【文章內(nèi)容簡介】 60。 維修中心 880 800 　 一層建筑 洗車場 680 600 　 一層建筑2 客戶維修專用停車場 600 　 　 按20輛車,每輛車占地30㎡估算3 綠化用地 270 　 　 按汽車維修區(qū)用地面積的約10%計算4 交通用地 270 　 　 按汽車維修區(qū)用地面積的約10%計算小計 2700 1400 　 　三 第三部分：辦公區(qū) % 　1 建筑用地 辦公樓用地 2650 10560 　 四層建筑2棟，每層建筑面積約1320㎡2 辦公區(qū)停車位用地 600 　 　 按20輛車,每輛車占地30㎡估算3 綠化用地 2300 　 　 按辦公區(qū)用地面積的約37%計算4 交通用地 620 　 　 按辦公區(qū)用地面積的約10%計算小計 6170 10560 　 　四 第四部分：生活區(qū) % 　1 建筑用地 員工宿舍樓用地 1260 3450 　 三層建筑1棟，每層建筑面積約1150㎡ 餐廳用地 650 640 　 一層建筑 公共衛(wèi)生間用地 230 220 　 　2 生活區(qū)停車位用地 300 　 　 按10輛車,每輛車占地30㎡估算3 綠化用地 1740 　 　 按生活區(qū)用地面積的約37%計算4 交通用地 470 　 　 按生活區(qū)用地面積的約10%計算小計 4650 4310 　 　五 合計 19990 18970 　 　上述功能分區(qū)是根據(jù)本項目業(yè)務范圍的設想而進行的，將建設成為一個中大規(guī)模的汽車銷售與維修中心，具有明顯的規(guī)模效應。根據(jù)國家建設部、國家發(fā)改委及XX市汽車銷售服務有限公司的財政力量，本著總體規(guī)劃、統(tǒng)籌兼顧、適度前瞻的原則，本次項目建設規(guī)模如下：該建設項目為XX市汽車銷售與維修服務中心。項目總用地面積19990 m2，總建筑面積18970m2，總投資4928萬元。項目完成后，將作為XX市市做大的汽車銷售與維修中心，按照初步設想項目將建設4S專賣店、二手車交易中心、新車會展中心、汽車配件專賣店、接待大廳、汽車文化室、洗車場、維修檢測中心、綜合服務辦公大廳、餐廳、辦公大樓及附屬設施。項目建議在辦公區(qū)辦公大樓前建設一個小規(guī)模的汽車文化主題廣場，將作為XX市市標志性的文化廣場，為XX市旅游添加一個新的亮點。綜合以上分析，這樣才能建設一個相對功能比較齊全的、能代表XX市城市形象的汽車銷售與維修中心。第五章 項目實施方案古城區(qū)位于云南省西北部，金沙江中游。地處東經(jīng)99176。23′～101176。31′，北緯25176。59′～27176。56′。北連迪慶藏族自治州,南靠大理白族自治州。地處金沙江上游，為云南省西北部橫斷山脈向云貴高原過渡地帶，屬低緯高原季風氣候。，℃。麗攀、麗鶴、麗昆、麗維等干線公路縱橫轄境。 本項目擬用地位于XX市市古城區(qū)金山轉(zhuǎn)臺周邊。北臨祥和路，西連麗大路，南接金山白族鄉(xiāng)政府，東靠開文村。供電：可接入市政供電系統(tǒng)，能滿足施工需求；供水：可接入市政管網(wǎng)，水源充足，能滿足施工需求；排污：生活污水經(jīng)化糞池初級處理后排入市政管網(wǎng)；消防：院內(nèi)設消防水池，保證室內(nèi)外消防用水量。本項目擬用地位于XX市市古城區(qū)金山轉(zhuǎn)臺旁，位于城市主干道大麗路與祥和路周邊，交通極為便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。根據(jù)社會、經(jīng)濟、自然狀況，結(jié)合項目擬建地的用地條件及用地性質(zhì)，堅持“社會、經(jīng)濟、環(huán)境”三效益最佳統(tǒng)一的原則，科學的設計高起點、大規(guī)模的XX市汽車銷售與維修中心，使之具有汽車交易中心必需的商業(yè)氣氛的同時又不失大方、典雅的氛圍。在保證功能組織合理的前提下使平面構(gòu)圖優(yōu)美完整，具有藝術性。突出規(guī)劃設計的先進性、引導性和市場性，也要注重地方建筑民族特色的融入，探索一條傳統(tǒng)與現(xiàn)代相容相生的建筑設計風格。1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及相關規(guī)則《城市規(guī)劃編制辦法》及實施細則3.《XX市市城市規(guī)劃管理條例》、經(jīng)濟、社會資料規(guī)劃目標實現(xiàn)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、技術先進且具地方民族特色的現(xiàn)代化的汽車銷售中心。密切聯(lián)系客觀實際，結(jié)合氣候、風向、地形、地貌及周邊環(huán)境進行創(chuàng)作，建立“以人為主，物為人用”的觀點?？