【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 別墅銷售百問》（2）12月份系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （11月5日 ~ 11月15日）——《企業(yè)入駐壹號(hào)公園慶典執(zhí)行案》——《壹號(hào)公園俱樂部組建運(yùn)營(yíng)方案》——《壹號(hào)公園時(shí)代精英嘉年華會(huì)活動(dòng)方案》——《實(shí)際媒體炒作方案、素材》（3）2003年1月份系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （11月15日 ~ 11月30日）——《媒體炒作方案、素材》——《優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號(hào)公園”觀摩團(tuán)行動(dòng)方案》——《“壹號(hào)公園”全國(guó)性展會(huì)執(zhí)行案》設(shè)計(jì)完成《產(chǎn)業(yè)別墅VI應(yīng)用系統(tǒng)》 （11月1日 ~ 11月10日）招聘、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員 （全月）新聞媒體通告動(dòng)員會(huì)，媒體分布 （11月5日 ~ 11月30日）《產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)》籌備工作 （11月5日 ~ 25日）論壇籌備實(shí)施 （11月5日 ~ 11月25日）創(chuàng)作設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)別墅海報(bào)、系統(tǒng)宣傳資料 （11月10日 ~ 11月20日）產(chǎn)業(yè)別墅開盤 （11月30日）二、12月：12月份營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案完善 （12月5日 ~ 12月10日）媒體跟蹤報(bào)道產(chǎn)業(yè)別墅最近動(dòng)向 （全月）印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊(cè)，并啟動(dòng)“目標(biāo)客戶營(yíng)銷工程” （全月）啟動(dòng)基于資料庫(kù)管理的Internet網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 （全月）籌建“壹號(hào)公園”會(huì)員俱樂部 （12月10日 ~ 12月30日）重量級(jí)名企入駐壹號(hào)公園慶典 （12月25日 ~ 12月30日）舉辦“壹號(hào)公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì) （12月20日）三、2003年1月：2003年1月營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案完善 （1月1日 ~ 1月10日）持續(xù)推進(jìn)媒體炒作 （全月）舉行“民企”活動(dòng) （1月20日 ~ 1月30日）壹號(hào)公園舉辦全國(guó)性營(yíng)銷展會(huì) （1月25日 ~ 1月30日）產(chǎn)業(yè)別墅行事履圖時(shí) 間工作項(xiàng)目 11 月 12 月 2003年1月1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~30 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~31 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~301 策劃出臺(tái)系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 12月份營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案 1月份營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案 2 設(shè)計(jì)完成《產(chǎn)業(yè)別墅VI應(yīng)用系統(tǒng)》 媒體跟蹤報(bào)道產(chǎn)業(yè)別墅最近動(dòng)向 持續(xù)推進(jìn)媒體炒作 3 招聘、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員 印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊(cè)，并啟動(dòng)“目標(biāo)客戶營(yíng)銷工程” 舉行“民企”活動(dòng) 4 新聞媒體通告動(dòng)員會(huì)，媒體分布 啟動(dòng)基于資料庫(kù)管理的Internet網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 壹號(hào)公園參加全國(guó)性營(yíng)銷展會(huì) 5 《產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)》籌備工作 籌建“壹號(hào)公園”會(huì)員俱樂部 6 論壇籌備實(shí)施 重量級(jí)名企入駐壹號(hào)公園慶典 7 創(chuàng)作設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)別墅海報(bào)、系統(tǒng)宣傳資料 舉辦“壹號(hào)公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì) 8 產(chǎn)業(yè)別墅開盤 附2：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì)n 稅收優(yōu)惠措施：外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)，可享受國(guó)家級(jí)高新區(qū)外商投資企業(yè)的各項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國(guó)家鼓勵(lì)外商投資中國(guó)西部地區(qū)的所得稅延長(zhǎng)三年減按15%的稅率征收及擴(kuò)大投資領(lǐng)域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。