【文章內(nèi)容簡介】 低位。 重慶市政府工作報告提出，2012年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。 隨著政府對房地產(chǎn)市場性質(zhì)了解的不斷深化，政府對房地產(chǎn)政策也將不斷的健全與完善， 房地產(chǎn)政策的緊密或過于火熱都將不復(fù)存在，房地產(chǎn)的發(fā)展將會趨于穩(wěn)健。 （四） 房地產(chǎn)回轉(zhuǎn)力度加大 1）地方政府放松調(diào)控力度 從今年國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，國家不會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。各地方政府會根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，放松對中國外資中國外資地產(chǎn)市場調(diào)控力度，以確保本地經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)大幅度的滑坡。 2）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境改善 由于經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，企業(yè)虧損面加大，經(jīng)營困難，保就業(yè)和穩(wěn)定局勢將會成為經(jīng)濟(jì)工作的重點。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此，保經(jīng)濟(jì)和保就業(yè)都包括了保房地產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)放松銀根和增加流動性將是不可避免的，這些金融調(diào)整政策給開發(fā)商和購房者都帶來實際的利好。金融機(jī)構(gòu)的政策調(diào)整一方面改善了開發(fā)商的資金狀況，另一方面也給購房者提供了數(shù)量更多的按揭貸款，從而達(dá)到刺激房市的目的。 市場供求分析（１）需求分析 一 需求現(xiàn)狀 需求現(xiàn)狀概況： 重慶市2012年上半年商品房購房需求主要表現(xiàn)為，商品房成交量回升 僅次于2009年同期 ；成交均價降中有升；“惜購”情緒滋長 單套成交面積增加；北區(qū)成交活躍 南區(qū)成交量下降 ；投資減少 普通住宅成交為主 。寫字樓購房需求主要表現(xiàn)為，成交熱度減弱，市場回歸理性；二手價格小幅上漲，解放碑領(lǐng)跑重慶；租金小幅波動，整體走勢平穩(wěn)。需求現(xiàn)狀詳細(xì)分析：（一）商品房成交分析 1）商品房成交量回升 僅次于2009年同期 2012年上半年重慶主城區(qū)共成交商品房105541套，㎡，%。2012年上半年商品房成交量回升的趨勢明顯，甚至略高于2010年上半年，僅次于2009年同期，%。 2012年從3月開始成交量開始激增，同比增幅達(dá)120%，是近17個月以來的成交最高月。之后的第二季度成交量雖不及3月，但都非常穩(wěn)定地保持一個相對較高的水平。 圖一：重慶主城區(qū)近年商品房成交面積對比 （單位：萬㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 圖二：重慶主城區(qū)2010年—2011年上半年商品房月度成交走勢 （單位：萬㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 2）成交均價降中有升 ，成交均價6666元/平方米。與去年同期相比，成交均價下跌407元/平方米，%；但與2011年下半年相比，%。 2011年上半年是重慶商品房成交均價最高的半年，但從2011年8月主城區(qū)商品房成交均價下跌到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年，主城區(qū)月度成交均價均未超過7000元/平方米，且價格的波動幅度也較大，與2011年上半年相比，成交均價下降的趨勢非常明顯。 從2012年3月開始，主城區(qū)商品房成交均價開始相對穩(wěn)定，雖低于去年同期，但也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢。 圖三：近年重慶主城區(qū)商品房成交均價走勢 （單位：元/㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 3）“惜購”情緒滋長 單套成交面積增加 2012年上半年重慶主城區(qū)商品房成交單套面積為94平方米，是近兩年來是高的。