【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住房需求直接促使該區(qū)域的二手房租售市場(chǎng)異常火爆。從商業(yè)主。由于臨近長(zhǎng)春市最大的商業(yè)區(qū)，周邊從商人員的密度很大，尤其是在各百貨商場(chǎng)的從商人員，數(shù)量居長(zhǎng)春首位。這部分人群的商業(yè)投資潛力巨大。企業(yè)、機(jī)構(gòu)。解放大路和人民大街兩側(cè)匯集了長(zhǎng)春市數(shù)量較多的企業(yè)機(jī)構(gòu)?！伴L(zhǎng)春市CBD”主要銷售方向有三方面：（1）商鋪部分：可實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格存在著彈性極強(qiáng)的空間，關(guān)鍵在于賣場(chǎng)的定位是否符合市場(chǎng)需求，未來的商業(yè)氛圍能否吸引廣大的經(jīng)營(yíng)者及投資商。（2）產(chǎn)權(quán)式辦公樓：以中高檔戶型設(shè)計(jì)為主，能夠滿足各種企業(yè)、機(jī)構(gòu)對(duì)于辦公場(chǎng)所改善的需求，市場(chǎng)可承接面相對(duì)較寬，銷售前景較好。（3）商住一體樓：主要是針對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域龐大的商業(yè)客戶群體個(gè)性，重點(diǎn)面向高層次的客戶群體。一是本身有需求的在長(zhǎng)春市工作的白領(lǐng)階層或企業(yè)高管人員，由于CBD項(xiàng)目服務(wù)配套設(shè)施齊全，適合商務(wù)人員居住，以滿足其便捷的需要；二是長(zhǎng)春市龐大的投資人群，在租賃市場(chǎng)行情穩(wěn)定且逐年增長(zhǎng)的情況下，住房投資是一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定、利益豐厚的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，尤其是在項(xiàng)目投資門檻較低的情況下，更有利于釋放市民手中的儲(chǔ)蓄潛能。此外，不排除有客戶將商住樓轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公、居住一體的辦事處功能。綜上，需求主要來自三個(gè)方面，分別為居住需求、辦公需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求三個(gè)方面。從產(chǎn)品類型分，分別是居住型房產(chǎn)、辦公型房產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房產(chǎn)。此三方面需求正是本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)所在。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析長(zhǎng)春市商品房特別是寫字樓正處于“成長(zhǎng)期”，其發(fā)展呈現(xiàn)盎然生機(jī)的景象，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要從以下兩方面考慮：有開發(fā)商鋪、寫字樓與商住樓實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)地產(chǎn)公司自2004年以來長(zhǎng)春市寫字樓市場(chǎng)一片興旺，商業(yè)與辦公一體寫字樓開發(fā)量劇增。在這種環(huán)境下，近年來亞泰地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)憑借技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在寫字樓、商住樓開發(fā)中已有一定的知名度，銷售市場(chǎng)良好，具體分析如下：（1）亞泰地產(chǎn)秉承“讓長(zhǎng)春市民住上更好的房子”的開發(fā)理念，先后開發(fā)建設(shè)了吉盛花園小區(qū)、亞泰花園、杏花苑、桃花苑等住宅小區(qū)，使昔日破舊不堪的東部城區(qū)發(fā)展成為生活配套設(shè)施齊全，交通便利、商貿(mào)發(fā)達(dá)的大型現(xiàn)代居住社區(qū)——亞泰新城，使得亞泰品牌在社會(huì)上影響甚大。