【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要求做好日常保養(yǎng)，月保、季保、半年保及年保工作。治安管理“華大家園”地處交通便利、周邊配套設(shè)施齊全的漢口區(qū)內(nèi)，且小區(qū)內(nèi)設(shè)有永久性商鋪，外來(lái)人員多，只能對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉式管理。我們主要通過(guò)小區(qū)安全綜合防范體系的建立，從硬件設(shè)施和人員素質(zhì)兩方面對(duì)小區(qū)的治安、消防、交通控制實(shí)行有效管理。服務(wù)處建立小區(qū)安全委員會(huì)制度，協(xié)調(diào)解決小區(qū)內(nèi)各類(lèi)有關(guān)安全事宜。（1）建立運(yùn)作高效、裝備精良、素質(zhì)一流的安全員隊(duì)伍安全員隊(duì)伍的管理實(shí)行準(zhǔn)軍事化，統(tǒng)一作息時(shí)間，日常行為執(zhí)行內(nèi)務(wù)、紀(jì)律、隊(duì)14 / 40列三大條令，培養(yǎng)一支文明威武、訓(xùn)練有素的準(zhǔn)軍事化隊(duì)伍。 （2）形成人機(jī)結(jié)合的智能化治安管理體系治安管理主要以治安防范為主，采用人防、技防相結(jié)合的方式。對(duì)住宅樓作為重點(diǎn)防護(hù)對(duì)象，實(shí)行二十四小時(shí)安全管理，在小區(qū)車(chē)行出入口和人行出入口設(shè)置固定安全員值班崗?fù)?，?duì)外來(lái)的進(jìn)出人員進(jìn)行來(lái)訪登記、業(yè)主確認(rèn)后放行。樓內(nèi)定時(shí)有巡邏人員對(duì)各棟、各樓層進(jìn)行巡視，檢查是否有可疑人員在樓內(nèi)閑逛，各住戶家內(nèi)是否有異常聲音、氣味；各住戶進(jìn)戶門(mén)是否鎖好，各樓層公共設(shè)施、設(shè)備是否正常工作等。在加強(qiáng)人防的基礎(chǔ)上，積極采取措施，在技防上下功夫，充分發(fā)揮小區(qū)智能系統(tǒng)的功能，確保小區(qū)的安全。 （3）完善的小區(qū)應(yīng)急快速反應(yīng)體系為應(yīng)付小區(qū)各類(lèi)緊急事件（火險(xiǎn)火災(zāi)、治安事件、各類(lèi)糾紛、自然災(zāi)害等）的發(fā)生，我們制定應(yīng)急事件處理程序，建立綜合應(yīng)急快速反應(yīng)體系，以保證防患于未然。小區(qū)的應(yīng)急快速反應(yīng)體系是以監(jiān)控中心為中樞，小區(qū)服務(wù)處與區(qū)內(nèi)巡邏崗、外圍巡邏崗、邊界門(mén)崗的點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綜合反應(yīng)體系，共分為三級(jí)反應(yīng)狀態(tài)，實(shí)行狀態(tài)控制管理。（4）重大活動(dòng)安全保衛(wèi)方案為保證領(lǐng)導(dǎo)人巡視安全和重大活動(dòng)的順利開(kāi)展，配合相關(guān)保衛(wèi)單位，制定各類(lèi)預(yù)案及應(yīng)急實(shí)施。消防管理安全部負(fù)責(zé)小區(qū)消防管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》等法律法規(guī)制定公司運(yùn)作程序文件如：《消防工作手冊(cè)》等。 服務(wù)處經(jīng)理作為“華大家園”消防安全負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)小區(qū)消防管理工作。（1）消防監(jiān)督員的專(zhuān)職管理安全部專(zhuān)設(shè)消防監(jiān)督員專(zhuān)職消防日常管理和二次裝修管理，檢查消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)和完好情況，進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)和消防演習(xí)，對(duì)消防隱患提出整改要求。消防監(jiān)督員應(yīng)每天對(duì)所有消防設(shè)備、設(shè)施、器材巡視檢查一遍。各個(gè)區(qū)域消防設(shè)施的巡視檢查由巡邏區(qū)安全員負(fù)責(zé)。（2）義務(wù)消防隊(duì)組織服務(wù)處全體工作人員為小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)，平時(shí)接受消防技能和防火知識(shí)培訓(xùn)，參加消防演練，熟悉小區(qū)滅火作戰(zhàn)方案，火災(zāi)情況下迅速按預(yù)定方案投入滅火作戰(zhàn)。15 / 40（3）群治群防的消防安全責(zé)任人制度服務(wù)處將與業(yè)主委員會(huì)、各樓樓長(zhǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人簽訂《消防安全責(zé)任人任命書(shū)》 ，明確責(zé)任、群治群防、互相監(jiān)督、共保平安。