【文章內(nèi)容簡介】 可比交易實(shí)例價值；A交易情況修正系數(shù)；B交易日期修正系數(shù)；C房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P39。交易情況修正系數(shù)A交易日期修正系數(shù)B房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C容積率修正系數(shù)土地年期修正系數(shù) （514）注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。四、操作步驟（一）收集交易資料（二）確定可比交易案例（三）因素修正（1）需要修正的情形①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；②交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型；③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低；④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。（2）修正系數(shù)的計(jì)算公式交易情況修正后的正常價格=可比實(shí)例價格（正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù)）=P’100/100（1177。X%）　　 （515）注意：這和教材48頁的交易情況修正是一樣的。房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價格=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實(shí)例交易時價格指數(shù)可比實(shí)例價格 （516）提示：①書上例題【55】，說每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)；②交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材43頁）；③關(guān)注教材48頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”。[例55]現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月至2007年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，%，則對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2008年1月的房地產(chǎn)價格為：[答案]P=6000（1+1%）12（%）6=6000=6681（元/平方米）容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。容積率修正可采用下式計(jì)算：經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價格=可比實(shí)例價格（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)）（517）注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比。[例56]某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表52。表52　容積率修正系數(shù)表　　容積率 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　　　修正系數(shù) 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　　　如果確定比較案例宗地地價每平方米為 800元，，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：[答案]經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價格=800容積率因素修正系數(shù)=800=（元/平方米）。土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：式中：K將可比實(shí)例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；r資本化率；m被估對象的使用年期；n可比實(shí)例的使用年期。土地使用年期修正后地價=比較實(shí)例價格K這里的K的原理：和教材48頁土地使用年期修正是同一個原理。[57]若選擇的比較案例成交地價為每平方米1000元，對應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：[答案]土地使用年期修正后的地價注意：⑴是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100⑵房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材43頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計(jì)算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正177。X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1177。X%）五、應(yīng)用舉例[例 58]有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進(jìn)行交易的6宗地，具體情況如下：　　 　　宗地 　　成交價 　　交易時間 　　交易情況 　　容積率 　　土地狀況　　A 　　680 　　4月 　　+1% 　　 　　+1%　　B 　　610 　　4月 　　0 　　 　　1%　　C 　　700 　　3月 　　+5% 　　 　　2%　　D 　　680 　　5月 　　0 　　 　　1% 　　E 　　750 　　6月 　　1% 　　 　　+2%　　F 　　700 　　7月 　　0 　　 　?。?%　　G 　　　 　　7月 　　0 　　 　　0　　上表中成交價的單位為：元 /平方米。該城市2007年的地價指數(shù)表為：　　 　　時間 　　1月 　　2月 　　3月 　　4月 　　5月 　　6月 　　7月 　　8月 　　9月 　　10月 　　11月 　　12月　　指數(shù) 　　100 　　103 　　107 　　110 　　108 　　107 　　112 　　109 　　111 　　108 　　109 　　113　　另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 ，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2007年的價值。[答案]。容積率 地價指數(shù) 100 105 110 115 120 125=100+100*5%[（）/] 128=125+100*3%[（）/]。評估價值=參照物價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)容積率修正系數(shù)土地狀況修正系數(shù)案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：（620+627+623+638+633）247。5=628（元/平方米）提示：學(xué)習(xí)這里的時候大家同時對比學(xué)習(xí)第二章的[例27] 。收藏 分享 passacc 發(fā)短消息 加為好友 passacc 當(dāng)前離線 UID144000帖子819精華35積分3326經(jīng)驗(yàn)2126 點(diǎn)威望0 點(diǎn)大家網(wǎng)點(diǎn)券1774 點(diǎn)家元0 性別女在線時間61 小時注冊時間20071015大家網(wǎng)大學(xué)四年級帖子819積分3326經(jīng)驗(yàn)2126 點(diǎn)大家網(wǎng)點(diǎn)券1774 點(diǎn)性別女2樓 發(fā)表于 2009127 14:22 | 只看該作者 【】（2004年考題）有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：　 　　宗地 　　成交價 　　交易時間 　　交易情況 　　區(qū)域因素 　　個別因素　　A 　　690 　　 　　0 　　+2% 　　1%　　B 　　700 　　 　　+7% 　　0 　　2%　　C 　　730 　　 　　0 　　3% 　　1%　　D 　　730 　　 　　5% 　　+3% 　　+8%　　上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表：　　 　　時間 　　1999 　　2000 　　2001 　　2002 　　2003 　　2004　　指數(shù) 　　100 　　107 　　110 　　108 　　113 　　115　　表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負(fù)號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:？，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表