同時(shí)，亞泰地產(chǎn)近年陸續(xù)拿地，大型樓盤（如櫻花苑）正成功推出，亞泰未來村正在運(yùn)籌之中，公司開發(fā)能力將越來越強(qiáng)。亞泰地產(chǎn)一直把“樓房質(zhì)量”放在首位，工程合格率為100％，優(yōu)良樓房80％以上，在市場(chǎng)中頗得長(zhǎng)春市內(nèi)外居民和投資商的贊譽(yù)，2002年亞泰地產(chǎn)被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)”， 2003年10月亞泰地產(chǎn)又被建設(shè)部評(píng)為“中國(guó)上市房地產(chǎn)公司十強(qiáng)”。近年來亞泰開始涉足于“商住一體樓”、“寫字樓”和“商鋪”，取得了一定的成績(jī)，相繼開發(fā)建設(shè)了亞泰鼎盛國(guó)際、亞泰豪苑、亞泰國(guó)際商務(wù)公寓等寫字樓項(xiàng)目，成功運(yùn)營(yíng)了杏花苑和桃花苑周邊的商鋪，其發(fā)展前景一片光明。并在2005年，首個(gè)高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目亞泰鼎盛國(guó)際獲得“中國(guó)最具投資價(jià)值寫字樓”稱號(hào)。 　 （2）長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)主要以“長(zhǎng)春明珠”為開發(fā)中心向周邊輻射，影響力大。近七年來，長(zhǎng)春明珠將領(lǐng)先的地產(chǎn)開發(fā)理念和品位生活樣本奉獻(xiàn)給了春城人，在不斷譜寫著人居生活新篇章的同時(shí)，贏得了廣大市民的信賴，這也正是長(zhǎng)春明珠持續(xù)熱銷的魅力之源。 在2006年6月，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春明珠在房交會(huì)上再次被評(píng)為“消費(fèi)者心中理想的房地產(chǎn)品牌第一名”，這也是長(zhǎng)春明珠在2005年、2006年連續(xù)兩年蟬聯(lián)該稱號(hào)。這一榮譽(yù)是由老百姓授予的，代表了市場(chǎng)最廣泛的認(rèn)可。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)曾開發(fā)的“萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)”商業(yè)項(xiàng)目，非?；鸨晒σM(jìn)了“沃爾瑪、蘇寧電器等”大型商業(yè)團(tuán)體，獲得了非常寶貴的經(jīng)驗(yàn)，這種理念正是本“CBD項(xiàng)目”的構(gòu)想。如果萬(wàn)達(dá)開發(fā)商鋪與寫字樓，將對(duì)市場(chǎng)帶來一定的沖擊，使得商住樓與寫字樓的價(jià)格下降。競(jìng)爭(zhēng)樓盤考慮到本項(xiàng)目還未建設(shè)，規(guī)模之大，07年動(dòng)工，08年開辦預(yù)售，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)M定為竣工正銷售的“亞泰鼎盛國(guó)際、世紀(jì)鴻源”，還未竣工的“長(zhǎng)春盛世城、兆豐國(guó)際”，各個(gè)樓盤的分析如下：表3—7 鼎盛國(guó)際與世紀(jì)鴻源基本情況基本內(nèi)容世紀(jì)鴻源亞泰鼎盛國(guó)際開發(fā)商吉林省金鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司吉林亞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理香港四嘉亞泰物業(yè)物業(yè)費(fèi)2．45元/㎡/天1．5元/㎡/天地理位置西安大路與同志街交匯處，周邊有卓展，沃爾瑪，香格里拉，蘇寧電器，國(guó)際大廈，光明大廈等重慶路，周邊有國(guó)貿(mào)，長(zhǎng)百，國(guó)美電器，新華書店，各服裝品牌專賣店。