【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃建設(shè)的商服、住宅地塊的建設(shè)目標主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)的環(huán)境。滿足縣城居民對房屋居住的需求，同時，更好的實施 XX 縣縣城總 體規(guī)劃，并承擔起 該地塊在縣城規(guī)劃中的職能要求。按照功能有機組合原理，合理細分用地，一方面遵循土地市場經(jīng)濟原則；另一方面有利于該地區(qū)綜合環(huán)境的形成。力爭創(chuàng)建一個多樣化、有文化認同感的社會群體，創(chuàng)造豐富多彩、富有特色的新景觀風貌，體現(xiàn) XX 縣新區(qū)形象，逐步形成和睦、進取的新型社區(qū)，力爭環(huán)境優(yōu)美，做到經(jīng)濟效益和社會效益的有機統(tǒng)一。規(guī)劃建設(shè)的商服、住宅地塊的規(guī)劃策略主要是立足區(qū)位優(yōu)勢，是開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護及可持續(xù)發(fā)展有機融合。周邊環(huán)境的改造升級，將使周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施逐步改善。項目區(qū)的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢還有很大的提升空間，能吸引更多的投資商進行投資開發(fā)建設(shè)。待儲地塊最佳利用分析XX 縣近些年來的發(fā) 展， 現(xiàn)在已經(jīng)取得了較好的發(fā)展時機，其原因如下：26 （1）XX 縣城鎮(zhèn)化建 設(shè)快速推進， 項目建設(shè)是進一步加快 XX縣城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。 截至 2022 年底，XX 縣城鎮(zhèn)化建設(shè)快速推進，承載功能明顯提升。城建重點工程完成年度計劃任務(wù)，2022 年開工實施 500 萬元以上項目 71 個，完成投資 億元。爭取國家、省州專項資金 億元，增長 37%，確保了一大批民生及基礎(chǔ)設(shè)施項目順利實施。工業(yè)園區(qū)道路、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，已入駐我縣工業(yè)企業(yè) 9 家，其中南華糖廠已開榨投產(chǎn)，巖架造船廠、冗洪石材加工廠、德隆水泥廠、活性炭廠、可降解地膜廠、方解石加工廠等工業(yè)項目穩(wěn)步推進。2022 年工業(yè)項目投資達 億元，同比增長 %；全部工業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 （2）XX 縣社會經(jīng)濟發(fā) 展取得重大突破，但城 鄉(xiāng)差距較大，項目建設(shè)是 XX 縣推進 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要。 XX 縣第十六屆人民代表大會第四次會議政府工作報告中指出 XX 縣縣委、縣政府將堅持規(guī)劃引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)支撐、民生優(yōu)先、城鄉(xiāng)均等的發(fā)展原則，順應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展和人口轉(zhuǎn)移趨勢，加快推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和公共服務(wù)均等化，做強縣城、做大集鎮(zhèn)、做好社區(qū)，引導(dǎo)農(nóng)民向縣城、重點鎮(zhèn)和中心村集中，工業(yè)向園區(qū)集中，農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化集中，土地向規(guī)模經(jīng)營化集中。堅持建管并舉不動搖，切實加強城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進城鎮(zhèn)化進程。一是抓規(guī)劃。突出規(guī)劃的龍頭和基礎(chǔ)作用，完成納福新區(qū)控制性詳規(guī)修編。注重城鄉(xiāng)規(guī)劃法宣傳，嚴格建設(shè)用地審批程序，加大巡查執(zhí)法力度，27加強“兩違 ” 清理整治工作，堅決維護規(guī)劃的連續(xù)性、權(quán)威性、嚴肅性。