【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 85072020） 2.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T 185082020） 3.《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》（ TD 10011993） 4.《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（ TD/T 10092020） 5.《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（ 2020 年版）》 6. 國(guó)土資源部《全國(guó)國(guó)土資源政務(wù)管理信息系統(tǒng)與信息服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)總體方案》（ 2020 年） 7. 國(guó)土資源部《國(guó)土資源信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 2020 年） 8. 江蘇省國(guó)土資源廳《關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)地價(jià)季度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新制度的通知》 9. 江蘇省國(guó)土資源廳《江蘇省國(guó)土資源信息化規(guī)劃與信息系統(tǒng)建設(shè)總體方案》 10.《計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)規(guī)范》（ GB 8566） 11.《 1∶ 25000 1∶ 50000 1∶ 100000 地形圖圖式》（ GB 12342－ 10 90） 12.《 1∶ 5000 1∶ 10000 地形圖圖式》（ GB/T 5791－ 1993） 13.《 1∶ 500 1∶ 1000 1∶ 2020 地形圖圖式》（ GB/T 7929－1995） 14.《南京市地價(jià)體系與地價(jià)管理信息系統(tǒng)技術(shù)方案》（江蘇金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司編制，南京市國(guó)土資源局初審、江蘇省國(guó)土資源廳批準(zhǔn)， 2020 年） 三、其它 1. 南京市土地利用總體規(guī)劃圖 2. 南京市區(qū)地圖、南京市旅游圖 3. 20202020 年《南京年鑒》、 20202020 年《南京統(tǒng)計(jì)年鑒》 4.《南京市土地志》 5.《南京市城市土 地價(jià)格調(diào)查工作報(bào)告》（ 2020 年） 6.《南京市城市土地價(jià)格調(diào)查技術(shù)報(bào)告》（ 2020 年） 7.《南京市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系建立報(bào)告》（ 2020 年） 8.《南京市城區(qū)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（ 2020年） 9. 2020 年南京市市區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別圖、住宅用地土地級(jí)別圖、工業(yè)用地土地級(jí)別圖 10. 南京市市區(qū) 2020 年至 2020 年地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料 11.《南京市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》（ 2020 年 2020 年） 12. 江寧區(qū)城區(qū)區(qū)地圖 13. 20202020 年《江寧統(tǒng)計(jì)年鑒》 14.《江寧土地志 》 15.《江寧區(qū)城區(qū)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告》（ 2020年） 16.《江寧區(qū)城區(qū)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（ 2020年） 11 17.《江寧區(qū)城區(qū)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系更新報(bào)告》（ 2020 年） 18. 2020 年江寧區(qū)城區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別圖、住宅用地土地級(jí)別圖、工業(yè)用地土地級(jí)別圖 19. 江寧區(qū) 2020 年至 2020 年地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料 20.《南京市浦口區(qū)城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 21.《浦口區(qū)城市規(guī)劃指引》 22. 2020 年《南京市浦口區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒》 23.《浦口區(qū)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)與 基準(zhǔn)地價(jià)成果更新報(bào)告》（ 2020年） 24. 2020 年南京市浦口區(qū)原江浦商業(yè)用地土地級(jí)別圖、住宅用地土地級(jí)別圖、工業(yè)用地土地級(jí)別圖 25. 2020 年南京市浦口區(qū)原浦口商業(yè)用地土地級(jí)別圖、住宅用地土地級(jí)別圖、工業(yè)用地土地級(jí)別圖 26. 浦口區(qū) 2020 年至 2020 年地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料 27.《六合區(qū)城市規(guī)劃指引》，《南京市六合區(qū)城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 文本 28. 2020 年《六合年鑒》、 20202020 年《六合統(tǒng)計(jì)年鑒》 29.