【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面升級(jí)。2011年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后，臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到46個(gè)。以上資料數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)“拐點(diǎn)”隱現(xiàn)。2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，%，增速明顯回落。從行業(yè)前景來(lái)看，2012年7月房地產(chǎn)價(jià)格將轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)下降時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%；，%；，%；，%；，%?！笆濉逼陂g，大同市委市政府要突出轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓寬快速提升大空間。確立轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起的戰(zhàn)略，著力推進(jìn)文化名城、旅游名都、生態(tài)名邑、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市“三名一強(qiáng)”建設(shè)步伐，重力突破支柱產(chǎn)業(yè)單一的發(fā)展困局，開(kāi)辟多元化發(fā)展的廣闊前景，綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)。2012年大同市要繼續(xù)做好城市生態(tài)建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)“水”與“綠”的完美結(jié)合、“人”與“城”的和諧相處。御河蓄水綠化景觀工程便是大同市“十二五”期間12項(xiàng)園林綠化景觀工程之一。、56055套安置房，、10120套。大同棚戶(hù)區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)得到中央肯定，國(guó)務(wù)院在大同召開(kāi)了全國(guó)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。一中新校、二中初中部、實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部工程基本完工。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開(kāi)工建設(shè)，三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。爭(zhēng)取上級(jí)社會(huì)保障、。，專(zhuān)項(xiàng)解決122戶(hù)關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)36670名職工安置和善后問(wèn)題。開(kāi)展社會(huì)治安綜合整治專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)，強(qiáng)化安全生產(chǎn)管理，煤礦安全生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)零死亡。2011年大同城市建設(shè)繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)，為“三年大變樣”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。、橋梁28座、。拆遷各類(lèi)違規(guī)、不協(xié)調(diào)建筑達(dá)268萬(wàn)平方米。新增城市綠化面積701萬(wàn)平方米。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。新增集中供熱面積840萬(wàn)平方米，拆除191家296臺(tái)燃煤鍋爐，全年二級(jí)以上天氣341天，比上年增加34天，%，降幅位列全省第一。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運(yùn)營(yíng)。城市數(shù)字化管理平臺(tái)啟動(dòng)，機(jī)械化清掃面積達(dá)到60%以上，城市規(guī)劃展示館對(duì)外開(kāi)放。實(shí)施9個(gè)城中村改造。2011年末，大同市政府做出規(guī)劃，要突出雙城格局，打造中國(guó)特色城市大未來(lái)大同市政府要運(yùn)用城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個(gè)輪子，加快推進(jìn)城市化步伐，建設(shè)特色化的古今雙城，是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。在城市化進(jìn)程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒(méi)，不為時(shí)代的進(jìn)步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。有特色的城市，才擁有生命，擁有未來(lái)，擁有高貴的價(jià)值。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨(dú)特布局。穿越歷史塵埃的古城巍然特立，給我們自信的底氣；彰顯時(shí)代水平的新區(qū)脫穎而出，雖然國(guó)家大局方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的各種打壓政策，但對(duì)于大同這樣一個(gè)正在蓬勃發(fā)展，加快步伐建設(shè)的城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)還是很有前景與市場(chǎng)的。而該項(xiàng)目御花園住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢(shì)，和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，投資開(kāi)發(fā)的必要性極大。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第三章 市場(chǎng)分析第三章 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2011年，大同市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，新開(kāi)工步伐減緩，商品房銷(xiāo)售持續(xù)回落。①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，住宅投資仍占主體，%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。② 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，施工規(guī)模擴(kuò)大，新開(kāi)工步伐減緩2011年，商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，%。其中：，%；，%；，%；，%。受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開(kāi)工建設(shè)步伐放緩。111月，%。③ 房屋竣工面積進(jìn)一步持續(xù)增長(zhǎng)2011年，同比增長(zhǎng)8倍多，其中：，同比增長(zhǎng)12倍多；其中：，同比增長(zhǎng)33倍多；，%；，同比增長(zhǎng)5倍多。