二是抓建設(shè)。堅決貫徹落實州委州政府決策部署，積極配合做好臨港經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)建設(shè)。按照“堅 持發(fā)展特色、突出布依元素”的原則 ，一手抓 縣城建設(shè)，一手抓小城 鎮(zhèn)建設(shè)。樹立多渠道融資經(jīng)營城鎮(zhèn)的理念，力爭融資 3 億元以上投入城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。啟動縣城新老城區(qū)連接通道建設(shè)，緩解縣城交通壓力。全力推進納福新區(qū)建設(shè)，6 月底完成第一期路網(wǎng)工程，年內(nèi)完成第二期路網(wǎng)工程，力爭年底啟動第三期路網(wǎng)工程，10 月底完成納福廣場建設(shè)，啟動建設(shè)縣便民服務(wù)中心。推進舊城改造，重點抓好東風片區(qū)開發(fā)建設(shè)。結(jié)合實施扶貧生態(tài)移民工程和省州小城鎮(zhèn)建設(shè)工程，重點抓好坡妹、秧壩、冗渡、丫他 4 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)，啟動巖架旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)。抓好保障性住房建設(shè)，建成廉租住房 56 套、公共租賃房329 套、教師公租房 200 套，改造農(nóng)村危房 3698 戶、城市棚戶區(qū)50 套。三是抓管理。加強城鎮(zhèn)常態(tài)管理，深入實施“整臟治亂” ，嚴格執(zhí)行“門 前三包” 制度， 積極做好衛(wèi)生縣 城、文明縣城創(chuàng)建工作。積極探索創(chuàng)新小區(qū)物業(yè)管理模式，引入市場競爭機制，不斷加強住宅小區(qū)管理，著力解決突出問題，努力創(chuàng)建和諧安寧的居住環(huán)境。項目建設(shè)正是推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一大舉措，有利于 XX 縣實現(xiàn)全縣范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。待儲備地塊的規(guī)劃情況及其具體數(shù)據(jù) 根據(jù)以上的縣城定位和規(guī)劃設(shè)計，現(xiàn)將待儲備土地擬規(guī)劃情況如下：28（一）土地出讓面積預(yù)測 土地儲備開發(fā)項目儲備土地總面積 畝，扣除道路及公益事業(yè)用地面積后，實際可出讓土地面積 畝，不可出讓土地面積 畝，具體詳見下表：土地出讓面積表序號 儲備地名稱儲備面積（畝）可出讓面積（畝）不可出讓面積（畝） 備 注12022 年第一批城鎮(zhèn)建設(shè)用地 1號地塊 商業(yè)、住宅用地不可出讓面積約占商業(yè)、住宅用地儲備面積 12%22022 年第一批城鎮(zhèn)建設(shè)用地 1號地塊 商業(yè)、住宅用地不可出讓面積約占商業(yè)、住宅用地儲備面積 32%32022 年第二批城鎮(zhèn)建設(shè)用地 1號地塊 商業(yè)、住宅用地不可出讓面積約占商業(yè)、住宅用地儲備面積 33%（二）土地出讓收入預(yù)測結(jié)合 XX 縣近期出讓 的實際情況， 該區(qū)域土地分期推出后，預(yù)計：商住用地 萬元/ 畝；預(yù)計可實現(xiàn) 土地出讓收入 萬元（具體詳見《儲備土地出讓預(yù)測表》），除去土地整治成本和國家計提部分后，可實現(xiàn)收益 萬元，畝均收益 萬元，29具體詳見下表： 2022 年 XX 縣土地收儲項目收入測算表 單位:畝/萬元序號 項目 2022 年 2022 年 2022 年 合計1 出讓面積(畝) 2 出讓均價（萬元） 140 140 140 ——3 預(yù)計出讓收入 4 國有土地出讓收益基金 3*5% 5 土地整治成本 6 出讓 收益 3－4－5 7 上 繳 省級財政部分 6*10% 8 上 繳 市級財政部分 6*20% 9 縣級可分配土地出讓收益 （6－7－8） 10 提取農(nóng)業(yè)綜 合開發(fā)基金9*20% 11 提取廉租房建設(shè)基金 （9－10）*10% 12 失地農(nóng)民社會保險基金 （9－10）*5% 13 土地復(fù)墾基金 （9－10）*20% 14 水利基金（ 9－10）*12% 15 教育基金（ 9－10）*10% 16出讓凈收益（9－10－11－12－13－14－15） 17 項 目 凈現(xiàn)金流（4+5+16 ） 土地收儲出讓計劃結(jié)合 XX 縣國民經(jīng)濟 和社會發(fā)展實際， 對儲備的地塊擬從2022 年 1 月至 2022 年年底出讓完畢，且 2022 年出讓量不低于總30出讓面積的 49%，2022 年出讓量不低于總出讓面積的 24%，以逐年遞減。