【文章內容簡介】 如果允許業(yè)主對業(yè)主團體與其他民事主體所為的具體的民事行為都行使撤銷權，則可能侵犯業(yè)主整體的建筑物區(qū)分所有權。業(yè)主為行使建筑物區(qū)分所有權必然要與物業(yè)服務企業(yè)、建筑物附屬設施維修維護企業(yè)、生產制造安裝建筑物附屬設施的企業(yè)發(fā)生聯(lián)系，從事民事法律行為。如果允許業(yè)主對上述民事法律行為擁有撤銷權，則業(yè)主整體的建筑物區(qū)分所有權就會受到侵害，物業(yè)小區(qū)的管理和維護秩序就會遭受破壞，就會與民事法律體系中的代理人制度相沖突，就會干擾和否定民法體系中如合同法、公司法的代理人制度，就會出現(xiàn)司法干預業(yè)主自治權的現(xiàn)象，就會出現(xiàn)司法專橫、司法腐敗等現(xiàn)象。業(yè)主撤銷權的訴訟標的還包括侵害業(yè)主合法權益的要件，業(yè)主大會或者業(yè)委會的決定是否構成侵權，需要進行司法考查。根據立法的精神和審判實踐的探索，目前對于業(yè)主團體的行為是否構成侵權，須從侵權法的角度進行考量。在學界，通說認為，侵權行為的構成需要四要素：主觀過錯、行為違法、存在損害后果、違法行為與損害后果具有因果聯(lián)系。因此，業(yè)主團體的決定是否構成侵權也須從這四個方面進行評判。在主觀過錯的問題上，應根據業(yè)主團體的法定職責范圍，從其行為的目的性上來考量；在行為違法性的問題上，主要從決定作出時是否符合法定投票權數、是否符合業(yè)主管理規(guī)約規(guī)定的職責范圍等角度來論證；因果關系問題因與其他侵權行為無異，故不再論述；在損害問題上，可分為已發(fā)生的損害后果與必然發(fā)生的損害后果兩種，如果業(yè)主團體的決定違法，即使還未造成侵害后果，也應被認定為侵權而及時制止。①目的的不當性。業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是溝通業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的橋梁和紐帶，其運作的主要職能是代表和維護業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權益，實現(xiàn)業(yè)主團體自治管理。因此，業(yè)委會的任何決定應該以業(yè)主的整體利益為出發(fā)點，內容涉及其法定職責或業(yè)主大會授權的職責范圍。如果業(yè)委會所作的決定在于牟取業(yè)委會成員的私人利益或者實現(xiàn)其他與其業(yè)委會職責無關的目的，顯然該業(yè)委會的決定因其目的的不當性而不能對全體業(yè)主產生約束力。如有充足的證據證實業(yè)委會的決定存在上述目的，業(yè)委會的決議應被認定為目的不當。對于業(yè)委會以合法形式掩蓋非法目的的情形，業(yè)委會成員從中謀取私利的，那么，該決定顯然目的不當。②程序的違法性。業(yè)主團體的決定是否違法還應考量業(yè)主團體決定作出的程序，而該程序主要是投票表決程序，這不僅包括投票是否采取了法定形式、票數是否達到法定要求，還包括投票的真實性和有效性。在投票形式方面，從《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定來看，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式。主要看是否符合行政主管機關的規(guī)范性或者指導性的要求和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及法律（物權法）法規(guī)（物業(yè)管理條例）關于投票權數量的要求。③后果的致害性。在一個物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主所享有的合法權益包括對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分如綠地、道路、公用設施等享有共有和共同管理的權利。業(yè)主團體的決定如果限制或者剝奪業(yè)主的上述合法權益的，業(yè)主可以行使撤銷權。在后果致害性的考量中，須注意數量和時間要素。在數量方面，一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主往往人數眾多，而業(yè)主團體的決定根據法律規(guī)定只能以少數服從多數而不是全體一致通過的方式作出，因此，業(yè)主團體的決定即使符合法定人數的同意，也可能會因眾口難調而引起部分業(yè)主的不滿。同時由于各個物業(yè)管理區(qū)域和業(yè)主的具體特點、情況不同，業(yè)主團體的決定確實也可能在客觀上體現(xiàn)了大多數業(yè)主的意志，卻違背了少數業(yè)主的需求和利益。