內(nèi)資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，可以享受國(guó)家級(jí)高新區(qū)及國(guó)家鼓勵(lì)投資西部地區(qū)的各項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策。軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。園區(qū)內(nèi)的軟件開發(fā)企業(yè)，可以享受國(guó)家規(guī)定的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅減免優(yōu)惠政策和工資基數(shù)抵扣政策規(guī)定。n 土地優(yōu)惠政策：園區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地實(shí)行“七通一平”，即道路、電、天然氣、給水、排水、通訊和信息光纜及土地平整。園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地按照保本經(jīng)營(yíng)的原則，進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)業(yè)用地2000年按每畝15—18萬(wàn)元人民幣（每平方米225—270元，包括土地出讓金）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。寫字僂、商住、商貿(mào)、娛樂等項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用2000年平均按建筑面積每平方米600元—800元收取。園區(qū)內(nèi)的純生產(chǎn)性廠房、中小學(xué)、幼兒園、變配電等公建設(shè)施免收市政公用設(shè)施配套費(fèi)，其它用地2000年按建筑面積每平方米30元—50元收取。園區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣、通訊等服務(wù)收費(fèi)按照西安市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取。n 園區(qū)財(cái)政扶持：進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務(wù)關(guān)系在園區(qū)內(nèi)工商、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的，除享受國(guó)家的高新區(qū)管委會(huì)制定的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策外，還享受以下特殊政策：生產(chǎn)性大項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)讓利政策。進(jìn)入園區(qū)的投資額3億元人民幣（包括3億元）以上的生產(chǎn)型項(xiàng)目，若投資額3000萬(wàn)美元（包括3000萬(wàn)美元）以上，資金到位50%以上（包括50%）的，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，50畝以下（包括50畝）的產(chǎn)業(yè)用地可享受30%的優(yōu)惠（按每畝16萬(wàn)計(jì)算，共優(yōu)惠240萬(wàn)元），50畝以上的產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)優(yōu)惠部分由園區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼。生產(chǎn)性大項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用返還政策。進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)型項(xiàng)目，自項(xiàng)目入?yún)^(qū)實(shí)施二年內(nèi)產(chǎn)值達(dá)到1億元以上的（包括1億元，繳納增值稅425萬(wàn)元，園區(qū)可留用255萬(wàn)元），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可由園區(qū)財(cái)政在兩年內(nèi)返還50畝產(chǎn)業(yè)用地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的30%（270萬(wàn)），產(chǎn)值達(dá)到2億元（包括2億元，園區(qū)可留用增值稅510萬(wàn)）以上的可返還50畝產(chǎn)業(yè)用地土地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的50%（450萬(wàn)）。