儲備土地出讓進度表出讓面積 出讓時間 地塊位置 出讓面 積(畝) 占比2022 者樓鎮(zhèn) 50%2022 者樓鎮(zhèn) 26% 畝2022 者樓鎮(zhèn) 24%合計 100% 儲備土地開發(fā)計劃收儲土地收購與整理 2022 年 1 月至 2022 年年底完成收儲土地的征收與前期開發(fā)整理工作。土地收儲開發(fā)融資計劃在充分慮財政的前提下，利用有限的資金進行開發(fā)。項目總投資 20222 萬元，自籌 6092 萬元，向銀行貸款融資 14000 萬元。 社會市場效益分析市場需求分析(1)市 場現(xiàn)狀分析作為縣府所在地，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，使中心城市的聚集、輻射、拉動作用日益凸顯。31 (2)2022 年投資預(yù)測 2022 年開發(fā)建設(shè)將整體呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康、良好的發(fā)展態(tài)勢。 第一，國民經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入增加。近年來，生產(chǎn)總值快速增長。 第二，XX 縣經(jīng)濟在未來幾年內(nèi)的快速發(fā)展。按照縣委、縣人民政府的戰(zhàn)略構(gòu)想，城市規(guī)模發(fā)展提速擴容，未來幾年內(nèi)，城市人口將增長。 第三、隨著縣委、縣人民政府優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)換、引進大企業(yè)大集團戰(zhàn)略的實施，不少大企業(yè)集團紛紛入落戶我縣。因此，縣委、縣人民政府緊抓機遇，進一步加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，改善投資環(huán)境，加大招商引資力度，這必須帶來大量用地需求。 第四，城市總體規(guī)劃的修編。未來 XX 縣的發(fā)展將由現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)縣逐步轉(zhuǎn)向工業(yè)發(fā)展縣，發(fā)展工業(yè)用地和商業(yè)用地。還貸款能力分析 儲備土地總投資 20222 萬元，自籌 6092 萬元，向銀行貸款融資 14000 萬元。土地儲備出讓總收 萬元，扣除國家計提和土地整治成本后，收入 萬元。收入大于總投資，具有還貸能力。土地儲備資金管理 土地儲備資金管理，嚴格按照財政部、國土資源部《土地儲備資金管理辦法》（財綜字[2022]17 號）執(zhí)行。所舉借的貸款只能專項32用于本儲備土地，包括土地征收、和土地開發(fā)相關(guān)的費用以及貸款和利息，接受財政、國土、審計部門和借款銀行的監(jiān)督檢查。 規(guī)劃分析結(jié)論 本規(guī)劃符合 XX 縣規(guī)劃， 項目選址合理，外部建設(shè)條件好，報告所提出的項目方案規(guī)模適中、合理、可行。33第六章 地質(zhì)條件與建設(shè)條件 工程地質(zhì)條件 XX 縣位于 XX 省黔西南 XX 縣。XX 縣地處云貴高原向廣西低山丘陵過渡的高原邊沿斜坡、珠江上游南、北盤江交匯的三角地帶。該縣東靠望謨、西接安龍，北部與貞豐縣相鄰、南面與廣西壯族自治區(qū)的樂業(yè)、田林、隆林三縣以南盤江隔河相望。地理位置東經(jīng) 105176。27′—106176。12′、北緯 24176。38′—25176。19′之間。東西長 76KM，南北寬 73KM。全縣總面積 178。最高海拔 1634 米，最低海拔 301 米。西北大部分地區(qū)海拔在 900 米—1200 米之間，中部 900米左右，東南部 400—600 米之間。 氣候條件 境內(nèi)氣候?qū)賮啛釒嘏瘽駶櫦撅L氣候，年均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫為零下 4℃，多年平均無霜期為345 天，年均降水量 1035 毫米。主要特點是冬無嚴寒，夏季炎熱，夏濕春干，雨熱同季，春暖早、秋涼遲。 交通條件 項目所在地交通較為便利，人流和各種車輛混合流動，對項目建設(shè)有一定的不利影響，項目所在地周邊有少量構(gòu)筑物，視野比較開闊，環(huán)境狀況良好，適合項目實施。