《南京市城市土地價(jià)格調(diào)查技術(shù)報(bào)告》（ 2020年），《南京市城市土 地價(jià)格調(diào)查工作報(bào)告》（ 2020年） 30.《六合區(qū)（原六合縣）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果更新報(bào)告》（ 2020 年） 31. 2020 年六合區(qū)（原六合縣）綜合用地級(jí)別圖， 2020 年南京市大廠商業(yè)用地土地級(jí)別圖、住宅用地土地級(jí)別圖、工業(yè)用地土地級(jí)別圖。 32. 2020 年至 2020 年原六合縣、原大廠區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料 33.《南京市地價(jià)體系與地價(jià)管理信息系統(tǒng)招標(biāo)文件》（ 2020 年，南京市政府采購(gòu)中心） 12 第三章 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)更新總體技術(shù)思路 南京市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作以《城鎮(zhèn)土地分 等定級(jí)規(guī)程》（ GB/T185072020）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T185082020）、《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（ TD/T 10092020）等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（ 2020年版）》為依據(jù)，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（ GIS）技術(shù)，開發(fā)南京市市區(qū)地價(jià)信息系統(tǒng)；以該系統(tǒng)為技術(shù)平臺(tái)，構(gòu)建南京市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新與地價(jià)管理的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫；典型調(diào)查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)資料和其它地價(jià)資料，建立與更新樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)庫，測(cè)算與修正樣點(diǎn)地價(jià) ；編制與分析樣點(diǎn)地價(jià)分布圖與地價(jià)等值線圖，對(duì)照城市規(guī)劃圖、地籍圖，依據(jù)影響地價(jià)因素的相同性或相似性，初步劃分地價(jià)區(qū)段，采取實(shí)地勘查、專家評(píng)議和交易樣點(diǎn)地價(jià)驗(yàn)證等方法，確定地價(jià)區(qū)段；以地價(jià)區(qū)段為控制區(qū)更新商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，評(píng)估地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，測(cè)算并確定地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)；建立地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)的修正體系。利用地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，按以價(jià)定級(jí)的技術(shù)思路，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，初步劃分土地級(jí)別，采用專家評(píng)議和實(shí)地調(diào)查方法確定土地級(jí)別界線，測(cè)算并確定級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，更新級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果 。利用地價(jià)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)日常地價(jià)管理和地價(jià)信息發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)化，并實(shí)現(xiàn)南京市市區(qū)地價(jià)信息系統(tǒng)與江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)、江蘇省建設(shè)用地跟蹤管理系統(tǒng)、江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享。 基準(zhǔn)地價(jià)更新總體技術(shù)路線見圖 31。 13 圖 31 基準(zhǔn)地價(jià)更新總體技術(shù)路線圖 典 型 調(diào) 查 交 易 樣 點(diǎn) 地 價(jià) 資 料內(nèi) 業(yè) 處 理建 立 與 更 新 樣 點(diǎn) 地 價(jià) 數(shù) 據(jù) 庫內(nèi) 業(yè) 處 理實(shí) 地 勘 查編 制 樣 點(diǎn) 地 價(jià)分 布 圖原 土 地 定 級(jí) 與 基準(zhǔn) 地 價(jià) 更 新 成 果更 新 地 價(jià) 動(dòng) 態(tài) 監(jiān) 測(cè) 體 系評(píng) 估 監(jiān) 測(cè) 點(diǎn) 地 價(jià)數(shù) 理 統(tǒng) 計(jì)論 證 、 聽 證 、 驗(yàn) 收基 礎(chǔ) 空 間 數(shù) 據(jù) 庫是 否 通 過樣 點(diǎn) 地 價(jià) 驗(yàn) 證及 專 家 評(píng) 議否是調(diào) 整 、 補(bǔ) 充 監(jiān) 測(cè) 點(diǎn)實(shí) 地 勘 查研 制 地 價(jià) 信 息 系 統(tǒng)測(cè) 算 與 修 正 樣 點(diǎn) 地 價(jià)初 步 劃 分 地 價(jià) 區(qū) 段編 制 地 價(jià) 等 值線 圖各 類 圖 件 資 料調(diào) 整 地 價(jià) 區(qū) 段確 定 地 價(jià) 區(qū) 段地 價(jià) 