廠房租金抵扣出售費(fèi)用扶持政策。凡在園區(qū)內(nèi)租用標(biāo)準(zhǔn)廠房超過1000平方米以上（包括1000平方米）的。三年后愿自行購(gòu)買的，可用三年內(nèi)已付的租金一次性抵扣所購(gòu)買廠房（不低于租用廠房面積）的資金。生產(chǎn)性大項(xiàng)目貸款帖息扶持政策。進(jìn)入園區(qū)的投資2000萬(wàn)美 元（包括2000萬(wàn)美元）以上，或投資額在2億元人民幣（包括2億元）以上的生產(chǎn)型項(xiàng)目，自企業(yè)達(dá)產(chǎn)達(dá)效后三年內(nèi)，由企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可按國(guó)家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，由園區(qū)財(cái)政提供產(chǎn)業(yè)用地購(gòu)地款（實(shí)際出資轉(zhuǎn)讓費(fèi)）相應(yīng)數(shù)額貸款利息50%的帖息扶持政策。生產(chǎn)性項(xiàng)目融資扶持政策。對(duì)進(jìn)入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項(xiàng)目，由企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)組織論證后，按國(guó)家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，可憑土地證一次性的享受與購(gòu)地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，貸款利息由企業(yè)負(fù)擔(dān)；入?yún)^(qū)的高新技術(shù)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效后，由企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)論證后，可優(yōu)先列為高新區(qū)科技風(fēng)險(xiǎn)投資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金扶持項(xiàng)目；進(jìn)入園區(qū)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，凡符合條件的，可由高新區(qū)管委會(huì)積極推薦申報(bào)列入國(guó)家、省市政府各類扶持計(jì)劃項(xiàng)目，取得政府資金支持。生產(chǎn)性大項(xiàng)目購(gòu)地款緩交負(fù)息扶持政策。進(jìn)入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項(xiàng)目，投資額在2000萬(wàn)美元以上（包括2000萬(wàn)美元），或投資額在2億元以上（包括2億元），由企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)園區(qū)管理辦公室組織論證后，三年內(nèi)企業(yè)所購(gòu)純生產(chǎn)廠房用地轉(zhuǎn)讓費(fèi)可暫緩付款，緩付的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)利息須按銀行同期利息在進(jìn)地前一次性付清。納稅大戶獎(jiǎng)勵(lì)住宅房政策。進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在1000萬(wàn)元以上（包括1000萬(wàn)元，估計(jì)園區(qū)可留用160萬(wàn)），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，由園區(qū)管理辦公室一次性獎(jiǎng)勵(lì)三室一廳住房一套（不低于100平方米）。獎(jiǎng)勵(lì)技術(shù)人員和經(jīng)營(yíng)者政策。園區(qū)管理辦公室設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)基金，依據(jù)高新區(qū)管委會(huì)有關(guān)規(guī)定，對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)人員獎(jiǎng)售成本價(jià)住宅房；對(duì)做出突出貢獻(xiàn)的技術(shù)人員和經(jīng)營(yíng)者給予重獎(jiǎng)。附3：西安市高檔寫字樓市場(chǎng)調(diào)研表序號(hào) 樓 盤名 稱 樓 盤類 型 樓 盤現(xiàn) 狀 裙 樓情 況 樓盤規(guī)模 車位情況 間格 面積/層 間數(shù)平面結(jié)構(gòu) 售價(jià)租金 實(shí)用率 管理費(fèi)（月/） 交樓日期 公攤率 配置 備注1 中大國(guó)際 裙樓+寫字樓 現(xiàn)樓 共3，世界名牌服飾 總建21000平米，共10層 空置率5% 86/130/140 2000米 租249元，含水電、管理費(fèi)、中央空調(diào) 2000.11 中央空調(diào)，2部電梯 最高檔次樓盤，只租不售，外立面及裝修高檔、入駐企業(yè)為國(guó)內(nèi)外大公司2 凱愛大廈 裙樓+寫字樓 現(xiàn)樓 共6層，證券、銀行、辦公 總建65000平米，1棟12層，1棟21層 100355平米 售7000元租60元 含中央空調(diào) 2000年初 中央空調(diào)，5A智能，100兆寬帶 屬西安較早高檔樓盤，影響較大，內(nèi)部硬件設(shè)施較高，位置好3 世貿(mào)大廈 裙樓+寫字樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 租150元/月 四梯十戶 起3500均3800高4300 +*樓層*面積 賣點(diǎn)：臺(tái)灣發(fā)記提供裝修設(shè)計(jì)；港式酒店管理；離城較近。