（4）消防設(shè)備和器材的管理消防監(jiān)督員和巡邏區(qū)安全員在巡視檢查和日常維保過(guò)程中對(duì)消防設(shè)施的故障問(wèn)題及時(shí)填寫(xiě)《故障通知單》報(bào)維修部。維修部負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)的定期維護(hù)保養(yǎng)和檢修，同時(shí)配合消防監(jiān)督員組織的消防系統(tǒng)功能試驗(yàn)，以保證設(shè)備處于完好臨戰(zhàn)狀態(tài)。（5）消防知識(shí)宣傳和演習(xí)演練客戶服務(wù)中心與安全部共同開(kāi)展消防宣傳教育，人人知曉消防應(yīng)急措施和安全逃生方法等。小區(qū)將每年實(shí)施一次消防演習(xí)。交通及車(chē)輛管理“華大家園”交通與車(chē)輛管理接受市公安局車(chē)管所的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。嚴(yán)格執(zhí)行武漢市有關(guān)法律法規(guī)和公司運(yùn)作程序文件《停車(chē)場(chǎng)管理》及其作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的規(guī)定。（1） “華大家園”總車(chē)位情況——室外停車(chē)位；760 個(gè)——地下停車(chē)位。440 個(gè)建議采用先進(jìn)的停車(chē)場(chǎng) IC 卡電腦管理系統(tǒng)，控制終端置于監(jiān)控中心。車(chē)輛進(jìn)出圖像對(duì)比，保證卡——車(chē)相符。（2）車(chē)輛管理車(chē)輛管理著重防止違規(guī)停車(chē)和防范車(chē)輛失竊。地下停車(chē)場(chǎng)除出入口配備車(chē)管員外，還配備有一名車(chē)場(chǎng)巡邏人員，檢查停放在停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛是否有車(chē)門(mén)未鎖、車(chē)輛損壞、車(chē)輛亂停亂放，是否有外來(lái)可疑人員在車(chē)場(chǎng)內(nèi)閑逛等。（3）交通控制交通控制利用設(shè)置規(guī)范的標(biāo)志與車(chē)管人員規(guī)范操作相結(jié)合的方式。便于車(chē)輛就近快速出入，減少滯留行駛時(shí)間，同時(shí)兼顧人車(chē)分流、進(jìn)出分流。（4）其它車(chē)輛的管理摩托車(chē)、自行車(chē)實(shí)行定點(diǎn)停放、定點(diǎn)管理。（5）停車(chē)場(chǎng)設(shè)備管理16 / 40停車(chē)場(chǎng)設(shè)備的巡視檢查和日常維護(hù)保養(yǎng)由崗位安全員及維修部維修人員按規(guī)程進(jìn)行。停車(chē)場(chǎng)設(shè)備故障維修和定期保養(yǎng)工作由維修部根據(jù)公司程序文件《設(shè)備管理》作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求實(shí)施。環(huán)境維護(hù)“華大家園”小區(qū)的環(huán)境依據(jù)公司程序文件《清潔、綠化工作手冊(cè)》 ，導(dǎo)入ISO14000 國(guó)際環(huán)保質(zhì)量體系進(jìn)行管理。服務(wù)處有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境維護(hù)的清潔部，負(fù)責(zé)人具有豐富的物業(yè)管理行業(yè)清潔工作從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。服務(wù)處根據(jù)小區(qū)范圍大小配備相應(yīng)的清潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)的日常清潔工作；另設(shè)置專(zhuān)門(mén)的綠化人員，保證小區(qū)綠化常青、環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)垃圾實(shí)行集中收集，裝修垃圾與生活垃圾分類(lèi)處理，生活垃圾日產(chǎn)日清。我們將在小區(qū)實(shí)行垃圾分類(lèi)收集、處理，滿足小區(qū)居戶對(duì)環(huán)保的需求。完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，倡導(dǎo)環(huán)境文化，小區(qū)清潔、保潔、綠化達(dá)標(biāo)。檔案管理住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源。為建立完善的檔案并進(jìn)行科學(xué)的管理，我們按照《檔案資料管理》的有關(guān)規(guī)定制訂的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，對(duì)住宅區(qū)檔案進(jìn)行全面的收集整理，將其系統(tǒng)科學(xué)的分類(lèi)，建立完整的資料檔案，同時(shí)采用物業(yè)管理軟件，應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)范化管理。