【文章內容簡介】 住房需求直接促使該區(qū)域的二手房租售市場異常火爆。從商業(yè)主。由于臨近長春市最大的商業(yè)區(qū)，周邊從商人員的密度很大，尤其是在各百貨商場的從商人員，數量居長春首位。這部分人群的商業(yè)投資潛力巨大。企業(yè)、機構。解放大路和人民大街兩側匯集了長春市數量較多的企業(yè)機構。“長春市CBD”主要銷售方向有三方面：（1）商鋪部分：可實現銷售價格存在著彈性極強的空間，關鍵在于賣場的定位是否符合市場需求，未來的商業(yè)氛圍能否吸引廣大的經營者及投資商。（2）產權式辦公樓：以中高檔戶型設計為主，能夠滿足各種企業(yè)、機構對于辦公場所改善的需求，市場可承接面相對較寬，銷售前景較好。（3）商住一體樓：主要是針對項目周邊區(qū)域龐大的商業(yè)客戶群體個性，重點面向高層次的客戶群體。一是本身有需求的在長春市工作的白領階層或企業(yè)高管人員，由于CBD項目服務配套設施齊全，適合商務人員居住，以滿足其便捷的需要；二是長春市龐大的投資人群，在租賃市場行情穩(wěn)定且逐年增長的情況下，住房投資是一個回報穩(wěn)定、利益豐厚的長遠投資，尤其是在項目投資門檻較低的情況下，更有利于釋放市民手中的儲蓄潛能。此外，不排除有客戶將商住樓轉變?yōu)檗k公、居住一體的辦事處功能。綜上，需求主要來自三個方面，分別為居住需求、辦公需求、商業(yè)經營需求三個方面。從產品類型分，分別是居住型房產、辦公型房產、商業(yè)經營型房產。此三方面需求正是本項目的目標市場所在。 本項目競爭對手分析長春市商品房特別是寫字樓正處于“成長期”，其發(fā)展呈現盎然生機的景象，本項目的競爭對手分析主要從以下兩方面考慮：有開發(fā)商鋪、寫字樓與商住樓實力的競爭地產公司自2004年以來長春市寫字樓市場一片興旺，商業(yè)與辦公一體寫字樓開發(fā)量劇增。在這種環(huán)境下，近年來亞泰地產和萬達地產憑借技術經濟實力雄厚，在寫字樓、商住樓開發(fā)中已有一定的知名度，銷售市場良好，具體分析如下：（1）亞泰地產秉承“讓長春市民住上更好的房子”的開發(fā)理念，先后開發(fā)建設了吉盛花園小區(qū)、亞泰花園、杏花苑、桃花苑等住宅小區(qū)，使昔日破舊不堪的東部城區(qū)發(fā)展成為生活配套設施齊全，交通便利、商貿發(fā)達的大型現代居住社區(qū)——亞泰新城，使得亞泰品牌在社會上影響甚大。同時，亞泰地產近年陸續(xù)拿地，大型樓盤（如櫻花苑）正成功推出，亞泰未來村正在運籌之中，公司開發(fā)能力將越來越強。亞泰地產一直把“樓房質量”放在首位，工程合格率為100％，優(yōu)良樓房80％以上，在市場中頗得長春市內外居民和投資商的贊譽，2002年亞泰地產被評為“中國房地產品牌企業(yè)”， 2003年10月亞泰地產又被建設部評為“中國上市房地產公司十強”。近年來亞泰開始涉足于“商住一體樓”、“寫字樓”和“商鋪”，取得了一定的成績，相繼開發(fā)建設了亞泰鼎盛國際、亞泰豪苑、亞泰國際商務公寓等寫字樓項目，成功運營了杏花苑和桃花苑周邊的商鋪，其發(fā)展前景一片光明。并在2005年，首個高檔商務公寓項目亞泰鼎盛國際獲得“中國最具投資價值寫字樓”稱號。 　 （2）長春萬達地產主要以“長春明珠”為開發(fā)中心向周邊輻射，影響力大。近七年來，長春明珠將領先的地產開發(fā)理念和品位生活樣本奉獻給了春城人，在不斷譜寫著人居生活新篇章的同時，贏得了廣大市民的信賴，這也正是長春明珠持續(xù)熱銷的魅力之源。 