【正文】 。 以上僅為敝司關(guān)于項(xiàng)目一期媒體計(jì)劃性安排，在實(shí)際操盤中可據(jù)情況改動(dòng)。 清盤期 物 業(yè)銷售接近尾聲，力求短期清盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 強(qiáng)銷期 此時(shí)項(xiàng)目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷勢(shì)頭加強(qiáng)客對(duì)物業(yè)認(rèn)同度，從而達(dá)到大量銷售的目的。 媒體組合 新聞撰稿 電視、廣播、報(bào)紙 工地圍墻廣告 開盤期 在前兩期的宣傳推廣下，項(xiàng)目形象得到建立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。由于本項(xiàng)目尚未真正推出市場(chǎng)發(fā)售，故在此階段應(yīng)營(yíng)造良好的聲勢(shì)逐步建立起項(xiàng)目品牌形象，同時(shí)為項(xiàng)目下期銷售奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 案名二：東城〃時(shí)代 案名釋義： [前瞻 性 ]：預(yù)示著高度的市場(chǎng)發(fā)展前景； [寓意深刻 ]：集項(xiàng)目地理位臵、規(guī)模品質(zhì)、現(xiàn)代化于一身； [可記性強(qiáng) ]：文字表述簡(jiǎn)單，便于記憶； [個(gè)性突出 ]：以 “城 ”、 “時(shí)代 ”命名，個(gè)性突出，產(chǎn)生遐想，刺激消費(fèi)。 [4]、清盤期： 視前一階段的廣告效果及銷售情況而制定尾盤廣告投入，同時(shí)根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動(dòng)的告知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。廣告?zhèn)鬟f全面突出項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)，同時(shí)結(jié)合開盤的銷售狀況，及時(shí)調(diào)整策略， 傳達(dá)給受眾銷售火爆的信息。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，針對(duì)地段發(fā)展、物業(yè)形象產(chǎn)品等方面進(jìn)行全訴求，以硬廣告介紹的產(chǎn)品及認(rèn)購(gòu)方式，配合適量介紹內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況的軟廣告。因此宣傳策略和營(yíng)銷策略應(yīng)該作為項(xiàng)目開發(fā)的核心因素。 第八部分：項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案 房地產(chǎn)的宣傳和推廣是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò) 程中最為重要的工作之一。同時(shí)委派敝司 的專業(yè)銷售骨干進(jìn)場(chǎng)駐點(diǎn)銷售，輔以當(dāng)?shù)厝藛T（旨在更好的掌握目標(biāo)客戶消費(fèi)行為）促進(jìn)銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、銷售方式確立 根據(jù)我們的行銷經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的了解，確定以 [案場(chǎng)銷售 ]為主，其它方式為輔的形式作為本案的銷售方式。 [1]、注重銷售推廣賣點(diǎn)輸出的層次性、邏輯性與動(dòng)態(tài)性； [2]、以 “造城運(yùn)動(dòng) ”的浩大聲勢(shì)，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購(gòu)買欲，延伸傳播的拋物線。 一、總體銷售策略 本案有別于一般型物業(yè)， [目的通過(guò)樹立界首市第一物業(yè)品牌效應(yīng)，以高品質(zhì)、高形象為主導(dǎo)推廣、傳播，達(dá)到資 金的快速回籠，產(chǎn)品價(jià)值最大化兌現(xiàn) ]。此地塊的開發(fā)，需要以三星級(jí)酒店的知名度來(lái)帶動(dòng)商鋪的開發(fā)。 第 2 階段， C 地塊、 D 地塊 ——中原路的沿街商是鋪東城路段商鋪的開發(fā)重點(diǎn)，該地段的開發(fā)，需要在第 1 階段完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)界首市首座（法姬那）商業(yè)步行街，其功能劃分為： C 地塊 ——中原路沿街商鋪 擬規(guī)劃建設(shè)服裝、鞋帽專區(qū)，以零售經(jīng)營(yíng)為主重點(diǎn)引進(jìn)此類知名品牌尤其是吸部分服裝、鞋業(yè)旗艦店的進(jìn)駐，以此來(lái)提升商業(yè)步行街形象；其次是部分家零散經(jīng)營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。重點(diǎn)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)社區(qū)商鋪，具體規(guī)劃見(jiàn)下表。 商鋪更加注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，因此在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該對(duì)所態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)檔次有所選擇，從軟硬環(huán)境兩方面入 手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)共同熱情。 （六）聘請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司 以聘請(qǐng)知名的物管公司，為業(yè)主提供更全面而專的服務(wù)并以此升社區(qū)品質(zhì)增強(qiáng)消費(fèi)的購(gòu)買信心。會(huì)設(shè)施包括：健身房、兒童游戲室、器械室、圖書室、美容中心等。 社區(qū)內(nèi)增設(shè)教育機(jī)構(gòu)：設(shè)立幼兒園，中小學(xué)（也可利用政府資源在片區(qū)內(nèi)設(shè)立小學(xué)），解決業(yè)主子女的教育問(wèn)題。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三） 注重社區(qū)開發(fā)的品質(zhì) 注重住宅的低密度性； 注重社區(qū)景觀空間的營(yíng)造； 注重住宅建設(shè)的均好性 ； 注重住宅建設(shè)的多樣性； 注重住宅建設(shè)的協(xié)調(diào)性； 整體建筑外觀設(shè)計(jì)要求具有現(xiàn)代風(fēng)格。