【文章內(nèi)容簡介】 吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；（4）將中毒人員的情況報告給保安部主管。 保安主管接到報告后，立即調(diào)遣人員支援，并報告主管經(jīng)理并迅速趕赴現(xiàn)場搶救；（1）調(diào)遣指揮保安員維護現(xiàn)場，搶救中毒人員；（2）調(diào)查中毒的原因，核準毒源是否確已切斷，防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡；（3）護送中毒者到醫(yī)院搶救。 物業(yè)服務管理中心主任將情況通報有關(guān)部門及總經(jīng)理；（1）將中毒事件是屬犯罪行為所致，應及時向公安機關(guān)報告；（2）將中毒情況通報給醫(yī)院，請示求援；（3）通知中毒者家屬進行對外協(xié)調(diào)工作。 交通意外事故 發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：（1）應立即報告保安部主管發(fā)生事故現(xiàn)場的具體位置；（2）留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場保護現(xiàn)場，搶救傷者；（3）對重大的交通意外事故須請示保安主管進行職員支援。 保安部主管接報后立即報告物業(yè)服務管理中心主任，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：（1）調(diào)遣保安員、機動保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；（2）送重傷者到醫(yī)院搶救；（3）報交警大隊事故組（電話122）——時間及地點：造成的傷亡及損毀情況；已送搶救情況。 物業(yè)服務管理中心主任接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進行搶救，并報交警事故組和公司總經(jīng)理。 水浸、火災等災害事故 遇到水侵、火災等災害事故時：（1）通知或協(xié)助住戶做好防火措施，協(xié)助機電維修部對水侵的疏導排泄工作；實施對火災的救援滅火工作；（2）防止在水浸、火災等災害發(fā)生時，伴隨的犯罪行為發(fā)生；（3）協(xié)助交警部門處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通意外事故。 物業(yè)服務管理中心主任接報后立即作出統(tǒng)一指揮；（1）安排人員及車輛對住戶做好疏散工作；（2）通報醫(yī)院、公安、消防等有關(guān)部門，請求救援；（3）報告公司總經(jīng)理。 其它突發(fā)事件。服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。九、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為居住小區(qū)，保潔事關(guān)整體形象，住戶對保潔工作的要求必然明顯高于一般物業(yè)。 保潔安排① 人員部署根據(jù)保潔任務量劃分工作區(qū)域，落實到人。② 時間部署　以避免對客戶工作的影響和干擾為原則安排保潔工作。③ 協(xié)作部署根據(jù)工作面廣、量多、變化大的特點。組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務，做到“人過地凈”；擬對居住每一樓層分單元推選一單元樓長，明確單元衛(wèi)生的自管責任，每月進行評級獎懲（評定較差級別的單元的全體住戶給予廠方浮動福利下調(diào)）。 保潔標準保潔部分涉及到的工作對象很多，現(xiàn)列舉將在本物業(yè)采用的清潔保養(yǎng)工作標準：① 樓道地面的清潔：每天清掃，每周拖洗，且每月固定時間清潔齊全面刷洗一次。達到目視干凈、無污漬、無雜物。② 標準層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，保證無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸。③ 樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。④ 防火門用紙巾擦試門板60公分后，紙巾不被明顯污染。⑤ 公共場所室內(nèi)無積塵，無浮塵。⑥ 過道墻角位目視無蜘蛛網(wǎng)，墻面無明顯污染。⑦ 通道內(nèi)的窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。⑧ 12小時保潔，另12小時由值班的保安人員履行其職責。，消防栓，等的清潔，每周清潔。，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物，積塵。，保持無雜物，無積水，無污漬。，無沉積物。，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味，無污漬，無積水，無雜物。，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，每處下水井蟑螂少于五只。，保證不外溢。特采用的保潔工具，：榨水車，玻璃刮刀、涂水器、高壓水槍、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。（二）商業(yè)網(wǎng)點管理為了保障住宅區(qū)內(nèi)住戶及商店的整體利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。 凡區(qū)內(nèi)營業(yè)的各類商業(yè)網(wǎng)點，店主應按規(guī)定地點放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點置放垃圾桶者，罰款五百元至三千元。 任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。 各網(wǎng)點必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標語、亂豎指示牌等，除責令限期拆除外，并罰款一百至五百元。 商業(yè)網(wǎng)點不得隨意動用及更換水、水設(shè)施。