【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 信息批露要求高、有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管相對(duì)嚴(yán)格。考慮項(xiàng)目公司未來(lái)的轉(zhuǎn)讓相對(duì)簡(jiǎn)單，而且不作為主要上市融資平臺(tái)，以有限責(zé)任公司形式存續(xù)比較合適。. 項(xiàng)目啟動(dòng)階段公司組建方案方案原則167。 由于亞龍灣一期項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃十分緊迫，同時(shí)二期項(xiàng)目土地受讓需要，項(xiàng)目啟動(dòng)階段公司注冊(cè)以快捷為主要原則，因此選擇以有限責(zé)任方式成立投資公司和項(xiàng)目公司。167。 同時(shí)為便于建設(shè)期內(nèi)的快速?zèng)Q策，股東方全部由集團(tuán)內(nèi)部公司組成。167。 為便于金茂海南投資公司投資職能的開(kāi)展，設(shè)立為投資公司，免受“對(duì)外投資不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)50%”的《公司法》相關(guān)條款限制。167。 公司注冊(cè)資金等條件能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。. 公司組建形式投資公司：以內(nèi)資形式在海南注冊(cè)為有限責(zé)任的投資公司，股東方為金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)。兩個(gè)項(xiàng)目公司：均以內(nèi)資形式在海南注冊(cè)為有限責(zé)任公司，股東方為金茂集團(tuán)和金茂海南投資公司。 方案結(jié)構(gòu)圖示100%海南三亞金茂投資公司金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)49%49%51%51%二期項(xiàng)目公司目一期項(xiàng)目公司目167。 由金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)100%出資注冊(cè)成立海南三亞金茂投資有限公司。167。 由金茂集團(tuán)出資49%、金茂海南投資公司出資51%注冊(cè)成立亞龍灣一期項(xiàng)目公司和二期項(xiàng)目公司。. 公司初始注冊(cè)資金投資公司注冊(cè)資金的用途主要是用于對(duì)項(xiàng)目公司的投資；項(xiàng)目公司注冊(cè)資金的用途主要是用于土地購(gòu)置和項(xiàng)目建設(shè)?；谧?cè)資金的用途，遠(yuǎn)卓依據(jù)亞龍灣項(xiàng)目的分階段資金需求測(cè)算投資公司和項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金要求范圍。項(xiàng)目分階段資金需求一期項(xiàng)目20032005年資金需求表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目公司一200320042005合計(jì)土地款5277所有相關(guān)費(fèi)用56702052011400投資需求109472697214332二期項(xiàng)目20032005年資金需求表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目公司二200320042005合計(jì)土地款1000所有相關(guān)費(fèi)用000投資需求1000283511340初始注冊(cè)資金建議167。 鑒于項(xiàng)目建設(shè)所需資金可以分步到位以及資金擱置的成本和對(duì)集團(tuán)造成的壓力，建議金茂集團(tuán)采用分期注入項(xiàng)目資金的方式，依照項(xiàng)目建設(shè)周期的資金要求，每年度追加投資公司和項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金并獲取銀行貸款。167。 