【文章內容簡介】 2400 15萬20萬 21% 20萬30萬 57% 30萬45萬 3% 45萬60萬 4% 2*2*1 15萬以下 20% 2000—2600 15萬20萬 50% 20萬30萬 30% 置業(yè)考慮因素依次為： ★★★★★ 地理位置（主要是離經營場所近，方便） ★★★★ 價格 ★★★ 交通、房型設計 ★★ 物業(yè)配置 ★ 生活配套，有好的學校，物業(yè)管理等方面第二部分 發(fā)展策劃一、項目關系條件分析目標對項目自身的開發(fā)條件以及現有居住條件進行分析，為下面的開發(fā)方案設置和成本分析作好準備。該項目的前期規(guī)劃存在一定的不足，且給人的印象比較差，市政配套和生活配套相對較差，特別是交通動線極不理想，所以相對于純住宅和純寫字樓都不合適?，F有的開發(fā)條件有待改善。地形、地質、基礎設施、地下管線等情況對本項目的發(fā)展有否重大影響；地形比較合理，地質條件比較好，基礎設施（水、電、氣等相對比較完善）。本項目現有的交通環(huán)境條件不理想，只有等到該片區(qū)的規(guī)劃落實到位才能徹底解決。二、項目發(fā)展定位研究目標結合該片區(qū)市場的研究和盛合項目的開發(fā)條件分析的結論，對項目競爭進行分析，并形成項目自身發(fā)展的模式。市場定位：武漢市的花園景觀式精品商住兩用樓，作為規(guī)劃和新型材料和科技的典范。第一、項目的競爭力商住兩用是項目區(qū)別與其他項目的第一競爭 力；塑造綜合素質高的特性是第二競爭力；臨江和面山是項目的第三競爭力；營造全新的賣點和特色是我們的第四競爭力；多方面應用新技術和新材料是我們第五競爭力；聘請專業(yè)的設計施工和營銷隊伍是我們的第六競爭力； 第二、充分實現項目的競爭個性沒有個性的項目就象平庸的人，不具備使用價值。所以我們要盡可能大的實現項目的競爭個性，這將從硬性和軟性（產品和營銷）兩個方面來實現。 第三、挖掘出項目的最大價值挖掘項目的最大價值是我們的規(guī)劃和營銷的重中之中，我們的價值發(fā)掘點有二個方面：（一）項目先天的最大的價值 景觀價值；充分利用該項目既面山又臨水的特性，古人云：智者樂山，仁者樂水。 地段價值：成熟的社區(qū)配套；繁華的商品經濟市場等等。（二）后天價值的賦予與兌現 通過全程策劃，以“主題概念”為主線，從規(guī)劃設計、環(huán)境設計、工地營銷、營銷中心、市場推廣、銷售隊伍到關系營銷、公關活動、物業(yè)管理等全過程，建立全過程的競爭優(yōu)勢。 物業(yè)的使用價值：物業(yè)配套可以從規(guī)劃上達到較高和較有特色； 物業(yè)的無形價值：例如，通過營銷或公關提升物業(yè)的無形價值，可以聘請或選拔樓盤專職形象宣傳大使。三、項目創(chuàng)新體系的建立本項目該部分內容是建立競爭優(yōu)勢的關鍵所在。創(chuàng)新是成功操作項目的原則和保障。該部分內容的要點；第一、充分整合房地產市場發(fā)達地區(qū)的創(chuàng)新點；適度超前的設計，先進的生活或保安配套，應用適當的新技術和新材料等。第二、結合房地產市場具體競爭環(huán)境，為項目建立度身定做的創(chuàng)新體系。另類的操作手法可以起到不同的市場反應。四、對土地開發(fā)規(guī)劃及項目設計方案的意見和建議目標根據市場研究的結論及項目開發(fā)的基本條件，以及項目之建成當地最優(yōu)秀商住兩用高層樓宇的需求，結合房地產發(fā)達地區(qū)的經驗與成功案例，對項目的整體規(guī)劃、建筑風格、功能配套、平面布局、主力戶型、平面及立體間隔等重要數據提出意見及建議。具體將關注如下幾個方面：大樓規(guī)劃設計A：總體規(guī)劃項目在總體規(guī)劃方面具有以下幾個特點： 最大限度地利用項目周邊的景觀資源，龜山、電視塔、南岸嘴、漢水等大型，充分考慮業(yè)主觀景的需要。在樓頂設置景觀大看臺；六樓設置花園休閑平臺。 注重大樓的環(huán)境規(guī)劃、景觀設計。不再僅僅停留在簡單地提高綠化率上，而是注重提高建筑和環(huán)境藝術品位，提升樓盤的綜合素質。六樓的平臺不僅僅是休閑的場所，作為景觀花園的價值將會更大。武漢市第一家也是面積最大的空中花園，專業(yè)種植易于生長且很有觀賞價值的 精品菊花武漢市第一家空中菊花主題花園。 為適應觀景的需要，樓宇擺放、朝向、布局都盡量朝向觀景資源，并兼顧到大樓內部的人造景觀。分層設置觀景陽臺，觀景陽臺分私家和半公共。 總體而言，規(guī)劃內容更多，形式更為多樣， 采用空中泛會所的概念武漢首家空中泛會所。B：房型設計 平面形式采用平層和復式相結合，采光和景觀較好的朝向，采用復式結構，增大的景觀面，包裝成武漢首座空中景觀別墅。 戶型內部間隔a、 開門是廳或玄關，飯廳與廚房相鄰。b、 睡房置于一側，中間形成一道走廊。c、 走廊盡端是主臥房。C：細節(jié)處理 人與車的關系，基本的人車分流，室外停車場和室內停車場結合。住戶專用的進出口和汽車通道。 窗體窗戶猶如住宅的“眼睛”，所以也是建筑師們考慮的重點內容，其變化主要表現在以下方面：a、 凸窗和角窗大量運用，把兩者結合起來，以擴大視野景觀。b、 采用落地玻璃陽臺或落地窗。