在2006年6月，萬達長春明珠在房交會上再次被評為“消費者心中理想的房地產品牌第一名”，這也是長春明珠在2005年、2006年連續(xù)兩年蟬聯該稱號。這一榮譽是由老百姓授予的，代表了市場最廣泛的認可。萬達地產曾開發(fā)的“萬達購物廣場”商業(yè)項目，非常火爆，成功引進了“沃爾瑪、蘇寧電器等”大型商業(yè)團體，獲得了非常寶貴的經驗，這種理念正是本“CBD項目”的構想。如果萬達開發(fā)商鋪與寫字樓，將對市場帶來一定的沖擊，使得商住樓與寫字樓的價格下降。競爭樓盤考慮到本項目還未建設，規(guī)模之大，07年動工，08年開辦預售，主要競爭對手擬定為竣工正銷售的“亞泰鼎盛國際、世紀鴻源”，還未竣工的“長春盛世城、兆豐國際”，各個樓盤的分析如下：表3—7 鼎盛國際與世紀鴻源基本情況基本內容世紀鴻源亞泰鼎盛國際開發(fā)商吉林省金鶴房地產開發(fā)有限責任公司吉林亞泰房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理香港四嘉亞泰物業(yè)物業(yè)費2．45元/㎡/天1．5元/㎡/天地理位置西安大路與同志街交匯處，周邊有卓展，沃爾瑪，香格里拉，蘇寧電器，國際大廈，光明大廈等重慶路，周邊有國貿，長百，國美電器，新華書店，各服裝品牌專賣店。樓體層數29層28層總套數644套396套銷售價格（元/㎡）南向房源均價在7500左右,東西兩面均價在6500左右,北面房源均價5500左右, 47006900，均價6000左右車位情況地上有臨時車位，地下三層都有車位，后側還有一個樓體停車場地下二、三層為車位交房情況現房，今年8月末交工現房交房標準裝修房毛坯房出售比率約70%60%左右表3—8 長春盛世城與兆豐國際基本情況基本內容長春盛世城兆豐國際開發(fā)商吉林省盛世房地產開發(fā)有限責任公司長春長裕房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理香港港連物業(yè)費4元/㎡/天地理位置工農大路與新民廣場交匯處，周邊有歐亞、時代、亞細亞、百腦匯與南湖公園等朝陽區(qū)人民大街與明德路交匯處。與此CBD項目臨近樓體層數7層26層總套數㎡；㎡400套銷售價格（元/㎡）均價初步定6000起價4800，朝向好的地方高達7000車位情況地上有臨時車位20個，地下A區(qū)2層，B區(qū)3層有車位495個地下車位300個，部分出售，部分出租交房情況現房，今年8月一期交工現房，08年5月入住交房標準裝修房公共部分精裝，辦公部分為毛坯房出售比率未預售登記中上表中可以看出，“亞泰鼎盛國際、世紀鴻源”銷售形勢一片大好，因其地理位置為長春市商業(yè)發(fā)展的黃金地段，現已經分別銷售了60%、70%左右，地段周圍潛在的客戶已得到了滿足。本“長春市CBD項目”按進度計劃08年開始預售，此時以上兩個樓盤已近尾盤，如果開發(fā)商提出優(yōu)惠銷售活動，加上所處地段升值潛力巨大，寫字樓市場會受到沖擊。從未來銷售市場來看，最強大的競爭對手就是“長春盛世城、兆豐國際”。其中，“兆豐國際”地處人民大街上，與本CBD項目間隔不到600米，樓盤推出的是國際化寫字間與公寓式酒店，最吸引客戶的是“2至6層射中西餐廳、咖啡廳、茶藝廳、多功能國際性會議室、商務中心、健身館等VIP 專屬設施”。而“長春盛世城”地理位置優(yōu)越，開發(fā)的一期項目為商鋪和寫字辦公的具有商業(yè)風格的標志性現代建筑，㎡，是一集休閑購物、文化娛樂、特色餐廳、辦公等多功能于一體的綜合性項目，最大的優(yōu)勢是“靠近南湖與歐亞，建筑的層數不高，且引進了沃爾瑪這一大型商團”，二期開發(fā)的是高層商住樓，剛好其樓盤構想與本CBD項目相近。