【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng)。5. 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位. 重慶市生態(tài)園市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) . 重慶市旅游業(yè)基本情況隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來(lái)重慶市旅游的中外游客逐年增多，在2002年重慶市就已經(jīng)接待國(guó)內(nèi)游客385萬(wàn)人。. 重慶市生態(tài)園基本情況目前重慶市市擁有生態(tài)園173家（上規(guī)模、上檔次，布包括一些大型農(nóng)家樂(lè)）。重慶市作為西部最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入逐年遞增，擁有最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)2006年旅游設(shè)施普查，重慶市在2006年旅游生態(tài)園擁有客房10335間，床位20070張。. 重慶市生態(tài)園住宿人員狀況重慶市生態(tài)園的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局2005年的抽樣調(diào)查，有42％的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友。資料來(lái)源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)際旅游局2005年抽樣調(diào)查資料我國(guó)國(guó)內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。從國(guó)內(nèi)旅游客人的地區(qū)來(lái)源來(lái)看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開(kāi)通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等?。唤?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等省；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。. 重慶市生態(tài)園價(jià)格和出租率重慶市生態(tài)園的價(jià)格在各個(gè)生態(tài)園之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)2005－2006年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，重慶市三星生態(tài)園標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在180元／間左右（包括吃?。?，平季約在150元／間左右，淡季約在120／間左右，全年平均價(jià)格約在150元／間左右。由于統(tǒng)計(jì)方面的原因，重慶市生態(tài)園的入住率尚無(wú)準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與重慶市主要城市的旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào)，重慶市2006年生態(tài)園出租率達(dá)到了64％，而2005年，重慶市生態(tài)園出租率僅為37％，說(shuō)明重慶市生態(tài)園的出租率在近年來(lái)有了顯著提高。根據(jù)重慶市休閑度假人士估計(jì)，重慶市生態(tài)園出租率應(yīng)在60％－62％左右，其中在9三個(gè)月旺季生態(tài)園出租率在95％左右，在10三個(gè)月平季中生態(tài)園出租率約在65％左右，在11－4月六個(gè)月淡季中出租率約在40％左右。. 重慶市生態(tài)園市場(chǎng)預(yù)測(cè)重慶市旅游局在《重慶市旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對(duì)重慶地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 重慶旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人)1434年增長(zhǎng)率(%)　14121087665國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)年增長(zhǎng)率(%)　1816141211998海外旅游人數(shù)(萬(wàn)人)104年增長(zhǎng)率(%)　14121087665旅游外匯收入(億美元)年增長(zhǎng)率(%)　1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬(wàn)人)旅游業(yè)總收入(億元)152144285260459419674644相當(dāng)于GDP(%)8710911101211注：美元折合人民幣按1:7計(jì)算資料來(lái)源：《重慶市旅游發(fā)展規(guī)劃》由于重慶市是旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占西部的50％以上，而旅游客人是生態(tài)園最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映生態(tài)園客源的增長(zhǎng)，因此，重慶市生態(tài)園客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2002年年開(kāi)始，重慶市生態(tài)園增加較少，預(yù)計(jì)近年來(lái)重慶市生態(tài)園出租率應(yīng)當(dāng)比全國(guó)其他地區(qū)有較大上升。. 競(jìng)爭(zhēng)分析 . 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況由于同生態(tài)園的客源基本相同，因此，重慶市每一家生態(tài)園都將是“銅鑼灣生態(tài)園”的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同“銅鑼灣生態(tài)園”距離較近，客房數(shù)量接近的生態(tài)園相互間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，與“銅鑼灣生態(tài)園”距離較近的生態(tài)園：毛哥生態(tài)園、潛水灣生態(tài)園等：打造都市近郊生態(tài)自然觀光旅游精品，融入全市旅游精品系列體系。推進(jìn)渝鄰高速路生態(tài)旅游景觀帶建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)雙鳳橋都市生態(tài)園區(qū)、大灣萬(wàn)畝生態(tài)樂(lè)園、兩岔湖水上生態(tài)休閑旅游區(qū)、多寶湖休閑度假區(qū)、古路林湖峽瀑旅游區(qū)。以打造“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風(fēng)貌展示區(qū)”為契機(jī)，大力發(fā)展工業(yè)觀光旅游和都市休閑旅游. SWOT分析⑴優(yōu)勢(shì)①具有新建設(shè)生態(tài)園的優(yōu)勢(shì)生態(tài)園企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，生態(tài)園企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家生態(tài)園的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到80到90年。生態(tài)園的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）?！般~鑼灣生態(tài)園”2009年開(kāi)始修建，作為新建成生態(tài)園，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)生態(tài)園經(jīng)營(yíng)將均處于該生態(tài)園高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次生態(tài)園能夠取得更好的收益。②具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)生態(tài)園的成本費(fèi)用是影響生態(tài)園經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的生態(tài)園土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用生態(tài)園即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為各大生態(tài)園取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)“銅鑼灣生態(tài)園”所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的生態(tài)園雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但目前市場(chǎng)上的一些生態(tài)園規(guī)模都不大，且定位雷同，加上修建多年，所以跟“銅鑼灣生態(tài)園”無(wú)法形成正面競(jìng)爭(zhēng)。