優(yōu)惠的招商政策吸引這類企業(yè)，會形成大經(jīng)營戶帶動小經(jīng)營戶的以點帶面的聯(lián)動效應。 結(jié)論：項目重點覆蓋的六安地區(qū)經(jīng)銷商是本項目主要銷售、招商的一類客戶群體。（2）六安及相臨城市的鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè) 其次重點開發(fā)六安相毗鄰的阜陽、淮南、合肥、特別是合肥是全面開發(fā)對象。尤其是以工業(yè)生產(chǎn)為主。且大多數(shù)經(jīng)銷商都與區(qū)域內(nèi)的鋼結(jié)構(gòu)市場有著穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，本項目如能以優(yōu)惠政策吸引部分特約生產(chǎn)基地，不僅能帶動該區(qū)域行業(yè)發(fā)展，同時也能這一帶經(jīng)營戶以信心。據(jù)我司了解該區(qū)域許多經(jīng)營戶土地使用權(quán)并不合法，因次存在搬遷的可能。 結(jié)論：六安周邊尚且沒有建設(shè)象本項目如此領(lǐng)先的技術(shù)服務(wù)，這是吸引更多周邊城市潛在客戶最主要的賣點。是本項目次重點招商客戶群體。（3）省內(nèi)相關(guān)品牌經(jīng)銷商 本項目在此也有可能吸引到一部分省內(nèi)相關(guān)市場經(jīng)營戶客群。但由于涉及到跨地市，很多中小業(yè)戶不會冒這種風險，所以會有一定的障礙，而且外地市招商的成本要遠遠大于本地。 結(jié)論：省內(nèi)相關(guān)經(jīng)營戶是本項目的銷售次要客群，招商次要要客群。（4）國內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)建筑 國自1949年全國解放后，鋼結(jié)構(gòu)就在大跨重型工業(yè)廠房、大型公共建筑和高聳結(jié)構(gòu)中得到了應用。我國二十世紀初建造的松花江鋼桁橋、黃河大橋、上海國際飯店等就采用了鋼結(jié)構(gòu)；全國上百個大小機場都將設(shè)計采用鋼結(jié)構(gòu)，以加快建設(shè)速度和增大空間。近年來，我國建筑鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀的鋼結(jié)構(gòu)建筑，如奧運鳥巢、北京植物園溫室館、首都機場等。針對此類項目銷售有利于提高本項目服務(wù)功能品質(zhì)，經(jīng)營戶有很大作用。 結(jié)論：鋼結(jié)構(gòu)建筑類項目是本項目的招商主要客群。 總結(jié)：綜上分析，本項目銷售潛在客群廣泛，從現(xiàn)在起到2020年我國鋼構(gòu)將以每年6％～7％的速度增長。鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展壯大階段，屬于成長型朝陽行業(yè)，發(fā)展前景廣闊。而我國對于鋼結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實需求則體現(xiàn)在以下方面：建筑鋼結(jié)構(gòu)相對于傳統(tǒng)的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)已具有較好的社會和經(jīng)濟效益比較優(yōu)勢；伴隨國際技術(shù)和產(chǎn)業(yè)的交流，國內(nèi)的設(shè)計、制造、安裝技術(shù)已趨成熟；國家基礎(chǔ)建設(shè)需要建筑鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品；符合房屋建設(shè)的可持續(xù)化發(fā)展要求；比照工業(yè)化國家的發(fā)展狀況，鋼結(jié)構(gòu)顯然會成為我國房屋建設(shè)的一種主要結(jié)構(gòu)形式。 