【文章內(nèi)容簡介】 85072020） 2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（ GB/T 185082020） 3.《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》（ TD 10011993） 4.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》（ TD/T 10092020） 5.《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與 基準地價更新技術規(guī)范（ 2020 年版）》 6. 國土資源部《全國國土資源政務管理信息系統(tǒng)與信息服務系統(tǒng)建設總體方案》（ 2020 年） 7. 國土資源部《國土資源信息系統(tǒng)設計規(guī)范》（ 2020 年） 8. 江蘇省國土資源廳《關于全面建立全省城鎮(zhèn)地價季度動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新制度的通知》 9. 江蘇省國土資源廳《江蘇省國土資源信息化規(guī)劃與信息系統(tǒng)建設總體方案》 10.《計算機軟件開發(fā)規(guī)范》（ GB 8566） 11.《 1∶ 25000 1∶ 50000 1∶ 100000 地形圖圖式》（ GB 12342－ 10 90） 12.《 1∶ 5000 1∶ 10000 地形圖圖式》（ GB/T 5791－ 1993） 13.《 1∶ 500 1∶ 1000 1∶ 2020 地形圖圖式》（ GB/T 7929－1995） 14.《南京市地價體系與地價管理信息系統(tǒng)技術方案》（江蘇金寧達不動產(chǎn)評估咨詢有限公司編制，南京市國土資源局初審、江蘇省國土資源廳批準， 2020 年） 三、其它 1. 南京市土地利用總體規(guī)劃圖 2. 南京市區(qū)地圖、南京市旅游圖 3. 20202020 年《南京年鑒》、 20202020 年《南京統(tǒng)計年鑒》 4.《南京市土地志》 5.《南京市城市土 地價格調(diào)查工作報告》（ 2020 年） 6.《南京市城市土地價格調(diào)查技術報告》（ 2020 年） 7.《南京市城市地價動態(tài)監(jiān)測體系建立報告》（ 2020 年） 8.《南京市城區(qū)土地級別調(diào)整與基準地價更新技術報告》（ 2020年） 9. 2020 年南京市市區(qū)商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖 10. 南京市市區(qū) 2020 年至 2020 年地價監(jiān)測點資料 11.《南京市城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》（ 2020 年 2020 年） 12. 江寧區(qū)城區(qū)區(qū)地圖 13. 20202020 年《江寧統(tǒng)計年鑒》 14.《江寧土地志 》 15.《江寧區(qū)城區(qū)土地級別調(diào)整與基準地價更新工作報告》（ 2020年） 16.《江寧區(qū)城區(qū)土地級別調(diào)整與基準地價更新技術報告》（ 2020年） 11 17.《江寧區(qū)城區(qū)城市地價動態(tài)監(jiān)測體系更新報告》（ 2020 年） 18. 2020 年江寧區(qū)城區(qū)商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖 19. 江寧區(qū) 2020 年至 2020 年地價監(jiān)測點資料 20.《南京市浦口區(qū)城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 21.《浦口區(qū)城市規(guī)劃指引》 22. 2020 年《南京市浦口區(qū)統(tǒng)計年鑒》 23.《浦口區(qū)城鎮(zhèn)土地分等定級與 基準地價成果更新報告》（ 2020年） 24. 2020 年南京市浦口區(qū)原江浦商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖 25. 2020 年南京市浦口區(qū)原浦口商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖 26. 浦口區(qū) 2020 年至 2020 年地價監(jiān)測點資料 27.