【文章內(nèi)容簡介】 的城市形象，更要提高新城區(qū)的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。新城區(qū)的建設(shè)必須突出人居環(huán)境的營造，以其優(yōu)美的環(huán)境、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通以及價(jià)格優(yōu)勢，吸引成都市區(qū)的人流。此外確立一套高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)指標(biāo)，如人均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設(shè)施面積等等，并依據(jù)此指標(biāo)體系對新城的建設(shè)嚴(yán)格控制，使新城區(qū)的城市環(huán)境和生活質(zhì)量得到提升。（四）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略思考：針對地塊現(xiàn)狀，有效利用內(nèi)外部資源，為項(xiàng)目的運(yùn)作積聚人氣。通過東城路物業(yè)形象的改觀與地塊的人氣聚集，有效提升地塊的市場競爭力；必須對現(xiàn)有地塊的開發(fā)進(jìn)行合理布局規(guī)劃，確定規(guī)劃實(shí)施方案，最大化提升項(xiàng)目的市場價(jià)值；二、資源有效整合與項(xiàng)目價(jià)值提升基于本案的戰(zhàn)略性思考，地塊價(jià)值的提升應(yīng)做到資源的高度整合：（一）市政府文化廣場對本案的影響尚不容忽視。離本案較近的市政府廣場是界首市已成型的文化休閑廣場，其功能尚未得到有效發(fā)揮，目前人流量不大、人氣不足，景觀、功能規(guī)劃設(shè)置有待完善。市政府廣場作為娛樂休閑的重場場所，具有聚積人氣的優(yōu)勢，在后期通過政府行為加以推廣，擴(kuò)大廣場的影響力，在良好的形象帶動(dòng)下，以點(diǎn)輻射面，帶動(dòng)周邊的發(fā)展和形象價(jià)值的提升。?。ǘ胺恰逼放苾?yōu)勢的有效利用目前貴司有意將東城路的路名命名為“法姬那大道”，基于此，敝司認(rèn)為可以以此為契機(jī)，發(fā)揮“法姬那”品牌的連鎖效應(yīng)，規(guī)劃建設(shè)以“法姬那”　品牌命名的商業(yè)廣場、“法姬那”品牌旗艦店等。結(jié)合后期市場運(yùn)作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達(dá)到以較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢和影響力帶動(dòng)本地塊的開發(fā)。（三）有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)市民對新城區(qū)的認(rèn)同政府有關(guān)部門需要確定　“界首新城區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃方向并適時(shí)加大宣傳力度。對于新城區(qū)的規(guī)劃，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策和具體措施，來吸引商客的投資；堅(jiān)持規(guī)劃先行，不斷強(qiáng)化規(guī)范的調(diào)控引導(dǎo)作用。通對對新城區(qū)進(jìn)行科學(xué)的功能劃分和風(fēng)格設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了新城區(qū)的吸納功能和承載能力。同時(shí)，引導(dǎo)廣大市民積極參與城市規(guī)劃，通過媒體公示、規(guī)劃展覽等方式，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾的關(guān)注度。三、本案啟動(dòng)成功的關(guān)鍵因素由于目前項(xiàng)目地塊周邊的市場氛圍不濃，市場價(jià)值不明顯，地塊的不成熟性造成城市東西發(fā)展的明顯差異化。目前在此基礎(chǔ)上，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也應(yīng)看出，項(xiàng)目地塊的市場潛力仍有著較大的培育空間。因此，如何有效聚積人氣與合理規(guī)劃開發(fā)地塊，將是本案啟動(dòng)成功的關(guān)鍵。第四部分：本案目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定及其分析一、目標(biāo)消費(fèi)群體定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合界首市的經(jīng)濟(jì)收入、政治文化、消費(fèi)的特征；并通過對整個(gè)界首市房地產(chǎn)市場綜合分析，物業(yè)的認(rèn)真、謹(jǐn)慎的調(diào)查研究，敝司認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【界首市中高檔收入群體和中高級投資人士】二、目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分產(chǎn)品A—住宅的目標(biāo)客戶[1]一類目標(biāo)客戶：國家公務(wù)員、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為界首市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們有固定的經(jīng)濟(jì)收入來源、工作相對穩(wěn)定。