遠(yuǎn)卓對(duì)于初始注冊(cè)資金的變動(dòng)范圍進(jìn)行了測(cè)算，當(dāng)初始注冊(cè)資金未涵蓋20032005年期間所有資金需求時(shí)，金茂集團(tuán)需通過(guò)追加注冊(cè)資金方式籌集后年度項(xiàng)目建設(shè)和土地購(gòu)置所需資金。具體初始注冊(cè)資金和每年度的追加值，金茂集團(tuán)可以根據(jù)集團(tuán)資金安排予以決定。167。 考慮金茂集團(tuán)的現(xiàn)金壓力、項(xiàng)目公司一定的資金彈性和操作便利性，建議在最低限度額度之上給與一定浮動(dòng)幅度，浮動(dòng)部分主要涵蓋一些變動(dòng)性較高的資金需求。以下為初始注冊(cè)資金的具體測(cè)算方案測(cè)算說(shuō)明167。 依照金茂集團(tuán)在20032005年期間即一期項(xiàng)目建設(shè)期間，一期項(xiàng)目的建設(shè)資金和一、二期項(xiàng)目土地資金需求及融資安排，測(cè)算公司初始注冊(cè)資金方案，2005年以后的二期項(xiàng)目建設(shè)資金不予過(guò)早考慮。167。 測(cè)算將給出在上述資金需求情況下公司初始注冊(cè)資金可能的變動(dòng)范圍，即最低和最高出資金額間的范圍。167。 由于投資公司的注冊(cè)資金須用于兩個(gè)項(xiàng)目公司的投資，實(shí)際投資公司資產(chǎn)為項(xiàng)目公司股權(quán)，當(dāng)項(xiàng)目公司在建時(shí)，投資公司無(wú)法獲得貸款，因此計(jì)算時(shí)僅考慮項(xiàng)目公司使用50%的財(cái)務(wù)杠桿。測(cè)算假設(shè)條件167。 設(shè)定金茂集團(tuán)對(duì)投資公司的投資為100%167。 金茂集團(tuán)和投資公司對(duì)項(xiàng)目公司的投資比例為49%和51%167。 項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債率為50%，但利息部分由公司出資承擔(dān)，即實(shí)際負(fù)債率略低于50%167。 項(xiàng)目土地款按照土地合同約定的付款方式167。 不考慮項(xiàng)目公司的開(kāi)業(yè)流動(dòng)資金167。 不考慮公司注冊(cè)資金的分期到位（一年內(nèi)）167。 金茂集團(tuán)可以通過(guò)變更注冊(cè)資金方式籌集后年度項(xiàng)目所需資金計(jì)算方法和步驟167。 通過(guò)設(shè)定不同條件下項(xiàng)目公司的資金需求量推算出項(xiàng)目公司須注冊(cè)資金額167。 繼而按照持股比例推算投資公司注冊(cè)資金額和金茂集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司的出資額167。 最后按照金茂集團(tuán)對(duì)投資公司出資比例推算金茂集團(tuán)出資額167。 再加總得到金茂集團(tuán)總出資額最低出資額方案167。 項(xiàng)目公司均只準(zhǔn)備第一年即2003年的投資需求資金，則一期項(xiàng)目公司 10947萬(wàn)元二期項(xiàng)目公司 1000萬(wàn)元167。 運(yùn)用50%銀行貸款，則自有資金為一期項(xiàng)目公司 5474萬(wàn)元二期項(xiàng)目公司 500萬(wàn)元167。 追加貸款利息，則自有資金即注冊(cè)資金為一期項(xiàng)目公司 5736萬(wàn)元二期項(xiàng)目公司 524萬(wàn)元167。 按出資比例推算金茂集團(tuán)和投資公司出資額，則金茂集團(tuán)對(duì)一期項(xiàng)目公司出資 2811萬(wàn)元投資公司對(duì)一期項(xiàng)目公司出資 2925萬(wàn)元金茂集團(tuán)對(duì)二期項(xiàng)目公司出資 257萬(wàn)元投資公司對(duì)二期項(xiàng)目公司出資 267萬(wàn)元167。 投資公司注冊(cè)資金為3192萬(wàn)元（2925＋267）167。 金茂集團(tuán)總出資為6260萬(wàn)元（2811＋257＋3192）2925萬(wàn)元51%總出資額6260萬(wàn)元267萬(wàn)元51%二期項(xiàng)目公司注冊(cè)資金524萬(wàn)元一期項(xiàng)目公司注冊(cè)資金5736萬(wàn)元3192萬(wàn)元100%海南三亞金茂投資公司注冊(cè)資金3064萬(wàn)元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示2811萬(wàn)元49%257萬(wàn)元49%最高出資額方案167。 