這兩大樓盤08年初處于銷售旺季，將對樓盤周邊乃至長春市的寫字樓、商鋪與商住樓帶來非常大的沖擊。因此，本項目應提前做好品牌宣傳，按初步計劃引進大型商團，來提高地段的商業(yè)氛圍，建設特色中心花園，加強物業(yè)管理，來吸引客戶，并吸取以上樓盤的銷售經驗，力爭開盤達到火爆。 本項目銷售價格的規(guī)劃目前長春市在售大型寫字樓銷售價格統(tǒng)計如下：表3—9 長春市在售大型寫字樓銷售價格序號寫字樓名稱所在區(qū)域銷售起價（元/㎡）銷售最高價（元/㎡）1世紀鴻源朝陽區(qū)602086002新潤天國際朝陽區(qū)550060003兆豐國際大廈朝陽區(qū)480070004鴻基名筑朝陽區(qū)410052505岳陽富苑南關區(qū)41006鼎盛國際南關區(qū)480070007偉峰國際商務南關區(qū)410050008長春銀都南關區(qū)40009長融名都綠園區(qū)360010晨光國際大廈綠園區(qū)360011中韓友誼大廈寬城區(qū)4288558012建設大廈寬城區(qū)5000540013聯邦國際大廈高新開發(fā)區(qū)43004500 從表中可以看出， 2007年長春市寫字樓呈現一片大好趨勢，價格高低相差很多，每平方米高的能賣到8600元，低的3600多元也有。不難發(fā)現城市中心區(qū)域由于在地位上有優(yōu)勢，無論是商務圈地帶還是發(fā)展中的商務地帶，其市場經營前景都非常廣闊。據調查目前長春市三大商業(yè)中心重慶路、桂林路和紅旗街，商鋪售價接近，平均價格都在2萬至3萬/㎡之間，且有上漲趨勢，空置率極小。本項目所處地為長春市市區(qū)中心，交通便達，地勢較高，升值潛力非常大。周邊2至3公里內基本沒有商業(yè)圈，休閑娛樂、教育醫(yī)療等商業(yè)必須的配套設施齊全: 人民大街方向有網通大廈、吉林省財政廳、省商務廳、省電力設計院、省森工集團、省人大辦公樓、中國人民銀行、金海灣飯店、桐林商務賓館、北苑賓館、名門飯店、吉林出版社、省外文書店、東北師大、省文化活動中心、工人文化宮和區(qū)人民醫(yī)院等；解放大路方向主要有移動吉林公司、長春國稅、省交通廳、中吉大廈、園東賓館、白邦高麗酒店、匯豐酒店、吉祥飯店、光大銀行、農業(yè)發(fā)展銀行、中國郵政、哮喘病醫(yī)院、一大醫(yī)院、中國人壽、吉林大學附中、解放大路小學、省展覽館，附近有文化廣場、兒童公園、牡丹園與動植物公園。且此地與長春三大商業(yè)圈形成輻射狀，成為輻射中心。㎡的商鋪，引進一個大型商團，拉動周邊商業(yè)發(fā)展，逐步營造一個“商業(yè)圈”，依據目前市場銷售情況，結合本項目升值潛力與銷售周期，商住樓定價為4200元/㎡，寫字樓5500元/㎡，商鋪18000元/㎡，地下車庫售價16萬/個。 33 第4章 項目建設地點與開發(fā)條件第4章 項目的建設地點與開發(fā)條件 地塊目前場地現狀地塊東面臨近岳陽路處有一“水務集團”，占地2247㎡， 4棟民用住宅樓，占地3140㎡，目前還沒有拆遷完畢。剩下的29613㎡為原“長春稅務學院”校區(qū)，校區(qū)已搬。 項目的建設條件氣候條件南關區(qū)區(qū)屬大陸性氣候，年平均氣溫4．8度，平均降雨量為619．4毫米，平均日照2532．6小時，無霜期為136天，盛行西南風，春風較大。受蒙古內陸冷空氣和海洋暖流季風的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風交替，氣溫變化劇烈，有風沙。