小區(qū)管理檔案——委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本——住戶檔案資料——住戶裝修資料——社區(qū)文化資料——投訴、來(lái)訪記錄及資料——清潔衛(wèi)生管理記錄及資料——綠化管理記錄及資料——車(chē)場(chǎng)管理記錄及資料——文化娛樂(lè)場(chǎng)所管理資料——消防、治安管理記錄及資料——工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案17 / 40經(jīng)理客戶服務(wù)部 安全服務(wù)部 維修服務(wù)部經(jīng)理助理澳新學(xué)院部商務(wù)中心 保潔服務(wù)班安全服務(wù)隊(duì)客戶服務(wù)中心后勤保障家政服務(wù)班環(huán)境服務(wù)部安全一班安全二班安全三班水電工電梯工保潔班綠化班——服務(wù)處內(nèi)務(wù)管理檔案財(cái)務(wù)管理“華大家園”服務(wù)處財(cái)務(wù)管理由財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)實(shí)行，執(zhí)行《物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)制度》 。其日常工作由服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)，并接受澳新物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。服務(wù)處實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，每月定期向公司總經(jīng)理呈報(bào)月度財(cái)務(wù)報(bào)表。財(cái)務(wù)管理根據(jù)財(cái)政部財(cái)基字【1998】7 號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》及澳新物業(yè)內(nèi)部程序文件《財(cái)務(wù)工作手冊(cè)》實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化管理。定期向全體業(yè)主公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支狀況，接受質(zhì)詢(xún)并予以解釋。財(cái)務(wù)管理的原則：收支平衡，略有節(jié)余。四、物資裝備計(jì)劃 做好“華大家園”的物業(yè)管理工作是我們雙方共同的心愿。為此，我們希望貴公司能在以下方面給我方以支持和幫助：審定我公司對(duì)“華大家園”物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的分析報(bào)告。完善物業(yè)管理設(shè)施、設(shè)備。小區(qū)建設(shè)、驗(yàn)收過(guò)程的完整資料。提供物業(yè)管理開(kāi)辦必需的物資裝備。第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)、管理一、 “華大家園”服務(wù)處組織結(jié)構(gòu)以及人員編制 (前期介入人員)（總計(jì)：88 人， 見(jiàn)下圖）18 / 40部 門(mén) 崗 位人員編制 文 化 備 注經(jīng)理 1 人 大專(zhuān)以上 公司派遣（五年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)）經(jīng)理助理 1 人 大專(zhuān)以上 三年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)服務(wù)處炊事員 1 人 初中以上 有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)主管 1 人 大專(zhuān)以上 退伍、具二年行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)班 長(zhǎng) 3 人 高中以上 退伍兵、有行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)安全服務(wù)部 隊(duì)員 33 人 高中以上 退伍兵主管 1 人 大專(zhuān)以上 三年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、持特種行業(yè)操作證維修服務(wù)部維修人員 7 人 中技以上 持電工證、崗位操作證主管 1 人 大專(zhuān)以上 具清潔綠化二年管理經(jīng)驗(yàn)保潔班長(zhǎng) 1 人清潔工 16 人 初中以上 愛(ài)崗敬業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)家政班長(zhǎng) 1 人家政服務(wù)員 3 人綠化班長(zhǎng) 1 人環(huán)境服務(wù)部綠化工 10 人 初中以上 具綠化工作經(jīng)驗(yàn)主管 1 人會(huì)計(jì) 1 人 本科以上 有會(huì)計(jì)師證出納 1 人 大專(zhuān)以上 有助理會(huì)計(jì)師證服務(wù)專(zhuān)員 2 人客戶服務(wù)部 前臺(tái)接待員 2 人二、人員編制及主要職責(zé)（總計(jì) 88 人）經(jīng)理人 1 人：全面負(fù)責(zé)服務(wù)處的管理工作。