《六合區(qū)城市規(guī)劃指引》，《南京市六合區(qū)城市總體規(guī)劃（ 20202020）》 文本 28. 2020 年《六合年鑒》、 20202020 年《六合統(tǒng)計年鑒》 29.《南京市城市土地價格調(diào)查技術報告》（ 2020年），《南京市城市土 地價格調(diào)查工作報告》（ 2020年） 30.《六合區(qū)（原六合縣）城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價成果更新報告》（ 2020 年） 31. 2020 年六合區(qū)（原六合縣）綜合用地級別圖， 2020 年南京市大廠商業(yè)用地土地級別圖、住宅用地土地級別圖、工業(yè)用地土地級別圖。 32. 2020 年至 2020 年原六合縣、原大廠區(qū)地價監(jiān)測點資料 33.《南京市地價體系與地價管理信息系統(tǒng)招標文件》（ 2020 年，南京市政府采購中心） 12 第三章 基準地價更新技術路線 第一節(jié) 基準地價更新總體技術思路 南京市市區(qū)基準地價更新工作以《城鎮(zhèn)土地分 等定級規(guī)程》（ GB/T185072020）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（ GB/T185082020）、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》（ TD/T 10092020）等國家標準和行業(yè)標準以及《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術規(guī)范（ 2020年版）》為依據(jù)，應用地理信息系統(tǒng)（ GIS）技術，開發(fā)南京市市區(qū)地價信息系統(tǒng)；以該系統(tǒng)為技術平臺，構建南京市市區(qū)基準地價更新與地價管理的基礎空間數(shù)據(jù)庫；典型調(diào)查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產(chǎn)市場交易樣點地價資料和其它地價資料，建立與更新樣點地價數(shù)據(jù)庫，測算與修正樣點地價 ；編制與分析樣點地價分布圖與地價等值線圖，對照城市規(guī)劃圖、地籍圖，依據(jù)影響地價因素的相同性或相似性，初步劃分地價區(qū)段，采取實地勘查、專家評議和交易樣點地價驗證等方法，確定地價區(qū)段；以地價區(qū)段為控制區(qū)更新商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價動態(tài)監(jiān)測體系，評估地價動態(tài)監(jiān)測點地價，測算并確定地價區(qū)段基準地價；建立地價區(qū)段基準地價評估宗地地價的修正體系。利用地價區(qū)段基準地價評估成果，按以價定級的技術思路，運用數(shù)理統(tǒng)計方法，初步劃分土地級別，采用專家評議和實地調(diào)查方法確定土地級別界線，測算并確定級別基準地價，更新級別基準地價成果 。利用地價管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)日常地價管理和地價信息發(fā)布的網(wǎng)絡化，并實現(xiàn)南京市市區(qū)地價信息系統(tǒng)與江蘇土地市場網(wǎng)、江蘇省建設用地跟蹤管理系統(tǒng)、江蘇省城鎮(zhèn)地價管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享。 基準地價更新總體技術路線見圖 31。 13 圖 31 基準地價更新總體技術路線圖 典 型 調(diào) 查 交 易 樣 點 地 價 資 料內(nèi) 業(yè) 處 理建 立 與 更 新 樣 點 地 價 數(shù) 據(jù) 庫內(nèi) 業(yè) 處 理實 地 勘 查編 制 樣 點 地 價分 布 圖原 土 地 定 級 與 基準 地 價 更 新 成 果更 新 地 價 動 態(tài) 監(jiān) 測 體 系評 估 監(jiān) 測 點 地 價數(shù) 理 統(tǒng) 計論 證 、 聽 證 、 驗 收基 礎 空 間 數(shù) 據(jù) 庫是 否 通 過樣 點 地 價 驗 證及 專 家 評 議否是調(diào) 整 、 補 充 監(jiān) 測 點實 地 勘 查研 制 地 價 信 息 系 統(tǒng)測 算 與 修 正 樣 點 地 價初 步 劃 分 地 價 區(qū) 段編 制 地 價 等 值線 圖各 類 圖 件 資 料調(diào) 