監(jiān) 測(cè) 點(diǎn)原 南 京 市 地 價(jià) 動(dòng) 態(tài) 監(jiān) 測(cè) 體 系測(cè) 算 地 價(jià) 區(qū) 段 基 準(zhǔn) 地 價(jià)確 定 區(qū) 段 基 準(zhǔn) 地 價(jià)專 家 評(píng) 議初 步 劃 分 土 地級(jí) 別 圖確 定 土 地 級(jí) 別 界 線測(cè) 算 并 確 定 土 地 級(jí) 別 基 準(zhǔn) 地 價(jià)更 新 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 成 果提 交 成 果建 立 地 價(jià) 區(qū) 段 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 評(píng) 估宗 地 地 價(jià) 的 修 正 體 系 14 第二節(jié) 地價(jià)信息系統(tǒng)建立的技術(shù)路線 根據(jù)系統(tǒng)應(yīng)用的特點(diǎn)，地價(jià)信息系統(tǒng)采用 C/S 和 B/S 相結(jié)合的體系結(jié)構(gòu)，分為地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新子系統(tǒng)、地價(jià)查詢子系統(tǒng)和地價(jià)信息發(fā)布子系統(tǒng)。前者面向?qū)I(yè)估價(jià)人員，采用 C/S 結(jié)構(gòu)，主要 輔助完成地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)處理工作，更新地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)成果數(shù)據(jù)庫；后兩者分別面向國(guó)土資源局的業(yè)務(wù)人員和社會(huì)公眾，采用 B/S 結(jié)構(gòu)，基于前者建立的地價(jià)數(shù)據(jù)庫，提供地價(jià)信息查詢、宗地地價(jià)測(cè)算、地價(jià)分析等功能，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布。 系統(tǒng)開發(fā)遵循軟件工程的思想，按照自頂向下逐步細(xì)化的過程進(jìn)行。首先進(jìn)行需求調(diào)研和分析，全面、深入理解用戶的需求，整理形成需求分析報(bào)告，經(jīng)評(píng)審確認(rèn)后，再進(jìn)行系統(tǒng)分析、設(shè)計(jì)開發(fā)和試運(yùn)行。 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新子系統(tǒng)是本次南京市地價(jià)體系建立的工作軟件，因此，首先需 進(jìn)行該子系統(tǒng)的開發(fā)。在開發(fā)過程中，結(jié)合估價(jià)人員的資料調(diào)查和數(shù)據(jù)處理工作，同步進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試和應(yīng)用，根據(jù)應(yīng)用情況及時(shí)進(jìn)行功能擴(kuò)充和修改完善，最終滿足南京市基準(zhǔn)地價(jià)更新與地價(jià)體系建立的實(shí)際需求。 地價(jià)體系成果初步形成后，即可進(jìn)行地價(jià)查詢和地價(jià)信息發(fā)布子系統(tǒng)的分析和設(shè)計(jì)開發(fā)，并與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新子系統(tǒng)集成。在內(nèi)外網(wǎng)分離的情況下，地價(jià)信息發(fā)布子系統(tǒng)可作為市國(guó)土資源局門戶網(wǎng)站的一個(gè)子欄目，信息發(fā)布和更新采用定期導(dǎo)出的方式進(jìn)行。 在完成系統(tǒng)集成并內(nèi)部測(cè)試后，將系統(tǒng)部署到實(shí)際應(yīng)用環(huán)境中，對(duì)用戶和系統(tǒng)管理人員進(jìn)行培 訓(xùn)，開始試運(yùn)行。在試運(yùn)行過程中，根據(jù)用戶反饋意見，對(duì)系統(tǒng)做進(jìn)一步修改完善，形成最終的成果。 系統(tǒng)建立的技術(shù)路線見圖 32。 15 需 求 調(diào) 研 、 收 集 整 理 資 料編 寫 設(shè) 計(jì) 文 檔需 求 分 析最 終 成 果 資 料地 價(jià) 動(dòng) 態(tài) 監(jiān) 測(cè) 與 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 更 新 子 系 統(tǒng) 開 發(fā)系 統(tǒng) 測(cè) 試 與 完 善評(píng) 審 通 過評(píng) 審 、 委 托 方 確 認(rèn)地 價(jià) 動(dòng) 態(tài) 監(jiān) 測(cè) 與 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 更 新 子 系 統(tǒng) 試 運(yùn) 行用 戶 反 饋集 成 測(cè) 試 通 過地 價(jià) 管 理 與 地 價(jià) 信 息 發(fā) 布 子 系 統(tǒng) 開 發(fā)地 價(jià) 管 理 與 地 價(jià) 信 息 發(fā) 布 子 系 統(tǒng) 試 運(yùn) 行項(xiàng) 目 驗(yàn) 收建 立 南 京 市 地 價(jià) 基 礎(chǔ) 數(shù) 據(jù) 庫集 成 測(cè) 試 通 過試 運(yùn) 行 成 功需 求 分 析 報(bào) 告概 要 設(shè) 計(jì) 說 明 書 、數(shù) 據(jù) 庫 設(shè) 計(jì) 說 明 書系 統(tǒng) 分 析 、 設(shè) 計(jì)編 寫 操 作 手 冊(cè)操 作 手 冊(cè)編 寫 操 作 手 冊(cè)操 作 手 冊(cè)文 檔 整 理項(xiàng) 目 總 結(jié) 報(bào) 告 、 技 術(shù) 報(bào) 告 等 圖 32 信息系統(tǒng)開發(fā)的技術(shù)路線圖 16 第三節(jié) 地價(jià)區(qū)段劃分的技術(shù)路線 根據(jù)南京市市區(qū)地形圖、地籍圖、土地利用總體規(guī)劃圖、城市規(guī)劃圖、城市基礎(chǔ)地理信息電子地圖、城市交通旅游圖、衛(wèi)星影像地圖等資料，分別編制商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新工作底圖。