④ 商品房銷(xiāo)售總量及增速雙雙回落2011年111月，%。其中，%。在商品住宅銷(xiāo)售中，%，%；，%，%。，%。，%。在商品住宅銷(xiāo)售中，%，%；，%，%。⑤ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速低于完成投資增速，資金來(lái)源趨緊2011年，%。若扣除上年末結(jié)余資金，%，其增速低于完成投資增速22%。其中，%，%；，%，%；，%，%。 經(jīng)濟(jì)適用房情況2011年，大同市經(jīng)濟(jì)適用房總投資40839萬(wàn)元，總建戶(hù)數(shù)5083戶(hù)。公共租賃住房總投資64582萬(wàn)元，建筑面積105萬(wàn)平方米，總建戶(hù)數(shù)6852戶(hù)。2011年，大同市廉租房管理辦公室對(duì)3005戶(hù)居民實(shí)行了廉租房住房補(bǔ)貼。2011年，大同市廉租房共建設(shè)了41803套，年度計(jì)劃投資25萬(wàn)元左右，合計(jì)投資28萬(wàn)元。其中，四家大企業(yè)承建了我市70%的保障房建設(shè)任務(wù)。，總建9264戶(hù)。，總建9944戶(hù)。，總建8186戶(hù)。，總建6152戶(hù)。2011年棚戶(hù)區(qū)改造依然是政府的重點(diǎn)工程。其中國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造6852套，年度計(jì)劃總投資43640萬(wàn)元。城市棚戶(hù)區(qū)改造將建設(shè)48686套，年度計(jì)劃投資40萬(wàn)。2012年大同市將繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，97691套。其中市本級(jí)74561套。縣區(qū)23130套。目前，各項(xiàng)目正在辦理規(guī)劃、環(huán)保、可研、批復(fù)、立項(xiàng)、土地預(yù)審等前期手續(xù)，建設(shè)用地和資金已基本落實(shí)。 商品房空置面積截止2011年12月底，商品房空置一年以上面積為23萬(wàn)平方米，%，其中，%；%；，％；同比下降了37%；，％；%；，％，%。 商品房?jī)r(jià)格的趨勢(shì) 近年來(lái)，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從2005年到2011年七年的時(shí)間，大同市的商品房整體均價(jià)從2900元/㎡增長(zhǎng)到近6000元/㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項(xiàng)目在未竣工交房的情況下基本銷(xiāo)售售罄。（目前大同市品質(zhì)較高的項(xiàng)目主要有格蘭云天、巴黎華府、東方羅馬城、御馨花都等）①在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。②需求量大從目前大同市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。③購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，按揭的作用大同市市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。④住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。⑤競(jìng)爭(zhēng)激烈由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)了兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入大同。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使大同房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場(chǎng)狀況及華岳集團(tuán)近幾年來(lái)各小區(qū)，各種等級(jí)和功能房屋的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)綜合分析，本項(xiàng)目擬建房屋價(jià)格確定如下：經(jīng)濟(jì)適用住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 2200元/㎡多層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 3700元/㎡高層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 4700元/㎡商業(yè)建筑銷(xiāo)售價(jià)格: 7000元/㎡隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，國(guó)民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢(shì)，城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動(dòng)大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。大同市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了優(yōu)異的成績(jī)，城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)一步增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量不斷提高，給大同市房地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，隨著人們對(duì)居住條件要求越來(lái)越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶(hù)型結(jié)果，價(jià)格適中的住房，能夠極大地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。開(kāi)發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)?；淖≌^(qū)，具有廣闊的前景。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷(xiāo)售中，%，%；，%，%。在商品住宅銷(xiāo)售中，%，%；，%，%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸理性成熟，小戶(hù)型商品房愈受廣大客戶(hù)青睞，小戶(hù)型商品房市場(chǎng)前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶(hù)型，占總比例70%。迎合市場(chǎng)需求，此時(shí)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目還是很有價(jià)值的。