尚東國際名園ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 01:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基數(shù)的消費者。規(guī)模地段個性條件周邊其他資源n個性條件 整體規(guī)劃 突破傳統(tǒng)的盲目產(chǎn)品跟風(fēng) 做到敵無我有結(jié)論：本案擁有足夠的創(chuàng)造市場的能力價格論證第一步：選擇定價的目標第二步：市場調(diào)查第三步：估算成本第四步：選擇定價方法第五步：確定基準價格第六步：單元價格修正 —— 定價原則 ——4＋ 1公寓的價格推導(dǎo)以中環(huán)線沿線附近的經(jīng)濟型聯(lián)排別墅作為參考基準點—— 聯(lián)排別墅市場參考價格 ——區(qū)域 項目 總建面 容積率 建筑形態(tài) 目前售價浦東 環(huán)球翡翠灣 13萬 小高、聯(lián)排 14000－ 15000浦東 碧云左岸 聯(lián)排、獨立 10000閔行 燕南園 12萬 聯(lián)排 11000閔行 浦江城 130萬 多層、聯(lián)排、獨立 15000嘉定 格林世界 93 多層、聯(lián)排 1000選中區(qū)域的聯(lián)排別墅少，浦東、閔行的價格較高?；鶞蕟蝺r在 14000元 /平方米?！? 層公寓基準價格及修正 ——以 14000元 /m2設(shè)為目前區(qū)域可接受價格基準以領(lǐng)導(dǎo)市場的定價方法，考慮本案低密度住宅社區(qū)的概念帶動，提升單價 2 %比例考慮到全市區(qū)域此類產(chǎn)品的稀缺性，以及產(chǎn)品優(yōu)勢帶動，提升單價 2 %比例考慮到 4層產(chǎn)品設(shè)計的獨特性和立面的唯一性，提升單價的 2 ％比例考慮到底層和頂層產(chǎn)品的特殊型，同時占到整個項目的 40％，提升單價 1 ％比例考慮到多層產(chǎn)品在首期的數(shù)量少，一共就 96套，屬于帶動 8層公寓銷售型產(chǎn)品，因此較基準價格高 1 ％多層產(chǎn)品主要位于地塊東側(cè)靠近未來的商業(yè)配套和公交樞紐中心，噪音較大，為降價因素，較基準價格低 1 ％——4 層公寓目標均價 ——14000（基準價） +140002% （社區(qū)規(guī)劃） + 140002% （全市同類產(chǎn)品稀缺）＋ 140002 ％（產(chǎn)品個性特征）＋ 140001 ％（ 40％產(chǎn)品的面積附送特點）＋ 140001 ％（社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃數(shù)量少） —140001 ％（位置考量） =14980本案多層公寓目標均價 15000元 /m28層公寓的價格推導(dǎo)項目名稱 價格 裝修標準 扣除裝修標準價格 區(qū)域價格 價差幅度綠洲雅賓利 均 17570 1500 16000 12022 34％中環(huán)凱旋宮 13400 2500 11000 8500 30％創(chuàng)造市場型項目，價格同區(qū)域標準價格保持在 30％－ 35％的幅度。創(chuàng)造市場幅度30％－ 35％基準價格8800元 /平方米公寓價格： 12022元 /平方米（毛坯）4層公寓目標均價： 150008層公寓目標均價： 12022本項目整體價格定位客戶研究n基本條件 家庭月收入 2萬元以上 能支付 30~50萬元首付 /裝修n消費群構(gòu)成： 各種目標消費群在人群中都屬于小眾； 但應(yīng)立足本地市場，然后擴大到上海以外，則產(chǎn)生足夠基數(shù)的消費者。結(jié)論：本案擁有足夠的消費群體n可能的消費人群示意 自住型 投資型國企、外企經(jīng)理新上海人港臺人士國企、外企、私企總裁專業(yè)投資人士海外人士黃金富豪型都市新貴型（高端）外籍人士白金鉆石型外籍人士目標消費者分析購買動機n 事業(yè)有成的實力派人士，需要有代表其成功標志的居所n 追求生活品質(zhì)，向往住宅n 保值，收藏n 看好區(qū)域發(fā)展，搶占區(qū)域高端產(chǎn)品。群體特征n 感性的。有藝術(shù)氣質(zhì)的。n 追求生活品位的，懂得享受生活的。n 個性沉穩(wěn)的，喜歡品質(zhì)、有氣質(zhì)的事物。結(jié)論：n 廣域客群，需求充分。 徐匯區(qū)域（西南板塊）
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