【正文】 30 / 30。以上僅為敝司關(guān)于項目一期媒體計劃性安排，在實際操盤中可據(jù)情況改動?！∏灞P期物業(yè)銷售接近尾聲，力求短期清盤。強銷期此時項目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢頭，加強客戶對物業(yè)的認同度，從而達到大量銷售的目的。媒體組合新聞撰稿電視、廣播、報紙工地圍墻廣告開盤期在前兩期的宣傳推廣下，項目形象得到建立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。由于本項目尚未真正推出市場發(fā)售，故在此階段應(yīng)營造良好的聲勢，逐步建立起項目品牌形象，同時為項目下期銷售奠定堅實基礎(chǔ)。我們需要尋求的是一種花費最小，效果最理想的媒體有機組合。時代案名釋義： 　[前瞻 　性]：預(yù)示著高度的市場發(fā)展前景；　[寓意深刻]：集項目地理位置、規(guī)模品質(zhì)、現(xiàn)代化于一身；　[可記性強]：文字表述簡單，便于記憶；[個性突出]：以“城”、“時代”命名，個性突出，產(chǎn)生遐想，刺激消費。二、案名建議基于項目的品牌宣傳以及該項目市場定位的思考，我們經(jīng)過深入的討論與思維發(fā)散，從中提煉出兩個具有代表性的案名：案名一：現(xiàn)代城案名釋義： 　[時代感]：以時代氣息領(lǐng)略現(xiàn)代居住、投資；　[震撼力]：聲勢浩大，氣勢磅礴，具有較強的震撼感召力；[規(guī)模性]：突出“城”的概念，示意規(guī)模宏大、品質(zhì)高；[差異化]：突破一般物業(yè)“**花園、小區(qū)、商城”命名的單薄性，增強吸引力、關(guān)注度；[易記性]：案名簡潔有力，便于記憶；　[延伸度]：案名寓意十分廣泛，有利于項目（住宅、商業(yè)）雙重性市場推廣的展開。[3]、強銷期：著重對物業(yè)品質(zhì)等方面做重點宣傳，同時針對產(chǎn)品自身存在的不足或銷售環(huán)節(jié)遇到的問題，及時調(diào)整策略。[2]、開盤期：以電視媒體、廣播、報紙、新聞報道等形式，實施立體投放?！∫?、廣告推廣策略本案屬大型房地產(chǎn)項目，分期開發(fā)銷售，一期是樹立整個項目品質(zhì)與品牌形象的關(guān)鍵，因此在廣告策略上應(yīng)注意運用以下策略：廣告階段策略：根據(jù)廣告緊緊圍繞銷售推廣服務(wù)這一宗旨，并結(jié)合廣告主題層面以及開發(fā)節(jié)奏，我們建議將廣告階段排為如下幾個階段：[1]、導(dǎo)入期：以軟性新聞為主，配合大篇幅的硬廣告進行形象推廣，以城市中心的未來發(fā)展方向以及打造界首一流品質(zhì)物業(yè)為宣傳核心。如果因為宣傳策略的失調(diào)或營銷戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致營銷工作的停滯，就會導(dǎo)致整個項目的失敗。三、銷售時機把握由于項目現(xiàn)仍處于前期規(guī)劃階段，具體工程安排還有待進步探討落實，但整體上應(yīng)把握住以下幾點：[1]、以項目自身的絕對優(yōu)勢做為貫穿整個銷售過程；[2]、抓住對本案有競爭威脅的樓盤空擋時機加強宣傳、銷售力度；[3]、節(jié)假日、休息日以及相關(guān)社會公眾活動的場合展開攻勢，促進銷售；[4]、洞悉市場，實施新穎、獨特的銷售舉措。據(jù)案場銷售的實際情況，增加或減少銷售隊伍，敝司并派遣專案策劃人員直接進入案場，視目標客戶的實際反映和市場行情的變化適時調(diào)整或改變營銷策略，以最短時間貫入實際操作環(huán)節(jié)，從而有效避免了遠程市場信息傳播的偏差和間接性。[2]、注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調(diào)一致，力爭執(zhí)行過程趨于零缺陷，以便使整個銷售推廣步入良性循環(huán)；[3]、營銷力度上要深入淺出，自然形成“高產(chǎn)品價值與低實際價格”的強烈心理感應(yīng)；[4]、銷售推廣必須是建立在相對合理的目標期望值上予以執(zhí)行。因此，本案營銷策略的重點應(yīng)放在行銷方式的創(chuàng)新、市場廣告宣傳的廣度和深度的把握以及銷售時機的掌控，充分挖掘和延伸項目價值，以中端價格、高端格調(diào)傳播、引導(dǎo)市場，以至達到開盤后迅速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品“高價位、高姿態(tài)”的市場價值提升做有力促進。