項(xiàng)目公司均準(zhǔn)備三年即20032005年的總投資需求資金，則一期項(xiàng)目公司 52251萬(wàn)元二期項(xiàng)目公司 15174萬(wàn)元167。 運(yùn)用50%銀行貸款，則自有資金為一期項(xiàng)目公司 26126萬(wàn)元二期項(xiàng)目公司 7587萬(wàn)元167。 追加貸款利息，則自有資金即注冊(cè)資金為一期項(xiàng)目公司 28552萬(wàn)元二期項(xiàng)目公司 8067萬(wàn)元167。 按出資比例推算金茂集團(tuán)和投資公司出資額，則金茂集團(tuán)對(duì)一期項(xiàng)目公司出資 13990萬(wàn)元投資公司對(duì)一期項(xiàng)目公司出資 14562萬(wàn)元金茂集團(tuán)對(duì)二期項(xiàng)目公司出資 3953萬(wàn)元投資公司對(duì)二期項(xiàng)目公司出資 4114萬(wàn)元167。 投資公司注冊(cè)資金為18676萬(wàn)元（14562＋4114）167。 金茂集團(tuán)總出資為36619萬(wàn)元（13990＋3953＋18676）二期項(xiàng)目公司注冊(cè)資金8067萬(wàn)元3953萬(wàn)元49%13990萬(wàn)元49%4114萬(wàn)元51%14562萬(wàn)元51%18676萬(wàn)元100%一期項(xiàng)目公司注冊(cè)資金28552萬(wàn)元海南三亞金茂投資公司注冊(cè)資金18676萬(wàn)元金茂集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示總出資額36619萬(wàn)元. 一期項(xiàng)目公司變更方案建議. 項(xiàng)目建設(shè)階段方案假設(shè)前題條件167。 亞龍灣市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生大的變化，即項(xiàng)目未來(lái)收益預(yù)測(cè)基本符合浩華公司數(shù)據(jù)。167。 金茂集團(tuán)現(xiàn)金流情況保持目前狀況，不發(fā)生惡化。基于上述兩點(diǎn)，金茂集團(tuán)選擇獲得較高的預(yù)期投資收益而不考慮建設(shè)期間引入外部股東分享收益。注冊(cè)資金的變更 由于亞龍灣項(xiàng)目投資公司和項(xiàng)目公司采用分期資金到位方式，因而，依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期的投資要求，每年度投資公司和項(xiàng)目公司均可能需要進(jìn)行注冊(cè)資金的變更，資金變更額度的計(jì)算方法已經(jīng)在上節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)論述，此處不再贅述。注冊(cè)形式的變更金茂亞龍灣項(xiàng)目一期項(xiàng)目公司在公司組建形式上的變更主要是：167。 項(xiàng)目公司變更為中外合資企業(yè)變更的目的：享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式：集團(tuán)通過(guò)在海外注冊(cè)成立外資企業(yè)，然后由項(xiàng)目公司進(jìn)行投資方變更，將該外資企業(yè)加入項(xiàng)目公司股東方。變更的時(shí)間：在一期項(xiàng)目建設(shè)期間，即一期項(xiàng)目酒店開(kāi)業(yè)前均可。但由于公司注冊(cè)事項(xiàng)變更后需保持至少半年度的穩(wěn)定，因而金茂集團(tuán)在對(duì)項(xiàng)目公司注冊(cè)形式變更時(shí)需同時(shí)考慮年度注冊(cè)資金變更的時(shí)間要求，建議可以一并給與變更。考慮因素：目前三亞市允諾金茂項(xiàng)目公司享受“一免兩減”等稅收優(yōu)惠政策，該政策屬于地方性減讓政策，具有一定的不確定性，因而變更為中外合資企業(yè)可以降低政策環(huán)境發(fā)生變化的負(fù)面影響。