傮w思路（1）為廣大消費者提供一個舒適、便捷、典雅的空間。（2）結(jié)合地表，統(tǒng)一設計、分區(qū)規(guī)劃，由總體到局部進行設計。（3）合理分區(qū)，合理布置景觀大道、4S專賣、新車會展區(qū)、汽車綜合服務大廳、維修中心、洗車場、汽車文化區(qū)、汽車配件專賣店，辦公區(qū)、生活區(qū)。做到既緊密聯(lián)系，又分區(qū)明確，互不干擾。（4）考慮場地的地理優(yōu)勢，注意的形象，采用高低錯落，一張一弛等手法，來強化各類建筑所體現(xiàn)的景觀特色。將項目擬用地劃分為幾大功能部分來進行規(guī)劃設計，規(guī)劃用地范圍一半面積規(guī)劃為汽車銷售及維修用房，另一半面積規(guī)劃為辦公區(qū)及餐廳等后勤保障設施。并結(jié)合管理、服務等設置相應配套設施。主出入口部分處理成入口小型廣場，以有利集散人流、車流。在建筑的形式上強調(diào)簡潔、明快，具有現(xiàn)代感及高科技感，以給人視覺上的強烈沖擊力。城內(nèi)設計周界防護報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)及音樂系統(tǒng)。相關房間設閉路電視及寬帶網(wǎng)、通訊等。外立面：現(xiàn)代、簡潔、結(jié)合廣告牌統(tǒng)一設計。考慮空調(diào)機的統(tǒng)一放置與外立面的協(xié)調(diào)，要求空調(diào)水統(tǒng)一排放。衛(wèi)生間按設計規(guī)范，結(jié)合實際，滿足方便使用、清潔衛(wèi)生、通風等要求，并要求全采用板下無管式設計。（一）在祥和路和麗大路各開2個路口以解決內(nèi)部與外部的人流、車流交通問題。（二）項目從大門口到出口環(huán)形景觀大道，為人車流主通道。（三）項目道路主干道寬12米，次要道路寬8米，各道路相互聯(lián)系，從而形成幾個功能地塊。規(guī)劃區(qū)內(nèi)綠地規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)可概括為“點”“線”“面”有機結(jié)合的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。（一）點：主要指庭院綠地，展場綠地，以草坪、花卉和灌木為主。（二）線：充分利用場內(nèi)道路兩旁行道樹和人行道兩旁的帶狀綠地形成線性的綠化布置，行道樹采用效果好的常綠喬木，帶狀綠地則多用樹木點綴。（三）面：在主入口及出口處、新車會展中心、4S專賣店旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同時輔以五彩花卉來點綴，形成大片綠地。汽車展場與停車場滿鋪草坪磚，以增加綠地面積。建筑風格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，經(jīng)過多次比較，初步?jīng)Q定采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑理念來指導設計。同時，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使XX市汽車銷售與維修中心融入高科技、現(xiàn)代化的時代風格，同時與周邊民居建筑風格遙相呼應，做到既氣派又典雅的效果。本項目從目前2010年12月10號開始計算。2010年12月10日至2011年3月 取得土地產(chǎn)權2011年4月至2011年6月 完成土地平整，項目可行性研究報告、環(huán)評報告的編制和審批，初步設計及施工圖設計的審查、批復2011年7月至2012年5月 主體建設工程完工2012年6月至2012年8月 工程收尾及竣工驗收并投入使用。 項目建設由XX市汽車銷售服務有限公司負責組織實施，工程施工通過公開招標選擇施工技術力量強，信譽好的有相應資質(zhì)的建筑公司進行。項目建設實行項目法人責任制、參建單位工程質(zhì)量領導責任制和工程質(zhì)量終身負責制以及項目建設工程質(zhì)量行政領導責任制，項目建設實行公開招標和合同管理制，施工實行監(jiān)理制。XX市汽車銷售服務有限公司為項目建設的第一責任人，對建設工程質(zhì)量負首要責任。工程質(zhì)量由聘請的市政府建筑質(zhì)量監(jiān)督部門專業(yè)技術人員進行監(jiān)督，項目業(yè)主對項目建設進行不定期檢查，確保工程質(zhì)量。建成后由XX市市規(guī)劃局、項目業(yè)主聯(lián)合相關部門對項目進行竣工驗收。由項目建設單位XX市汽車銷售服務有限公司內(nèi)設部門機構(gòu)，負責以下管理工作：財務管理：項目建設資金實行專戶管理。財務人員必須嚴格遵守財務制度，做好項目財務計劃，資金使用計劃等資金管理工作，保證項目資金使用合理。