本項目潛在客戶群（1）入駐經(jīng)營戶 大量鋼結(jié)構(gòu)需求經(jīng)營戶的進駐，勢必帶來相應的需求。（2）區(qū)域內(nèi)中高收入階層針對中高收入階層是一種投資方式。 競爭項目調(diào)研 安徽XX鋼結(jié)構(gòu)廠（1）項目概況（2）安徽XXQ鋼結(jié)構(gòu)廠調(diào)研分析 調(diào)研分析詳見下表：表31 安徽國XX鋼結(jié)構(gòu)廠調(diào)研成果類別占地面積建筑面積租金售價管理費入駐品牌家數(shù)開業(yè)時間年營業(yè)額經(jīng)營狀況數(shù)量380000平方米38元/m2/月只租不售160多個商戶60多個品牌2004年5月36億良好 與本項目的比較與本項目相比，安徽XXX規(guī)模遠大于本項目，但前兩個項目建設(shè)的較早，隨著行業(yè)的蓬勃發(fā)展，前個項目科能會表現(xiàn)的功能的不全面，而城是一家區(qū)域性集規(guī)范化、系列化和專業(yè)化于一體的現(xiàn)代化專業(yè)市場，六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)公司都給予了精確的定位，可以指定相關(guān)的優(yōu)惠政策來吸引投資商 4 項目主題定位與形象策劃 項目主題定位 本項目整體定位為全力打造打造一流品質(zhì)的鋼結(jié)構(gòu)品牌的皖西地區(qū)乃至安徽一流的專業(yè)鋼結(jié)構(gòu)市場。在項目的市場功能上，打造安徽最具特色的鋼結(jié)構(gòu)市場，建設(shè)集設(shè)計、生產(chǎn)、安裝銷售一體的營銷手段，聚攏人氣、擴大知名度。六安鋼結(jié)構(gòu)加工廠是一家區(qū)域性集規(guī)范化、系列化和專業(yè)化于一體的現(xiàn)代化專業(yè)市場。 項目的形象策劃 為了更好把六安鋼結(jié)構(gòu)加工廠定位在工業(yè)區(qū)中、高端銷售層面；需要在另行選擇一個新潮名稱，作為汽車城的代名詞和標志性“符號”。六安這個中文詞就很適合，它代表像征性的項目。遠遠取代公司偉宏二字，作為市場的先行者和領(lǐng)航者。5 項目產(chǎn)品方案 項目總平面圖根據(jù)用地形狀及功能、運輸?shù)纫螅貎?nèi)從南往北主要布置鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)廠房、大型構(gòu)件露天制造區(qū)、油漆涂裝及成品堆放區(qū)，規(guī)劃廠房。其中鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)廠房含H型鋼生產(chǎn)車間、涂裝車間、非標鋼構(gòu)件制作車間及綜合樓；綜合樓前布置水景及大型鋪地廣場，正對廠區(qū)出入口，顯得大氣而壯觀；大型構(gòu)件露天制造區(qū)為露天構(gòu)筑物，里面布置龍門吊，以滿足相關(guān)生產(chǎn)要求；油漆涂裝及成品堆放區(qū)為棚屋結(jié)構(gòu)；規(guī)劃廠房可滿足遠期發(fā)展需要。此外，在廠區(qū)西北角布置有機加車間及集中供氣站，已滿足相關(guān)生產(chǎn)需要；廠區(qū)西北角布置有員工宿舍及食堂，以滿足生活需要，宿舍樓南部布置以籃球場，以滿足員工鍛煉及娛樂需要。項目的功能分區(qū)詳情見下表：表51 項目的功能分區(qū)表項目結(jié)構(gòu)類型數(shù)值單位備注1占地面積67399m22道路面積19312m23總建筑面積80878m2 鋼結(jié)構(gòu)加工廠區(qū)鋼結(jié)構(gòu)25800m2機加車間鋼結(jié)構(gòu)4500m2生產(chǎn)鋪助用房框架結(jié)構(gòu)4500m2宿舍框架結(jié)構(gòu)9000m2飯?zhí)每蚣芙Y(jié)構(gòu)9000m2綜合樓框架結(jié)構(gòu)28000m2（1）擬建場地內(nèi)豎向布置考慮采用平坡式。