【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 正式進(jìn)入角色，開始指 導(dǎo)營(yíng)運(yùn)團(tuán) 隊(duì)協(xié)調(diào)與地產(chǎn)公司的各類工程問題； 2020 年 6 月所有營(yíng)運(yùn)主管級(jí)到職，指導(dǎo)部門經(jīng) 理帶領(lǐng)營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)全面開展各項(xiàng)工作，前期主要是協(xié)調(diào)重點(diǎn)商戶進(jìn)場(chǎng)、協(xié)調(diào)地產(chǎn)公司工程技術(shù) 條件的整改、現(xiàn)場(chǎng)施工的進(jìn)度跟進(jìn)、施工安全的管控及問題處理，從 2020 年 4 月份到 12 月 初，簽約商戶裝修基本結(jié)束，除家樂福、瓦國(guó)小鎮(zhèn)外，基本能夠?qū)崿F(xiàn)招商率與開業(yè)率相符。 12 月份開始重點(diǎn)跟進(jìn)開業(yè)前各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)工作的倒排計(jì)劃，逐一落實(shí)，確保營(yíng)運(yùn)工作所有事項(xiàng)滿 足開業(yè)需求，包括人員培訓(xùn)、物料準(zhǔn)備、商戶開業(yè)前重點(diǎn)跟進(jìn)項(xiàng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、雙選會(huì)、證 照辦理等 工作全面總結(jié) 1． 招商方面： （ 1）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告： 針對(duì)瓦房店市場(chǎng)的調(diào)研，主要重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象是旺角新瑪特、大偉時(shí) 代廣場(chǎng)、婦女兒童、步行街；其次是長(zhǎng)興購物、嘉泰商場(chǎng)、商業(yè)城、集貿(mào)。調(diào)研的重點(diǎn)是各 個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、品牌、客流、營(yíng)業(yè)時(shí)間、租金及扣率水平，同時(shí)也對(duì)瓦房店商業(yè)氛圍及消費(fèi) 習(xí)慣的作出分析，主要看夜間客流的走向和消費(fèi)者消費(fèi)的傾向。一系列的調(diào)研為制定項(xiàng)目的 研測(cè)報(bào)告提供第一手?jǐn)?shù)據(jù)。 （ 2） 招商前置的準(zhǔn)備 首先是組建團(tuán)隊(duì)， 以部門經(jīng)理為主， 臨時(shí)抽調(diào)營(yíng)運(yùn)經(jīng)理協(xié)助招商； 其次是要做 好各類招商文件，包括： 招商手冊(cè)、招商統(tǒng)一說辭、制度流程的制定與培訓(xùn)、初 步規(guī)劃圖紙的交底培訓(xùn)、租金計(jì)劃的交底培訓(xùn)、資源的收集并分配、分配招商工作任務(wù)等。 （ 3）倒排計(jì)劃的制定： 根據(jù)公司要求 2020 年 10 月份開業(yè)，制定了一整套倒排計(jì)劃，涵 蓋了整個(gè)招商工作過程中的所有工作內(nèi)容和完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 作為招商工作的最高指導(dǎo)文件， 招商部定期對(duì)倒排計(jì)劃進(jìn)行梳理和檢討，是完成招商工作的重點(diǎn)工作。 （ 4）各類圖紙的深化： 圖紙是招商的必要要素，根據(jù) CAD 及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際勘察，結(jié)合北 京 策劃公司的建議，并按照研測(cè)報(bào)告中的各類數(shù)據(jù)及商業(yè)理念的要求，形成了一整套圖紙，包 括大動(dòng)線圖、鋪位規(guī)劃圖、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、品牌落位圖，形成招商最基本的工具； （ 5）租賃決策文件的制定： 根據(jù)公司要求，結(jié)合瓦房店市場(chǎng)的商業(yè)行情，同時(shí)參考大連 市場(chǎng)中類似項(xiàng)目的收益狀況，并考慮到市場(chǎng)商業(yè)大環(huán)境的前提下，制定了租賃決策文件，按 照高標(biāo)準(zhǔn)和低標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，指導(dǎo)招商人員實(shí)際洽談，也為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 （ 6）制度流程及合同文本的制定： 制定了招商期間和運(yùn)營(yíng)期間的部門制度流程，原則是 結(jié)合商業(yè)公司和集團(tuán)的組織架構(gòu)及審批流程，并嚴(yán)格按照既定的制度流程執(zhí)行；制定了各類 合同文本及附帶文件，作為簽約的前置重要文件。 （ 7）招商實(shí)施階段的重點(diǎn)闡述和分析 整個(gè)招商過程中，應(yīng)該說經(jīng)歷了很多波折，在市場(chǎng)大環(huán)境的影響下，招商工作面臨著巨 大壓力，但總的來說，我們能夠根據(jù)招商各個(gè)階段遇到的各類問題及時(shí)分析和檢討，縷清思 路，啟動(dòng)備選招商方案，基本上解決了問題，具體詳述如下。 首先從主力店家樂福簽約為招商契機(jī)，主動(dòng)洽談第二大主力店影城，先后洽談了星美國(guó) 際影城、嘉禾、橫店，結(jié)果是因?yàn)樽饨饾M足不了預(yù)算而放棄合作，但可以說與商戶建立了較 好的聯(lián)系，也從另一個(gè)角度摸清了院線在三四線城市的拓展計(jì)劃、物業(yè)需求及租金貢獻(xiàn)，最 后綜合各種因素與中影落定了合同并簽署了營(yíng)運(yùn)方面的補(bǔ)充協(xié)議， 確保裝修檔次和日常運(yùn)營(yíng)、 營(yíng)銷活動(dòng)的能力； 兩大主力店簽訂的同時(shí)，對(duì)次主力店及重點(diǎn)品牌進(jìn)行鋪開洽談。主要目標(biāo)是引進(jìn)快時(shí)尚 品牌，優(yōu)衣庫、 CA 作為重點(diǎn)引進(jìn)對(duì)象，但是由于北區(qū)開店計(jì)劃的制約，沒有能夠達(dá)成合作。 引 進(jìn)快時(shí)尚的思路受阻后，招商馬上調(diào)整思路，將重點(diǎn)偏向服裝服飾集合店、精品集合店， 服裝服飾成功簽下了拉夏貝爾集合店、 VM、太平鳥、大嘴猴，這幾個(gè)品牌的落位基本實(shí)現(xiàn)了 商場(chǎng)地定位和檔次；再加上一樓重點(diǎn)品牌好利來、蘋果體驗(yàn)店、手表集合店、化妝品集合店 的加盟，一樓招商基本成型。一樓招商的遺憾，首先肯德基簽約比較晚，對(duì)觀望品牌的招商 沒有起到很好的促進(jìn)作用；二是屈臣氏，由于對(duì)方公司的決策前后不確定，以至于沒有順利 引進(jìn)， 影響了一樓的品牌級(jí)次， 雖然丹鷗美莎在經(jīng)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)品牌、 租金水平都符合要求， 但在品牌影響 力方面還是弱很；三是中國(guó)銀行位置的空余，應(yīng)該說這個(gè)位置是商場(chǎng)中最優(yōu)越 的位置，但是由于等靠中國(guó)銀行，而其中途出現(xiàn)合作反彈，導(dǎo)致我們?cè)谡麄€(gè)一樓的規(guī)劃、租 金預(yù)測(cè)和資源儲(chǔ)備方面出現(xiàn)了很大的危機(jī)；四是吉野家因?yàn)楣救藛T調(diào)整導(dǎo)致合作意向不明 確，影響了招商進(jìn)度的順利進(jìn)行，對(duì)于觀望品牌的簽約有很大的負(fù)面影響， 二樓的招商是最坎坷的，目前的空鋪數(shù)量也是最多的，主要是由于服裝行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不景 氣，應(yīng)該說招商部在招聘人員方面也是重點(diǎn)傾向服裝類，招商部全體人員利用各種關(guān)系進(jìn)行 資源的收集以及全方位的洽談，可以說大連區(qū)域內(nèi)的服裝 商戶基本都談過；需要指出的是， 由于布局規(guī)劃和店鋪面積過大對(duì)招商有一定影響。內(nèi)衣集合店、運(yùn)動(dòng)集合店、皮草廣場(chǎng)