消防器材及其他公共設(shè)備，違者視情節(jié)輕重，報相關(guān)部門處理。商業(yè)網(wǎng)點裝修，應嚴格遵守小區(qū)關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定。（三） 排煙、排污、噪聲等控制措施 加強社區(qū)內(nèi)汔車尾氣達標的宣傳。 嚴禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式　。 實行垃圾分類，嚴格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和空氣污染　。 先用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。 先用毒性弱的藥劑　，防止環(huán)境污染。 裝飾方案審批，強化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計，用料。 鼓勵宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機型。（四） 飲食衛(wèi)生⒈食品衛(wèi)生 ⑴ 不購買不新鮮食品，嚴禁購買及使用腐爛變質(zhì)的食物，以及其他感官性狀異常食物。 ⑵要做到生品與成品、熟品相隔離，成品與半成品相隔離，食品與雜物相隔離。冷藏時要做到葷腥類食品與其他食品相隔離。 ⑶食物制作及銷售過程中要注意防蠅、防灰塵，以避免雜物混入食品。 ⑷隔餐食物如可食用，必須經(jīng)過回鍋加熱。 ⑸各種調(diào)料不宜久置，裝盛調(diào)料各種器具應經(jīng)常洗滌。 ⒉餐具、廚具衛(wèi)生 ⑴刀、墩、板、桶、盆、筐、灶、鍋、抹布等廚具要每餐清洗，保持廚具的清潔。餐具用后要一洗二刷三沖四消毒四類。 ⑵廚具和餐具要固定擺好。 ⒊環(huán)境衛(wèi)生 ⑴要經(jīng)常性打掃和清洗食堂地面，做到地面無雜物和積水 ⑵儲藏室要保持干凈、干燥和通風，儲藏間不得存放其他雜物及個人物件，物品存放要離地，隔墻，分類。 ⑶對食堂周圍的陰溝、角落、泔水桶，垃圾堆要經(jīng)常性清理，預防細菌感染食物 ⑷對存放廚具，餐具的各個角落要經(jīng)常抹洗。 ⒋食堂工作人員個人衛(wèi)生 ⑴食堂工作人員要做到“四勤”勤洗手，剪指甲；勤洗衣服，被褥；勤洗澡，理發(fā)；勤換工作服。 ⑵在工作前及處理食品原料后、便后要用肥皂及流動清水洗手，直接用手接觸入口食品之前（如抓粉條，切菜，加工面粉等）應用熱水消毒。 ⑶不得在食品加工期間及銷售食品前抽煙，不正對食品咳嗽、打噴嚏，不隨處吐痰。 ⒋監(jiān)督與管理 ⑴成員及工作責任：食堂衛(wèi)生督導員：物業(yè)部門下屬衛(wèi)生主管兼食堂衛(wèi)生督導員。對食堂流程各個衛(wèi)生環(huán)節(jié)進行督導管理。為食堂和船廠廠方、船廠職工住戶、物業(yè)部門的直接聯(lián)系人。做好食堂和職工住戶的溝通工作，代表職工住戶對食堂工作進行監(jiān)督及時反饋職工住戶方面對食堂的意見和建議。 ⑵每周由物業(yè)組織進行一次食堂工作檢查，檢查內(nèi)容包括食堂工作人員工作態(tài)度，食堂管理制度執(zhí)行情況及食堂帳目，倉庫管理等相關(guān)事宜。 ⒌獎懲 根據(jù)實際情況另定。建議：廠方委托物業(yè)部門負責食堂的招商工作。十、綠化管理（一）綠化管理方案本物業(yè)的綠化面積大，達到了并超過了國優(yōu)小區(qū)綠化率的要求，綠化配置基本合理。經(jīng)我公司對現(xiàn)場的實際勘察，擬采取以下管理方案： 草地的養(yǎng)護管理草地養(yǎng)護標準是：均勻一致，無雜草。綠化草地可分為三個階段，一是長滿期；是旺長階段　也叫旺長期，三是緩長階段，也叫退化期。① 恢復長滿階段的管理。此時在養(yǎng)護管理上，重在水肥的管理，貼草后一周內(nèi)早晚噴水一次，二周一般二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個月內(nèi)每半月施肥一次。② 旺長階段的管理。草地植后第二年至每五年是旺盛生長階段，重在保綠。剪草后畝用2—4斤尿素。旺長季節(jié)，控肥控水控制系長速。剪草是本階段的工作重點。③ 緩長階段的管理。種后6—10年的草地，在高溫多濕的季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲害的發(fā)生。 綠籬的養(yǎng)護管理綠籬的養(yǎng)護管理原則是：保證肥水供應，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達到觀賞和隔離的作用。 綠化樹木的管理綠化樹木主要的蟲害有天牛，木虱，潛葉虎等，采用常規(guī)殺蟲劑，介特靈等均能達到防治效果。主要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等 花卉的管理鮮花為小區(qū)的住戶帶來幸福快樂，這實現(xiàn)年一年四季，鮮花盛開，除了科學搭配不同品種種植外，管理好是關(guān)鍵。十、基礎(chǔ)管理措施（一）入住管理手冊、告知等公眾制度：①根據(jù)小區(qū)的實際編寫和印制（住戶公約）、（服務指南）、（消防安全責任書）、（入住通知書）；②提前一個月向住戶發(fā)放（入住通知書），告知入?。虎塾∷⒎N類所用的表格，設(shè)計辦理人入住手續(xù)流程圖。④ 布置人住環(huán)境，喧染住戶喬遷之喜；⑤ 發(fā)放鑰匙及陪同住戶對房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗收；⑥制寧各項管理規(guī)章制度和公眾制度，告各住戶； 外來人員、車輛的管理：① 對外來人員采用“來記登記”制度；② 小行區(qū)門崗設(shè)置內(nèi)線電話，隨時聯(lián)系來主，確認來人的正確意向；③ 巡邏崗保安引導并目送來訪人員；④ 對小區(qū)內(nèi)不明身份人員進行盤查和監(jiān)控；⑤ 發(fā)現(xiàn)可疑人嗩應接力式跟蹤監(jiān)控；⑥ 來車輛發(fā)放臨時停車卡，出入賃卡；⑦ 外業(yè)車輛進入時，對車輛內(nèi)進行檢查，確保無危險物品和危險人員；⑧ 巡邏保安對進入小區(qū)的外來車輛進行正確的引導停放，并對車上的人員進行監(jiān)控。