【文章內(nèi)容簡介】 效吸納東部各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化周邊鎮(zhèn)區(qū)的城市功能，形成組團(tuán)式城市的新格局.一個(gè)房地產(chǎn)市場要想持續(xù)快速的發(fā)展，需要多元化的產(chǎn)業(yè)做基礎(chǔ)，.城市化發(fā)展 2003年，%，城市建設(shè)成為進(jìn)一步提升城市競爭力的瓶頸，明確提出打造新中心區(qū)的就有23個(gè)，可以看出與城市建設(shè)相生相長的房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的商機(jī).總結(jié)：政府投入巨資打造東莞城市中心，進(jìn)一步完善道路和公交系統(tǒng)，將會促進(jìn)東莞的城市化進(jìn)程，進(jìn)而帶來房地產(chǎn)的飛速發(fā)展.（二）東莞市整體規(guī)劃狀況根據(jù)《2000—2015年東莞城市總體規(guī)劃》，總體規(guī)劃將東莞全市域范圍，2465平方公里全部確定為城市規(guī)劃區(qū)，—2005年，遠(yuǎn)期為2006—2015年.東莞市將成為珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市，重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，省級歷史文化名城，以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶，重點(diǎn)發(fā)展石龍、塘廈、長安、樟木頭、中心城區(qū)人口控制在80萬人左右，“城鎮(zhèn)進(jìn)圈、工業(yè)進(jìn)園、民宅進(jìn)區(qū)”的原則，切實(shí)加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù).未來10年，東莞將圍繞建設(shè)以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)從國際制造業(yè)基地向國際制造業(yè)名城轉(zhuǎn)變；從城鄉(xiāng)一體化向城市現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變；全面建設(shè)小康社會向率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變.根據(jù)上述戰(zhàn)略構(gòu)想及打造制造業(yè)為特色的現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標(biāo)，東莞市政府明確打出了“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路.“一網(wǎng)”，即把東莞2465平方公里作為一個(gè)整體來規(guī)劃建設(shè)，構(gòu)筑環(huán)繞全市的水、電、氣、路、港等高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)，提高城市承載能力；“兩區(qū)”，即大力推進(jìn)城市新區(qū)和松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，尋求新的增長空間，從整體上提高東莞的集聚力和競爭力；“三張牌”，即突出打造城市牌，外資牌和民營，形成新的增長動力和發(fā)展優(yōu)勢.東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)全市分為四大經(jīng)濟(jì)片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是外向型港口工業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉儲基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū).市域交通規(guī)劃：根據(jù)市的“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路，對全市路網(wǎng)建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行了修改和完善，將全市2465平方公里國土作為一個(gè)整體進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、突出重點(diǎn)，以高速公路建設(shè)為中心，建立和完善與現(xiàn)代化中心城市生活和知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代相適應(yīng)的高速化、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化.初步構(gòu)筑“六橫四縱”高速公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級公路、莞橋高等級公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路.與此同時(shí)，完善國道、省道、“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設(shè)施達(dá)到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，主干公路主要路口實(shí)現(xiàn)立交化，創(chuàng)建“文明路”、“樣板路”，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化道路，實(shí)現(xiàn)村村通公路.為形成東、中、西“三線聯(lián)動”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，重點(diǎn)發(fā)展：中部松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、東部工業(yè)園、西部沿海產(chǎn)業(yè)帶，并規(guī)劃設(shè)計(jì)三條大道聯(lián)接三大工業(yè)園區(qū).松山湖大道：連接?xùn)|莞市區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的城市干道，.東部快速路：位于東北部地區(qū)，、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等7鎮(zhèn)，最終接入東部工業(yè)園環(huán)城路，全長21公里，定位為快速干道，道路兩側(cè)各20米寬的綠化景觀帶.港口大道：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點(diǎn)于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環(huán)快速路、廣深高速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進(jìn)港大道、進(jìn)港南路相接，經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)、沙四鎮(zhèn)，.（三）東莞市整體發(fā)展預(yù)測 東莞中心市區(qū)的發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢：一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)可能有若干個(gè)，但政治中心只有一個(gè)，這種唯一性為市區(qū)帶來獨(dú)一無二的府前經(jīng)濟(jì)，政府啟動三個(gè)中心工程；行政文化中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)，.