項(xiàng)目名稱(chēng)恒圓魏都開(kāi)發(fā)時(shí)間2011年9月樓盤(pán)地址迎賓大橋南 水泉灣開(kāi)發(fā)商山西世紀(jì)恒圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 價(jià)格起價(jià)：3850元/㎡ 均價(jià)：3950元/㎡ 最高價(jià)：4500元/㎡建筑類(lèi)型高層,多層主推戶(hù)型㎡、㎡、㎡、㎡、㎡占地面積66667平米建筑面積260000平米總戶(hù)數(shù)1900停車(chē)位地上停車(chē)位1300 個(gè)容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)附小、華林商圈、直通大同六中、十中、322醫(yī)院 實(shí)驗(yàn)小學(xué)附小 大同六中 大同十中樓盤(pán)分析該項(xiàng)目地理位置不佳，導(dǎo)致樓盤(pán)價(jià)格偏低，戶(hù)型90%都是中小戶(hù)型，與本項(xiàng)目有較大的競(jìng)爭(zhēng)力①恒圓魏都項(xiàng)目名稱(chēng)碧水云天頤園開(kāi)發(fā)時(shí)間2011年4月樓盤(pán)地址富康里 東段開(kāi)發(fā)商大同市國(guó)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 價(jià)格起價(jià)： 4100元/㎡ 均價(jià)：4380元/㎡ 最高價(jià)：5100元/㎡建筑類(lèi)型高層,多層主推戶(hù)型、42平米、76平米占地面積70000㎡建筑面積140000㎡總戶(hù)數(shù)1800戶(hù)停車(chē)位地下停車(chē)位80個(gè) 地上停車(chē)位300個(gè)容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園 大同市四醫(yī)院 永泰航空廣場(chǎng) 門(mén)衛(wèi)安防 45小 41小 33小 大同一中 九中樓盤(pán)分析該樓盤(pán)主打中小戶(hù)型，對(duì)本項(xiàng)目有一定的沖擊力，但是該項(xiàng)目占地面積小，環(huán)境一般，所以影響力不會(huì)很大②碧云天頤園項(xiàng)目名稱(chēng)御河國(guó)際公園華府開(kāi)發(fā)時(shí)間2012年3月樓盤(pán)地址南三環(huán)與魏都大道交叉口開(kāi)發(fā)商大同市安家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 價(jià)格起價(jià)：3650元/㎡ 均價(jià)：3980元/㎡ 最高價(jià)：5500元/㎡ 建筑類(lèi)型高層主推戶(hù)型㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡占地面積270400平米建筑面積766332平米總戶(hù)數(shù)4820停車(chē)位地上600個(gè) 地下3400個(gè)容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同一中 、九中、十一中 、智家堡學(xué)校 、 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語(yǔ)幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂(lè)設(shè)施、 九州國(guó)際餐廳樓盤(pán)分析該項(xiàng)目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設(shè)施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠(yuǎn)，目前項(xiàng)目剛開(kāi)始施工，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大③御河國(guó)際公園華府 ④海晟財(cái)富官邸 項(xiàng)目名稱(chēng)海晟財(cái)富官邸開(kāi)發(fā)時(shí)間2010年4月樓盤(pán)地址南環(huán)橋御河西岸開(kāi)發(fā)商山西海晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 價(jià)格起價(jià)：最低價(jià)4300元/㎡ 均價(jià)：5500元/㎡ 最高價(jià)：6000 元/㎡建筑類(lèi)型高層主推戶(hù)型93㎡ 118㎡ 136㎡ 146㎡ 171㎡占地面積160畝建筑面積400000平米總戶(hù)數(shù)一期1700戶(hù)停車(chē)位地上1500個(gè)容積率綠化率40%周邊配套御河生態(tài)園 沃爾瑪超市 華林超市 銀行 雙語(yǔ)幼兒園城區(qū)十四校 大同一中 大同二中樓盤(pán)分析該項(xiàng)目沒(méi)有小戶(hù)型，都是高層住宅樓，價(jià)位較高，地理位置偏南，離繁華的市中心較遠(yuǎn)，無(wú)論小區(qū)環(huán)境還是周邊環(huán)境與本項(xiàng)目相比都相差甚遠(yuǎn)鑒于華岳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，再加上開(kāi)發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項(xiàng)目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備。用地西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷。東面緊鄰大同市近期將啟動(dòng)的人工河工程的御河，生態(tài)環(huán)境極佳，區(qū)域位置極其優(yōu)越。根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較御花園小區(qū)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳，戶(hù)型多，配套設(shè)施齊全，價(jià)格合理。因此該項(xiàng)目有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第四章 項(xiàng)目SWOT分析和定位第四章 項(xiàng)目SWOT分析和定位 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：御花園住宅小區(qū)擬建地點(diǎn)：本項(xiàng)目建設(shè)用地為大同市城東，五愛(ài)村北段。該建設(shè)用地屬大同市五愛(ài)村管轄。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)中心，西臨古城東門(mén)（和陽(yáng)南門(mén)），北望平成大橋。價(jià)格：起價(jià)：2200元/㎡ 均價(jià)：4200元/㎡ 最高價(jià)：4700開(kāi)發(fā)商：大同華岳房地產(chǎn)有限公司物業(yè)類(lèi)型：住宅 建筑類(lèi)型：多層、高層 主推戶(hù)型：70平米 89平米 110平米 130平米 170平米 占地面積：210000㎡建筑面積：400000平米 總戶(hù)數(shù)： 3000戶(hù) 停車(chē)位：地下400 地上1600容積率：綠化率：42% 交通狀況：31路 36路 32路 201路 38路 附近學(xué)校：大同一中 大同二中 大同十二中 北岳中學(xué)周邊配套：御河生態(tài)園 雁北影劇院 雁北賓館 永康商貿(mào)城 大同西亞醫(yī)院 雙語(yǔ)幼兒園 浩海國(guó)際酒店 項(xiàng)目規(guī)劃理念如今人們都向往綠樹(shù)成蔭、高山流水，單純的物質(zhì)生活已經(jīng)滿(mǎn)足不了當(dāng)今人們的生活需要。崇尚自然是一種達(dá)到物質(zhì)和精神平衡的狀態(tài)，這種平衡是高尚生活所追求的一種境界。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，緊鄰御河生態(tài)園，御河生態(tài)園占地面積達(dá)413000㎡，北起御河大橋北500m，南至迎賓大橋南500m，東西寬500m800m，綠化擴(kuò)展區(qū)包括規(guī)劃布置4座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，㎡，這一優(yōu)秀的親水自然景觀，為打造本項(xiàng)目成為一個(gè)集居住、購(gòu)物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，提供了充分的條件。項(xiàng)目地處大同市城東，御河西