但是，判斷業(yè)主團體的決定是否侵害業(yè)主權益，不能只看聲稱被侵害利益的業(yè)主的絕對人數，而是要根據涉及的建筑物面積及區(qū)域將上述人數與投同意票的人數進行法律層面的比較，綜合考量。在時間方面，侵害業(yè)主權益不以實際發(fā)生為條件。由于業(yè)主團體的決定效力及于全體業(yè)主，允許違法的決定予以實施，必然造成較大的損害后果，因此不應以損害后果的實際發(fā)生為考量因素，只要認定業(yè)主團體的決定是違背大多數人意志的，其實施必然會侵害大多數業(yè)主的利益，那么即使損害后果還未發(fā)生，也應當將之作為構成侵權的因素之一。這樣可以鼓勵業(yè)主及時對涉嫌違法的決定提出異議，避免損害的發(fā)生及擴大。（六）業(yè)主撤銷權的行使期限?！督ㄖ飬^(qū)分所有權的解釋》）第十二條規(guī)定，業(yè)主自知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年之內。業(yè)主撤銷權作為一種侵害排除請求權，應當受到除斥期間的限制，對這一期限，應當認定為并非訴訟時效，而是除斥期間，不存在中止、中斷和延長的情形，即從業(yè)主團體作出決定之日起一定的期限內未行使撤銷權, 則撤銷權消滅。最高法院的發(fā)言人解釋說：這樣規(guī)定是參照合同法有關債權人撤銷權的規(guī)定，將其確定如此，既可以督促受侵害的業(yè)主及時行使權利，也有利于盡量維護業(yè)主共同生活秩序的穩(wěn)定。因該除斥期間的起算點為“在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起”，所以也不會對業(yè)主合法權益保護帶來不利影響[見參考文獻21]。筆者認為，這個除斥期間設定得還是過長，不利于社區(qū)生活的和諧穩(wěn)定。比如，業(yè)主團體決定委托物業(yè)服務企業(yè)對本物業(yè)管理小區(qū)提供物業(yè)服務，物業(yè)服務合同已經簽訂，服務企業(yè)已然進駐并有資金、人力、設施等方面的投入，服務已經開展近一年，此時某業(yè)主訴訟撤銷上述決定，如果上述決定被判決撤銷，這樣受損害的就是全體業(yè)主和服務企業(yè)，該物業(yè)管理小區(qū)的管理服務秩序就會被打亂，業(yè)主團體的活動也會受到嚴重干擾，甚至停頓。國外立法對決議異議權的行使均規(guī)定較短期限，值得借鑒：《法國住宅所有權法》規(guī)定，區(qū)分所有權人須在區(qū)分所有權人大會決議公布2個月內提出異議之訴。意大利法律規(guī)定，撤銷決議訴訟應自決議通過之日起30內提起，對缺席會議的區(qū)分所有權人，該期限自獲悉決議通過之日起計算。聯(lián)合國歐洲經濟委員會《轉型國家住宅類建筑物區(qū)分所有權指南》建議對決議的異議之訴須在決議通過后或書面向區(qū)分所有權人通告后6周內提起[12]。二、業(yè)主撤銷權的主體依照《物權法》規(guī)定,享有業(yè)主撤銷權的主體條件必須具備該物業(yè)小區(qū)業(yè)主的身份。所謂業(yè)主,是指房屋的所有權人，即該物業(yè)小區(qū)內的任何一位房屋所有權人如認為業(yè)主團體的決定導致其合法權益受損均可以行使業(yè)主撤銷權。但筆者認為，如果單以此為標準來判斷是否享有業(yè)主撤銷權，較為偏狹，也不甚符合我國的實際情況，應當考慮我國的實際情況及借鑒各國相對成熟的法律制度，對業(yè)主撤銷權的主體條件進行更為全面的規(guī)定。筆者認為，并非所有的業(yè)主均享有業(yè)主撤銷權，在以后的司法解釋中應當區(qū)分在不同情形下享有業(yè)主撤銷權的主體。(一)在非商品房情形下,政策性住房的實際房屋使用支配者應享有業(yè)主撤銷權。在我國商品房大規(guī)模建設之前,大量的單位房、集資房、經濟適用房等各種不同類型的房屋已存在,這些房屋由于使用年限問題，至今仍大部分在使用。這些房屋的產權有些已經過房改后確定了實際的所有權人，進行了房屋產權登記，房屋所有權人即為業(yè)主，享有業(yè)主權利。而有些房屋尚未經過房改，房屋實際使用和支配人未獲得房屋權屬證書，但事實上這些人對房屋除享有處分權之外，已經享有一般所有權的權能。因此,如果純粹以房屋所有權登記證書為準來判斷是否享有業(yè)主撤銷權的條件，顯然大量房屋的實際使用者將無法享有業(yè)主撤銷權，一旦業(yè)主團體作出的決定妨害他們的合法權益，他們將無法得到業(yè)主撤銷權的司法救濟，這顯然違反了“有權利必有救濟”的基本法律原則[13]。故對于此類房屋的實際使用者應當確認其享有業(yè)主撤銷權，以保護其合法權益。(二)業(yè)主團體作出的決定，參與表決時提出異議的業(yè)主享有業(yè)主撤銷權，其他表決同意的或者棄權的業(yè)主不應當享有業(yè)主撤銷權。