【文章內(nèi)容簡介】 。據(jù) 2022 年第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口超過 300 萬人，其中很大一部分屬于高學歷、高收入的“ 飄一族”，他們流動性強，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。不過，這部分高級城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有 1500—2500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 1000—2500 元/月，故國內(nèi)城市高級白領(lǐng)這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流。2） 投資者現(xiàn)時國際公寓的回報率可達 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，13 / 39風險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。5. 酒店式公寓經(jīng)營管理特點1) 軟硬件配置及實際服務(wù)功能作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有相當嚴格的條件限定：2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀；3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計獨具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計；4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語兒童學校；5) 四是要有高水準的酒店公寓式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。其中新大廈配套硬件先進，又引入國際水平最新的金鑰匙服務(wù)模式特色物業(yè)服務(wù)，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導致公寓檔次難以攀升。2) 經(jīng)營管理水平14 / 39如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，其中新推出的針對外籍人士的國際公寓因配置標準高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設(shè)計已顯落后，已有日漸式微的趨勢。酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因為其用以經(jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經(jīng)營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。對于酒店式公寓來說，在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。提供良好的服務(wù)是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)營思維導向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營所必需的?！谶@方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒。3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長期因為酒店式公寓的物業(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個被公認的酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間，項目能否成功，還要看以下六個細節(jié)方面：（1） 一看地段位置，其未來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；?） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求；15 / 39（3） 三看內(nèi)部管理。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益；（4） 四看完整經(jīng)營計劃。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃；（5） 五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；（6） 六看整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟環(huán)境對酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。6. 市場競爭狀況因廣州現(xiàn)時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200米，其“明爭暗斗”最具代表性。祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容樓盤 價格 物業(yè)管理 出租率 實際形象 開業(yè)時間祈福華廈一年以上租價可低至 85 折堅持一貫高素質(zhì)90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的8 折以下向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈廣州市最早的國際性酒店式公寓另外，現(xiàn)時在廣州的外資機構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設(shè)施和五星級服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些16 / 39都是專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況近兩年在售樓盤中以公寓為賣點的并不多，且大都分布在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達誠廣場，機場路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進入尾貨銷售階段。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場需求量非常旺盛，供給卻遠遠不足，供需的不平衡導致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。例如，新大廈2022 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了 90%。六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100 套 3040 平方米的公寓單位進行內(nèi)部登記，均價約在 75008000 元/平方米，市場反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計，今年已經(jīng)推出或?qū)⒁瞥鍪袌龅姆?wù)式公寓有時代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國際公寓約 300套、凱旋新世界超過 200 套、東湖御苑一座 200 套以及在建的凱旋會、琶洲中洲中心等，新增供應(yīng)量超過 1000 多套。300100 200 200 200約 100002004006008001000中 怡城 市花 園雙 城國 際時 代新 世界凱 旋新 世界東 湖御 苑總 新增 供應(yīng) 量近 期 公 寓 類 型 物 業(yè) 供 應(yīng) 量供 應(yīng) 量 (套 ）17 / 39需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。在售或潛在供應(yīng)的公寓的戶型間隔公寓項目 中怡城市花園 雙城國際 時代新世界 凱旋新世界二房 80~90㎡公寓間隔面積 二房 60~70㎡ 一房 35~55㎡三房 100~130㎡ 未知以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可判斷：今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓。七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚未知?？傮w上，從已經(jīng)掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項目不多。18 / 39八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預測1. 經(jīng)濟發(fā)展與人員往來趨勢中國加入 WTO 后，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過美國，據(jù)有關(guān)資料顯示，2022 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴重影響外來投資的趨勢。廣州，2022 年經(jīng)濟繼續(xù)高速增長，GDP 高達 3000 多億元，遞增額超過 12%，外籍機構(gòu)及外資企業(yè)分別已經(jīng)達到2700 及 15000 多家。經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新，2022 年被評為“國際花園城市” ，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。而據(jù)有關(guān)資料顯示，幾年內(nèi)這個數(shù)字將達到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會達到 15—20 萬人，對高級公寓的需求將倍增。附：廣州市 2022 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報19 / 39廣州市 2022 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報統(tǒng)計日期：2022 年 18 月編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬美元本年批準外資情況項目數(shù) 合同外資金額本年實際使用外資利用外資方式本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期比% 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期比% 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期 比%一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中：業(yè) 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,58