教育和交通優(yōu)勢：東莞市區(qū)目前是公辦教育最發(fā)達(dá)的地區(qū)，這里有東莞中學(xué)、莞城一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等省市一級學(xué)校，以及市區(qū)對鎮(zhèn)區(qū)交通輻射能力的加強(qiáng)，市區(qū)將成為人流、信息流的中轉(zhuǎn)站，這是市區(qū)房地產(chǎn)具有的前景優(yōu)勢.東部地區(qū)將憑借三大優(yōu)勢帶動各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.交通優(yōu)勢：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來了契機(jī)，引來大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局.園區(qū)優(yōu)勢：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動?xùn)|部組團(tuán)式發(fā)展的新格局，進(jìn)而促進(jìn)東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展.莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、才促進(jìn)了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展.（圖）四、結(jié)論市場總結(jié)： ◇ 東莞市可供開發(fā)的土地量較大，導(dǎo)致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營造環(huán)境、完善配套和降低開發(fā)成本，但由于開發(fā)時(shí)間較長，不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)加大.◇ 東莞房地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)力度較弱，整體市場處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對市場的調(diào)控較差是主要原因.◇ 為了適應(yīng)不同檔次客戶的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開發(fā)水平和風(fēng)格差異大，由此導(dǎo)致整體規(guī)劃的不和諧，這對后期的開發(fā)、銷售帶來一定的阻礙.◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)相對過去已有很大的進(jìn)步，但消費(fèi)者對此的需求卻越來越強(qiáng)烈，由此造成消費(fèi)者越來越重視樓盤的總體質(zhì)素.◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，較為傾向于大房大廳的住宅.◇ 樓盤價(jià)格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域性，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價(jià)格走勢的關(guān)鍵因素.◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，將有力帶動房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展.◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來越成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導(dǎo)地位.◇ 針對園區(qū)建設(shè)出臺的一系列政策，反映了政府對園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、.未來市場預(yù)測：◇ 土地市場：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū).◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)：住宅開發(fā)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場的一個(gè)亮點(diǎn)，獨(dú)立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān).◇ 未來2—5年的時(shí)間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標(biāo)的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強(qiáng)，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造.◇ 外地品牌發(fā)展商開始進(jìn)入東莞市場，他們不僅帶來較高的開發(fā)理念，也通過同本地發(fā)展商的競爭，帶動?xùn)|莞的整體開發(fā)水平的提高.◇ ，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經(jīng)濟(jì)開始發(fā)揮帶動效應(yīng)，將會吸引更多開發(fā)商從各鎮(zhèn)割據(jù)到城市中心區(qū)來.◇ 在新的城市化建設(shè)中，、園區(qū)優(yōu)勢及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來優(yōu)勢，使東部房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先.總體來說，東莞未來2—3年的房地產(chǎn)行業(yè)將會呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢.“規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問題，政府將會起到越來越重要的決定作用. 寮步鎮(zhèn)地處中國大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，是東莞金十字架的交匯點(diǎn)。這里公路交通發(fā)達(dá)，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”路兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)五環(huán)路、東區(qū)大道于此交匯，交織成一個(gè)發(fā)達(dá)的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時(shí)生活圈幾乎可以到達(dá)東莞的每一個(gè)角落，距廣州機(jī)場、深圳機(jī)場、深圳羅湖出入境、虎門港只有30－40分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有10—15分鐘車程。（1） 寮步鎮(zhèn)2002年綜合年報(bào) （圖）（2） 支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)目前寮步鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有外資企業(yè)500多家，初步形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè)，是東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)鎮(zhèn)之一。