而且“銅鑼灣生態(tài)”位于重慶市市森林資源特別豐富的銅鑼山中，著名的風(fēng)景旅游區(qū)，入住“銅鑼灣生態(tài)園”的客人將能夠直接觸摸到回歸大自然和觀賞到鄉(xiāng)村的迷人夜景，將有助于提高“銅鑼灣生態(tài)園”的知名度、入住率和生態(tài)園房間價(jià)格?！般~鑼灣生態(tài)園”還擁有充足的停車位，這在重慶市生態(tài)園是絕無(wú)僅有的，能夠?yàn)樯鷳B(tài)園入住客人提供便利的停車服務(wù)，更能夠?yàn)椴惋?、KTV、桑拿提供便利的條件。④具有部分穩(wěn)定的客源“銅鑼灣生態(tài)園”距離渝北區(qū)兩路只有12公里車程，周邊各大企事業(yè)單位密集，而且緊鄰高速路，出入十分方便，“銅鑼灣生態(tài)園”的客戶資源豐富，經(jīng)常有很多的客戶相約前往“銅鑼灣生態(tài)園”附近用餐。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)椤般~鑼灣生態(tài)園”提供部分穩(wěn)定的收入，降低生態(tài)園的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。⑵劣勢(shì)①缺少休閑度假管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人——銅鑼灣管理公司以往未涉足休閑度假，尚缺少休閑度假管理經(jīng)驗(yàn)。②生態(tài)園品牌知名度欠缺“銅鑼灣生態(tài)園”作為一個(gè)新生的生態(tài)園，欠缺一定的品牌知名度，如果加強(qiáng)管理，加上一定的廣告推廣，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間，一定會(huì)成為渝北區(qū)乃至重慶市生態(tài)旅游的主力軍。③生態(tài)園星級(jí)評(píng)定“銅鑼灣生態(tài)園”嚴(yán)格按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造，在生態(tài)園星級(jí)評(píng)定中，高規(guī)格、高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高管理、高運(yùn)作，努力把“銅鑼灣生態(tài)園”打造成生態(tài)旅游的先驅(qū)楷模。⑶機(jī)會(huì)①重慶市旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國(guó)的旅游業(yè)一直保持著較高的增長(zhǎng)速度，重慶市作為我國(guó)重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《重慶旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測(cè)，至2015年重慶國(guó)內(nèi)國(guó)外旅游收入將均保持10％以上的增長(zhǎng)速度，這為重慶休閑度假的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果國(guó)際航空“落地簽證”等問(wèn)題得到妥善解決，由于重慶距離歐洲的航空距離優(yōu)勢(shì)，很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的歐洲游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。②我國(guó)休閑度假進(jìn)入新的一輪景氣周期由于休閑度假自身的特點(diǎn)，休閑度假存在明顯的景氣周期，從我國(guó)休閑度假的利潤(rùn)、入住率、生態(tài)園房?jī)r(jià)等指標(biāo)分析，我國(guó)生態(tài)園自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開(kāi)始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期（初期），目前正是進(jìn)入休閑度假的良好時(shí)機(jī)。③重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，重慶經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2007年重慶成特區(qū)，眾多的企事業(yè)單位，紛紛將目光聚集到重慶，這些都會(huì)提供大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，增加重慶的商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為重慶休閑度假的發(fā)展提供助力。⑷威脅①休閑度假激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)休閑度假是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性生態(tài)園供給過(guò)剩，則競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)三星級(jí)、五星級(jí)生態(tài)園通過(guò)降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪生態(tài)園的客源，如國(guó)內(nèi)外生態(tài)園巨頭通過(guò)經(jīng)濟(jì)型休閑度假大舉進(jìn)入重慶生態(tài)園市場(chǎng)，也會(huì)加大重慶休閑度假的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將始終是生態(tài)園經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響休閑度假作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)生態(tài)園出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。. 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過(guò)企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施“銅鑼灣生態(tài)園”項(xiàng)目，使“銅鑼灣生態(tài)園”能夠在2007年底投入正常運(yùn)營(yíng)，為迎接2008年旅游旺季到來(lái)提前做好準(zhǔn)備。. 項(xiàng)目目標(biāo)定位。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)園，設(shè)置餐飲和各種娛樂(lè)設(shè)施。生態(tài)園客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)渝旅游的人員以及部分以休閑、養(yǎng)生為目的的老年人士，即生態(tài)園根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議生態(tài)園。重慶市五星生態(tài)園由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來(lái)自海外，其經(jīng)營(yíng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒(méi)有出現(xiàn)同等星級(jí)的生態(tài)園，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)四星生態(tài)園風(fēng)險(xiǎn)適中，起點(diǎn)高于一般度假村。以國(guó)內(nèi)客戶為主要服務(wù)對(duì)象的一、二星級(jí)檔次度假村，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差的國(guó)內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好；隨著，人民生活水平的提高，人們將追求檔次更高、自然環(huán)境更好的旅游度假的地方。同時(shí)更多的國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來(lái)到重慶市，而項(xiàng)目地處銅鑼山山腳下，周邊空氣清新，自然環(huán)境好，出入方便，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過(guò)加強(qiáng)管理和服務(wù)，“銅鑼灣生態(tài)園”的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。6. 發(fā)展規(guī)劃. 總體設(shè)想 對(duì)生態(tài)園按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在2011年重慶旅游旺季開(kāi)始之前生態(tài)園能夠正常營(yíng)業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立生態(tài)園的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合生態(tài)園自行銷售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，在1－2年內(nèi)成為重慶市知名生態(tài)園。在生態(tài)園正常運(yùn)行后，可考慮通過(guò)自有資金積累或合作投資，實(shí)施后期