【文章內(nèi)容簡介】 負(fù)責(zé)配套、何時(shí)配套、有何配套等問題。2．應(yīng)明確土地價(jià)格所包含的內(nèi)容，是否包括出讓金、征地拆遷安置費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)等。3．應(yīng)明確土地款的支付與《國有土地使用權(quán)證》等有關(guān)手續(xù)辦理進(jìn)度的關(guān)系。大宗土地的出讓，應(yīng)明確出讓金繳納一定比例即可辦理《國有土地使用權(quán)證》或申請出讓金緩交，以減輕項(xiàng)目前期投資。4．應(yīng)調(diào)查清楚土地的權(quán)屬，是農(nóng)用地，還是國有土地；若是農(nóng)用地應(yīng)明確國務(wù)院是否批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，若未轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地應(yīng)明確新增城市建設(shè)用地有償使用費(fèi)的支付（按規(guī)定土地使用者繳納出讓金后，不再繳納新增城市建設(shè)用地有償使用費(fèi)，由區(qū)政府在報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)建時(shí)支付），若是國有土地應(yīng)明確土地的權(quán)屬單位、土地款（出讓金、征地拆遷安置費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)等）的支付情況以及是否在銀行抵押貸款。5．為使在土地價(jià)格談判時(shí)處于主動(dòng)地位，應(yīng)在委托征地、拆遷前，公司內(nèi)部收集有關(guān)資料，按照相關(guān)的法律、法規(guī)，編制測算報(bào)告。6．在支付征地、拆遷款時(shí)，應(yīng)特別注意對安置問題的控制，一般預(yù)留30%~40%征地、拆遷費(fèi)，在確實(shí)進(jìn)行安置時(shí)分期支付。同時(shí)宜簽定征地、拆遷包干合同。7．在簽定出讓合同時(shí)，應(yīng)注明開工日期的在開工條件，防止由于某種原因延期開工，而征收土地閑置費(fèi)，甚至兩年不開發(fā)，出讓方要無償收回土地使用權(quán)。該問題對于大面積片區(qū)開發(fā)（分期滾動(dòng)開發(fā)）項(xiàng)目有為突出。8．對于毛地的開發(fā)，按規(guī)定要分?jǐn)偟缆芬话氲挠玫孛娣e，因此在《國有土地使用權(quán)證》中要注明總用地面積、道路面積（劃撥）、出讓面積。第五章　項(xiàng)目投資成本和費(fèi)用的估算第一節(jié) 房地產(chǎn)投資成本和費(fèi)用的基本概念一、房地產(chǎn)總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出租和出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的時(shí)間。二、開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家財(cái)務(wù)和會計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂Ｈ?、?jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家財(cái)務(wù)和會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。（一）固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。（二）無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。（三）遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。五、運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用，主要包括：管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。六、資金使用計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。在可研階段，計(jì)算期可取年、半年、季、月為單位，資金使用計(jì)劃按期編制。編制時(shí)應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計(jì)劃的影響。第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)投資的費(fèi)用構(gòu)成一、房地產(chǎn)土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)取得土地的方式有多種，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。(一)　土地征用拆遷費(fèi)農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原有單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)。（二）土地出讓價(jià)款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。許多城市都制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。（三）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。（四）土地租用費(fèi)（五）土地投資折價(jià)。二、前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用。項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研所需支出一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，也可按估計(jì)的工程量乘以正常工日費(fèi)率估算。項(xiàng)目水文地質(zhì)勘測、土地開發(fā)中的“三通一平”工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工程量估算。三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供氣、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。四、建筑安裝工程費(fèi)用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。五、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是指在居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園 、公共廁所、停車場等，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。六、開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。七、管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。八、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債卷的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。九、銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代理手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)以及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。十、其他費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。十一、開發(fā)期稅費(fèi)主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。十二、不可預(yù)見費(fèi)第六章　項(xiàng)目投資效益的多方案比較以及綜合評估一、定義房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。二、基本財(cái)務(wù)報(bào)表的類別現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按照計(jì)算基礎(chǔ)的不同，一般分為：1．全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。2．資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。3．投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。四、資金來源與運(yùn)用表該表反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率等評價(jià)指標(biāo)。利潤總額的計(jì)算利潤總額=經(jīng)營收入經(jīng)營成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本彌補(bǔ)虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的用稅后利潤彌補(bǔ)。利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項(xiàng)后的10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊資本的50%時(shí)可不再提取。提取公益金向投資者分配利潤。六、財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類型的不同，可以通過上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)算下列評價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：n∑（CICO）t（1+FIRR）t=0t=1式中CI——現(xiàn)金流入量 CO——現(xiàn)金流出量 （CICO）t——第T期的凈現(xiàn)金流量 N——開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差發(fā)求得。當(dāng)FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率）時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再比較。FIRR年=[（1+FIRR季）41]100%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。nFNPV=∑（CICO）t（1+ ic）tt=1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值≧0的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。投資回收期（主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目）投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期的起始年算期。其表達(dá)式為：n∑（CICO）t =0t=1投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式：投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值247。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）投資回收期應(yīng)以年為單位。投資利潤率投資利潤率=年平均利潤總額247。總投資100%資本金利潤率資本金利潤率=年平均利潤總額247。資本金100%資本金凈利潤率資本