【文章內容簡介】 ...............................103IV 融資前財務現(xiàn)金流量分析 .........................................................................103 融資后財務現(xiàn)金流量分析 .........................................................................104 資本金財務內部收益率 ..........................................................................104 靜態(tài)分析指標 ..........................................................................................104 償債能 力分析 ..........................................................................................105 財務生存能力分析 ..................................................................................105 不確定性分析 .............................................................................................105 盈虧平衡分析 .............................................................................................106 財務評價結論 .............................................................................................106第十一章 風險分析 ..............................................................................108 風險因素識別 ............................................................................................108 市場風險 .................................................................................................108 工程風險 .................................................................................................108 政策風險 .................................................................................................108 財務風險 ..................................................................................................109 管理風險 ..................................................................................................109 其他風險 .................................................................................................110 風險應對策略 .............................................................................................110第十二章 結論與建議 ..........................................................................113 結 論 ...........................................................................................................113 實施建議 .....................................................................................................113附表附表 建設投資估算法附表 流動資金估算表附表 項目總投資使用計劃與資金籌措表附表 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表附表 總成本費用估算表附表 外購燃料和動力費估算表附表 固定資產折舊費估算表附表 無形資產和其它資產攤銷估算表附表 工資及福利費估算表V附表 項目投資現(xiàn)金流量表附表 1項目資本金現(xiàn)金流量表附表 1利潤與利潤分配表附表 1財務計劃現(xiàn)金流量表附表 1資產負債表附表 1借款還本付息計劃表附表 1盈虧平衡表和敏感性分析圖附圖附圖 規(guī)劃總平面圖附圖 鳥瞰圖附圖 沿街透視圖附件附件 項目單位營業(yè)執(zhí)照附件 組織機構代碼證附件 稅務登記證附件 投資項目備案證附件 國有土地使用證附件 建設用地規(guī)劃許可證附件 國有建設用地使用權出讓規(guī)劃條件附件 昆明軌道交通有限公司關于地鐵首期工程曉東村站設計1第一章 總 論 項目名稱項目名稱：悅天地項目可行性研究報告 投資單位概況公司名稱：昆明廣基瑞特房地產開發(fā)有限公司注冊資本：4150 萬元公司類型：外合資企業(yè)法人代表： 注冊地點：中外合資的昆明廣基瑞特房地產開發(fā)有限公司是由云南廣基瑞特科技投資有限公司、香港田軍先生以合資經營方式，經云南省發(fā)展與改革委員會以“云計外資（2022）455 號文”和省商務廳以資滇胞字（2022）0062 號批準證書” 、昆明滇池國家旅游度假區(qū)經濟發(fā)展局以“昆度經復（2022）第 30 號文” 、昆明市工商行政管理局等審核批準，于 2022 年 11 月 28 日在昆明注冊成立，取得中外合資企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（原注冊號：企合滇昆總字第 000839 號，后根據(jù)國家工商局的規(guī)定變更為：530100400002149） ，注冊資本金美元2022 萬元（約合人民幣 4150 萬元，已全部到位） 。順應公司不斷發(fā)展的需要，2022 年 2 月，經公司董事會研究并報經股東會批準，公司以未分配利潤轉增注冊資本 1000 萬美元。2022 年 6 月，公司再次以未分配利潤轉增注冊資本 500 萬美元，上述變更經商務、外匯2管理等行政機關批準后已在昆明市工商行政管理局辦妥變更手續(xù)。目前公司實收資本為 2022 萬美元，其中：云南廣基瑞特科技投資有限公司持有 75%， （香港）和生國際有限公司持有 25%。