【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米（2）收益還原法定價(jià)過(guò)程目前江北市同類地段的市場(chǎng)租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS……………………………①（總價(jià)等于N年的收益）RS≥PSλ247。（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場(chǎng)租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)江北市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬(wàn)元/個(gè)~15萬(wàn)元/個(gè)。建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬(wàn)元/個(gè)四、項(xiàng)目投資估算（一）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：48 / 482008年6月： 2008年6月25日~7月25日：2008年8月~ 9月： 2008年10月： 2008年10月~ 11月： 2008年12月： 2009年1月： 2009年3月： 2009年7月： 2009年10月： 2009年10月~2009年12月： 2009年11月~2009年2月： 2009年12月： 2010年1月~3月：2010年3月~5月：2010年3月~6月：2010年6月：2010年6月~9月：2010年7月~9月：2010年10月~2011年1月：2010年8月~2011年5月：2011年3月~6月：2010年6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計(jì)。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開工，多層1~4樓先施工。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。多層5~8樓開始施工。高層4樓開始施工。多層1~4樓主體工程完工。高層1~3樓開始施工。1~4樓設(shè)備安裝。1~4樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓主體工程完工。多層5~8樓設(shè)備安裝。多層1~4樓竣工驗(yàn)收。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。高層4主體完工。高層4設(shè)備安裝。高層4室內(nèi)外裝修。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。高層1~3設(shè)備安裝。高層1~3室內(nèi)外裝修。高層4樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。高層1~3樓竣工驗(yàn)收。正式全部入住。工程施工進(jìn)度詳見(jiàn)附表12。（二）本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個(gè)15萬(wàn)元； （三）銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表17。表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%） 項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120122013多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時(shí)限，所以2009年和2010年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。回款進(jìn)度詳見(jiàn)表18。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬(wàn)元）銷售期間項(xiàng)目2009201020112012面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計(jì)劃合計(jì)58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計(jì)劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計(jì)15565148898396900注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。（四）稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表19。表19：稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅1城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費(fèi)用5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2銷售費(fèi)用房產(chǎn)稅（按租金）12（五）項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費(fèi)用，出讓單價(jià)200萬(wàn)元/畝，出讓總金額為18180萬(wàn)元，土地出讓金分兩次償還，2008年先付80%，即14544萬(wàn)元；剩余的土地出讓金在2009年付清，即3636萬(wàn)元。前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表20表20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)%1262可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%845場(chǎng)地平整費(fèi)10元/平方米63合計(jì)357基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表21表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)251建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見(jiàn)表22表22：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計(jì)8369公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見(jiàn)表23表23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1居委會(huì)100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場(chǎng)5健身設(shè)施合計(jì)134開發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見(jiàn)表24表：24開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰333供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費(fèi)5‰42合計(jì)764其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見(jiàn)表25表25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)5‰422竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)42不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)和的2%估算，詳見(jiàn)附表2。2008年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：310萬(wàn)元；2009年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：224萬(wàn)元；2010年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：27萬(wàn)元；2011年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1萬(wàn)元；合計(jì)：562萬(wàn)元。管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)和的3%估算，詳見(jiàn)附表2。2008年管理費(fèi)用：465萬(wàn)元；2009年管理費(fèi)用：336萬(wàn)元；2010年管理費(fèi)用：40萬(wàn)元；2011年管理費(fèi)用：2萬(wàn)元；合計(jì)：843萬(wàn)元。銷售費(fèi)用%估算。包括銷售代理費(fèi)，%，即596萬(wàn)元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的1%，即398萬(wàn)元。合計(jì)為994萬(wàn)元。銷售收入見(jiàn)附表3，銷售費(fèi)用見(jiàn)附表2。1財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見(jiàn)附表10。2008年財(cái)務(wù)費(fèi)用：167萬(wàn)元；2009年財(cái)務(wù)費(fèi)用：391萬(wàn)元；2010年財(cái)務(wù)費(fèi)用：446萬(wàn)元；2010年財(cái)務(wù)費(fèi)用：223萬(wàn)元；合計(jì)：1227萬(wàn)元。（六）資金籌措項(xiàng)目總投資30931萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金2000萬(wàn)元，第一年（2008年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬(wàn)元，第一年（2008年）貸款6000萬(wàn)元，第二年（2009）貸款2000萬(wàn)元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見(jiàn)附表5。（七）貸款條件%，按單息計(jì)利每年支付，寬限期2年，第三年（2010）等額還本，分2年還清。五、財(cái)務(wù)分析（一）盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為39750萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)5465萬(wàn)元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅金為2165萬(wàn)元，所得稅為1803萬(wàn)元，土地增值稅為397萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金4365萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬(wàn)元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為1020萬(wàn)元。%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為2390萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表7和附表8。投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額247。總投資100% =5465247。31723100%=%資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)247。資本金100% =3662247。2000100%=%（二）償債能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從2010年開始分2年等額償還本金，每年還4000萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息1227萬(wàn)元