樓體層數(shù)29層28層總套數(shù)644套396套銷售價(jià)格（元/㎡）南向房源均價(jià)在7500左右,東西兩面均價(jià)在6500左右,北面房源均價(jià)5500左右, 47006900，均價(jià)6000左右車位情況地上有臨時(shí)車位，地下三層都有車位，后側(cè)還有一個(gè)樓體停車場(chǎng)地下二、三層為車位交房情況現(xiàn)房，今年8月末交工現(xiàn)房交房標(biāo)準(zhǔn)裝修房毛坯房出售比率約70%60%左右表3—8 長(zhǎng)春盛世城與兆豐國(guó)際基本情況基本內(nèi)容長(zhǎng)春盛世城兆豐國(guó)際開發(fā)商吉林省盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司長(zhǎng)春長(zhǎng)裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理香港港連物業(yè)費(fèi)4元/㎡/天地理位置工農(nóng)大路與新民廣場(chǎng)交匯處，周邊有歐亞、時(shí)代、亞細(xì)亞、百腦匯與南湖公園等朝陽(yáng)區(qū)人民大街與明德路交匯處。與此CBD項(xiàng)目臨近樓體層數(shù)7層26層總套數(shù)㎡；㎡400套銷售價(jià)格（元/㎡）均價(jià)初步定6000起價(jià)4800，朝向好的地方高達(dá)7000車位情況地上有臨時(shí)車位20個(gè)，地下A區(qū)2層，B區(qū)3層有車位495個(gè)地下車位300個(gè)，部分出售，部分出租交房情況現(xiàn)房，今年8月一期交工現(xiàn)房，08年5月入住交房標(biāo)準(zhǔn)裝修房公共部分精裝，辦公部分為毛坯房出售比率未預(yù)售登記中上表中可以看出，“亞泰鼎盛國(guó)際、世紀(jì)鴻源”銷售形勢(shì)一片大好，因其地理位置為長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展的黃金地段，現(xiàn)已經(jīng)分別銷售了60%、70%左右，地段周圍潛在的客戶已得到了滿足。本“長(zhǎng)春市CBD項(xiàng)目”按進(jìn)度計(jì)劃08年開始預(yù)售，此時(shí)以上兩個(gè)樓盤已近尾盤，如果開發(fā)商提出優(yōu)惠銷售活動(dòng)，加上所處地段升值潛力巨大，寫字樓市場(chǎng)會(huì)受到?jīng)_擊。從未來銷售市場(chǎng)來看，最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是“長(zhǎng)春盛世城、兆豐國(guó)際”。其中，“兆豐國(guó)際”地處人民大街上，與本CBD項(xiàng)目間隔不到600米，樓盤推出的是國(guó)際化寫字間與公寓式酒店，最吸引客戶的是“2至6層射中西餐廳、咖啡廳、茶藝廳、多功能國(guó)際性會(huì)議室、商務(wù)中心、健身館等VIP 專屬設(shè)施”。而“長(zhǎng)春盛世城”地理位置優(yōu)越，開發(fā)的一期項(xiàng)目為商鋪和寫字辦公的具有商業(yè)風(fēng)格的標(biāo)志性現(xiàn)代建筑，㎡，是一集休閑購(gòu)物、文化娛樂、特色餐廳、辦公等多功能于一體的綜合性項(xiàng)目，最大的優(yōu)勢(shì)是“靠近南湖與歐亞，建筑的層數(shù)不高，且引進(jìn)了沃爾瑪這一大型商團(tuán)”，二期開發(fā)的是高層商住樓，剛好其樓盤構(gòu)想與本CBD項(xiàng)目相近。這兩大樓盤08年初處于銷售旺季，將對(duì)樓盤周邊乃至長(zhǎng)春市的寫字樓、商鋪與商住樓帶來非常大的沖擊。因此，本項(xiàng)目應(yīng)提前做好品牌宣傳，按初步計(jì)劃引進(jìn)大型商團(tuán)，來提高地段的商業(yè)氛圍，建設(shè)特色中心花園，加強(qiáng)物業(yè)管理，來吸引客戶，并吸取以上樓盤的銷售經(jīng)驗(yàn)，力爭(zhēng)開盤達(dá)到火爆。 本項(xiàng)目銷售價(jià)格的規(guī)劃目前長(zhǎng)春市在售大型寫字樓銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)如下：表3—9 長(zhǎng)春市在售大型寫字樓銷售價(jià)格序號(hào)寫字樓名稱所在區(qū)域銷售起價(jià)（元/㎡）銷售最高價(jià)（元/㎡）1世紀(jì)鴻源朝陽(yáng)區(qū)602086002新潤(rùn)天國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)550060003兆豐國(guó)際大廈朝陽(yáng)區(qū)480070004鴻基名筑朝陽(yáng)區(qū)410052505岳陽(yáng)富苑南關(guān)區(qū)41006鼎盛國(guó)際南關(guān)區(qū)480070007偉峰國(guó)際商務(wù)南關(guān)區(qū)410050008長(zhǎng)春銀都南關(guān)區(qū)40009長(zhǎng)融名都綠園區(qū)360010晨光國(guó)際大廈綠園區(qū)360011中韓友誼大廈寬城區(qū)4288558012建設(shè)大廈寬城區(qū)5000540013聯(lián)邦國(guó)際大廈高新開發(fā)區(qū)43004500 從表中可以看出， 2007年長(zhǎng)春市寫字樓呈現(xiàn)一片大好趨勢(shì)，價(jià)格高低相差很多，每平方米高的能賣到8600元，低的3600多元也有。