【文章內容簡介】 與華東電網(wǎng)相連的山東電網(wǎng)雙回路、雙電源供電，電力充足。已建成 110KV 變電站四座、35KV 變電站四座。正在建設 220KV 變電站。供熱：建成區(qū)實行集中供熱?，F(xiàn)已建成總供熱能力 360 噸/小磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 23 時的東西部兩座熱電廠。通信：總裝機容量 10 萬門，程控交換機容量達 4 萬門，實裝市話 萬門?？赊k理國際、國內直撥電話、電傳、傳真、移動通信、數(shù)據(jù)通信、無線尋呼、計算機互聯(lián)網(wǎng)、多媒體通信等多種電信業(yè)務，為投資者提供分組交換、DDN 、幀中繼、ADSL 和 IP 寬帶上網(wǎng)等服務。煤氣：管道煤氣規(guī)劃供氣量為 萬立方米/日，現(xiàn)供氣能力為 2 萬立方米/日。天然氣：現(xiàn)有供氣能力為 2 萬立方米/日，二期規(guī)劃供氣能力為 5 萬立方米/日。磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 24 第五章 建設方案本項目定位于高檔養(yǎng)老社區(qū)，建筑形態(tài)設計服從最大化地利用自然的依山傍海景觀，要使盡量多建筑可以欣賞到開闊的海景、秀麗的湖光山色，整體的外觀設計也要與青山綠水相配合呼應，達到設計上的照應效果。中心規(guī)劃以公寓、多層為主，依山沿湖展開設計，以達到最大化利用山景、湖景、海景的效果，建筑物之間擁有較大的樓間距，以保證具有良好的的采光和開闊的視野，同時也使中心內四季擁有良好的通風效果，從而達到高檔次、高品質的要求。老年住宅的產品設計在對已有建筑形態(tài)的分析研究的基礎上，我們通過總結設計出一種既適合老年人居住，又利于開發(fā)獲利的新型建筑形態(tài)：（1）老年住宅的規(guī)模社區(qū)化當老年住宅從獨立建筑過渡到獨立社區(qū)時，社區(qū)除了可以擁有無障礙專住型老齡住宅獨立性、專用性強的優(yōu)點，而且在項目選址、建筑設計上都取得了很大的主動性。其次，居住規(guī)模的形成，利于大型配套的引入（例如醫(yī)院、康樂中心等），對豐富老年住宅的功能提供了條件。再者，老年住宅的規(guī)?；谏鐓^(qū)活動的組織，有助形成健康有益的社區(qū)生活氛圍。（2）老年住宅社區(qū)的功能多樣化要緩和老年住宅社區(qū)的垂暮氣氛，其根本的方法是將年輕人也磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 25 吸引到社區(qū)中來，以溝通活躍社區(qū)的氣氛。而要將年輕的一輩吸引進來，社區(qū)當中就必須具有為年輕人設置的活動消費空間。在老年社區(qū)的規(guī)劃中，導入度假概念，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂社區(qū)轉變，使社區(qū)不單具有老少康樂的功能，而且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。這種規(guī)劃具有三大優(yōu)勢：一、倡導度假式康樂生活，提高了社區(qū)的生活品位；二、為年輕一輩提供節(jié)日度假的空間，將探望老人和悠閑度假結合在一起，有效地消除了老年人獨立居住的孤離感和遺棄感；三、度假區(qū)與居住區(qū)的設立既保證了老年住宅的相對獨立，也滿足了老人與外界交流溝通的需要。（3）老年住宅的專用化由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一般的住宅產品，主要體現(xiàn)在各個細部針對老年人特征的專用設計上。而所有的專用設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現(xiàn)的住宅產品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。（4）老年住宅的年輕化由于老年住宅消費群固有的特點，住宅的年輕化是活躍社區(qū)氣氛的有效途徑，因此，在單體設計上、色彩 規(guī) 劃上，乃至室內設計上，在保證和諧素雅的前提下，不應該過于沉悶，而要多于變化，穩(wěn)重中體現(xiàn)出一種生氣與活力，營造一種充滿生機的，健康的生活環(huán)境。（5）老年住宅社區(qū)融洽化磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 26 由于老年人獨立于子女居住，心理上、情感上的依賴由子女身上自然而然地轉向鄰里之間，因此，在對老年住宅進行設計時，應充分考慮到老年人的這種心理需要，在單體設計上更多地考慮住戶之間交流的功能，以形成融洽的鄰里關系。在這一方面，萬科的“ 情景洋房”和“連院別墅”具有獨到的優(yōu)勢，強化其在這一方面的設計，對戶型進行改良升級，使其更利于老年人居住，將可受到較好的效果。產品設計依據(jù)老年住宅產品的設計依據(jù)從根本上說，就是老年人的居住生活特征，只有對老年人的生理、心理進行深入的了解研究，才能設計出真正適宜老年人居住的住宅。步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡的增加而發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。一般表現(xiàn)在：（1）身體功能的變化①老年人身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象，手臂也不象青壯年人伸得直了；②老年人身體的運動能力下降。關節(jié)活動的范圍變小了；腳力、背力、握力、腕力等肌力明顯下降；機敏的反應能力缺乏；持久力降低；③老年人骨骼脆弱，關節(jié)組織呈現(xiàn)了彈性減弱。（2）感覺功能的變化①由于感 覺功能的衰老，對室溫冷熱變化的感覺的衰退不敏磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 27 感；②在視覺 衰退上表現(xiàn)顯著，瞳孔的光通量能力下降，在較暗的場所很難看得清。視覺的敏感度降低，對明暗度感覺能力下降，適應時間加長；焦點調節(jié)能力下降，老花眼加重；水晶體內部散光，混濁變黃，對 色差的識別能力降低；在辨別物體存在的知覺中，輝度對比的能力也降低了；③聽覺 能力衰退。老年人聽力明顯下降， 語言的辨別能力不足，特別是對低頻區(qū)域和混響音，對音的分辨力度大大降低；④在嗅 覺、觸覺和平衡感方面均明顯下降，表現(xiàn)遲鈍。（3）心理功能特征的變化①一般老人普遍地留戀過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住自己曾長期生活過來的地方。希望與自己經(jīng)常接觸的老朋友，老同事們保持聯(lián)系，否則會顯得孤獨；②適應 新事物需要時間，有時也懶得思考，思維的適應性和邏輯性減少，辨別事物真相的能力也減弱，有時顯得難以控制感情，通常只對身邊的事物感興趣。③老人的生活結構的變化步入老年后，通常閑暇時間增多了，隨著年齡的增長，生理能力的衰退（特別是行走的能力），滯留在家里的時間增長。通常國際上將 65 歲以上的老人定為需要社會提供服務，并獲得關照的界線。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老人分為四個年齡段：磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 28 健康活躍期：60—64 歲自立自力期：65—74 歲行為緩慢期：75—84 歲照顧關懷期：85 歲以上75 歲以下的健康老人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發(fā)揮余熱為社會和家庭作出貢獻。他們仍有自己的人生目標和生活目標，通常會為自己的某種目標全力追求。一般地，住宅設計對老人來說就是要設法提高老人生活動作的自理自力的能力，而不是限制或給老年人設置障礙。產品設計的關注點設計老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結構和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設計方針?？傮w來說， 應當按下列觀點來選擇和確定思路。