【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ...............................103IV 融資前財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 .........................................................................103 融資后財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 .........................................................................104 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ..........................................................................104 靜態(tài)分析指標(biāo) ..........................................................................................104 償債能 力分析 ..........................................................................................105 財(cái)務(wù)生存能力分析 ..................................................................................105 不確定性分析 .............................................................................................105 盈虧平衡分析 .............................................................................................106 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .............................................................................................106第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..............................................................................108 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 ............................................................................................108 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................108 工程風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................108 政策風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................108 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................................................109 管理風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................................................109 其他風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................110 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 .............................................................................................110第十二章 結(jié)論與建議 ..........................................................................113 結(jié) 論 ...........................................................................................................113 實(shí)施建議 .....................................................................................................113附表附表 建設(shè)投資估算法附表 流動(dòng)資金估算表附表 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表附表 總成本費(fèi)用估算表附表 外購(gòu)燃料和動(dòng)力費(fèi)估算表附表 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表附表 無(wú)形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)攤銷估算表附表 工資及福利費(fèi)估算表V附表 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表 1項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表附表 1利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表附表 1財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表附表 1資產(chǎn)負(fù)債表附表 1借款還本付息計(jì)劃表附表 1盈虧平衡表和敏感性分析圖附圖附圖 規(guī)劃總平面圖附圖 鳥瞰圖附圖 沿街透視圖附件附件 項(xiàng)目單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件 組織機(jī)構(gòu)代碼證附件 稅務(wù)登記證附件 投資項(xiàng)目備案證附件 國(guó)有土地使用證附件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃條件附件 昆明軌道交通有限公司關(guān)于地鐵首期工程曉東村站設(shè)計(jì)1第一章 總 論 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：悅天地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 投資單位概況公司名稱：昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資本：4150 萬(wàn)元公司類型：外合資企業(yè)法人代表： 注冊(cè)地點(diǎn)：中外合資的昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由云南廣基瑞特科技投資有限公司、香港田軍先生以合資經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)云南省發(fā)展與改革委員會(huì)以“云計(jì)外資（2022）455 號(hào)文”和省商務(wù)廳以資滇胞字（2022）0062 號(hào)批準(zhǔn)證書” 、昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局以“昆度經(jīng)復(fù)（2022）第 30 號(hào)文” 、昆明市工商行政管理局等審核批準(zhǔn)，于 2022 年 11 月 28 日在昆明注冊(cè)成立，取得中外合資企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原注冊(cè)號(hào)：企合滇昆總字第 000839 號(hào)，后根據(jù)國(guó)家工商局的規(guī)定變更為：530100400002149） ，注冊(cè)資本金美元2022 萬(wàn)元（約合人民幣 4150 萬(wàn)元，已全部到位） 。順應(yīng)公司不斷發(fā)展的需要，2022 年 2 月，經(jīng)公司董事會(huì)研究并報(bào)經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)，公司以未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)美元。2022 年 6 月，公司再次以未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本 500 萬(wàn)美元，上述變更經(jīng)商務(wù)、外匯2管理等行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后已在昆明市工商行政管理局辦妥變更手續(xù)。目前公司實(shí)收資本為 2022 萬(wàn)美元，其中：云南廣基瑞特科技投資有限公司持有 75%， （香港）和生國(guó)際有限公司持有 25%。昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)經(jīng)營(yíng)范圍為：在昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū) V109 地塊、五華區(qū)原春光器材廠地塊、五華區(qū)原黃土坡第一股份合作社地塊、原昆明市橡膠廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售。在各級(jí)政府的支持和幫助下，度假區(qū) V109 地塊開(kāi)發(fā)的“廣基海悅花園”項(xiàng)目，得以成功運(yùn)作，全部一、二、三期銷售率 100％，并于 2022 年全面完工交房，業(yè)主已入住。項(xiàng) 目 已 累 計(jì) 上繳 稅 金 4100 多 萬(wàn) 元 ， 同 時(shí) 收 回 全 部 投 資 。 