擁有三星集團(tuán)、香港偉易達(dá)集團(tuán)、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)，開始成為國際性大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。2003年，工業(yè)總產(chǎn)值（不變價(jià)）（不含三星），其中IT產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為東莞市的出口強(qiáng)鎮(zhèn)和IT大鎮(zhèn)。近幾年來，對私營企業(yè)實(shí)行了鼓勵(lì)扶持政策，創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境，涌現(xiàn)了廣東華冠鋼鐵、永強(qiáng)汽車、新興發(fā)、百味佳、博士科技、國源玻璃、金業(yè)電子等一批優(yōu)秀私營企業(yè)。寮步農(nóng)業(yè)已基本告別了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，正向技術(shù)、優(yōu)質(zhì)、效益方向轉(zhuǎn)化，建立了以糧食、水果（荔枝）、水產(chǎn)、蔬菜為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商品基地。全鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積3萬多畝，魚塘面積5000多畝，水果面積約1萬畝，蔬菜面積9000多畝。2003年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價(jià)）。汽車文明在寮步得到充分體現(xiàn)。寮步車市是東莞的一個(gè)天然的“汽車超市”，現(xiàn)有90家車行登記注冊，并且品牌云集，購銷兩旺。為進(jìn)一步強(qiáng)化寮步汽車銷售的龍頭地位，現(xiàn)正在興建占地1300畝的“東莞國際汽車貿(mào)易城”，將汽車城打造成為一個(gè)交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。（3） 人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，全鎮(zhèn)人口為26萬人，外來人口與戶籍人口的比例接近1：3。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。平均人口密度2971人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)中游水平。全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。現(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。（4） 寮步鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門常平寮步石龍樟木頭石碣茶山GDP（萬元）363000330176261800203061131266310388979100工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802430412603700309551213709168596150500財(cái)政收入（萬元）26863162341980017318238007711社會消費(fèi)品零售總額（萬元）387000169025125711518264080535950土地面積（KM2）17010887．512．866．63656．63寮步雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于樟木頭，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于茶山、石碣等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。（1） 城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市中部重要的中心城鎮(zhèn)，歷史悠久。以“IT產(chǎn)業(yè)為龍頭的綠色星城”，是東莞市環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化衛(wèi)星城市。（2） 規(guī)劃結(jié)構(gòu)北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區(qū)等四個(gè)片區(qū)。北區(qū)——借助現(xiàn)有的華南工業(yè)園和大進(jìn)工業(yè)園為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)；中心區(qū)——重點(diǎn)完善城市功能和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；南區(qū)——為控制區(qū)，將逐步對區(qū)內(nèi)農(nóng)村住宅進(jìn)行改造，同時(shí)發(fā)展生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)，利用佛靈湖作為后花園，發(fā)展成休閑度假區(qū)和生活樂園；良橫片區(qū)（橫坑村）——對通向市區(qū)的主要門戶良橫片區(qū)特別是橫坑村實(shí)行重新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行路網(wǎng)升級和城市面貌改造，重塑寮步的城市形象四、區(qū)域地產(chǎn)市場分析東莞這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢類似于深圳上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)的發(fā)展情況，來勢洶涌，后勁很足，因?yàn)闁|莞市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已積累了相當(dāng)一部分有購房實(shí)力的群體，其積蓄的消費(fèi)潛力與能量遠(yuǎn)未釋放與挖掘。同時(shí)，東莞房地產(chǎn)的營銷策劃上還很大程度上受深圳及廣州的影響而有樣有學(xué)，現(xiàn)炒現(xiàn)賣，而對本地區(qū)的地域特點(diǎn)與優(yōu)勢未完全利用與挖掘，創(chuàng)新也顯不夠，由于消費(fèi)者的消費(fèi)觀念日漸成熟與理性，對房子的基本功能要求退居其次，進(jìn)而轉(zhuǎn)向?qū)Ψ孔拥纳矸輰傩?、品位、社區(qū)群體、文化等房子以外的因素追求，這就對房地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)提出更高要求。受大勢影響，2004年乃至近兩年，莞城的格局與態(tài)勢將全面升級，認(rèn)真研究市場、研究消費(fèi)者、做好產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展商將是市場的主宰，而實(shí)力較弱的小發(fā)展商將逐漸被市場與消費(fèi)者淘汰。（1） 區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間舊住宅區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，價(jià)格區(qū)間1000—1800元/m2新住宅區(qū)——近期開發(fā)項(xiàng)目，主要集中在莞樟道上及新城周圍，價(jià)格區(qū)間2300—2800元/m2（不含別墅）東城住宅區(qū)——主要集