身體變化運動能力下降感覺功能退化 依賴性增強調整設計尺寸消除高差、擴大活動空間增加住宅細部的安全性增加采光，通風提高住宅的健康依賴性增強磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 29 （1）要有功用性要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內移動。家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。（2）要有安全性住宅內總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危 險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。（3）要有健康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。（4）要能確保隱私性老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。當老年人和兒子夫妻磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 30 同住時，既要創(chuàng)造一個未被疏遠的感覺，同時又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分，同時又加強了聯(lián)系和年輕一代對老人的關懷和照顧。這類住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨立使用的部分。即使到了年老高壽時，也應當保留一個自己的空間，并適當保留更方便家人提供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過一個共同的門分為兩個相對獨立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。（5）要便于改造老年人從自理自力期到照顧關懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設計應當考慮到老人的需求，設置隱蔽設計，便于增添設備、設施等改造工程。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。老年住宅產品的設計原則由于人口比例中老年人增多，社會人口流動性加強，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過去，同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設施。我們現(xiàn)行的一般設計標準并不一定適用于老年人住房。其最大不同點之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而造成的二人戶或單人戶；之二是由于年老身體機能退化必須有專門的設計措施及設備。此外，某些基本的心理學和社會學原則在老年人住房設計規(guī)劃時也應遵守。人們上了年紀，通常并不愿割斷他們與家庭和鄰里的磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 31 聯(lián)系，而生活在一個全新的生疏的環(huán)境里，他們不僅需要個人活動，還要求參與社區(qū)的活動。設計老人住房時，從目的性、方案及實際設施上要考慮到他們的起居、日常事務、個人愛好習慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現(xiàn)他們早先生活方式的連續(xù)性。最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨立生活能力。因此，在老年住宅的規(guī)劃與設計上可以遵循以下原則：（1）從空間（消除室內高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護理人員等方面對應老年人日常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采取措施；（2）盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；（3）從建筑人類工程學的觀點出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；（4）從環(huán)境行為心理學的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習慣，提供傳統(tǒng)形式的室內空間。老年社區(qū)的設計要求（1）項目選址由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質量則躍升到首位。在就本課題進行訪談調研時，幾乎所有的已入住老年社區(qū)的老人都表示，良好的生活環(huán)境是他們購買住宅的主要誘因。這種從城內向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉變，決定了磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 32 老年住宅項目的選址應以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標。項目的選址可以從一下幾個方面進行考慮：①環(huán)境 質量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強的吸引力；②交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便；③場地周 邊活動安全，不應以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道；④場地不宜直接鄰近學校、兒童游樂場或為青年與成年人所活躍出人的娛樂區(qū)；⑤生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機會，避免產生與社會相隔絕，被社會所遺棄的消極心理；⑥場地 應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。（2）規(guī)劃設計在規(guī)劃設計上，也應該從老年住宅的特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。在進行規(guī)劃時可以考慮以下幾點：①住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；②建筑布局應確保朝向、采光、通 風和景觀等為老年人提供優(yōu)質的生活空間；磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 33 ③居住區(qū)內路網(wǎng)設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；④設置坡道聯(lián)系室內外空間，方便輪椅的使用；⑤處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活；⑥基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內就可得到滿足；⑦設置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。（3）單體設計單體設計以公寓、多層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過 5 層，而且多層一般應設置電梯，方便老人的上下。另一方面，在單體設計上， 應該為 老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關系的形成提供必要條件。（4）色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是不同組團應采用不同的色彩，利于老人辨認。（5）戶型設計由于戶型設計直接關系到老年人的生活質量，因此，在老年住宅的戶型設計上也有特別的要求：磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 34 ①保證 有良好的采光、通風， 為老年人提供一個健康的生活環(huán)境；②與子女同住的