昆 明 廣 基 瑞 特 房 地產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 也 因 此 于 2022 年 被 評(píng) 為 云 南 省 首 批 掛 牌 保 護(hù)的 非 公 企 業(yè) 和 昆 明 滇 池 國(guó) 家 旅 游 度 假 區(qū) 納 稅 大 戶 。昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)“廣基海悅花園”的成功建成，在各級(jí)政府、金融系統(tǒng)、房地產(chǎn)業(yè)、廣大消費(fèi)者中間，建立了廣泛良好的信譽(yù)和口碑。2022 年 9 月，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌參觀該項(xiàng)目后，給予“綠色人居”的高度評(píng)價(jià)；云南省政協(xié)蘇正國(guó)副主席、省工商聯(lián)會(huì)長(zhǎng)、省發(fā)改委王敏正副主任、昆明市李江副市長(zhǎng)等出席了由昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主辦的“人居環(huán)境”論壇，對(duì)公司及所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目予以肯定和高度評(píng)價(jià)。“廣基海悅花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，公司與建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、交通銀行等金融機(jī)構(gòu)建立了良好的銀企關(guān)系，幫助3以上銀行辦理如房地產(chǎn)抵押貸款、住房公積金貸款等業(yè)務(wù)，公司信用等級(jí)評(píng)定獲得了“AA”級(jí)。“廣基海悅花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，得到了大量房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的一致好評(píng)，接待了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的顧客看房、咨詢，一、二、三期業(yè)主入住以來(lái)，未發(fā)生一件質(zhì)量投訴糾紛事件。 原春光器材廠地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“廣基?馨悅芳鄰，被評(píng)選為本年度地產(chǎn)風(fēng)云榜“2022 云南地產(chǎn)最具潛力英雄企業(yè)”獎(jiǎng)及“2022 云南地產(chǎn)潛力英雄樓盤”獎(jiǎng)。于 2022 年 8 月中旬開(kāi)盤，2022 年初實(shí)現(xiàn)住房銷售率 100%，項(xiàng)目于 2022 年底已經(jīng)成功交房，業(yè)主對(duì)項(xiàng)目給予了高度評(píng)價(jià)。公司本著務(wù)實(shí)高效的組織架構(gòu)原則，設(shè)有項(xiàng)目拓展部、工程部、策劃營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、資產(chǎn)管理部、行政辦公室及人力資源部七個(gè)部門，員工總?cè)藬?shù)近 30 人，本科以上學(xué)歷者占公司總?cè)藬?shù)的 98%，擁有高級(jí)職稱員工 30%，中級(jí)職稱人數(shù) 60%。公司另有儲(chǔ)備土地約200 畝已進(jìn)入前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批階段，并取得有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 編制依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2022）；（2）《云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（2022 年~2020年）；（3）《昆明市城市總體規(guī)劃修編（2022—2020）》；4（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（5）《昆明市城市拆遷管理?xiàng)l例》；（6）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；（7）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 ；（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（9）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（10）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（11）《國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》發(fā)改投資[2022]1325 號(hào)；（12）昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供基礎(chǔ)資料。 編制原則1. 以需求為導(dǎo)向，利用國(guó)家和地方給予的各項(xiàng)政策和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以較高的起點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升；2. 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家及地方有關(guān)法令、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策及文件，積極響應(yīng)國(guó)家各種政策及規(guī)定，使項(xiàng)目更好地服務(wù)于社會(huì)。3. 充分利用有關(guān)地產(chǎn)已取得的豐富開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)、以及現(xiàn)有的技術(shù)力量和管理人才，為項(xiàng)目的實(shí)施創(chuàng)造有利條件。4. 嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)” 制度，確保周圍環(huán)境不受影響，建設(shè)布局合理、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美、辦公便捷高效、個(gè)性鮮明的城市綜合體。5 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目擬建于昆明市西山區(qū)書林街 97 號(hào)（規(guī)劃條件證載地址為128130 號(hào)） , 東鄰?fù)＼噲?chǎng)，西鄰 20 米規(guī)劃道路，南鄰昆明市第三中學(xué)，北鄰 15 米規(guī)劃道路。東聚紫金商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目總占地面積 178。（折合 畝），地處昆明市中心核心商圈位置，周圍分布有東寺街、金馬坊、昆明市熱點(diǎn)商圈，該核心區(qū)域構(gòu)成了昆明市中心最具活力的商業(yè)區(qū)域，也是昆明是中心商業(yè)化程度最高、最成熟的區(qū)域。悅天地項(xiàng)目金馬坊商圈東寺街商圈小西門昆都商圈正義路商圈青年路商圈南市區(qū)云紡商業(yè)區(qū)雙龍商圈南屏街商圈 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目以滿足辦公和商業(yè)需求為起點(diǎn)，以完整的服務(wù)體系建設(shè)為核心，集域性區(qū)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、會(huì)議等于一體的大型辦公和商6業(yè)設(shè)施，獨(dú)具藝術(shù)氣息與商業(yè)特色的商業(yè)綜合體。主要建設(shè)內(nèi)容包括：項(xiàng)目改造三棟原有廠房分別是 A 棟、B 棟、C1 棟和 E 棟，新建商業(yè) F 棟和 C2 棟，并建設(shè)地下停車場(chǎng) 8002㎡。項(xiàng)目建設(shè)期限： 2022 年 1 月——2022 年 12 月 主要建設(shè)條件 區(qū)位及交通條件a、區(qū)位條件昆明為云南省會(huì)，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城。作為云南省唯一的7特大城市和西部地區(qū)第四大城市（僅次于成都、重慶、西安），它是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心，是我國(guó)重要的旅游、商貿(mào)城市、西部地區(qū)重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈。此外，它還是中國(guó)面向東南亞、南亞開(kāi)放的門戶樞紐，是中國(guó)唯一面向東盟的大都市。昆明處于中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)（10+1 ）和泛珠江經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域（9+2）兩個(gè)國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈的有利結(jié)合部；同時(shí)，在現(xiàn)代新昆明建設(shè)中，項(xiàng)目地處于主城和新城的連接帶，是現(xiàn)代新昆明建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)支撐帶，發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間十分巨大。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目用地位于昆明市原橡膠廠，地處書林街。多條道路可到達(dá)，并有多條公交線路設(shè)站經(jīng)過(guò)，正在建設(shè)的地鐵 3 號(hào)線金馬寺站600m。項(xiàng)目距北京路 1km，距環(huán)城南路 500m，距金碧路 600m，距環(huán)城西路 公里，昆明南窯火車站 3