不難發(fā)現(xiàn)城市中心區(qū)域由于在地位上有優(yōu)勢(shì)，無論是商務(wù)圈地帶還是發(fā)展中的商務(wù)地帶，其市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景都非常廣闊。據(jù)調(diào)查目前長(zhǎng)春市三大商業(yè)中心重慶路、桂林路和紅旗街，商鋪售價(jià)接近，平均價(jià)格都在2萬(wàn)至3萬(wàn)/㎡之間，且有上漲趨勢(shì)，空置率極小。本項(xiàng)目所處地為長(zhǎng)春市市區(qū)中心，交通便達(dá)，地勢(shì)較高，升值潛力非常大。周邊2至3公里內(nèi)基本沒有商業(yè)圈，休閑娛樂、教育醫(yī)療等商業(yè)必須的配套設(shè)施齊全: 人民大街方向有網(wǎng)通大廈、吉林省財(cái)政廳、省商務(wù)廳、省電力設(shè)計(jì)院、省森工集團(tuán)、省人大辦公樓、中國(guó)人民銀行、金海灣飯店、桐林商務(wù)賓館、北苑賓館、名門飯店、吉林出版社、省外文書店、東北師大、省文化活動(dòng)中心、工人文化宮和區(qū)人民醫(yī)院等；解放大路方向主要有移動(dòng)吉林公司、長(zhǎng)春國(guó)稅、省交通廳、中吉大廈、園東賓館、白邦高麗酒店、匯豐酒店、吉祥飯店、光大銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)郵政、哮喘病醫(yī)院、一大醫(yī)院、中國(guó)人壽、吉林大學(xué)附中、解放大路小學(xué)、省展覽館，附近有文化廣場(chǎng)、兒童公園、牡丹園與動(dòng)植物公園。且此地與長(zhǎng)春三大商業(yè)圈形成輻射狀，成為輻射中心。㎡的商鋪，引進(jìn)一個(gè)大型商團(tuán)，拉動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，逐步營(yíng)造一個(gè)“商業(yè)圈”，依據(jù)目前市場(chǎng)銷售情況，結(jié)合本項(xiàng)目升值潛力與銷售周期，商住樓定價(jià)為4200元/㎡，寫字樓5500元/㎡，商鋪18000元/㎡，地下車庫(kù)售價(jià)16萬(wàn)/個(gè)。 33 第4章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與開發(fā)條件第4章 項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)與開發(fā)條件 地塊目前場(chǎng)地現(xiàn)狀地塊東面臨近岳陽(yáng)路處有一“水務(wù)集團(tuán)”，占地2247㎡， 4棟民用住宅樓，占地3140㎡，目前還沒有拆遷完畢。剩下的29613㎡為原“長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院”校區(qū)，校區(qū)已搬。 項(xiàng)目的建設(shè)條件氣候條件南關(guān)區(qū)區(qū)屬大陸性氣候，年平均氣溫4．8度，平均降雨量為619．4毫米，平均日照2532．6小時(shí)，無霜期為136天，盛行西南風(fēng)，春風(fēng)較大。受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。氣象參數(shù)年平均氣壓：絕對(duì)最高氣溫：℃絕對(duì)最低氣溫：℃年平均氣溫：℃采暖室外設(shè)計(jì)溫度：℃年平均相對(duì)濕度：68%年平均降雨量：650mmm年最大凍結(jié)深度：169cm主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北、夏季西南年平均風(fēng)速：最大風(fēng)速：地質(zhì)條件土層分布：一層：地表耕作土，二層：粉質(zhì)粘土，褐黃色可塑性，地耐力fk=160KPa三層：有機(jī)質(zhì)粘土，黑色軟塑，地耐力fk=100Kpa四層：粗砂，灰色密實(shí)，上部中砂，底部礫砂和卵石，地耐力fk=300Kpa五層：強(qiáng)風(fēng)化砂頁(yè)巖，可塑，地耐力fk=220Kpa六層：強(qiáng)風(fēng)化砂頁(yè)巖，低壓塑性 ，地耐力fk=450Kpa七層：中風(fēng)化砂頁(yè)巖，致密，地耐力fk=600Kpa其他自然條件風(fēng)壓值：55KN/㎡；雪壓值：35KN/m2 ；地震烈度：7度。 