假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)的應(yīng)對(duì)方案假設(shè)條件發(fā)生變化主要是指亞龍灣市場(chǎng)發(fā)生不利變化或金茂集團(tuán)現(xiàn)金情況發(fā)生惡化。建議應(yīng)對(duì)措施當(dāng)亞龍灣市場(chǎng)和集團(tuán)現(xiàn)金發(fā)生變化時(shí)，對(duì)金茂亞龍灣項(xiàng)目的主要影響是：167。 市場(chǎng)衰退將導(dǎo)致金茂集團(tuán)的項(xiàng)目投資收益下降以及項(xiàng)目酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升167。 集團(tuán)現(xiàn)金流惡化時(shí)將導(dǎo)致亞龍灣項(xiàng)目建設(shè)所需資金無(wú)法如期注入不利影響主要集中于項(xiàng)目公司相關(guān)事宜，對(duì)投資公司影響不大。鑒于此，建議應(yīng)對(duì)措施主要在項(xiàng)目公司層面。變更方案（市場(chǎng)變化）變更的目的：引入外部股東共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、降低金茂集團(tuán)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式：集團(tuán)引入合適的外資酒店管理公司，然后由項(xiàng)目公司進(jìn)行投資方變更，將外資酒店管理公司加入項(xiàng)目公司股東方。變更的時(shí)間：一旦市場(chǎng)情況發(fā)生變化即需要盡快與合作方洽談。同時(shí)也需要考慮年度注冊(cè)資金變更的時(shí)間要求?？紤]因素：引入酒店管理公司可以促使其最大程度的投入項(xiàng)目酒店的運(yùn)營(yíng)。變更方案（資金變化）變更的目的：引入外部股東支持項(xiàng)目建設(shè)所需資金，保障項(xiàng)目的執(zhí)行變更的方式：集團(tuán)尋找并引入合適的外部股東并投資，然后由項(xiàng)目公司進(jìn)行投資方變更。外部股東內(nèi)外資皆可，如果能夠引入外資股東則可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司變更為中外合資企業(yè)的要求。變更的時(shí)間：一旦集團(tuán)發(fā)生現(xiàn)金情況變化即需要盡快尋找合作方。同時(shí)也需要考慮年度注冊(cè)資金變更的時(shí)間要求?？紤]因素：通過(guò)引入新的投資人保障項(xiàng)目的繼續(xù)進(jìn)行，以使金茂集團(tuán)仍然可以獲得一定的投資收益。. 項(xiàng)目建設(shè)完成即開(kāi)業(yè)階段一般情況下，在一期項(xiàng)目建設(shè)完成時(shí)，亞龍灣項(xiàng)目一期項(xiàng)目公司的相應(yīng)注冊(cè)變更事項(xiàng)已經(jīng)完成；如果相應(yīng)事項(xiàng)尚未完成，在一期項(xiàng)目完成階段，可以結(jié)合金茂集團(tuán)一期項(xiàng)目公司股份的退出進(jìn)行。 注冊(cè)資金的變更一期項(xiàng)目建設(shè)完成時(shí)，一期項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金已經(jīng)到位，不再發(fā)生變更。注冊(cè)形式的變更變更的目的：享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式：通過(guò)金茂集團(tuán)在項(xiàng)目公司股份地轉(zhuǎn)讓引入外資投資方成為項(xiàng)目公司股東方。變更的時(shí)間：在集團(tuán)股份轉(zhuǎn)讓時(shí)進(jìn)行變更?？紤]因素：目前三亞市允諾金茂項(xiàng)目公司享受“一免兩減”等稅收優(yōu)惠政策，該政策屬于地方性減讓政策，具有一定的不確定性，因而變更為中外合資企業(yè)可以降低政策環(huán)境發(fā)生變化的負(fù)面影響。. 二期項(xiàng)目公司變更方案建議二期項(xiàng)目公司的變更內(nèi)容主要是：167。 注冊(cè)資金隨著項(xiàng)目進(jìn)程的要求進(jìn)行變更167。 注冊(cè)形式變更為中外合資企業(yè)二期項(xiàng)目公司變更的情況與一期項(xiàng)目公司基本相似，不再贅言。. 