【正文】 界首東城路項(xiàng)目行銷整合推廣方案前言：房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，主觀的開發(fā)模式、自然銷售方式已不能適應(yīng)市場(chǎng)，同時(shí)盲目的項(xiàng)目開發(fā)性定位，無疑帶來巨大的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更愿意借用“外腦”，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，通過[專業(yè)地產(chǎn)行銷機(jī)構(gòu)]對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位整合、定位、包裝，充分把握消費(fèi)趨向，透悉消費(fèi)心理，基于實(shí)際、實(shí)施創(chuàng)新的行銷理念，使您的開發(fā)項(xiàng)目勝戰(zhàn)定江山！　[善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前]全程行銷整合推廣是從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資項(xiàng)目的市場(chǎng)成敗，市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)。我們通過對(duì)界首市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的充分分析，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀的細(xì)致考究，周邊樓盤的縝密調(diào)查，目標(biāo)客戶行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，并努力從最大限度縮短銷售周期和盡量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，制定出[開源節(jié)流、品牌銷售、整合推廣、過程致勝]　的整體【行銷整合推廣方案】，迅速完成本案的銷售工作。本方案要旨第一部分：市場(chǎng)分析篇　一、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述（一）、界首市綜述界首市位于安徽省西北部，地處黃淮平原，人口72萬(wàn)，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，是皖西北重要商埠和門戶，安徽省綜合經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣市之一。[界首歷史] 　界首1947年解放設(shè)市，1953年撤市建縣，1989年撤縣復(fù)市。[界首交通] 　市區(qū)距大京九鐵路樞紐之一的阜陽(yáng)站和阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)僅60公里，漯阜鐵路穿境而過，公路與1010106國(guó)道相連，水路由潁河入　淮河　匯入長(zhǎng)江。市內(nèi)電力、道路、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，人民路、中原路兩條貫穿市區(qū)的交通主干線。[功能配套] 　環(huán)境優(yōu)美。寶蘭商城、貴源商城、招商大廈、購(gòu)物中心、華聯(lián)超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。光武小百貨市場(chǎng)、陶廟鎮(zhèn)山羊市場(chǎng)、鴨王尼龍繩市場(chǎng)、廢舊塑料市場(chǎng)名揚(yáng)全國(guó)。[經(jīng)濟(jì)發(fā)展]　。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，%，%。%。年勞務(wù)輸出收入3億多元。，，實(shí)施技術(shù)改造項(xiàng)目8個(gè)，開發(fā)新產(chǎn)品26個(gè)。，比上年略有下降，%。，%%。[生活水平] 　全市城鎮(zhèn)職工年平均工資7225元，%。農(nóng)民人均純收入2171元，　%。社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善，全市共有12400人參加養(yǎng)老保險(xiǎn)，支付離退休人員養(yǎng)老金1560萬(wàn)元，社會(huì)化發(fā)放率達(dá)到100%，已登記失業(yè)人員按時(shí)足額領(lǐng)取了失業(yè)保障金。（二）、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析[市場(chǎng)概論]界首市隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)、文化教育事業(yè)、市政配套設(shè)施建設(shè)等方面的進(jìn)步；但由于近幾年市內(nèi)各大支撐型企業(yè)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控出現(xiàn)不同程度的問題，導(dǎo)致界首市與其它相關(guān)城市比較處于欠發(fā)展階段。[市場(chǎng)特征]房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展遲緩，據(jù)敝司最新調(diào)查數(shù)據(jù)表明：界首市尚未有相對(duì)較為正規(guī)的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，現(xiàn)有的市場(chǎng)商業(yè)體系比較混雜，居住環(huán)境落后，物業(yè)價(jià)格反差很大，物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)不客觀、不明顯，從諸多因素可以反映出該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格構(gòu)成與客觀市場(chǎng)不相吻合，產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)還占據(jù)著相當(dāng)?shù)闹饔^能動(dòng)性——市場(chǎng)還不是唯一衡量該地區(qū)物業(yè)價(jià)值的砝碼。