【文章內(nèi)容簡介】 逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。熱點戶型通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在某某縣市場對兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的75%，另外四房也占有一定的比例8%，別墅及其它房型占17%（見下表）。目前市場上對小戶型的需求也較大，而且比例相對較高，兩房的需求比例占28%。經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前某某市場對80—130平方米的兩房、三房小面積戶型的需求很強烈，在價格穩(wěn)步上升的情況下，實際的需求數(shù)量可能會更大，因為市場的變化動量是非常大的。消費群體通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性不同，住房消費已呈“金字塔”式的梯級消費結(jié)構(gòu)（見下圖）。 住房消費群體 住房消費市場①富人、高收入者 ①別墅、高檔公寓②稍高收入者 ②商品房③中、低收入者 ③經(jīng)濟適用房二手房④最低收入者 ④政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消費結(jié)構(gòu)示意圖）分析結(jié)論（1）整體市場處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢頭。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人口及外出勞務(wù)人員返城購房，是近三年購房的新增主力軍；近三年房價上漲較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。（2）2005年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中，某某縣并未受到太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，在銷售方面達到了價穩(wěn)量升的雙贏局面，說明某某縣房地產(chǎn)發(fā)展具備堅實基礎(chǔ)。（3）某某縣房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。（4）近幾年商品房價格有較大幅度的上漲，但明顯整體價格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經(jīng)濟發(fā)展，商品房價格仍有較大的上漲空間。（5）近三年市場需求基本平衡，2005年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。市場需求開始出現(xiàn)對樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢，部分開發(fā)商迅速致力進行開發(fā)策略調(diào)整以提高樓盤品質(zhì)滿足消費者需求，使房產(chǎn)市場總體發(fā)展相對穩(wěn)健。（6）近幾年土地供應(yīng)處于準饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)過量的可能性極小，對房地產(chǎn)市場總體利好。（7）目前某某縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來經(jīng)濟適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴格限制；市場銷售情況對房地產(chǎn)市場趨好。三、市場需求分析建設(shè)小康某某，逐步使某某縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市，是今后一段時間該縣經(jīng)濟建設(shè)的主要奮斗目標。未來五年，隨著縣城建成面積的擴展，給某某縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。居住現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，（含外來務(wù)工人口），， m m2，（含集資房、安置房）、有2000戶建有私房。如果按人均建筑面積25m2的居住水平。近幾年舊城改造房屋拆遷情況2001年至2004年，（，，），累計完成拆遷住戶2300余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。，，新增拆遷戶近千戶。如果要安置2004年的拆遷戶，按戶均70 m2計算，需住房面積7萬m2，而要安置上述所有拆遷戶。城區(qū)新增人口住房需求據(jù)初步分析，，按小康居住水平“戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善”的標準，那么，新增人口按人均建筑面積25 m2計算。根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費潛在市場。未來五年，平均每年需求41萬m2，全面啟動住房消費，住宅建設(shè)即將進入黃金期。分析結(jié)論從上述分析看，某某縣規(guī)劃審批開工項目建設(shè)規(guī)模與每年平均需求41萬m2供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場前景廣闊，未來五年某某縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景廣闊。從長期角度看，某某縣城區(qū)房價的上升將保持較長時期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價的上升是一種長期趨勢。