劣勢(shì)：交通不便，動(dòng)線堵塞嚴(yán)重；周邊改造未完成。4 高新國(guó)際商務(wù)中心——數(shù)碼大廈 群樓+寫字樓 期房 共140000平米，主樓數(shù)碼大廈高40層 室內(nèi)400輛15萬(wàn)/個(gè)租600元/月 起6850均7600 2003年初 賣點(diǎn)：對(duì)接財(cái)富五百?gòu)?qiáng)；配套齊全；建設(shè)部智能化五星級(jí)示范。劣勢(shì)：戶型面積大，價(jià)位高；目標(biāo)客戶群小。5 麗華科技大廈 裙樓+寫字樓 現(xiàn)樓 共4層，首層已售，其余未售 總建37000平米，共25層 113層分割，其余整層出售 890平米 6000元 61% 10 含中央空調(diào) 2001.12 4部進(jìn)口電梯，開利中央空調(diào)，5A智能 開工較早，曾經(jīng)停工兩年，影響購(gòu)買者信心，外觀及檔次一般，價(jià)格偏高6 華苑大廈 裙樓+寫字樓 現(xiàn)樓 共3，全部租用，依次是網(wǎng)通、證券、餐飲 總建29400平米，共25層 自由間隔 950平米 4650元，4層租50元簡(jiǎn)裝 67% 4 不含中央空調(diào) 2002年初 中央空調(diào)，5A智能，停車場(chǎng) 價(jià)格相對(duì)同區(qū)較低，位置較好7 E陽(yáng)國(guó)際 裙樓+寫字樓 現(xiàn)樓 共3層購(gòu)物中心、銀行、娛樂等 總建27600平米，共22層 12萬(wàn)/個(gè) 自由間隔，7層分開銷售 1255平米四梯八戶 起4800均6250高6500 65% 含中央空調(diào)費(fèi) 中央空調(diào)5部，三菱高速電梯，100兆寬帶5A智能 賣點(diǎn)：5A級(jí)智能大廈；可觀高爾夫球場(chǎng)；開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)地段。劣勢(shì)：首次開盤不成功后更名；公交線路較少；車位少。 AMCR打造地產(chǎn)營(yíng)銷新境界（以導(dǎo)入AMCR的地產(chǎn)項(xiàng)目南頤花園為例談起）南頤花園地處云南第二大城市曲靖，具體地段位于曲靖南城門以東南的曲靖未來(lái)南城的中心地位。該項(xiàng)目總占地150畝，第一期開發(fā)78畝，住宅634套，可算一個(gè)中型樓盤。開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的樓盤開發(fā)商是首次進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的曲靖宏鑫地產(chǎn)，項(xiàng)目的銷售代理是昆明中廷房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司。 　　在開發(fā)商與代理商的合作期望值中，是六個(gè)月時(shí)間掃盤。但是，這個(gè)以“花園、家園、團(tuán)圓”為營(yíng)銷溝通主題，以“曲靖首個(gè)花園式住宅”為定位的項(xiàng)目，自從2001年10月12日開盤后的3個(gè)月內(nèi)，卻僅買出了15%的房子。自南頤花園的廣告在2001年的12月份停止后，一個(gè)星期內(nèi)已經(jīng)沒有幾個(gè)人光顧南頤花園的市區(qū)售樓部和現(xiàn)場(chǎng)售樓部了，南頤花園的整個(gè)銷售態(tài)勢(shì)堪憂。 　　在這種情況下，對(duì)南頤花園的二次營(yíng)銷推廣被提上了日程。也就是這個(gè)階段，作為中廷房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司新加盟的筆者介入了南頤花園項(xiàng)目。筆者提出了導(dǎo)入AMCR營(yíng)銷全溝通的意見。并在這個(gè)意見下，對(duì)南頤花園進(jìn)行了AMCR營(yíng)銷全溝通診斷和詳實(shí)的AMCR營(yíng)銷全溝通構(gòu)筑。 解析AMCR 　　 　　AMCR即營(yíng)銷全溝通（或稱之為“全營(yíng)銷”）。 　　AMCR營(yíng)銷全溝通是適合于房地產(chǎn)業(yè)及其它相關(guān)產(chǎn)行業(yè)的一種新型的、全面的實(shí)效營(yíng)銷方法論。它由物流渠道、促銷互動(dòng)渠道、服務(wù)渠道和信息傳播渠道等四渠道組成，含括了市場(chǎng)營(yíng)銷的各個(gè)主要環(huán)節(jié)?？梢哉f(shuō)，只要解決了AMCR中的四渠道問題，就等于解決了市場(chǎng)營(yíng)銷中的所有問題。 　　正因?yàn)锳MCR包括了市場(chǎng)營(yíng)銷中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，所以每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)渠道的競(jìng)爭(zhēng)力最終就會(huì)上升為一個(gè)企業(yè)、一個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)主體競(jìng)爭(zhēng)力。在AMCR的運(yùn)用中，它能調(diào)動(dòng)、整合并經(jīng)濟(jì)性利用所有有利于完成銷售預(yù)期目標(biāo)的營(yíng)銷道具，以全方位與目標(biāo)客戶形成時(shí)刻溝通的不同有用形式，向目標(biāo)客戶至始至終地傳達(dá)促成消費(fèi)認(rèn)購(gòu)的同一強(qiáng)極信息；它能從目