廊坊蘇寧廣場產(chǎn)品策劃案(編輯修改稿)
2025-05-24 13:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 名店城”安排在臨街面，有利于提高整個商場的品位；把飾物、精品、電器等大眾化的商品安排步行街的中部，便于聚集人氣；而把餐飲、美容美發(fā)、娛樂場、醫(yī)療場所等行業(yè)安排在三層則可以滿足大面積經(jīng)營者的使用需求。在這里，為了更好地組織銷售，我們對步行街各街區(qū)的功能劃分僅限于軟性的劃分，即這種功能劃分只是在銷售人員培訓時使用，以便于銷售人員向買家進行介紹，并引導他們的購買需求。〈三〉營業(yè)房間隔營業(yè)房如何間隔須從市場的需求出發(fā)，站在商家、經(jīng)營者和管理者的角度考慮問題，力求能夠使商場營業(yè)房的間隔更加適合市場的需求，適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務活動，這樣所開發(fā)出來的物業(yè)才會適銷對路。到底是小營業(yè)房還是大營業(yè)房間隔更好，兩方面的矛盾一直未能得到有效解決。小營業(yè)房和大營業(yè)房差異對比類別優(yōu)勢不足小營業(yè)房(1040m2)營業(yè)房銷售總價降低，能適應更多投資者購買，而且小營業(yè)房租值低，便于小型商戶進駐經(jīng)營。業(yè)主太多，經(jīng)營隨意性過大，管理難以統(tǒng)一，難以引進大型商家駐場經(jīng)營，還可能使商場整體檔次降低。大營業(yè)房(40m2以上)適合大型商戶要求，便于引進主力店，便于管理，便于進行交通布局。總價過高，投資門檻增高，影響了買家層面的擴大，也阻礙中小商戶進駐經(jīng)營。從上述的分析不難看出，營業(yè)房最終的間隔必須根據(jù)經(jīng)營者的需求而定，但作為買家特別是投資者，考慮得更多的是總價的高低，總家越低，越能擴大有效需求的層面。因此，進行營業(yè)房間隔時應該周詳?shù)乜紤]各種問題，如買家承受能力、商家的經(jīng)營要求、門面與進深比例等，總體而言，營業(yè)房間隔應該要考慮以下幾方面問題：u 各種戶型面積大小以及長寬比例u 主力戶型的大小、數(shù)量及分布u 其它戶型的大小、數(shù)量及分布從市場調(diào)查的資料看，廊坊地區(qū)潛在的購買能力相當高，人們對該地段營業(yè)房的售價承受能力普遍在50000元—60000/平方米，不少的潛在買家都希望門面與進深之比為1：2，這樣才比較適合經(jīng)營者的經(jīng)營要求。但是，考慮到本項目地塊的狀況及可銷售營業(yè)房的數(shù)量，我們建議在進行營業(yè)房間隔時應該更多地考慮買家購買能力，盡可能間隔出多種面積的營業(yè)房，并相應地增加小營業(yè)房的數(shù)量，有效地擴大買家的層面。營業(yè)房間隔主要遵循的原則是：位置較好的營業(yè)房“分割零售”，較差營業(yè)房的“整體批發(fā)”，同時盡可能降低營業(yè)房的總價。例如，臨街營業(yè)房可以間隔成較小面積，在總價變化不大的前提下，提高了單價，使利潤水平提高；而對于位置較差的非臨街營業(yè)房則可以間隔成較大的面積，在單價較低的前提下能夠滿足特定經(jīng)營者大面積的需求。從潛在買家、投資者及經(jīng)營者反映的情況來看，目前廊坊市商業(yè)物業(yè)的需求尚處于待激發(fā)狀態(tài)，人們對營業(yè)房的投資購買欲望十分強烈，但是目前市場上供應的營業(yè)房主要集中不足，很難適應更多潛在買家的購買能力。為此，我們在本項目盡可能間隔出多樣化的營業(yè)房，以此擴大買家的層面，具體間隔見下表。