根據(jù)《某某縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十個五年計劃執(zhí)行情況和“十一五”計劃（草案）》提出的城市化進程加快的目標，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，到2010年城鎮(zhèn)化水平達到38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到30m2的目標（小康標準），而目前城鎮(zhèn)人均居住面積不足18m2，因此，將導(dǎo)致需求強勁、持久地推動房價的總趨勢長期上漲。短期的起伏永遠是存在的，但短期的起伏，不會改變某某縣城區(qū)房價總趨勢的長期上升?！　τ谀衬晨h城區(qū)房價上漲過快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價位住房，落實中低收入消費群體地需要。二是適度降低舊城改造和動拆遷的力度，減緩對于供應(yīng)的壓力。三是多角度實施對房價的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設(shè)和招標底價的松緊、稅費的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。從現(xiàn)在起到2010年的四、五年中，某某縣城區(qū)商品房屋價格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價格可能會出現(xiàn)總體性的波動，但這種波動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動。 “十五”期間，某某縣城區(qū)商品房價格年漲幅在10％左右。到“十一五”期間末即2010年，可能會繼續(xù)上漲，但仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。期間的價格結(jié)構(gòu)會更趨合理，主要理由如下： 第一實現(xiàn)小康目標，某某縣城區(qū)人均住房面積尚有差距。目前人均住房居住面積不足18m2。人均居住面積要達到30m2的小康目標，還要走相當長一段路程。第二城市化的進程也直接拉動房地產(chǎn)開發(fā)。％，2010年要達到38％。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進一步擴張。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機。第三隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購房能力會進一步增強。 第四市場化、商品化已經(jīng)是解決住宅問題的根本途徑。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。因此，某某縣城區(qū)商品房價格今后繼續(xù)上揚，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。因為大多數(shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。第三節(jié) 項目的SWOT分析一、競爭項目分析某某商貿(mào)城物業(yè)名稱某某商貿(mào)城位置某某縣工農(nóng)兵大道129—2號開發(fā)商江西省萬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理自管占地面積3萬m2建筑面積8萬m2開工時間03年12月容積率入伙時間現(xiàn)房銷售總戶數(shù)1000戶主打戶型2/2/2/4物業(yè)管理費㎡月總套數(shù)總1000、其中店鋪600、住宅400銷售狀況住宅95%、商鋪16%住宅均價1100（元/m2）商鋪均價4500（元/m2）自身配套15m超寬景觀街面、1600㎡主題噴泉廣場、集娛樂、購物、休閑一體的大型商業(yè)街客戶群體私營業(yè)主、外地來泰經(jīng)商人士及周邊商業(yè)業(yè)主等富瑞城市花園二期物業(yè)名稱富瑞城市花園二期位置某某縣澄江大道開發(fā)商江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管占地面積㎡建筑面積㎡開盤時間2005年10月容積率入伙時間2006年9月總戶數(shù)640戶主力戶型2/2/3物業(yè)管理費㎡月面積（㎡）、130140銷售周期10個月銷售狀況銷售達90%銷售均價1250元/㎡自身配套小區(qū)紅外線防越系統(tǒng) 單元可視對講門 背景音樂系統(tǒng) 小區(qū)電子監(jiān)控攝像系統(tǒng)客戶群體公務(wù)員、一般職工、建材市場業(yè)主等新財富花園物業(yè)名稱新財富花園位置某某縣工農(nóng)兵大道171號發(fā)展商江西某某新財富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理聘請（管理公司未定）占地面積㎡建筑面積㎡開盤時間2006年1月容積率入伙時間2007年7月總戶數(shù)234戶主力戶型2/2/3物業(yè)管理費㎡月面積（㎡）9910130140銷售周期18個月銷售均價1300元/㎡銷售狀況已銷售80%客戶群體主要為私企業(yè)主、個體商戶、行政事業(yè)單位員工等三、本項目優(yōu)劣勢分析（一）優(yōu)勢（strength）地段優(yōu)勢本項目座落在工農(nóng)兵大道上，往東不足百米是某某縣的城市中心廣場和行政中心，是傳統(tǒng)的科教文衛(wèi)中心區(qū)，是集政治、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢。文化和人文環(huán)境對本項目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。本項目讓生活與購物在某某廣場的人們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。開發(fā)商優(yōu)勢① 資本運作優(yōu)勢
本項目的開發(fā)商某某實業(yè)公司實力雄厚，信譽良好，項目開發(fā)資本金充足，只要完成前期工作就能順利開工。
② 成本控制優(yōu)勢
某某實業(yè)公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的設(shè)計、施工、財務(wù)管理人員，只要項目運作過程中控制成本，即可獲利。