第七部分：營銷策略篇房地產(chǎn)銷售是整個項目營銷過程中的關(guān)鍵的一環(huán)，策略的制定實施又是左右銷售成功與否的重量級砝碼，[策略為先、實施為后]，充分把握市場、分析整合項目各個要素，[以務(wù)實、以智勝]，勝戰(zhàn)于市場。 　D地塊——中原路沿街商鋪擬規(guī)劃餐飲、娛樂專區(qū)，經(jīng)營種類包括特色中餐、咖啡店、連鎖快餐、茶座、特色中餐、酒吧等。功能區(qū)　功能劃分購物及服務(wù)區(qū)　速食外賣店、　鮮花店　、報刊雜志店、戶外用品店、彩擴/攝影店、面包房、水果店、文具店/辦公用品店、時尚物品店、化妝品店、品牌服裝店、孕嬰用品店、干洗店、美容店、音像店、藥店、米面等食品店綜合服務(wù)功能區(qū)　快餐連鎖或中餐、便利店、便利店、郵政家政服務(wù)功能區(qū)　寵物店、電器維修店、網(wǎng)吧、老年服務(wù)社、寵物店、二手房交易、漁具店、縫紉店、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)點裝修建材服務(wù)功能區(qū)　汽車美容、洗車、水泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷磚、燈飾、瓷磚、衛(wèi)浴、窗簾、鐵藝、板材、五金、品牌櫥柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市大型購物廣場的開發(fā)建設(shè)，在開發(fā)時機的選擇上，需要綜合考慮住宅小區(qū)與購物廣場的工程進度，以期兩者同期竣工及交付使用，此階段同時對知名品牌的百貨連鎖企業(yè)進行招商。結(jié)合本案的開發(fā)思路，商業(yè)鋪面的開發(fā)應(yīng)做到：[1]　分階段分批量開發(fā)，嚴格控制開發(fā)的成本[2]　對沿街商鋪實行重點開發(fā)，確定商鋪開發(fā)的重心[3]　注意開發(fā)時機的選擇[3]　做好的商業(yè)街的具體規(guī)劃工作具體實施階段：第1階段，　以B地塊的商鋪開發(fā)為主，成功啟動的前提是需要住宅來帶動人氣的提升。二、商業(yè)開發(fā)實施建議商鋪的開發(fā)建設(shè)要能做到引導(dǎo)市場，要有超前的開發(fā)意識，惟有如此，才能做到開發(fā)、投資和經(jīng)營者三方共同利潤的最大化。智能配套設(shè)施：包括可視對講系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、出入口門禁系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電子公告、背景音樂系統(tǒng)等。設(shè)立小區(qū)會所：會所是住戶作為休閑活動、公共交往的場所。（四）注重房型設(shè)計的合理性：根據(jù)界首市購房群體的消費偏好，房型以2室、3室為主，建議房型面積配比為：面積7090㎡ 　占20%面積90120㎡　占60%面積120150㎡　占20%（五）促進居住生活區(qū)的配套化為了保證社區(qū)的純居住性，在B地塊規(guī)劃建設(shè)住宅相關(guān)的生活配套，如中小型醫(yī)療單位、中小型便利店、洗衣房、酒店等。本案住宅的大片開發(fā)離不開政府的支持。（二）　解決社會服務(wù)體系瓶頸目前區(qū)域內(nèi)社會服務(wù)設(shè)施并不完善，如商業(yè)、教育、文化、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施明顯欠缺。一、住宅開發(fā)實施建議本案住宅開發(fā)的重點應(yīng)放在A地塊上，在明確住宅市場定位的前提下，敝司認為住宅開發(fā)事項包括：（一）　解決交通體系瓶頸住宅區(qū)發(fā)展的重要條件是良好的交通體系，這種交通體系應(yīng)該是多種交通方式的組合?！窘Y(jié) 　論】敝司認為項目的開發(fā)應(yīng)確定以思路1為主體開發(fā)思路，進而制定項目的具體實施方案，確保項目投入市場的可實施性。針對商鋪存在的較大風(fēng)險性，開發(fā)思路1做到了有效聚集人氣，弱化了項目開發(fā)的風(fēng)險的目的?！撅L(fēng)險比較】由于本案的商業(yè)體量大，商業(yè)的開發(fā)成功于否，直接關(guān)系到本案開發(fā)獲利。綜合分析兩種開發(fā)思路：開發(fā)思路1，講究開發(fā)的整體策略性，有效地貫徹了開發(fā)戰(zhàn)略，強調(diào)以住宅先行來帶動人氣的迅速提升，輔