副經(jīng)理 1 人：協(xié)助經(jīng)理完成服務(wù)處日常管理工作的同時(shí)，重點(diǎn)搞好行政人事部及澳新學(xué)院部的物業(yè)管理工作。客戶服務(wù)部：（7 人）主管 1 人：主要負(fù)責(zé)“華大家園”的業(yè)主服務(wù)工作事宜?？头藛T 6 人：前臺(tái)接待 2 人，客服專(zhuān)員 2 人，會(huì)計(jì) 1 人，出納 1 人。19 / 40注：會(huì)計(jì)、出納行政管理上隸屬經(jīng)理，日常工作兼客服專(zhuān)員隸屬客服主管。維修服務(wù)部：（8 人）主管 1 人：主要負(fù)責(zé)整個(gè)服務(wù)處公共設(shè)施的維修保養(yǎng)及對(duì)業(yè)主的有償服務(wù)工作。技工 7 人：水電工：5 人；（家政服務(wù) 2 人）電梯工 2 人。安全服務(wù)部：（37 人）主管 1 人：主要負(fù)責(zé)“華大家園”的安全防范及公共秩序維護(hù)事宜。班長(zhǎng)：3 人：主要負(fù)責(zé)各班隊(duì)員的管理及培訓(xùn)工作。隊(duì)員：33 人，每班：11 人。兩個(gè)主車(chē)輛出入口。每個(gè) 2 人共計(jì) 4 人，監(jiān)控室 1 人地面巡邏隊(duì)員 4 人車(chē)庫(kù)巡邏隊(duì)員 2 人環(huán)境服務(wù)部：（31 人）主管 1 人：主要負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的日常保潔、綠化養(yǎng)護(hù)及家政服務(wù)管理工作。保潔班長(zhǎng) 1 人：主要負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的日常保潔管理工作。保潔員 16 人：小高層（8 人） ，每人 2 棟，外加所屬區(qū)域的公共道路及公共設(shè)施。高層及別墅區(qū)（4 人） ，前面 4 棟每人 2 棟，后面 3 棟 1 人，別墅由外圍人員負(fù)責(zé)。外圍（2 人） ，公共區(qū)域（道路、垃圾桶清理等）保潔。機(jī)動(dòng)人員（2 人）家政班長(zhǎng) 1 人：主要負(fù)責(zé)業(yè)主的有償家政服務(wù)管理工作。家政服務(wù)員：3 人：（業(yè)主裝修期的開(kāi)荒和入住后的室內(nèi)定期保潔） 。綠化班長(zhǎng) 1 人：主要負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)及業(yè)主私家花園的有償服務(wù)工作。綠化工：10 人，含今后私家花園維護(hù)。部門(mén)各崗位職責(zé)安全服務(wù)部崗位職責(zé)20 / 40安全部方管對(duì)全體工作員全部責(zé)任其職責(zé)如下：一、帶領(lǐng)并督促全體抓好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。二、帶領(lǐng)全體加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)和安全部業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺(jué)悟和業(yè)務(wù)技能。三、督促全體積極參加文體活動(dòng)，鍛煉身體，增強(qiáng)體質(zhì)。四、督促和檢查全體人員熱愛(ài)本職工作，忠于職守，積極自覺(jué)地加強(qiáng)工作責(zé)任心。五、全體統(tǒng)一協(xié)調(diào)全隊(duì)的工作，監(jiān)督全隊(duì)人員著裝整齊，紀(jì)律嚴(yán)明，文明值勤，禮貌待人，樹(shù)立良好形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息制度。六、每周對(duì)全隊(duì)業(yè)務(wù)訓(xùn)練進(jìn)行考核，掌握全隊(duì)思考狀況。七、收集住戶意見(jiàn)和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)做好處理并迅速上報(bào)。八、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它突擊性工作。安全隊(duì)員崗位職責(zé)安全隊(duì)員在服務(wù)處主任領(lǐng)導(dǎo)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊笇?dǎo)下，負(fù)責(zé)落實(shí)本住宅區(qū)的防火、防盜、防治安事故等安全措施，防止各類(lèi)事件的發(fā)生，保障住戶生命及財(cái)產(chǎn)安全。