【文章內(nèi)容簡介】 積同比增速均維持在50%以上，而2008年，在國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控和理性消費需求下，%，%。在無其他重大利好刺激市場銷售的情況下，07年的銷售熱潮將不再出現(xiàn)。因此，2008年在國家宏觀調(diào)控及貨幣從緊的信貸政策下，**房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨嚴(yán)峻的考驗。但是**的房地產(chǎn)市場仍然面臨很多機(jī)遇。一方面，按照“十一五”規(guī)劃，到2010年，**市每年將有四五十萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)為城市居民，每年要建設(shè)2000萬m2樓房才能滿足城市化進(jìn)程需要，而去年我市銷售的樓房面積為1700萬m2。另一方面，**市政府計劃從08年開始三年內(nèi)全面推動實施的“舊城改造”、“拆違建綠”等工程，都將導(dǎo)致住房需求急劇增加；同時，居民消費升級產(chǎn)生的住房更新?lián)Q代以及股市的低迷、債券、基金等投資渠道的不理想等“場外因素”促使部分富起來的城鎮(zhèn)居民，把多余的錢投向樓市，也在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場發(fā)展。2009年隨著國家四萬億基本建設(shè)投資、多次降低存款準(zhǔn)備金、降低貸款利率等經(jīng)濟(jì)刺激措施的落實到位，國家對房地產(chǎn)金融政策逐步放松，而使房地產(chǎn)市場逐步回暖。三、房地產(chǎn)市場的發(fā)展與建材市場的發(fā)展密切關(guān)系建材市場與房地產(chǎn)市場相伴而生，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展將直接帶動建材市場的發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門測算，也就是說，每投入100元的房地產(chǎn)投資，可拉動150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)(建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展)需求；每銷售100元的房地產(chǎn)可以帶動130元到150元的其它商品銷售。未來10年甚至更長一段時期內(nèi)，我國建材工業(yè)的發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度3到4個百分點。到2010年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計將超過1萬億元，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點。與之對應(yīng)，作為重要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，裝飾材料市場無疑會隨著房地產(chǎn)建筑業(yè)的增長而相應(yīng)增長。四、**建材市場的發(fā)展**市隨著城市化進(jìn)程的加快以及新區(qū)建設(shè)和舊城改造，使得房地產(chǎn)投資力度加大。隨著中國加入世貿(mào)、成功申奧和西部大開發(fā)、亞洲和平協(xié)會AAPP年會在渝隆重召開、三峽工程、長江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略的深入實施， 有效地促進(jìn)了**市城市建設(shè)“升檔換代”。城市建設(shè)的快速發(fā)展，拉動和刺激了建材市場的發(fā)展。（一）、**建材市場的現(xiàn)狀**市建材市場10年前主要集中在馬家?guī)r、八益、江北龍溪鎮(zhèn)等地，均為自發(fā)形成的粗放型裝飾建材市場。如今已形成**區(qū)“大川建博”、“升偉裝飾城”、“臨江”相互博弈；“商社建材”搶灘楊家坪、江北；“東方家園”登陸五里店；“建瑪特”南坪、江北連布兩店；有50多萬平方米的“大川”超大型賣場相繼落成，而位于北部新區(qū)號稱100萬平方米的“西部建材城” 及位于南坪八公里鎧恩國際家居名都的30萬平方米家居、建材綜合市場的運(yùn)作；同時有歐洲第一、世界第三的國際家具裝飾建材連鎖巨頭百安居（Bamp。Q）也落戶南坪。每個區(qū)域都有了自己的建材市場，原有的市場格局被一步步打破，市場份額正逐步被瓜分，多元化、多業(yè)態(tài)的區(qū)域市場已逐漸形成。據(jù)統(tǒng)計，目前我市主城區(qū)建成或待建的裝飾建材市場有30多家，總?cè)萘恳殉^300萬平方米。賣場的增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，使市場競爭日益加劇，競爭促進(jìn)了發(fā)展，發(fā)展同時加劇了競爭。（二）、馬家?guī)r商圈市場情況 本項目地處**區(qū)馬家?guī)r，是**市傳統(tǒng)建材市場之一，也是目前**市經(jīng)營狀況最好的建材市場。