昆明廣基瑞特房地產開發(fā)有限公司現(xiàn)經營范圍為：在昆明滇池國家旅游度假區(qū) V109 地塊、五華區(qū)原春光器材廠地塊、五華區(qū)原黃土坡第一股份合作社地塊、原昆明市橡膠廠地塊進行房地產開發(fā)與銷售。在各級政府的支持和幫助下，度假區(qū) V109 地塊開發(fā)的“廣基海悅花園”項目，得以成功運作，全部一、二、三期銷售率 100％，并于 2022 年全面完工交房，業(yè)主已入住。項 目 已 累 計 上繳 稅 金 4100 多 萬 元 ， 同 時 收 回 全 部 投 資 。 昆 明 廣 基 瑞 特 房 地產 開 發(fā) 有 限 公 司 也 因 此 于 2022 年 被 評 為 云 南 省 首 批 掛 牌 保 護的 非 公 企 業(yè) 和 昆 明 滇 池 國 家 旅 游 度 假 區(qū) 納 稅 大 戶 。昆明廣基瑞特房地產開發(fā)有限公司通過“廣基海悅花園”的成功建成，在各級政府、金融系統(tǒng)、房地產業(yè)、廣大消費者中間，建立了廣泛良好的信譽和口碑。2022 年 9 月，中國房地產協(xié)會秘書長顧云昌參觀該項目后，給予“綠色人居”的高度評價；云南省政協(xié)蘇正國副主席、省工商聯(lián)會長、省發(fā)改委王敏正副主任、昆明市李江副市長等出席了由昆明廣基瑞特房地產開發(fā)有限公司主辦的“人居環(huán)境”論壇，對公司及所開發(fā)的項目予以肯定和高度評價?！皬V基海悅花園”項目開發(fā)期間，公司與建設銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行等金融機構建立了良好的銀企關系，幫助3以上銀行辦理如房地產抵押貸款、住房公積金貸款等業(yè)務，公司信用等級評定獲得了“AA”級。“廣基海悅花園”項目開發(fā)期間，得到了大量房地產業(yè)內人士的一致好評，接待了數(shù)以萬計的顧客看房、咨詢，一、二、三期業(yè)主入住以來，未發(fā)生一件質量投訴糾紛事件。 原春光器材廠地塊開發(fā)項目“廣基?馨悅芳鄰，被評選為本年度地產風云榜“2022 云南地產最具潛力英雄企業(yè)”獎及“2022 云南地產潛力英雄樓盤”獎。于 2022 年 8 月中旬開盤，2022 年初實現(xiàn)住房銷售率 100%，項目于 2022 年底已經成功交房，業(yè)主對項目給予了高度評價。公司本著務實高效的組織架構原則，設有項目拓展部、工程部、策劃營銷部、財務部、資產管理部、行政辦公室及人力資源部七個部門，員工總人數(shù)近 30 人，本科以上學歷者占公司總人數(shù)的 98%，擁有高級職稱員工 30%，中級職稱人數(shù) 60%。公司另有儲備土地約200 畝已進入前期規(guī)劃設計及報批階段，并取得有房地產開發(fā)二級資質。 可行性研究報告編制依據(jù)和原則 編制依據(jù)（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2022）；（2）《云南省滇中城市經濟圈區(qū)域協(xié)調發(fā)展規(guī)劃》（2022 年~2020年）；（3）《昆明市城市總體規(guī)劃修編（2022—2020）》；4（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；（5）《昆明市城市拆遷管理條例》；（6）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》；（7）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 ；（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》；（9）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》；（10）《投資項目可行性研究指南》；（11）《國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)建設項目經濟評價方法與參數(shù)的通知》發(fā)改投資[2022]1325 號；（12）昆明廣基瑞特房地產開發(fā)有限公司提供基礎資料。 編制原則1. 以需求為導向，利用國家和地方給予的各項政策和區(qū)域優(yōu)勢，以較高的起點進行規(guī)劃建設，促進當?shù)厣鐣洕陌l(fā)展，實現(xiàn)經濟效益和社會效益的提升；2. 認真貫徹執(zhí)行國家及地方有關法令、法規(guī)、行業(yè)標準等相關政策及文件，積極響應國家各種政策及規(guī)定，使項目更好地服務于社會。3. 充分利用有關地產已取得的豐富開發(fā)建設和管理經驗、以及現(xiàn)有的技術力量和管理人才，為項目的實施創(chuàng)造有利條件。4. 嚴格執(zhí)行環(huán)境保護“三同時” 制度，確保周圍環(huán)境不受影響，建設布局合理、購物環(huán)境優(yōu)美、辦公便捷高效、個性鮮明的城市綜合體。5 項目概況 項目建設地點項目擬建于昆明市西山區(qū)書林街 97 號（規(guī)劃條件證載地址為128130 號） , 東鄰停車場，西鄰 20 米規(guī)劃道路，南鄰昆明市第三中學，北鄰 15 米規(guī)劃道路。東聚紫金商務中心建設項目總占地面積 178。（折合 畝），地處昆明市中心核心商圈位置，周圍分布有東寺街、金馬坊、昆明市熱點商圈，該核心區(qū)域構成了昆明市中心最具活力的商業(yè)區(qū)域，也是昆明是中心商業(yè)化程度最高、最成熟的區(qū)域。悅天地項目金馬坊商圈東寺街商圈小西門昆都商圈正義路商圈青年路商圈南市區(qū)云紡商業(yè)區(qū)雙龍商圈南屏街商圈 項目建設規(guī)模和內容項目以滿足辦公和商業(yè)需求為起點，以完整的服務體系建設為核心，集域性區(qū)餐飲、購物、娛樂、會議等于一體的大型辦公和商6業(yè)設施，獨具藝術氣息與商業(yè)特色的商業(yè)綜合體。主要建設內容包括：項目改造三棟原有廠房分別是 A 棟、B 棟、C1 棟和 E 棟，新建商業(yè) F 棟和 C2 棟，并建設地下停車場 8002㎡。項目建設期限： 2022 年 1 月——2022 年 12 月 主要建設條件 區(qū)位及交通條件a、區(qū)位條件昆明為云南省會，是國家級歷史文化名城。作為云南省唯一的7特大城市和西部地區(qū)第四大城市（僅次于成都、重慶、西安），它是云南省政治、經濟、文化、科技、交通中心，是我國重要的旅游、商貿城市、西部地區(qū)重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈。此外，它還是中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，是中國唯一面向東盟的大都市。昆明處于中國東盟自由貿易區(qū)（10+1 ）和泛珠江經濟合作區(qū)域（9+2）兩個國際、國內經濟圈的有利結合部；同時，在現(xiàn)代新昆明建設中，項目地處于主城和新城的連接帶，是現(xiàn)代新昆明建設中的產業(yè)支撐帶，發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間十分巨大。區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目用地位于昆明市原橡膠廠，地處書林街。多條道路可到達，并有多條公交線路設站經過，正在建設的地鐵 3 號線金馬寺站600m。項目距北京路 1km，距環(huán)城南路 500m，距金碧路 600m，距環(huán)城西路 公里，昆明南窯火車站 3