因界首市區(qū)目前沒有上檔次或生活質(zhì)量較好的住宅，尋求更好的生活空間的群體。[2]二類目標(biāo)客戶：二次置業(yè)者或私營業(yè)主這類客戶有一定的經(jīng)濟(jì)收入，多為私營業(yè)主，分布在離本案道路較通暢、便捷的區(qū)域；二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。[3]　三類目標(biāo)客戶：普通工薪階層　主要為市內(nèi)一般的工薪階層，以工資為主要收入，工作相對穩(wěn)定，現(xiàn)代化的生活社區(qū)是他們所向往的理想生活方式。產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶[1]　一類目標(biāo)客戶：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，消費(fèi)量大且比較集中；物業(yè)的地段的發(fā)展?jié)摿?，具有較高的升值空間和投資回報(bào)率，此類投資者多為本地或少量外地的投資客商，經(jīng)營具有品牌趨向和檔次標(biāo)準(zhǔn)。這部分消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，收入相對豐盈，資金周轉(zhuǎn)比較靈活，根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。[2]　二類目標(biāo)客戶：品牌連鎖店界首市現(xiàn)有的品牌連鎖店甚少，對于一個(gè)城市來說顯然是微不足道的，本項(xiàng)目的確立，勢必吸引省內(nèi)外品牌連鎖店投資者，這部分消費(fèi)群體更注重物業(yè)所帶來的商業(yè)氛圍，目光長遠(yuǎn)，選擇正規(guī)的店面，面積一般在100200㎡左右的商業(yè)鋪面。[3]　三類目標(biāo)客戶：零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別，主要經(jīng)營小百貨、零售、美容美發(fā)、干洗店之類，旺市區(qū)的經(jīng)濟(jì)投入比較高，有足夠人流量的大中型社區(qū)是他們最適合的選擇?！拘〗Y(jié)：】鑒于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，須有效地弱化產(chǎn)品劣勢、強(qiáng)化延伸優(yōu)勢，在整體營銷策略的制定上，以迎合目標(biāo)消費(fèi)者的需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目標(biāo)消費(fèi)群體的重要手段。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)主題定位及地塊規(guī)劃建議一、項(xiàng)目開發(fā)主題定位通過開發(fā)主題的定位，明確項(xiàng)目地塊開發(fā)的方向和思路，為項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性運(yùn)作提供策略性指導(dǎo)。在深入分析地塊的特征和準(zhǔn)確把握界首市房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，敝司將項(xiàng)目地塊開發(fā)主題定位為：【界首市東部的“造城運(yùn)動(dòng)”】 　在上述的開發(fā)思路引導(dǎo)下，圍繞以“新都市主義”為開發(fā)主線確定項(xiàng)目地塊的整體規(guī)劃建議。二、項(xiàng)目市場定位每一個(gè)成功占領(lǐng)市場的產(chǎn)品，其準(zhǔn)確的市場定位是創(chuàng)造銷售佳績的關(guān)鍵之所在。（一）住宅部分：本案住宅部分的市場定位應(yīng)針對目前界首市住宅市場發(fā)展滯后，有效需求不足的現(xiàn)狀，以刺激廣大市民的購房需求，聚集人氣、提升地塊價(jià)值為目的。鑒于此，敝司通過深入的研究與分析，確定以下具有市場可行性的定位：【界首市首座大型高品質(zhì)健康生活社區(qū)】（開創(chuàng)城市住宅開發(fā)之先河，體現(xiàn)開發(fā)規(guī)模、品質(zhì)，為居者提供舒適的人居環(huán)境）（二）商鋪部分：商鋪部分是本地塊開發(fā)的核心部分，它的開發(fā)成功，將是本案開發(fā)獲利的關(guān)鍵之所在。由于區(qū)域版塊的不成熟性，城市東西發(fā)展存在較大的差異化，針對本案商鋪部分的定位，敝司認(rèn)為要在準(zhǔn)確把握市場的前提下，最大化提升商鋪的市場價(jià)值，挖掘商鋪的發(fā)展?jié)摿Γ瑢⑦M(jìn)行以下的定位方向：【界首市首座高檔商業(yè)步行街】（商業(yè)人氣的聚集地，城市新城區(qū)商業(yè)物業(yè)的典范）三、項(xiàng)目地塊規(guī)劃建議項(xiàng)目地塊為東城路全段，北以新陽路為界，南以順河街為界，全長1600余米。前期擬定開發(fā)中原路至翠園路一段，總長700余米，沿街東西商鋪進(jìn)深各22米。（一）地塊分布：●　A地塊 　位置：人民路與東城路交叉口東南角，　占地150畝●　B地塊 　位置：人民路與東城路交叉口西南角●　C地塊 　位置：人民路與東城路交叉口西北角，占地10余畝●　D地塊　位置：人民路與東城路交叉口東北角●　東城路兩側(cè)沿街商鋪（二）地塊規(guī)劃建議：●　A地塊　規(guī)劃建設(shè)大型純居住社區(qū)●　B地塊 　規(guī)劃建設(shè)住宅相關(guān)的生活配套設(shè)施包括：購物及服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)功能區(qū)、家政服務(wù)功能區(qū)、裝修建材服務(wù)功能區(qū)●　C地塊規(guī)劃建設(shè)大型購物廣場，