（二）檔案管理 建立檔案管理制度根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：《物業(yè)檔案管理制度》、《檔案查詢制度》《庫房管理制度》、《檔案移交驗收制度》 確定檔案的內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、住戶檔案、管理運作、歷史檔案。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說明。① 建筑物檔案A、 建筑物原始檔案包括竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下：產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照。（1）產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照。（2）技術(shù)資料。包括：竣工圖—總平面圖、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程預算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。（3）竣工驗收證明書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業(yè)公司代管的設(shè)備。（4）房屋使用資料。包括：住戶名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。（5）供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協(xié)議及證書。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、委托銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水計劃報告單。B、建筑物維護、改造檔案建筑物維護、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體進行維護、改造的有關(guān)資料：（1）維護改造申請表及批準文件 （2）維護改造工程施工許可證（3）維護改造方案（4）維護改造工程合同（5）維護改造工程預算書及批準文件（6）維護改造工程驗收說明書（7）維護改造工程結(jié)算（核算）表（8）各設(shè)備及工程使用維護說明書]（9）各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應全部具有）（10）維護改造工程施工設(shè)計圖及竣工圖C、用戶裝修、改造工程檔案用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)住戶授權(quán)的房屋進行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下：（1）裝修、改造申請表及審查意見（2）裝修設(shè)計圖（3）裝修、改造過程中的管理、監(jiān)理資料（4）完工后的驗收意見②管理工作檔案管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要為：（1）政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項法規(guī)、條例、通知等；（2）制訂的各種管理規(guī)定、公約；（3）公司 ISO體系文件（4）財務資料（5）工作計劃、方針、目標記錄（6）各項管理工作日志（7）糾正和預防措施方案（8）質(zhì)量/環(huán)境/安全控制記錄（9）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護記錄（10）滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表（11）投訴及投訴處理記錄（12）其他需要收集歸檔的工作記錄、服務記錄。檔案的管理（1）檔案的分類、編目及著錄（2）檔案的整理裝訂（3）檔案的電腦化管理管理條件：（1）庫內(nèi)溫度不超過20攝氏度，濕度不超過5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴禁煙火，配氣體或干粉滅火設(shè)備。（2）辦公條件，適量的存儲和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。（3）管理人員要求：經(jīng)過檔案管理專業(yè)培訓。（三）現(xiàn)代化管理：應用計算機、智能化設(shè)備管理手段我公司在物業(yè)管理過程中采用微機管理方式，主要應用于資料、檔案管理；日常文件處理；網(wǎng)絡(luò)服務；局域網(wǎng)服務；電子文檔處理；近期我公司還將在各管理點中采用物業(yè)管理軟件，更好的處理日常物業(yè)管理服務，也將更好的服務住戶。運用現(xiàn)代化的科學技術(shù)——智能化系統(tǒng)對小區(qū)進行多方位的綜合一體化管理，是現(xiàn)代化物業(yè)管理的一大特色。智能化系統(tǒng)的引進，不僅大大改善了以往的管理技術(shù)，提高了工作效率，而且加深了管理力度，擴大了服務范圍，為住戶營造一個安全、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。智能化系統(tǒng)管理維護的宗旨，就是在為住戶提供一個安全優(yōu)美舒適的環(huán)境，讓住戶享受一個豐富多彩的空間。因此，精心維護智能化系統(tǒng)各個部分的運行，保持其高效而又有序的動作狀態(tài)，將充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的集成功能，為住戶提供盡善盡美的服務。（四）財務管理制度財務工作制度]會計制度有償服務收費制度收費管理職責承諾目標（一）、房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率為98%；（二）、房屋零修、急修及時率為98%；（三）、維修工程質(zhì)量合格率為100%（四）、綠化完好率為98%（五）、保潔率為100%（六）、道　路完好率為98%（七）、住戶投拆處理率為100%（八）居發(fā)物業(yè)管理滿意率為95%（九）、消防火災發(fā)生率為0%（十）、治安事件發(fā)生率每年小于一件。除上述