[物業(yè)分布]老城區(qū)依然是眾多項(xiàng)目開發(fā)選址的核心，界首市由于還沒有形成規(guī)模型城市，城區(qū)覆蓋范圍有限，物業(yè)較集中于市中心，以人民路、中原兩條東西市區(qū)交通要道為中軸，其中人民路道路兩側(cè)的物業(yè)居多，商業(yè)較為密集，物業(yè)價(jià)格位居市區(qū)榜首。市中心集聚了太平街服裝市場(chǎng)、貴源商貿(mào)服裝市場(chǎng)、新世紀(jì)商城（建設(shè)中）、金都商城等一批商用一體的物業(yè)。[市場(chǎng)建設(shè)]2004年，界首市將進(jìn)一步完善太平街服裝市場(chǎng)、東城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南方家俱廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加快實(shí)施東城路商業(yè)街、東太平街商城、新世紀(jì)商城、金都商城等一批商業(yè)設(shè)施建設(shè)。加快小型超市、連鎖店發(fā)展并逐步向農(nóng)村延伸。從大建市場(chǎng)轉(zhuǎn)向建大市場(chǎng)，對(duì)全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃布局，做到歸行就市。重點(diǎn)發(fā)展?jié)}南農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，西城糧油、服裝、家電市場(chǎng)，東城建材、家俱、農(nóng)機(jī)具市場(chǎng)，城北醫(yī)藥批發(fā)、配送市場(chǎng)，逐步形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互帶動(dòng)的市場(chǎng)群體。二、界首市住宅市場(chǎng)分析據(jù)此次市場(chǎng)調(diào)查，目前界首市住宅狀況相對(duì)低下，多數(shù)為早期建筑，在整體物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理性實(shí)施上，基本處于空白；住宅物業(yè)仍停留在“滿足居住者有其屋的狀態(tài)”，對(duì)現(xiàn)代居民的居住的生活性和舒適度等方面考慮嚴(yán)重不足。[住宅現(xiàn)狀]該市的住宅市場(chǎng)與其它城市有著明顯的區(qū)別。截止目前，除在建的[寶蘭小區(qū)]外，純居住型物業(yè)近乎于零；現(xiàn)有的住宅與商業(yè)鋪面合為一體的占據(jù)相當(dāng)?shù)姆蓊~，如金太陽(yáng)商城、新世紀(jì)商城、金都商城等均為集居住、商業(yè)市場(chǎng)為一身的綜合性物業(yè)。顯然這對(duì)于居家所追求的舒適、安寧的生活環(huán)境和享受生活的欲望是相違背的。某種程度上反映了該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟、不完善。[住宅價(jià)格]物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。主要分為三個(gè)層次：[1]、一級(jí)地段——市中心核心位置——住宅銷售均價(jià)：950元/㎡　1200元/㎡[1]、二級(jí)地段——市中心邊緣位置——住宅銷售均價(jià)：850元/㎡1000元/㎡[1]、三級(jí)地段——與城市接壤位置——住宅銷售均價(jià)：750元/㎡900元/㎡。[住宅品質(zhì)]對(duì)于次級(jí)商業(yè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)收入的提高，標(biāo)志著消費(fèi)水平將有所上升，住房做為一次大的消費(fèi)支出，有別于一般商品的投入關(guān)注度，他們更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而界首市目前的居民住宅基本無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，涉及到產(chǎn)品本身缺乏功能的合理，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。三、界首市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析[商業(yè)市場(chǎng)總體特征]商業(yè)地產(chǎn)主要從專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)和混合商業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面展開，界首市當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為淡薄，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一、缺乏規(guī)模型、專業(yè)型大型商業(yè)市場(chǎng)支撐 　市中心區(qū)域（老城區(qū)）內(nèi)已成型的僅有貴源商貿(mào)中心（服裝市場(chǎng)）和在建的金都商城、新世紀(jì)商城；除華聯(lián)超市外，無成規(guī)模百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和品牌專營(yíng)市場(chǎng)。第二、以零散型商業(yè)鋪面為主，商業(yè)熱度無法提升 　由于沒有專業(yè)的、大型的商業(yè)市場(chǎng)，不能聚集一定的人氣，市場(chǎng)價(jià)值就很難體現(xiàn)，加之市場(chǎng)壓力大，不能形成商業(yè)氛圍，從而導(dǎo)致許多沿街門面出現(xiàn)滯銷或空置的尷尬商業(yè)局面。[商業(yè)市場(chǎng)綜合分析]市場(chǎng)類別　項(xiàng)目名稱　地理位置　銷售價(jià)格集中市場(chǎng)　貴源商貿(mào)中心　人民路與大橋北路交叉口東北　租賃：40元/㎡/月?。▋蓪?，早建）金太陽(yáng)商城　人民路與解放路交叉口西南　銷售均價(jià)：6000元/㎡（單層）金都商城　人民路與健康路 　售 　價(jià)：　10000元/㎡（雙層）新世紀(jì)商城　人民路中段　未開盤零散市場(chǎng) 　市府廣場(chǎng)周邊門面　租賃：10元/㎡/月?。▎螌樱缃ǎ┳赓U：20元/㎡/月（單層，新建）　人民路與解放路交叉 　租賃：　60元/㎡/月　人民路與文昌路交叉 　租賃：　10元/㎡/月　中原路與健康路交叉 　租賃：14元/㎡/月（雙層）　中原路與解放路交叉 　租賃：　10元/㎡