馬家?guī)r建材市場興起于上世紀(jì)90年代初，主要集中在在石小路及天馬路兩側(cè)，多以臨街店鋪為主，共有商家約250家左右，大小在10—50平方米，開間約3—5米，進(jìn)深約4—8米，租金在50—120元/平方米之間，是一個自發(fā)形成的攤位租賃式建材市場。經(jīng)營的品種主要有木地板、藝術(shù)玻璃、油漆、墻紙、樓梯、鋁塑板、門業(yè)、五金、板材等，雖然經(jīng)營狀況較好，但同質(zhì)化競爭經(jīng)營嚴(yán)重。而且位于路邊，灰塵多、噪音大，不便于購物汽車停靠。隨著市場的發(fā)展，逐步增加了光能板材市場、臨江家具城、大川建博、升偉建材等一批大型建材市場的建設(shè)，使馬家?guī)r商圈規(guī)模逐步擴(kuò)大、產(chǎn)品品質(zhì)日益完善配套、產(chǎn)品檔次逐步提高、對周邊輻射力增強(qiáng)?，F(xiàn)在的馬家?guī)r商圈，擁有大市場4個，經(jīng)營面積35萬平方米，入住商家2200多戶，經(jīng)營的建材門類有在建筑裝飾材料、居家裝飾 、地板門業(yè)城 、陶瓷衛(wèi)浴城 、櫥柜廚具等，年租金收入 ，年交易總量70余億元，有效地替代了過去那種以攤位租賃模式建材經(jīng)營。（三）項目市場總體定位本公司現(xiàn)有的光能板材市場，經(jīng)營類型為倉儲市場，由板材、五金、涂料、貨運(yùn)中心構(gòu)成，在馬家?guī)r商圈占據(jù)三分之一的市場份額，為馬家?guī)r商圈的龍頭老大。擬新建的“光能中國西部裝飾材料物流中心” 的實際經(jīng)濟(jì)意義是：新增市場容量12萬平方米，新增**最大的高端商場，這樣就可引進(jìn)馬家?guī)r市場沒有的裝飾材料品種，引進(jìn)市內(nèi)外約650戶商家及大量的國際國內(nèi)知名品牌，真正實現(xiàn)裝飾材料領(lǐng)域的總部經(jīng)濟(jì)圈。據(jù)測算該項目至少增加交易額20億元以上。在規(guī)模和銷售額上使馬家?guī)r市場實現(xiàn)年銷售額百億元的目標(biāo)，進(jìn)入全國十強(qiáng)建材市場之列。 （1）主要職能定位為：①改變馬家?guī)r原有的市場格局，使之從去單純的基礎(chǔ)材料市場走向材料和產(chǎn)品，高、中、低檔商品兼容一體的大型專業(yè)市場批發(fā)集群；②打造一個國際國內(nèi)知名品牌總部來渝介紹自己宣傳產(chǎn)品的展示中心及倉儲基地；③建立一個走向全國的重要窗口和交易平臺，讓**的建材商品走向全國，讓全國的建材商品在這里完成物流中轉(zhuǎn)，提升**作為中心城市在建材裝飾產(chǎn)品方面的輻射能力。（2）經(jīng)營物業(yè)定位：以建材、裝飾產(chǎn)品中、高檔兼具打造“一站式購物”的專業(yè)市場，搭配多業(yè)態(tài)零售商業(yè)的大型商業(yè)物業(yè)。（3）檔次定位：建材裝飾市場——硬件檔次高、商品檔次體現(xiàn)實用性零售商業(yè)——中檔生活品消費場所（4）經(jīng)營定位：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營（5）業(yè)態(tài)定位：專業(yè)市場為主；輔助零售超市、便利店、專賣店（6）價格定位：根據(jù)項目市場定位，結(jié)合周邊建材市場（租、售）、樓盤價格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，本項目初步擬定商業(yè)：起價50元/m150元/㎡月；綜合均價（建面）為：75元/平方米/月 五、項目競爭分析（一）馬家?guī)r商圈競爭的對手情況馬家?guī)r商圈能夠本項目形成競爭的對手中，每個市場有自己的特點具體如下：對手一：有 8萬平方米（）由ABCD四棟四層商業(yè)大廈組成，采用主題賣場方式，經(jīng)營的業(yè)態(tài)有家居家飾城（A棟）、地板門業(yè)城（B棟）、陶瓷衛(wèi)浴城（C棟）、櫥柜廚具城（D棟）等，業(yè)主充分利用了原有的坡度條件，使得3層均設(shè)置有與天馬路平街的出入口，保證了商場充足的人流量和車流。該市場裝修品質(zhì)一般，租金價格普遍在 60元/平方米/月，年租金收入 5904萬元。 對手二：，該市場率先倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的購買服務(wù)理念，以品牌優(yōu)化整體購物環(huán)境，針對消費者對“一站式購物”的需要，在引入現(xiàn)代百貨零售業(yè)的購物模式上，實行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一物業(yè)管理等，以確保消費者在每個環(huán)節(jié)都能享受到更加優(yōu)質(zhì)、便捷的配套服務(wù)，讓精品商家獲得對等的形象定位，從而以高品質(zhì)形象面對大眾市場。為了保證商場充足的人流量和停車量，在規(guī)劃布局上合理利用原有的地勢條件，使得15層均設(shè)置有平街出入口，保證了商場充足的人流量。其中14層為一棟，56層為一棟，使整個賣場形成3個室外廣場，便于停車和匯集人流。