氣象參數年平均氣壓：絕對最高氣溫：℃絕對最低氣溫：℃年平均氣溫：℃采暖室外設計溫度：℃年平均相對濕度：68%年平均降雨量：650mmm年最大凍結深度：169cm主導風向：冬季西北、夏季西南年平均風速：最大風速：地質條件土層分布：一層：地表耕作土，二層：粉質粘土，褐黃色可塑性，地耐力fk=160KPa三層：有機質粘土，黑色軟塑，地耐力fk=100Kpa四層：粗砂，灰色密實，上部中砂，底部礫砂和卵石，地耐力fk=300Kpa五層：強風化砂頁巖，可塑，地耐力fk=220Kpa六層：強風化砂頁巖，低壓塑性 ，地耐力fk=450Kpa七層：中風化砂頁巖，致密，地耐力fk=600Kpa其他自然條件風壓值：55KN/㎡；雪壓值：35KN/m2 ；地震烈度：7度。 交通及公共設施條件供電條件可由網通大廈、吉林省財政廳接入。供、排水條件供水：生活及消防用水,均由原稅務學院供水系統(tǒng)提供。排水：按照區(qū)域總體規(guī)劃,雨水和污水分別排放,污水匯集到市政污水干管。雨水將匯集到市政雨水管網。通訊、網絡、有線電視接受條件均由網通大廈的城市網絡接入。交通條件此地交通四通八達，有眾多公交車經過，如：6路、9路、17路、104路、111路、258路、306路等。供熱條件并入南關區(qū)現有的熱網中。燃氣條件并入南關區(qū)現有的城市天然氣管網。 地塊周邊環(huán)境地塊兒位于南關區(qū)與朝陽區(qū)交界處，北鄰解放大路，南達至善路，西至人民大街，東到岳陽街，向四周以3公里左右輻射，周邊區(qū)域文化、商業(yè)機構林立，生活配套設施齊全，城市基礎設施良好，具體如下：人民大街方向有網通大廈、吉林省財政廳、省商務廳、省電力設計院、省森工集團、省人大辦公樓、中國人民銀行、金海灣飯店、桐林商務賓館、北苑賓館、名門飯店、吉林出版社、省外文書店、東北師大、省文化活動中心、工人文化宮和區(qū)人民醫(yī)院等；解放大路方向主要有移動吉林公司、長春國稅、省交通廳、中吉大廈、園東賓館、白邦高麗酒店、匯豐酒店、吉祥飯店、光大銀行、農業(yè)發(fā)展銀行、中國郵政、哮喘病醫(yī)院、一大醫(yī)院、中國人壽、吉林大學附中、解放大路小學、省展覽館，附近有文化廣場、兒童公園、牡丹園與動植物公園。 優(yōu)勢（Strength）誠信經營、打造精品的理念可樹立別具一格的項目形象目前房地產市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張，但往往容易使消費者產生“粗制濫造”的印象，本項目開發(fā)商與之恰成鮮明對比。昔日公司大量的慈善捐助，良好的物業(yè)管理以及住宅的質量精品為開發(fā)商贏得了巨大的品牌知名度，現在繼續(xù)沿用公司已成功的品牌開發(fā)，交易打動目標消費群，并能給他們產生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴公司以較低推廣費用支出迅速占領市場，并可有力地支援項目在長期開發(fā)中保持較優(yōu)的價格。區(qū)域交通便利本項目位于人民大街與解放大路交匯處，交通便捷，公交線路眾多：6路、9路、17路、104路、111路、258路、306路等。開發(fā)規(guī)模大、客觀硬件優(yōu)勢突出本項目是以寫字樓、商住樓、商鋪和地下車庫為一體的商業(yè)性開發(fā)項目，總建筑面積27萬平方米。如此規(guī)模目前整個長春的商業(yè)界比肩者寥寥（萬達沃爾瑪、長百影城購物中心、卓展、亞泰富苑、歐亞商都和時代百貨有可比性），規(guī)模上的超大型使商品和服務功能有