c、 玻璃顏色也很需要講究，淺綠玻、淺藍玻能將大樓與周圍的景觀容為一體，增加建筑的親和力。d、 采用一些新材料、新技術。采用了可調節(jié)式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟，而且防滲漏水性能良好。 立面做立面是統(tǒng)一變化之間做文章，但局部的變化寓于整體的統(tǒng)一之中，立面上的變化主要有：a、 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。b、 陽臺上做綠化。c、 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強動感。d、 將立面從直線變?yōu)榍€。 屋頂文章——從“頭”做起，可見沒有哪個精品樓盤的屋頂不是煞費苦心的：a、 空中花園b、 大型豪華黃鶴雕塑排架c、 柱廊和觀光圍欄d、 鐘塔、燈塔、拉線等飾物D：環(huán)境規(guī)劃和景觀設計主題：全新歐式皇家風格應用新概念住宅設計A：適用 面積適當的廳3045，滿足會客、團聚、視聽、休閑的公共性活動功能。 廳內要有良好的光照、通風與視野。 廳內不要有太多的洞口與門，以方便安排家具。 廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜與扔垃圾，避免污染。 廚房與餐廳最好緊鄰，以便端菜與撤除餐具。 衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用，老人使用均不會發(fā)生麻煩。集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應是使用功能合理的基本功能。B：面積好的面積定位應該是引導性的前瞻設計與現實性的市場定位的結合體。我們建議項目的主力戶型面積在120200之間戶型不低于16種C：高科技與環(huán)保時尚住宅的新亮點高科技與環(huán)保相結合的智能化住宅，將成為新世紀的住宅流行時尚。住宅規(guī)劃設計嶄新理念理念一：“均好性”理念 強調景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。 空間變化及功能的合理利用、收放歸縮領域，追求以種植為主的自然景觀。 人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。 強調日照、朝向均好。理念二：“新街坊”理念新街坊包括“城市街坊”和“大樓內街坊”主要特點： 縮小大樓規(guī)模，加密街道網絡； 汽車入地與街道直接相通； 周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間； 強調內側，加大綠化面積，多做隱蔽車道； 裙樓突出街區(qū)城市效果。周圍景觀既是城市景觀；利于車輛行駛、停放和大樓內穩(wěn)定空間的形成。a、 周邊形成街區(qū)；b、 車庫設計在地下，直接與街道相通；c、 開口只有兩個，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。理念三：“價值定位”理念 在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構圖，重要的是確定加值區(qū)域； 依確定的價值區(qū)域，確定每層住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； 反復調整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利； 重視花、樹、灌木、水面、硬質景觀價值。營造開發(fā)商住宅設計的功能賣點賣點一：立體花園賣點二：標高解決功能分區(qū)賣點三：交通面積功能化賣點四：起居室、臥室靈活可變住宅規(guī)劃設計未來空間發(fā)展模式 一、五位一體模式從當前市場熱點來看，未來住宅的模式必將是“家居、環(huán)境、文化、配套、會所”這“五維空間”的高度統(tǒng)一和有機配搭，這當中隱含了包括住戶、管理者、發(fā)展商、規(guī)劃設計者等幾大方面的綜合因素，是一個整體的運籌系統(tǒng)。二、空間滲透模式高層住宅內設置“半公共空間”的措施。高層住宅內的“半公共空間”的功能為： 作為居民之間接觸和交往； 作為兒童的活動場地； 作為防災避難和疏散的有效空間； 通過綠化和開敞空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。高層住宅的“半公共空間”是妥善處理居住的“私密性”和“公共性”的有效手段?？臻g滲透的思路 純凈空間：在“靜”字上做文章，即保證其安靜、安全、安逸；1） 無任何電線在空間內穿；2） 是一個單純的休閑空間、交往空間，不是集中活動空間；3） 主要使老人、孩子、活動半徑范圍內的“可視區(qū)域”內；4） 硬質景觀的尺度要貼近人。 步行空間1） 無車輛的通行空間；2） 這種空間必須具有空間上延續(xù)變化和收放；3） 步行空間的景觀布置和休息場地的設計是精華所在；4） 步行空間要采用多種形式，如一步線