室內(nèi)設(shè)置有兩個中餐廳，以供客戶休憩；整個賣場設(shè)有上下扶梯四部、觀光電梯一部，并配置了咖啡廳、茶吧、休閑坐椅、快餐廳、兒童等待區(qū)、LD商品信息展示欄、電子地圖等便利設(shè)施。管理中心也專門成立了客戶服務(wù)中心為客戶服務(wù)導(dǎo)航裝修情況與整個商場的定位不匹配，商業(yè)租金價格70元/平方米/月，年租金收入 5040萬元。 對手三：經(jīng)營面積18245平方米，臨江裝飾建材城倡導(dǎo)的是為消費者提供物美價廉的商品和提供完善的售后服務(wù)理念，以專業(yè)賣場加超市的經(jīng)營方式，著力打造馬家?guī)r最繁華的專業(yè)賣場采用商場加臨街門面相結(jié)合方式進(jìn)行布局。將部分規(guī)劃的車庫用于經(jīng)營少量基礎(chǔ)建材。借用地勢原有的高差使負(fù)一、負(fù)二樓均設(shè)置有平街出入口。室內(nèi)設(shè)置有100多平米的中廳廣場，由于整個商場屋頂采用全封閉的方式，使得戶內(nèi)采光通風(fēng)不夠好。內(nèi)設(shè)置有扶梯、觀光電梯各一部，戶外配置有室外廣場用于停車和匯集人流，并在廣場上設(shè)置了少量小賣部商業(yè)租金價格100元/平方米/月，年租金收入2760萬元。（二）、 項目SWOT分析優(yōu)勢 與這些商場比較具有以下亮點：（1） 規(guī)模最大，西部物流中心擁有12萬平方米的經(jīng)營面積，是馬家?guī)r商圈經(jīng)營面積最大的市場；（2）配套設(shè)施最齊。商場內(nèi)配有上下扶梯 部，電梯 部，每層樓設(shè)有休憩娛樂設(shè)施、咖啡酒吧和快餐等，商場外設(shè)有14000 平方米停車場，和 25000 平方米自然山體公園，使來此購物的消費者即能做道“一站式購物”又能夠休閑娛樂；（3）經(jīng)營的門類最齊，整個中心囊括了涂料、五金、陶瓷、潔具、櫥柜、木地板、燈具、布藝、家俱，另設(shè)有商務(wù)信息中心。（4）項目周邊配有大型自然園林公園。在此購物既能讓消費者得到“一站式”購物的方便快捷，又能充分享受大自然的美景，對消費者具體較大吸引力。（5）項目租金價格適中初步定價（建面均價）為70元/。 劣勢**建材市場競爭激烈，目前整體供大于求，形勢不容樂觀。雖然本項目在定位時盡量做到減少同質(zhì)化經(jīng)營，但**市建材市場總量過剩卻是不爭之事實。但隨著市民的經(jīng)濟(jì)長入和消費觀點的轉(zhuǎn)變，追求生活品質(zhì)的提高將會拉動建材市場。 機(jī)會 本項目建材市場區(qū)域優(yōu)勢明顯，將有力地帶動本項目的成長和發(fā)展，本項目建材市場無論是在規(guī)模、還是在經(jīng)營情況上分析均是**至西南最具有影響力的建材大市場。本項目依托這一大環(huán)境，將為項目成功創(chuàng)造先決條件。周邊已無可開發(fā)用地，有效減小同類競爭，這為本項目創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。同時，本項目在區(qū)域內(nèi)全方面的優(yōu)勢，也將帶動馬家?guī)r片區(qū)的整體商業(yè)形象。威脅 （1）市場風(fēng)險：不排除在項目建設(shè)中，**市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)及房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)陡滑，導(dǎo)致銷售收入銳減，銷售率降低。（2） 本項目建成后，馬家?guī)r建材商圈將形成100萬m2的經(jīng)營規(guī)模，要想在如此大規(guī)模的建材市場中異軍突起，這必將對項目業(yè)主的商業(yè)化經(jīng)營管理能力提出更高的要求。（3）體量大，項目營銷推廣復(fù)雜，后期經(jīng)營管理工作量大本項目由于體量大，定位超前，所涉及的業(yè)態(tài)及業(yè)種眾多，而每一個業(yè)態(tài)及業(yè)種其營銷推廣的時間、重點及方法均有所差異，使本項目營銷工作變得紛繁復(fù)雜。同時與眾多商家的合作方式也不一樣，如出售、出租、聯(lián)營等，這就給項目后期經(jīng)營管理帶來了一定的難度。 六、項目推廣策略本項目計劃2010年10月投入運(yùn)營，當(dāng)年完成出租率50%，經(jīng)營業(yè)態(tài)以高檔家居潔具為主，本項目依靠光能板材的老客戶做傳媒宣傳。在經(jīng)營業(yè)主的招商上：采取嚴(yán)格控制，先難后易，逐步放開。價格上：采取低價入市，逐步提升策略，以吸引客戶；切忌兩點，一是價格回落；二是價格上調(diào)過頻或調(diào)幅過大。技巧上： 多者優(yōu)先，大者優(yōu)先，付現(xiàn)優(yōu)先。 第五章 　投資估算與資金籌措投資估算是根據(jù)設(shè)計單位設(shè)計的建設(shè)規(guī)模，以及對技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項目實施進(jìn)度等進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，估算項目投入總資金，并測算建設(shè)