各層主力戶型間隔樓層分布主力戶型進深組合面積首層2035 m 257 m 20，40，55，70，110，140二層4050 m 2810 m40，80，90，100，180以上三層3040 m 281 0 m 24，48， 80，96，128，160在銷售過程中，可以根據(jù)各樓層的狀況及買家的實際需求自由組合，形成面積在20180平方米之間的多種戶型，使買家層面大大擴充，整個步行街的兼容性更強，能夠滿足更多買家、經(jīng)營者需求，對營業(yè)房的銷售有很大幫助。此外，還可以在首層（負半層）中間位置開辟可銷售的柜臺位置，出售給小本經(jīng)營者自行經(jīng)營，每個柜臺位置的面積約為12平方米，既可以單獨銷售，又可以組合銷售，這樣可以大大降低總價，同樣可以吸引一大批小本經(jīng)營的商家購買?！此摹狄?guī)劃公共空間專家指出，人們持物行走通常每隔200350米就想要休息一次，因此在商業(yè)物業(yè)規(guī)劃時就預留一定的面積作為商場的公共空間，用作設立顧客休息場所、人流的緩沖空間、商品展示區(qū)域等，是十分有必要的。此外，還應該建立中空廣場、促銷活動SHOW舞臺等具有服務功能的公共空間，以滿足商戶經(jīng)營需要。在規(guī)劃公共空間過程中要從以下幾個方面進行考慮：u 方便消費者休息并且有利于商場的經(jīng)營管理；u 有利于聚集人氣，能夠形成對消費者對商場的親和力；u 兼具多種的功能，如休息、展示、舉辦中小型活動等。在步行街室內(nèi)及室外開辟多樣的公共空間，供購物者休閑駐足十分有必要的。為此，我們建議在室內(nèi)步行街建設如下設施：每層設有休息區(qū)在每條主通道及各個出入口設置一定數(shù)量的休閑椅，并布置相應的景觀如雕塑、藝術(shù)小品以及背景音樂，供購物者休息、觀摩、欣賞，為消費者營造健康、舒適的購物空間，真正實現(xiàn)休閑購物的享受。入口廣場在室內(nèi)步行街的兩個主出入口設置多功能展示臺，可以用作商品展示、舉辦活動，并于節(jié)假日組織步行街內(nèi)的經(jīng)營者、商家或其他機構(gòu)聯(lián)手舉行各種商品的展示會、促銷會或文藝活動，借助于這類型的活動為整個室內(nèi)步行街帶來興旺的人氣和足夠的客流。同時還要在出口廣場布置大型座椅區(qū)共購物中駐足停留，延長它們在步行街停留的時間。設置中空廣場利用室內(nèi)步行街內(nèi)兩條主干道中間足夠的空間分別設置各自的兩個中空廣場，作用有三：其一，作為天然采光處，避免首層終年不見陽光的尷尬；其二，作為人流聚集和緩沖地帶，起到吸引和分流人流的作用；其三，可以利用下沉的廣場開展各種經(jīng)營活動，如開辟專柜、展示臺、舉辦一些小型的室內(nèi)展銷活動和促銷活動，亦可以作為公共休閑空間。娛樂休閑空間布置娛樂休閑空間的配套旨在延長消費者在商場內(nèi)的停留時間，增加消費者在商場購物的幾率。從本項目的整體規(guī)劃來看，室內(nèi)步行街內(nèi)有足夠的空間來設置相應的休閑空間，完全可以在步行街內(nèi)擺放室內(nèi)植物、雕塑小品及休息座椅，這些設置能夠使消費者感受到步行街內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、輕松的購物氛圍，容易產(chǎn)生情感上的共鳴，增加購物的欲望。于本項目，建議在步行街駐入口廣場附設主題休閑區(qū)域,如多功能展示臺、街舞廣場、大型座椅區(qū)來聚集人氣，以吸引過路市民，并可以定期組織一些青年人喜聞樂見的時尚活動和游戲，如BMX游戲、跳HIP HOP（街舞）等，吸引了眾多的年青消費者聚集在一起，形成張店地區(qū)街頭一景。這樣，室內(nèi)步行街的功能得到進一步的延伸，也進一步地闡釋了本項目“街與城結(jié)合”的設計理念，使整座建筑物既有濃郁的個性風格，又能融入到周邊的商業(yè)環(huán)境中?！次濉淀椖颗涮自O施一個商業(yè)物業(yè)的運作，除了必須有外
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