道路采用城市型水泥混凝土路面。場地雨水采用道路雨水口收集接暗管排入城市排水管網(wǎng)。（2）項目的道路交通設(shè)計依據(jù)建筑布局來進行設(shè)計，合理組織物流及車流。生產(chǎn)區(qū)內(nèi)圍繞設(shè)計建筑及廠房布置6~9米寬環(huán)狀道路，滿足物流運輸要求及消防要求。廠區(qū)主入口臨東面園區(qū)道路路布置，貨運出入口臨南面園區(qū)道路設(shè)置，實現(xiàn)人車分流，互不干擾，同時可滿足物流運輸要求。本項目設(shè)置有成品庫堆放區(qū)及露天場地，能滿足各種原料及輔助材料、成品及半成品、廢料等的存放要求。本項目設(shè)計年運輸量33150噸,以汽車運輸為主，其中運進33150噸（主要為原料，半成品）；運出33150噸（主要為成品、廢料）。 項目的總平面圖見附錄一項目總平面圖 確定相關(guān)的建筑參數(shù)，滿足規(guī)劃指標的要求：，滿足規(guī)劃指標的要求；，滿足規(guī)劃的指標要求。項目的相關(guān)的建筑參數(shù)詳見下表：表 53 項目相關(guān)的建筑參數(shù)項目結(jié)構(gòu)類型數(shù)值單位備注1占地面積67399m22道路面積17064m23總建筑面積80878m2 鋼結(jié)構(gòu)加工廠區(qū)鋼結(jié)構(gòu)25800m2機加車間鋼結(jié)構(gòu)4500m2生產(chǎn)鋪助用房框架結(jié)構(gòu)4500m2宿舍框架結(jié)構(gòu)9000m2飯?zhí)每蚣芙Y(jié)構(gòu)9000m2綜合樓框架結(jié)構(gòu)28000m24建筑密度%5容積率6綠化率%7停車位500個6 項目的組織機構(gòu)與進度安排 項目組織機構(gòu) 建立合理的組織機構(gòu)，規(guī)定相應的崗位職責，并加以嚴格的考核，是企業(yè)正常運營、實現(xiàn)其戰(zhàn)略目標的前提。 六安鋼結(jié)構(gòu)加工廠是由六安偉宏鋼結(jié)構(gòu)有限公司投資組建，負責統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。 公司嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機構(gòu),設(shè)置董事會，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。 機構(gòu)設(shè)置詳見下圖：圖 61 公司組織機構(gòu)圖 在公司組織機構(gòu)圖示中，計劃當工程完成后工程部隨即撤銷，并入物管部；招商部并入市場管理委員會。 行政部：負責公司行政、辦公、人事等工作。同時負責協(xié)調(diào)公司各部門的關(guān)系。 招商部（后期并入市場管理委員會）：負責項目招商、安商工作。 企劃部：負責項目的企劃、宣傳及推廣工作。 市場管理委員會：負責市場日常經(jīng)營、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間的關(guān)系、幫助辦理有關(guān)證件等工作。 物管部：負責整個物業(yè)管理工作，即：維修、保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營環(huán)境。 財務(wù)部：負責公司會計的核算、監(jiān)督、劃撥項款、報銷、資金計劃制定、財務(wù)預決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅務(wù)部門之間的關(guān)系。 