交通及公共設(shè)施條件供電條件可由網(wǎng)通大廈、吉林省財(cái)政廳接入。供、排水條件供水：生活及消防用水,均由原稅務(wù)學(xué)院供水系統(tǒng)提供。排水：按照區(qū)域總體規(guī)劃,雨水和污水分別排放,污水匯集到市政污水干管。雨水將匯集到市政雨水管網(wǎng)。通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視接受條件均由網(wǎng)通大廈的城市網(wǎng)絡(luò)接入。交通條件此地交通四通八達(dá)，有眾多公交車經(jīng)過，如：6路、9路、17路、104路、111路、258路、306路等。供熱條件并入南關(guān)區(qū)現(xiàn)有的熱網(wǎng)中。燃?xì)鈼l件并入南關(guān)區(qū)現(xiàn)有的城市天然氣管網(wǎng)。 地塊周邊環(huán)境地塊兒位于南關(guān)區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)交界處，北鄰解放大路，南達(dá)至善路，西至人民大街，東到岳陽(yáng)街，向四周以3公里左右輻射，周邊區(qū)域文化、商業(yè)機(jī)構(gòu)林立，生活配套設(shè)施齊全，城市基礎(chǔ)設(shè)施良好，具體如下：人民大街方向有網(wǎng)通大廈、吉林省財(cái)政廳、省商務(wù)廳、省電力設(shè)計(jì)院、省森工集團(tuán)、省人大辦公樓、中國(guó)人民銀行、金海灣飯店、桐林商務(wù)賓館、北苑賓館、名門飯店、吉林出版社、省外文書店、東北師大、省文化活動(dòng)中心、工人文化宮和區(qū)人民醫(yī)院等；解放大路方向主要有移動(dòng)吉林公司、長(zhǎng)春國(guó)稅、省交通廳、中吉大廈、園東賓館、白邦高麗酒店、匯豐酒店、吉祥飯店、光大銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)郵政、哮喘病醫(yī)院、一大醫(yī)院、中國(guó)人壽、吉林大學(xué)附中、解放大路小學(xué)、省展覽館，附近有文化廣場(chǎng)、兒童公園、牡丹園與動(dòng)植物公園。 優(yōu)勢(shì)（Strength）誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、打造精品的理念可樹立別具一格的項(xiàng)目形象目前房地產(chǎn)市場(chǎng)豪強(qiáng)林立，有些開發(fā)商以很快的速度實(shí)施擴(kuò)張，但往往容易使消費(fèi)者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象，本項(xiàng)目開發(fā)商與之恰成鮮明對(duì)比。昔日公司大量的慈善捐助，良好的物業(yè)管理以及住宅的質(zhì)量精品為開發(fā)商贏得了巨大的品牌知名度，現(xiàn)在繼續(xù)沿用公司已成功的品牌開發(fā)，交易打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群，并能給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴公司以較低推廣費(fèi)用支出迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，并可有力地支援項(xiàng)目在長(zhǎng)期開發(fā)中保持較優(yōu)的價(jià)格。區(qū)域交通便利本項(xiàng)目位于人民大街與解放大路交匯處，交通便捷，公交線路眾多：6路、9路、17路、104路、111路、258路、306路等。開發(fā)規(guī)模大、客觀硬件優(yōu)勢(shì)突出本項(xiàng)目是以寫字樓、商住樓、商鋪和地下車庫(kù)為一體的商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積27萬(wàn)平方米。如此規(guī)模目前整個(gè)長(zhǎng)春的商業(yè)界比肩者寥寥（萬(wàn)達(dá)沃爾瑪、長(zhǎng)百影城購(gòu)物中心、卓展、亞泰富苑、歐亞商都和時(shí)代百貨有可比性），規(guī)模上的超大型使商品和服務(wù)功能有