整 地 價 區(qū) 段確 定 地 價 區(qū) 段地 價 監(jiān) 測 點原 南 京 市 地 價 動 態(tài) 監(jiān) 測 體 系測 算 地 價 區(qū) 段 基 準 地 價確 定 區(qū) 段 基 準 地 價專 家 評 議初 步 劃 分 土 地級 別 圖確 定 土 地 級 別 界 線測 算 并 確 定 土 地 級 別 基 準 地 價更 新 基 準 地 價 成 果提 交 成 果建 立 地 價 區(qū) 段 基 準 地 價 評 估宗 地 地 價 的 修 正 體 系 14 第二節(jié) 地價信息系統(tǒng)建立的技術路線 根據(jù)系統(tǒng)應用的特點，地價信息系統(tǒng)采用 C/S 和 B/S 相結合的體系結構，分為地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)、地價查詢子系統(tǒng)和地價信息發(fā)布子系統(tǒng)。前者面向專業(yè)估價人員，采用 C/S 結構，主要 輔助完成地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新數(shù)據(jù)處理工作，更新地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價成果數(shù)據(jù)庫；后兩者分別面向國土資源局的業(yè)務人員和社會公眾，采用 B/S 結構，基于前者建立的地價數(shù)據(jù)庫，提供地價信息查詢、宗地地價測算、地價分析等功能，實現(xiàn)地價信息的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布。 系統(tǒng)開發(fā)遵循軟件工程的思想，按照自頂向下逐步細化的過程進行。首先進行需求調(diào)研和分析，全面、深入理解用戶的需求，整理形成需求分析報告，經(jīng)評審確認后，再進行系統(tǒng)分析、設計開發(fā)和試運行。 地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)是本次南京市地價體系建立的工作軟件，因此，首先需 進行該子系統(tǒng)的開發(fā)。在開發(fā)過程中，結合估價人員的資料調(diào)查和數(shù)據(jù)處理工作，同步進行系統(tǒng)測試和應用，根據(jù)應用情況及時進行功能擴充和修改完善，最終滿足南京市基準地價更新與地價體系建立的實際需求。 地價體系成果初步形成后，即可進行地價查詢和地價信息發(fā)布子系統(tǒng)的分析和設計開發(fā)，并與地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新子系統(tǒng)集成。在內(nèi)外網(wǎng)分離的情況下，地價信息發(fā)布子系統(tǒng)可作為市國土資源局門戶網(wǎng)站的一個子欄目，信息發(fā)布和更新采用定期導出的方式進行。 在完成系統(tǒng)集成并內(nèi)部測試后，將系統(tǒng)部署到實際應用環(huán)境中，對用戶和系統(tǒng)管理人員進行培 訓，開始試運行。在試運行過程中，根據(jù)用戶反饋意見，對系統(tǒng)做進一步修改完善，形成最終的成果。 系統(tǒng)建立的技術路線見圖 32。 15 需 求 調(diào) 研 、 收 集 整 理 資 料編 寫 設 計 文 檔需 求 分 析最 終 成 果 資 料地 價 動 態(tài) 監(jiān) 測 與 基 準 地 價 更 新 子 系 統(tǒng) 開 發(fā)系 統(tǒng) 測 試 與 完 善評 審 通 過評 審 、 委 托 方 確 認地 價 動 態(tài) 監(jiān) 測 與 基 準 地 價 更 新 子 系 統(tǒng) 試 運 行用 戶 反 饋集 成 測 試 通 過地 價 管 理 與 地 價 信 息 發(fā) 布 子 系 統(tǒng) 開 發(fā)地 價 管 理 與 地 價 信 息 發(fā) 布 子 系 統(tǒng) 試 運 行項 目 驗 收建 立 南 京 市 地 價 基 礎 數(shù) 據(jù) 庫集 成 測 試 通 過試 運 行 成 功需 求 分 析 報 告概 要 設 計 說 明 書 、數(shù) 據(jù) 庫 設 計 說 明 書系 統(tǒng) 分 析 、 設 計編 寫 操 作 手 冊操 作 手 冊編 寫 操 作 手 冊操 作 手 冊文 檔 整 理項 目 總 結 報 告 、 技 術 報 告 等 圖 32 信息系統(tǒng)開發(fā)的技術路線圖 16 第三節(jié) 地價區(qū)段劃分的技術路線 根據(jù)南京市市區(qū)地形圖、地籍圖、土地利用總體規(guī)劃圖、城市規(guī)劃圖、城市基礎地理信息電子地圖、城市交通旅游圖、衛(wèi)星影像地圖等資料，分別編制商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準地價更新工作底圖。