工程部：負責項目建設(shè)、組織設(shè)備采購、審閱圖紙、預算、現(xiàn)場監(jiān)督、辦理拆遷征地手續(xù)，設(shè)施設(shè)備運行、維護等工作。 項目進度安排整個項目分為項目前期準備階段與可行性研究階段、勘察設(shè)計階段、項目招標階段、施工前期準備階段、招商引資階段、項目施工階段。（1） 項目前期準備階段與可行性研究階段在2015年4月2015年5月，為期兩個月；（2） 勘察設(shè)計階段為2015年6月2015年8月，為期兩個月；（3） 項目招標階段為2015年9月2015年10月，為期兩個月；（4） 施工前期準備階段為2015年11月2015年12月，為期兩個月；（5） 招商引資階段為2015年11月2018年1月，為期26個月；（6） 項目施工階段為2016年1月2018年1月，為期24個月（7） 項目竣工驗收階段為2018年2月，為期一個月。 詳見附錄二項目總橫道圖。 7 環(huán)境影響、節(jié)水節(jié)能、安全消防 環(huán)境影響 施工期間對環(huán)境的影響 （1）社會影響：項目征地拆遷對居民正常生產(chǎn)生活的影響。 （2）生態(tài)影響：工程施工期水土流失，項目施工對野生動植物、防洪排澇的影響。 （3）噪聲：施工機械設(shè)備產(chǎn)生的噪聲。 （4）廢氣：施工揚塵、路面鋪設(shè)過程產(chǎn)生的瀝青煙氣以及燃油機械廢氣。 （5）廢水：施工沖洗廢水及施工人員的生活污水等。 （6）固廢：臨時棄土、少量建筑垃圾以及生活垃圾。 營運期間對環(huán)境的影響 （1）社會影響：道路的營運對道路附近居民生活帶來的影響。 （2）噪聲：各種車輛在行駛過程中產(chǎn)生的交通噪聲。 （3）廢氣：主要來自汽車尾氣的排放。 （4）廢水：主要為道路路面徑流，主要污染因子是 SS、石油類。 （5）固廢：主要是道路沿線過往行人產(chǎn)生的垃圾。 項目擬采取的環(huán)境保護措施 （1）施工期污染防治措施 1）施工時要求嚴格控制工程破壞植被面積，完工后迅速用草皮或其他防護材料進行覆蓋，一般宜先種草再種樹。 2）施工單位完工離場前應拆除臨時占地、臨時建筑，填平并進行合理利用。 3）加強對各種施工機械、車輛的維修保養(yǎng)，施工單位應選用低噪聲、技術(shù)性能優(yōu)良的機械，對已有的機械采取有效的消聲措施。凡是施工現(xiàn)場200米以內(nèi)有居民區(qū)時，應合理安排施工時間，盡可能將噪音大的作業(yè)安排在白天施工，避免夜間施工擾民，必須在夜間施工的項目要有安民告示和計劃。4）施工現(xiàn)場要經(jīng)常灑水以避免揚塵，石灰、水泥倉庫要密封，車輛要采取有效的防護措施防止撒落。水泥混凝土拌和場、瀝青拌和場要定點，并盡量遠離人群集中的地方。5）施工場地和施工人員生活區(qū)要文明、衛(wèi)生生活污水、糞便必須進行集中處理，禁止直接排入水體。 （2）營運期污染防治措施 1）廠區(qū)運營階段，場內(nèi)大面積種植樹木花草，同時還要利用形式多樣的宣傳對工作人員進行各種環(huán)保宣傳教育。在汽車城內(nèi)部還應設(shè)有針對萬一發(fā)生事故的應急處理措施，使事故控制在最小范圍內(nèi)。 2）廠區(qū)內(nèi)生產(chǎn)生活污水、排水溝不得直接排入養(yǎng)殖水產(chǎn)品的水塘魚池內(nèi)，要按照城市建設(shè)要求完全做到管網(wǎng)排水。生活用水和生活廢水完全隔離，糞便污水往化糞池處理后排入排水管道，并采取綠化、氧化、過濾、油水分離等措施以保護水質(zhì)免受污染。如果采用環(huán)保技術(shù)對污水進行二次處理，經(jīng)過系統(tǒng)處理后出水可用作沖洗車輛、糞便和植物澆灌用水，該水對外界環(huán)境無任何污染，達到節(jié)約資源的目的。 3）加強對汽車尾氣