這些服務(wù)設(shè)施顯然不是開發(fā)商通過(guò)努力能夠解決的。針對(duì)本案現(xiàn)狀，將依托城市公交體系、周邊的高速公路網(wǎng)來(lái)帶動(dòng) 地塊的住宅開發(fā)。 第六部分：項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施建議 此部分的重點(diǎn)是針對(duì)地塊現(xiàn)有的住宅與商鋪兩種產(chǎn)品提出具體的實(shí)施建議。 思路 2 在后期實(shí)施中無(wú)法做到風(fēng)險(xiǎn)的有效分散，投放市場(chǎng)后商業(yè)鋪面銷售的難度 十分巨大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)物業(yè)的成功啟動(dòng)需要足夠的人氣帶動(dòng)，因此在開發(fā)過(guò)程中切不可急于冒進(jìn)回避市場(chǎng)目前的發(fā)展現(xiàn)狀。 開發(fā)思路 2，主張先規(guī)劃建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街、酒店，再行開發(fā)住宅，通過(guò)商業(yè)的大范圍建設(shè)全面帶動(dòng)地塊的升值。 規(guī)劃建設(shè)大型純居住社區(qū) ● B 地塊 規(guī)劃建設(shè)住宅相關(guān)的生活配套設(shè)施 包括：購(gòu)物及服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)功能區(qū)、家政服務(wù)功能區(qū)、裝修建材服務(wù)功能區(qū) ● C 地塊 規(guī)劃建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)，引入知名品牌的 百貨連鎖企業(yè)； ● D 地塊 規(guī)劃建設(shè)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)灑店 ● C 地塊、 D 地塊 ——中原路沿街商鋪 規(guī)劃建設(shè)界首市（法姬那）商業(yè)步行街 其中 C 地塊 ——中原路沿街商鋪，擬規(guī)劃建設(shè)服裝、鞋帽專區(qū) 其中 D 地塊 ——中原路沿街商鋪，擬規(guī)劃餐飲、娛樂(lè)專區(qū) 四、項(xiàng)目開發(fā)思路與風(fēng)險(xiǎn)分析 鑒于地塊的現(xiàn)狀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不發(fā)達(dá)性，考慮到項(xiàng)目投入資金及市場(chǎng)開風(fēng)險(xiǎn)敝司認(rèn)為對(duì)本案現(xiàn)有地塊的開發(fā)思路應(yīng)遵循以下原則： [1] 在發(fā)掘潛力的基礎(chǔ)上，最大化提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 [2] 避免盲目開發(fā)，降低開發(fā)的成本與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) [3] 堅(jiān)持策略致勝，有計(jì)劃 、有順序地進(jìn)行開發(fā) 就此，針對(duì)本案提出以下開發(fā)思路，供貴司參考： （一） 開發(fā)思路 1——住宅先行 （二） 開發(fā)思路 2： ——商鋪先行 （三）開發(fā)思路比較與風(fēng)險(xiǎn)分析 結(jié)合地塊發(fā)展滯后、暫無(wú)人氣的現(xiàn)狀，本案的開發(fā)思路要切實(shí)貫徹 “有效聚積人氣與合理規(guī)劃開發(fā)地塊 ”的開發(fā)戰(zhàn)略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一）地塊分布： ● A 地塊 位臵：人民路與東城路交叉口東南角， 占地 150 畝 ● B 地塊 位臵：人民路與東城路交叉口西南角 ● C 地塊 位臵：人民路與東城路交叉口西北角， 占地 10 余畝 ● D 地塊 位臵：人民路與東城路交叉口東北角 ● 東城路兩側(cè)沿街商鋪 （二）地塊規(guī)劃建議： ● A 地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于區(qū)域版塊的不成熟性，城市東西發(fā)展存在較大的差異化，針對(duì)本案商鋪部分的定位，敝司認(rèn)為要在準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的前提下，最大化升商鋪價(jià)值挖掘發(fā)展?jié)摿?，將進(jìn)行以下的定位方向： 【界首市首座高檔商業(yè)步行街】 （商業(yè)人氣的聚集地，城市新城區(qū)商業(yè)物業(yè)的典范） 三、項(xiàng)目地塊規(guī)劃建議 項(xiàng)目地塊為東城路全段，北以新陽(yáng)路為界，南以順河街為界，全長(zhǎng) 1600 余米。 （一）住宅部分： 本案住宅部分的市場(chǎng)定位應(yīng)針對(duì)目前界首市住宅場(chǎng)發(fā)展滯后，有效需求不足的現(xiàn)狀以刺激廣大市民的購(gòu)房需求，聚集人氣、提升地塊價(jià)值為目的。 【界首市東部的 “造城運(yùn)動(dòng) ”】 在上述的開發(fā)思 路引導(dǎo)下，圍繞以 “新都市主義 ”為開發(fā)主線確定項(xiàng)目地塊的整體規(guī)劃建議。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在深入分析地塊的特征和準(zhǔn)確把握界首市房產(chǎn)場(chǎng)基礎(chǔ)上，敝司將項(xiàng)目塊開發(fā)主題定位為： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【小結(jié)：】 鑒于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，須有效地弱化產(chǎn)品劣勢(shì)、強(qiáng)延伸優(yōu)，在整體營(yíng)銷策略的制定上以迎合目標(biāo)消費(fèi)者的需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目標(biāo)消費(fèi)群體的重要手段。 [2] 二類目標(biāo)客戶：品牌連鎖店 界首市現(xiàn)有的品牌連鎖店甚少，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)顯然是微不足道的本項(xiàng)目確立勢(shì)必吸引省內(nèi)外品牌連鎖店投資者，這部分消費(fèi)群體更注重物業(yè)所帶來(lái)的商氛圍目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，選擇正規(guī)的店面，面積一般在 100200 ㎡左右的商業(yè)鋪面。 產(chǎn)品 B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶 [1] 一類目標(biāo)客戶：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人 注重本案的規(guī)