自2010年初實施差異化信貸以來，隨著政策執(zhí)行力度的加強(qiáng)，單套商品房成交面積也隨之增加，就目前的情況來看，消費(fèi)者更加“惜購”，對每次購買機(jī)會和貸款機(jī)會都更加謹(jǐn)慎，所以單套成交面積也相對較高。 由于單套成交面積較高而房價由低，2012年上半年單套商品房成交金額達(dá)到63萬元，處于歷史最高水平。 圖五：近年重慶商品房成交單套面積/總價變化 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 4）北區(qū)成交活躍 南區(qū)成交量下降 從區(qū)域來看，北部區(qū)域成交仍然較活躍，2012年上半年成交量占總量的4成，南區(qū)成交量僅占總量的兩成。 2012上半年沙坪壩區(qū)成交量以134萬平方米居各區(qū)之首，渝北區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)次之，三個區(qū)域的成交量差異不大，均在130萬平方米左右。渝中區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)和大渡口區(qū)成交量最低，其中北碚區(qū)和大渡口區(qū)半年的成交量甚至不足50萬平方米。 表一：重慶主城區(qū)2012上半年商品房成交情況 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 5）投資減少 普通住宅成交為主 受宏觀調(diào)控影響，近期的購房者主要是以剛性需求的購房者為主，投資客相對較小，因些2012年上半年成交的商品房93%為住宅，而辦公和商業(yè)物業(yè)所占比例僅為2%和4%。 成交住宅又以高層、小高層以及少量多層為主的普通商品住宅為主，這類普通商品住宅占住宅總成交量的87%，%%。 圖六：重慶主城區(qū)2012年上半年商品房成交類型 （二） 寫字樓需求分析 1）成交熱度減弱，市場回歸理性 2012年上半年重慶寫字樓成交價格、成交面積都不如11年下半年強(qiáng)勁。在經(jīng)歷了11年下半年火熱化階段之后，市場逐漸回歸理性。從成交量上看，㎡，環(huán)比下降29%，同比上漲15%。從成交價格上看，2012年重慶寫字樓成交建筑面積單價9765元/㎡，環(huán)比下降9%，同比下降29%。 、面積月度趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 2）二手價格小幅上漲，解放碑領(lǐng)跑重慶 從中原重點監(jiān)測的寫字樓項目來看，2012年上半年，重慶主城區(qū)寫字樓二手成交價格13343元/㎡，環(huán)比2011年下半年小幅上漲1%，同比上漲3%。從區(qū)域上看，觀音橋板塊二手成交價格12732元/㎡，環(huán)比、同比均下降2%，解放碑板塊二手成交價格13828元/㎡，環(huán)比上升4%，同比上升8%。 —2012上半年重慶寫字樓成交價格整體情況表（元/㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶中原市場研究部（元/㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶中原市場研究部3）租金小幅波動，整體走勢平穩(wěn) 2012年上半年，重慶寫字樓租金58元/平方米月，同比下降2%，與去年同其相比下降了3%、2%，波動幅度較小，租金整體走勢較為平穩(wěn)。從區(qū)域上看，觀音橋板塊寫字樓租金51元/平方米月，環(huán)比下降7%，同比下降11%，解放碑板塊寫字樓租金63元/㎡，環(huán)比下降2%，同比上升了5%。 數(shù)據(jù)來源：重慶中原市場研究部 （2）供給分析一 供給現(xiàn)狀： 供給現(xiàn)狀概括 2012年上半年供給現(xiàn)狀主要體現(xiàn)為，新增批準(zhǔn)預(yù)售總量環(huán)比同比均下降2成，商品住宅占比微跌；供應(yīng)格局：西、北兩大區(qū)域占比增加，南部區(qū)域供應(yīng)減少 ；高層小高層產(chǎn)品占比87%，別墅洋房供應(yīng)占比略增 ；新增商品住宅實際供應(yīng)量減少；高層供應(yīng)量縮減，別墅供應(yīng)增加；小戶型產(chǎn)品供應(yīng)減少，舒適型戶型增加 ；南區(qū)供應(yīng)量降幅明顯，北區(qū)依舊為主力 ；寫字樓預(yù)售面積大增，6月集中放量 。供求分析：從以上供求現(xiàn)狀來看，市場上半年滋生的普通型住宅需求沒有被完全滿足，開發(fā)商開將目光傾向于較高檔的舒適戶型和更高檔的別墅洋房，供給的逐步高端化是市場進(jìn)步的反應(yīng)。