③ 營銷策劃優(yōu)勢
某某實業(yè)公司有一只高水平的專業(yè)招商隊伍（引進深圳的人才），有專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司參與本項目的前期策劃、項目包裝推廣工作。前期項目招商工作進展順利，已經(jīng)同全國排位前10名的大型連鎖超市“步步高”（在全國5個省43個地級市有網(wǎng)點、計劃今年還要發(fā)展30家網(wǎng)點）有了意向性合作協(xié)議（入駐地下、底層和二層的超市）；在南昌、吉安、贛州等地同將近60家品牌店洽談了合作事宜，其中有20家意向性較強。
④ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢
本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計方案是由知名的深圳市宗灝建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計。建筑設(shè)計目標是建設(shè)一個大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。本項目在某某是獨創(chuàng)的，具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場前景廣闊。⑤ 功能布局優(yōu)勢商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂等商業(yè)項目遙相呼應(yīng)、互補聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民日常購物需求。首層步行街布置有珠寶、通訊、藥品、品牌服飾連鎖店等；二層為大型品牌超市；三層為咖啡、茶藝、中西美點等休閑娛樂項目；三樓空中花園布置有綠化廣場、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。樓盤品質(zhì)優(yōu)勢本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住。政府支持優(yōu)勢項目建設(shè)符合某某縣城市總體規(guī)劃的要求，社會經(jīng)濟效益顯著，能夠得到政府各職能部門的大力支持。（二）劣勢（weakness）認知程度不夠本項目為某某縣的第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認知程度上還需要一定的時間，對于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。營銷策劃及招商需要專業(yè)運作本項目受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；且某某居民對高層住宅購房消費存在觀念上的制約，營銷策劃及招商需要專業(yè)運作，提高項目吸引力，在項目開盤時將潛在的項目優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實優(yōu)勢。（三）機會（opportunity）購買能力加強隨著某某縣社會經(jīng)濟的發(fā)展，當?shù)鼐用裆唐贩康南M觀念越來越強；外來人口（主要指打工、經(jīng)商人員）逐漸增多，其中相當一部分人都愿意在某某縣城購房置業(yè)，為住宅市場提供了較為強勁的購買基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟某某縣房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。市場潛力較大比較目前某某縣城其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購物環(huán)境、結(jié)合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項目提供了市場機會。（四）威脅（threat）主要威脅來自新國光百貨、某某縣城的多層樓盤。四、本項目市場前景分析在市場調(diào)查過程中，可以發(fā)現(xiàn)目前某某的部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時尚，這種趨勢經(jīng)過一個短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位。購買店鋪的客戶心態(tài)：一部分為店鋪經(jīng)營者，很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營；一部分為經(jīng)商成功人士，他們還要不斷增加財富；還有一部分為公務(wù)員，他們因受時間和職業(yè)所限，購買店鋪是一種較穩(wěn)妥的投資方式。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是商鋪（如很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營而增加了開支，許多經(jīng)商戶的夢想就是擁有1—2間自己的店鋪）。這種狀態(tài)正好說明了商業(yè)活動的質(zhì)量在提高，人們對商業(yè)活動的要求在提高，從而帶來對商業(yè)活動空間的新追求。目前某某縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，本項目位于工農(nóng)兵大道（東段）與山谷路交界處，西臨郵政局，東靠博物館，為某某城區(qū)核心地段。周邊的主要交通干道為工農(nóng)兵大道、中山路、山谷路等，工農(nóng)兵大道既為城區(qū)繁華商業(yè)街、又為東西向交通主干道。人流的導(dǎo)入主要通過上述三條路進來，工農(nóng)兵大道（東段）是最大人流導(dǎo)入量的道路，也是項目的主要出入口。主要方向為白風(fēng)大道由北向南、工農(nóng)兵大道（西段）由西向東將某某縣北部、西部人流輸入工農(nóng)兵大道，雖然本案西南面有中山路的某某商城、東北面有泰豪商城、甘雨亭超市等項目，中山路有新國