此時的情況，業(yè)主應當分為三類: ①參與表決時表決同意的或者未提出異議的；②表示棄權的；③不肯參與表決的。對于這三類業(yè)主，如果均給予業(yè)主撤銷權顯然不適當。筆者認為，只有參與了表決并提出異議，但仍舊無法阻止決定作出的業(yè)主方有權提出業(yè)主撤銷權，其它三類業(yè)主即使其合法權益因該決定而受損也無權行使業(yè)主撤銷權。對此，《意大利民法典》就是采用這樣的做法，該法第1132條、第1137條明確規(guī)定，共有人對共有人大會作出的起訴或應訴決議意見不一致的，任何持異議的共有人均可以向司法機構提起訴訟[14]。首先，參與表決時對該事項未提出異議的業(yè)主，可認為其對該決定是同意的，該類業(yè)主按自己的意愿行使了建筑物區(qū)分所有權中的管理權，其理應承擔行使自己權利的法律后果，不能在業(yè)主團體決定作出后再要求行使業(yè)主撤銷權。否則這將違反誠實信用原則，同時也會極大地浪費我國本已緊缺的司法資源。其次，未參加表決的業(yè)主也不應享有業(yè)主撤銷權。建筑物區(qū)分所有權是專有權、共有權和管理權的結合，而管理權既是業(yè)主的權利也是業(yè)主的義務，業(yè)主是通過業(yè)主團體來行使管理權的?！段餀喾ā穼I(yè)主大會的表決機制有著非常嚴格的規(guī)定，即“決定法定的兩項重要事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意”。在我國，物業(yè)管理服務的實踐中，很多業(yè)主怠于行使管理權，而使得業(yè)主大會諸多管理事項無法得到有效通過和執(zhí)行，各個物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主團體物業(yè)管理的效率極為低下。為有效地督促業(yè)主積極行使管理權，履行管理義務，筆者認為經通知不參加表決的業(yè)主無權對業(yè)主團體的決定行使業(yè)主撤銷權。業(yè)主不參加表決，應視為其已放棄對該決定的異議權。同時業(yè)主不參加表決，也是業(yè)主不履行法定管理義務的行為，不賦予其業(yè)主撤銷權可視為是其不履行義務的一種責任形式。筆者認為，參加表決并且提出異議的業(yè)主但仍不能阻止決定的作出，若合法權益因該決定而受到妨害，法律理應賦予其業(yè)主撤銷權，這也是該制度設置的初衷，只有這類業(yè)主才有權要求行使業(yè)主撤銷權。(三)若業(yè)主團體作出決定未通知或認為無需通知業(yè)主參加表決就作出的，此時認為合法利益受損的所有業(yè)主均有權行使業(yè)主撤銷權。業(yè)主大會行使法定職權，應當召開業(yè)主大會會議或通過書面征求意見表決，但業(yè)主大會未經法定程序擅自作出決定，此時業(yè)主均有權行使業(yè)主撤銷權，對這些業(yè)主主體資格無須進行限制。業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。但由于業(yè)主大會表決程序的嚴格以及業(yè)主大會召集的困難和業(yè)主們不屑于行使共同管理權，往往會對業(yè)委會征集的表決的議題不置可否，因而業(yè)委會會應急對本物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理服務事項作出臨機處置，此時所有不置可否的業(yè)主均無權要求撤銷決定，對這些業(yè)主的主體資格應進行限制。三、業(yè)主撤銷權訴訟的適格被告業(yè)主行使業(yè)主撤銷權，法院必須審查該決定內容和作出的程序是否合法，而涉及該決定的相關材料往往是由業(yè)主團體所持有，同時涉案決定是否被撤銷與業(yè)主團體具有利害關系，此時業(yè)主團體作為被告顯然是適格的。但對于業(yè)主團體的訴訟主體地位問題在理論和實踐中均存在較大的爭議，筆者認為有必要進行適當分析，以便為實踐中的業(yè)主撤銷權訴訟提供可行性的建議。(一)業(yè)主委員會的主體資格物業(yè)管理小區(qū)內成立業(yè)主大會后應當選舉產生業(yè)委會，該業(yè)委會需在當地房地產行政管理部門備案，備案后業(yè)主委員會就成為一個合法組織，開展本物業(yè)管理小區(qū)內各項物業(yè)管理服務活動。最高人民法院《建筑物區(qū)分所有權的解釋》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，這兩部司法解釋中明確了業(yè)委會作為訴訟主體的資格，業(yè)委會在不同的情形下可作為原告，也可作為被告。故在業(yè)主撤銷權訴訟中，業(yè)委會對于自己作出的決定妨害了業(yè)主合法權益的，業(yè)主委員會作為被告顯然是適格的。(二)業(yè)主大會的主體資格業(yè)主大會目前在我國還主要是以會議的形式履行法定職責，是一種用于形成業(yè)主集體決策的制度設計，并不是一種法律實體[15]。我國