可需求檔次沒有被同步，因此，在近期的投資中，普通型的高層住宅依然是企業(yè)主打內(nèi)容。 供給現(xiàn)狀具體分析（一）商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售分析 1)新增批準(zhǔn)預(yù)售總量環(huán)比同比均下降2成，商品住宅占比微跌 根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，㎡（含商品住宅、商業(yè)、寫字樓、經(jīng)適房及集資建房），環(huán)比下降21%。其中，㎡，環(huán)比下降19%。 2012年上半年批售量各項指標(biāo)環(huán)比同比均呈下降趨勢，主要原因是由于重慶市場的推售慣例下半年市場活躍度均會高于上半年，且由于2011年調(diào)控政策的市場影響導(dǎo)致開發(fā)商對于2012年上半年市場走勢的悲觀預(yù)期，項目推售進(jìn)度主動或被動的有所放緩所致2012年上半年市場批售供應(yīng)量萎縮。結(jié)合同期的市場消化情況來看，2012年上半年市場銷售走勢良好，新增供應(yīng)量不足，預(yù)計后市發(fā)展商加速推盤的意愿會非常明顯，市場批售供應(yīng)充足。 從批準(zhǔn)預(yù)售項目的性質(zhì)來看，商品住宅的占比仍然保持80%以上的比例，占據(jù)市場供應(yīng)的主導(dǎo)地位，%。而在針對住宅市場的調(diào)控政策下，商業(yè)及寫字樓物業(yè)的市場走勢良好，也帶動了商業(yè)及寫字樓項目的加速供應(yīng)，%，%。 圖四：重慶主城區(qū)近年批準(zhǔn)預(yù)售量對比 （單位：萬㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 圖五：重慶主城區(qū)2012年上半年批準(zhǔn)預(yù)售性質(zhì)統(tǒng)計 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 2)供應(yīng)格局：西、北兩大區(qū)域占比增加，南部區(qū)域供應(yīng)減少 從2012年上半年批售量的區(qū)域分布來看，西北兩大區(qū)域占比增加，南部區(qū)域供應(yīng)占比有所減少。其中，%，%，%。北部區(qū)域的江北區(qū)及中西部區(qū)域的沙坪壩區(qū)作為上半年的主要供應(yīng)區(qū)域。 從各個區(qū)域的供應(yīng)情況來看，以江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)為代表的傳統(tǒng)區(qū)域供應(yīng)依然活躍，保持穩(wěn)定的供應(yīng)規(guī)模，而渝北區(qū)批售供應(yīng)有所減弱，同比降幅較為明顯，達(dá)46%；江北區(qū)2012年上半年批售量達(dá)133萬㎡，位居各區(qū)排名首位。 圖六：2012年上半年批售供應(yīng)格局對比 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 3)高層小高層產(chǎn)品占比87%，別墅洋房供應(yīng)占比略增 在2012年上半年批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中，%，仍然為市場新增供應(yīng)的主導(dǎo)產(chǎn)品，%；而別墅、洋房產(chǎn)品的供應(yīng)量占比則有小幅上升，其中，%，%；%，%。 圖七：商品住宅批售物業(yè)形態(tài)比例關(guān)系 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) （二）新增商品住宅實際供應(yīng) 1)新增供應(yīng)量減少 重慶主城區(qū)2012年上半年共有338個項目（含組團(tuán)）推出53539套住宅房源，仍處于近幾年來的較低水平。環(huán)比2011年下半年，供應(yīng)量有所增加，%；與去年同期相比，盡管新增項目個數(shù)有所增多，但商品住宅供應(yīng)量卻同比減少，%。 從近一年半的月度供應(yīng)量來看，供應(yīng)的高峰期主要集中在春秋季房交會的前后，亦是傳統(tǒng)的樓市旺季，而今年6月的市場供應(yīng)量卻達(dá)到了最高峰，約為127萬平方米，處于異常活躍狀態(tài)，上半年的前2個月供應(yīng)量位于一年半來較低水平，3月開始市場供應(yīng)量陸續(xù)回升。 