其中，商業(yè)和住宅用途的底圖比例尺市中心地區(qū)為 1∶ 20主城區(qū)為1∶ 5000、城 郊結合區(qū) 1∶ 10000；工業(yè)用途的底圖比例尺市區(qū)統(tǒng)一為1∶ 5000。采用數(shù)字化方法，建立基準地價更新與地價管理的基礎空間數(shù)據(jù)庫。調(diào)查收集近三年來南京市市區(qū)土地與房地產(chǎn)市場交易樣點地價資料和其它地價資料。其中，商業(yè)用途樣點地價資料主要包括房地出租、房地買賣和土地招拍掛資料；住宅用途樣點地價資料主要包括房地買賣資料、商品房開發(fā)和土地招拍掛資料；工業(yè)用途樣點地價資料主要包括土地使用權出讓、轉讓和征地開發(fā)資料。對上述樣點地價資料進行核實和整理，建立樣點地價數(shù)據(jù)庫。運用收益還原法、剩余法、成本逼近法初步測算樣點地價； 根據(jù)本次基準地價評估設定的地價內(nèi)涵，對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發(fā)水平、使用年期等系列修正，評定與本次評估地價內(nèi)涵相一致的樣點地價。將樣點地價圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，按商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途分別匹配形成三種用途樣點地價地價圖圖形數(shù)據(jù)庫，編制商業(yè)、住宅和工業(yè)用途樣點地價分布圖。同時運用克里金插值技術編制商業(yè)和住宅用地的地價等值線圖。 分析地價等值線圖和樣點地價分布圖，以宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其他線狀地物為依據(jù)，對照城市規(guī)劃圖、原土地級別圖和地價動態(tài)監(jiān)測地價區(qū)段分布圖等，在工作底圖上初步劃分地價 區(qū)段，采用實地勘查、專家評議和交易樣點地價驗證等方法對初步劃分的地價區(qū)段進行調(diào)整、完善，最終確定評價區(qū)地價區(qū)段。針對不同用地類型，采取了不同的地價區(qū)段劃分方法。 1．商業(yè)用地地價區(qū)段劃分。根據(jù)商服繁華的相似性和區(qū)位條件 17 的接近性，分析利用商業(yè)用地樣點地價分布圖，參考原商業(yè)用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、原商業(yè)路線分布圖、城市規(guī)劃圖等，初步劃分商業(yè)用地地價區(qū)段，采用實地勘查的方法，根據(jù)商服企業(yè)的繁華狀況和土地利用的實際狀況，調(diào)整初步劃分的地價區(qū)段，通過專家評議和交易樣點地價驗證等方法進一步完善并最終確定商業(yè)用地地價 區(qū)段。 2．住宅用地地價區(qū)段劃分。在調(diào)查區(qū)住宅用地分布的主要范圍內(nèi)，將對住宅用地地價有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價區(qū)段劃分的控制線，以此將住宅用地分布的主要范圍劃分成若干地價區(qū)段控制區(qū)。在各控制區(qū)，根據(jù)地價等值線的疏密和住宅用地樣點地價分布，再結合原住宅用地級別圖和地價區(qū)段分布圖、城市規(guī)劃圖、衛(wèi)星影像圖等，初步劃分住宅用地地價區(qū)段，采用實地勘查方法，根據(jù)區(qū)位條件的接近性、交通狀況的相似性、用地類型的單一性、基礎設施的統(tǒng)一性和環(huán)境條件的一致性，對初步劃分的地價區(qū)段進行調(diào)整，通過專家評議和交易樣點地價驗證方法 最終確定住宅用地地價區(qū)段。 3．工業(yè)用地地價區(qū)段劃分。分析利用工業(yè)用地樣點地價分布圖，對照城市規(guī)劃圖和地籍圖，分析工業(yè)用地的分布現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，在調(diào)查區(qū)將明城墻、繞城公路、秦淮河、鐵路、快速干道等對工業(yè)用地地價有明顯阻隔作用的線狀地物作為地價區(qū)段劃分的一、二級控制線，一、二級控制線相互交織構成控