其中，商業(yè)和住宅用途的底圖比例尺市中心地區(qū)為 1∶ 20主城區(qū)為1∶ 5000、城 郊結(jié)合區(qū) 1∶ 10000；工業(yè)用途的底圖比例尺市區(qū)統(tǒng)一為1∶ 5000。采用數(shù)字化方法，建立基準(zhǔn)地價(jià)更新與地價(jià)管理的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫。調(diào)查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)資料和其它地價(jià)資料。其中，商業(yè)用途樣點(diǎn)地價(jià)資料主要包括房地出租、房地買賣和土地招拍掛資料；住宅用途樣點(diǎn)地價(jià)資料主要包括房地買賣資料、商品房開發(fā)和土地招拍掛資料；工業(yè)用途樣點(diǎn)地價(jià)資料主要包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和征地開發(fā)資料。對(duì)上述樣點(diǎn)地價(jià)資料進(jìn)行核實(shí)和整理，建立樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)庫。運(yùn)用收益還原法、剩余法、成本逼近法初步測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)； 根據(jù)本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的地價(jià)內(nèi)涵，對(duì)初步測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行期日、容積率、開發(fā)水平、使用年期等系列修正，評(píng)定與本次評(píng)估地價(jià)內(nèi)涵相一致的樣點(diǎn)地價(jià)。將樣點(diǎn)地價(jià)圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，按商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途分別匹配形成三種用途樣點(diǎn)地價(jià)地價(jià)圖圖形數(shù)據(jù)庫，編制商業(yè)、住宅和工業(yè)用途樣點(diǎn)地價(jià)分布圖。同時(shí)運(yùn)用克里金插值技術(shù)編制商業(yè)和住宅用地的地價(jià)等值線圖。 分析地價(jià)等值線圖和樣點(diǎn)地價(jià)分布圖，以宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其他線狀地物為依據(jù)，對(duì)照城市規(guī)劃圖、原土地級(jí)別圖和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)地價(jià)區(qū)段分布圖等，在工作底圖上初步劃分地價(jià) 區(qū)段，采用實(shí)地勘查、專家評(píng)議和交易樣點(diǎn)地價(jià)驗(yàn)證等方法對(duì)初步劃分的地價(jià)區(qū)段進(jìn)行調(diào)整、完善，最終確定評(píng)價(jià)區(qū)地價(jià)區(qū)段。針對(duì)不同用地類型，采取了不同的地價(jià)區(qū)段劃分方法。 1．商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段劃分。根據(jù)商服繁華的相似性和區(qū)位條件 17 的接近性，分析利用商業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)分布圖，參考原商業(yè)用地級(jí)別圖和地價(jià)區(qū)段分布圖、原商業(yè)路線分布圖、城市規(guī)劃圖等，初步劃分商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段，采用實(shí)地勘查的方法，根據(jù)商服企業(yè)的繁華狀況和土地利用的實(shí)際狀況，調(diào)整初步劃分的地價(jià)區(qū)段，通過專家評(píng)議和交易樣點(diǎn)地價(jià)驗(yàn)證等方法進(jìn)一步完善并最終確定商業(yè)用地地價(jià) 區(qū)段。 2．住宅用地地價(jià)區(qū)段劃分。在調(diào)查區(qū)住宅用地分布的主要范圍內(nèi)，將對(duì)住宅用地地價(jià)有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價(jià)區(qū)段劃分的控制線，以此將住宅用地分布的主要范圍劃分成若干地價(jià)區(qū)段控制區(qū)。在各控制區(qū)，根據(jù)地價(jià)等值線的疏密和住宅用地樣點(diǎn)地價(jià)分布，再結(jié)合原住宅用地級(jí)別圖和地價(jià)區(qū)段分布圖、城市規(guī)劃圖、衛(wèi)星影像圖等，初步劃分住宅用地地價(jià)區(qū)段，采用實(shí)地勘查方法，根據(jù)區(qū)位條件的接近性、交通狀況的相似性、用地類型的單一性、基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一性和環(huán)境條件的一致性，對(duì)初步劃分的地價(jià)區(qū)段進(jìn)行調(diào)整，通過專家評(píng)議和交易樣點(diǎn)地價(jià)驗(yàn)證方法 最終確定住宅用地地價(jià)區(qū)段。 3．工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段劃分。分析利用工業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)分布圖，對(duì)照城市規(guī)劃圖和地籍圖，分析工業(yè)用地的分布現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，在調(diào)查區(qū)將明城墻、繞城公路、秦淮河、鐵路、快速干道等對(duì)工業(yè)用地地價(jià)有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價(jià)區(qū)段劃分的一、二級(jí)控制線，一、二級(jí)控制線相互交織構(gòu)成控