圖九：重慶主城區(qū)2011年2012年6月商品住宅供應(yīng)量 （單位：萬㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶中原市場研究部 2)高層供應(yīng)量縮減 別墅供應(yīng)增加 2013年上半年市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，高層仍占據(jù)絕對主力，約占總數(shù)的85%，、推出45378套房源，盡管供應(yīng)比例基本無變化，但同比去年其供應(yīng)量減少55萬平方米，%；，供應(yīng)套數(shù)增加386套，約占整體供應(yīng)的7%。 洋房類產(chǎn)品與去年上半年的供應(yīng)量相當(dāng)，供應(yīng)套數(shù)同比減少271套。上半年各區(qū)均有洋房供應(yīng)，但沙坪壩區(qū)、北部新區(qū)和南岸區(qū)為主力供應(yīng)，其中部分性價比高、知名開發(fā)商打造的項目較為暢銷，龍湖地產(chǎn)旗下的洋房項目尤為突出。 別墅類產(chǎn)品上半年有29個項目（含組團(tuán)）推出1084套房源，同比去年上半年供應(yīng)套數(shù)增加150套，%。南區(qū)和北區(qū)幾乎各占一半的供應(yīng)，西區(qū)僅有大學(xué)城的一個項目入市，而南岸區(qū)上半年的別墅推盤頻率最高，因此雖然其新增樓盤數(shù)最大，但其供應(yīng)量卻不是各區(qū)之首；供應(yīng)市場相對不活躍的北碚區(qū)成為了上半年別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，因龍湖紫云臺的大量供應(yīng)所致。 表二：重慶主城區(qū)2012上半年商品住宅供應(yīng)建筑形態(tài) 數(shù)據(jù)來源：重慶中原市場研究部 圖十：重慶主城區(qū)2012上半年供應(yīng)商品住宅建筑形態(tài)數(shù)量結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：重慶中原市場研究部 3)小戶型產(chǎn)品供應(yīng)減少 舒適型戶型增加 2012上半年主城區(qū)中小戶型商品住宅供應(yīng)量有所減少，單配、一房的供應(yīng)套數(shù)為9581套，同比去年減少2254套，供應(yīng)占比也相應(yīng)減少3個百分點；而舒適型兩房和三房合計推出39981套房源，約占總數(shù)的75%，比去年上半年增加5個百分點；盡管上半年別墅產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)略高于去年同期，但高層中大戶型的縮減也使其四房的供應(yīng)套數(shù)有所減少。 圖十一：重慶主城區(qū)2012上半年供應(yīng)商品住宅戶型套數(shù)比例。數(shù)據(jù)來源：重慶中原市場研究部 4)南區(qū)供應(yīng)量降幅明顯 北區(qū)依舊為主力 2013上半年主城區(qū)區(qū)域供應(yīng)格局與去年相比有些許變化，北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、北碚區(qū)）商品住宅總供應(yīng)量約203萬平方米，占主城區(qū)總供應(yīng)量的42%，與去年基本相當(dāng)。今年上半年江北區(qū)的供應(yīng)量位居各區(qū)之首，比去年增加5萬平方米，另北碚區(qū)的供應(yīng)量也同比有所增加；而北部新區(qū)和渝北區(qū)的供應(yīng)量則有所減少，%%。 中西部區(qū)域（九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)）的總供應(yīng)量約180萬平方米，占主城總供應(yīng)量的37%，盡管供應(yīng)量同比去年略減，但其供應(yīng)占比卻增加2個百分點。沙坪壩區(qū)上半年供應(yīng)量位居第三位，；%%。 南部區(qū)域（南岸區(qū)、巴南區(qū)），合計約1萬套房源入市，相比其他兩大片區(qū)南部區(qū)域的供應(yīng)量和供應(yīng)套數(shù)下滑幅度最大，供應(yīng)量占比也比去年減少約4個百分點。盡管南岸區(qū)的新增項目個數(shù)位居榜首，但其供應(yīng)量卻僅是第4位，可見其推量少、頻率高的特點顯著；巴南區(qū)上半年的供應(yīng)市場不如去年活躍，%。 目標(biāo)市場及銷售預(yù)測 一 既得條件分析 樓盤概況： 開發(fā)商 占地面積 51652平方米 綠化率 32% 建筑類型 高層住宅、商業(yè)店鋪 停車位 1468 容積率 地下車庫 961 建筑面積 平方米 地上停車場 507