一、熟悉武漢市有關(guān)戶口管理，外來(lái)人員、暫住人員管理的政策、法規(guī)以及國(guó)家和武漢市有關(guān)治安條例、法令、依法治安。二、熟悉本住宅住戶的基本情況，采取宣傳教育、預(yù)防措施，防止本住宅區(qū)發(fā)生治安案件，保證發(fā)案率低于 1‰。三、在本住宅區(qū)負(fù)責(zé)巡邏任務(wù)，每天 24 小時(shí)監(jiān)控住宅區(qū)治安情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)調(diào)查，處理或報(bào)告派出所。四、負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)地的管理和衛(wèi)生，必要時(shí)進(jìn)行錄相，指揮各種車(chē)輛的停放有序。五、懂得火警、匪警發(fā)生時(shí)的應(yīng)急措施。懂得一些救護(hù)知識(shí)，發(fā)生緊急事態(tài)，能及時(shí)正確采取措施。六、上崗時(shí)警容整潔，文明執(zhí)勤，禮貌查詢(xún)，做好交接班手續(xù)，協(xié)助調(diào)解住戶之間的糾紛，教育住戶遵守本公司各種規(guī)定，共同搞好治安管理。七、對(duì)住宅區(qū)定期巡查，妥善看管花木、公共財(cái)產(chǎn)，并完成主任交辦的其他任務(wù)。維修服務(wù)部職責(zé)一、負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的崗位職責(zé)，及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。二、配合公司進(jìn)行新接物業(yè)管理計(jì)劃的策劃工作。三、配合行政部做好文件、資料管理工作。四、配合行政部做好相應(yīng)的分承包方的評(píng)定及采購(gòu)工作。21 / 40五、配合行政部做好新進(jìn)員工的招聘以及員工培訓(xùn)、考核工作。六、負(fù)責(zé)維修記錄單的監(jiān)督檢查、并做好管理工作。七、負(fù)責(zé)所管物業(yè)、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理工作。八、負(fù)責(zé)各服務(wù)處維修管理工作。九、負(fù)責(zé)所管物業(yè)的日常設(shè)備、系統(tǒng)檢驗(yàn)和物業(yè)驗(yàn)收。十、負(fù)責(zé)組織公司各職能部門(mén)做好每月樓檢工作。十一、 負(fù)責(zé)做好所管物業(yè)的檢驗(yàn)、測(cè)量設(shè)備的管理工作。十二、 負(fù)責(zé)做好所管物業(yè)的機(jī)電設(shè)備檢驗(yàn)、試驗(yàn)狀態(tài)的管理工作。十三、 負(fù)責(zé)所管物業(yè)機(jī)電設(shè)備及設(shè)施等發(fā)生重大事故或險(xiǎn)情處理工作并及時(shí)上報(bào)有關(guān)部 門(mén)。十四、 配合公司做好不合格服務(wù)管理工作。十五、 配合公司做好預(yù)防糾正措施的制定實(shí)施工作。十六、 配合公司做好工程質(zhì)量記錄管理工作。十七、 配合公司做好質(zhì)量記錄的統(tǒng)計(jì)工作。十八、 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督和招待各項(xiàng)安全規(guī)章制度、操作規(guī)程、崗位責(zé)任制。十九、 及進(jìn)解決所管物業(yè)內(nèi)各項(xiàng)安全和技術(shù)問(wèn)題，并根據(jù)存在問(wèn)題，提出整改措施及給予實(shí)施。二十、 做好機(jī)電設(shè)備的領(lǐng)證工作，定時(shí)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)檢驗(yàn)和換發(fā)有關(guān)證書(shū)。二十一、 制定設(shè)備備件計(jì)劃和搞好備件材料的訂購(gòu)及管理工作。二十二、 堅(jiān)守工作崗位，隨叫隨到。維修服務(wù)部主管職責(zé)一、必須服從主任、部門(mén)負(fù)責(zé)人的工作安排，協(xié)助其它維修工做好各項(xiàng)維修工作。二、掌握物業(yè)管理的有關(guān)知識(shí)，知曉服務(wù)處和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，管理目標(biāo)以及各項(xiàng)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，熟悉住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使用要求，以及維修養(yǎng)護(hù)的辦法。三、熟悉本小區(qū)地下管網(wǎng)分布走向，設(shè)備種類(lèi)，分布，要經(jīng)常巡視住宅區(qū)，發(fā)現(xiàn)