投資公司變更方案建議方案假設(shè)前提條件金茂亞龍灣項(xiàng)目投資公司在一二期項(xiàng)目建設(shè)期間，主要承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目公司投資和管理的責(zé)任，同時(shí)在此期間由于所投資項(xiàng)目公司尚處于經(jīng)營(yíng)初期，投資公司未獲得價(jià)值提升，因而當(dāng)兩期項(xiàng)目完成建設(shè)后，才考慮投資公司的股份轉(zhuǎn)讓。注冊(cè)資金的變更 投資公司注冊(cè)資金的變更將依據(jù)每年度兩期項(xiàng)目公司資金的安排進(jìn)行，具體計(jì)算方式見(jiàn)上節(jié)。注冊(cè)形式的變更投資公司的變更主要是：變更為股份有限公司變更的目的：形成一個(gè)便于融資/退出的資本結(jié)構(gòu)變更的方式：通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部募集方式對(duì)投資公司進(jìn)行股份制改造。變更的時(shí)間：在兩期項(xiàng)目建設(shè)期間，即投資公司股份轉(zhuǎn)讓之前均可。但由于公司注冊(cè)事項(xiàng)變更后需保持至少半年度的穩(wěn)定，因而金茂集團(tuán)在對(duì)投資公司注冊(cè)形式變更時(shí)需同時(shí)考慮年度注冊(cè)資金變更的時(shí)間要求，建議可以一并給與變更?？紤]因素：投資公司改制為股份有限公司相比有限責(zé)任公司將便于后期金茂集團(tuán)股份的退出和可能的上市計(jì)劃。假設(shè)條件可能的變化及應(yīng)對(duì)方案當(dāng)金茂集團(tuán)發(fā)生現(xiàn)金流惡化時(shí)，如果通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)后仍然無(wú)法支持項(xiàng)目建設(shè)所需資金要求，可能需要通過(guò)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓投資公司股權(quán)獲得資金。若轉(zhuǎn)讓投資公司股權(quán)時(shí)，投資公司尚未進(jìn)行股份制改造，可以通過(guò)引入外部股東的同時(shí)進(jìn)行股份公司的變更。. 金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目各公司未來(lái)股權(quán)架構(gòu)其他股東其他股東49%其他股東金茂集團(tuán)51%海南三亞金茂投資股份公司一期項(xiàng)目公司目二期項(xiàng)目公司目51%51%49%49%8. 基于間接模式的投融資方案金茂集團(tuán)亞龍灣項(xiàng)目所需資金量較大，遠(yuǎn)卓主要按照項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)展要求建議金茂集團(tuán)的投資方案以及相應(yīng)的融資方案。由于其他融資方式相關(guān)要求近期較難達(dá)到，金茂集團(tuán)在亞龍灣項(xiàng)目期間主要還是依靠?jī)?nèi)部融資和借貸方式獲得項(xiàng)目所需資金，因此遠(yuǎn)卓的投融資方案主要涉及金茂集團(tuán)直接投資額度、貸款額度、集團(tuán)股份退出幾方面問(wèn)題。. 亞龍灣項(xiàng)目投資需求單位：萬(wàn)元項(xiàng)目公司一2003200420052006土地款5277所有相關(guān)費(fèi)用567020520114002393投資需求1094726972143322393當(dāng)期貸款54741348671661197累計(jì)貸款總額5474189592612627322資本化利息利息費(fèi)用公司當(dāng)期投資57361439684202508公司累計(jì)出資5736201322855231060累計(jì)總投資11210390925467858382 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目二2003200420052006200720082009土地款1000所有相關(guān)費(fèi)用000680424624136802872投資需求10002835113401247424624