34 公共設(shè)施條件 該項目所在地位于 XX 縣，屬于市政公用 設(shè)施建設(shè)規(guī)劃覆蓋范圍，水、電、通 訊、有 線電視等公用設(shè)施可就近接入，高低壓、通信、有線電視、供排水、等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，基本可以滿足項目建設(shè)需要，已完全具備項目建設(shè)條件。道路交通條件： 312 省道穿境而過，且公路道路情況良好，交通設(shè)施較為便利，可以滿足工程項目建設(shè)和運營的運輸需要。供水： 該項目用水可通過鋪設(shè)的市政供水主干管接入，能夠保證該項目用水需求。排水： 該項目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入市政雨水和污水管網(wǎng)系統(tǒng)。供電： 該項目區(qū)有公用變電站的變壓器，可根據(jù)實際需要適當擴容,保障項目用電需求。通訊： 項目區(qū)全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目固定和移動通訊要求。35 施工條件 該項目區(qū)規(guī)劃為商住用地需要進行征收和補償，有一部分建筑物，附屬物需要清理， “五通一平”投資額較大。 土方：該項目區(qū)地形起伏不大，施工期不需在項目建設(shè)地點進行大量的土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。 砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應(yīng)充足，可由周邊道路運輸至項目建設(shè)地點，滿足工程建設(shè)需要。 主要材料來源及供應(yīng)：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?yīng)，所需混凝土可采用商業(yè)混凝土。36第七章 環(huán)境保護 項目區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀 項目所在區(qū)域空氣、聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，適合本項目的實施，但在設(shè)計、施工過程及使用中要注意實行環(huán)保和污染治理措施，避免造成對環(huán)境的不良影響。 主要污染物和污染源 施工期間 工程建設(shè)時由于車輛運輸?shù)仍?，可能會使交通變得擁擠和頻繁，容易造成交通問題，這種影響會隨著項目的完成而消失。 項目進行過程中會產(chǎn)生大量的建筑廢棄物及揚塵，會使大氣中懸浮顆粒物含量驟增，使場地周圍的環(huán)境難以保持整潔。 施工期間的噪聲，主要是施工機械和建筑材料的運輸?shù)?。特別是夜間。 施工時，工人臨時食宿地的水、電及生活廢棄物，若無妥善安排處理，則會影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。 期間將產(chǎn)生許多廢棄物，如車輛裝載過多時導(dǎo)致巖土廢棄物散落等，都可能對環(huán)境產(chǎn)生影響。 排放標準 《公路環(huán)境保護設(shè)計規(guī)范》(JTG B042022)；《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB 30952022）；37《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》GB38382022；《地下水環(huán)境質(zhì)量標準》GB/T1484893；《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（GB 30962022）；《土壤環(huán)境質(zhì)量標準》（GB 156182022）；《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標準》（GB 12523－2022）； 治理方案 對于工程建設(shè)期交通特別繁忙的道路要避讓高峰時間(如采用夜間運輸)。對于施工中的塵土飛揚，建議采取定期清掃、定期灑水等方法解決。 對于施工期間的噪聲治理，一般不允許晚上十一點至次日上午六時內(nèi)施工，同時施工設(shè)備盡量采用低噪聲機械。對夜間一定要施工的工序，應(yīng)對施工機械采取降噪措施，并在工地周圍設(shè)臨時聲障之類的裝置，以保證項目區(qū)周圍的聲環(huán)境質(zhì)量。 施工現(xiàn)場的廢棄物，施工單位應(yīng)與當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理