在工程完工驗收后，對整個項目建設資金及時進行決算，出具決算報告?zhèn)浒?。在資金管理上，要制定嚴格的資金管理辦法，采用專賬儲存，?？顚Ｓ茫_賬務，政府監(jiān)督等措施，加強對項目資金的專項審批工作，財務審計與工程檢查驗收相結(jié)合，確保資金正常運轉(zhuǎn)及合理使用。行政管理：項目招投標工作、日常行政工作及接待聯(lián)絡工作。施工管理：日常土建與安裝施工的協(xié)調(diào)、施工進度與計劃的安排，施工質(zhì)量與施工安全的檢查、工程驗收。設備材料管理：設備、材料的采購、保管、使用。技術管理：項目的技術文件、技術檔案的管理工作，質(zhì)量檢驗工作等。根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項目實施設想，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅總結(jié)如下。 (Strengh)目前XX市市還沒有出現(xiàn)大型的汽車銷售與維修市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進而形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷者的地位。國家及省市相關政策的大力支持。項目所在位置由于靠近城市主干道周邊，便于將來汽車銷售市場車輛的配送和汽車維修。項目所在位置未來交通將進一步便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項目產(chǎn)生實質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補。項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項目的后續(xù)發(fā)展能力。 (Weakness)本項目擬用地還沒有經(jīng)過XX市市政府審批規(guī)劃通過，項目業(yè)主一定要積極主動與XX市市政府及古城區(qū)政府溝通，以便能盡早拿到項目用地。同行業(yè)的競爭將對本項目的實施帶來一定的影響。（Opportunity）XX市目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進入壁壘，幾乎所有的銷售及維修場地都是租賃來的，而且相當部分只是臨時場所。國民經(jīng)濟和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的購買力支撐。近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對汽車產(chǎn)業(yè)美好的預期更堅定了投資者的信心。國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項刺激消費的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)。交通基礎設施不斷完善，城市公共交通設施日益健全推動了私家車的快速發(fā)展。民營經(jīng)濟發(fā)展加快，運輸市場全面放開，對汽車消費需求進一步增加。（Treat）從項目本身考慮，目前在本項目擬用地可能出現(xiàn)其他項目正在策劃，如果本項目落后于其他項目取得建設用地，其打擊將是致命的。政府對本項目擬用地的規(guī)劃也會對項目實施產(chǎn)生一定的影響。XX市市目前的汽車銷售廠家逐漸增加，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)。項目本身投資額較大，如果地價過高，無疑將大大增加項目的風險。綜合上面的SWOT分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項目本身和政府政策產(chǎn)生的，而劣勢主要是由外部環(huán)境影響及同行業(yè)的競爭帶來的。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，組建高效率團隊，積極與XX市市政府溝通，盡早取得項目建設用地，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會取得預想的效果。第六章 項目環(huán)境保護、節(jié)能及消防從本項目功能特點上考慮，在投入使用后主要的污染物來自員工、顧客的生活廢水以及丟棄的生活垃圾。此外，還有少量的清洗油污，食堂餐廳的含油污水和油煙廢氣、汽車行駛的噪音、商品的包裝材料。本項目不產(chǎn)生輻射及其他有毒污染物。廢水廢水主要是生活污水，來自食堂餐廳、維修檢測中心、辦公人員工作區(qū)和洗車場，另外汽車檢測維修過程中也可能會產(chǎn)生少量廢水。參考同類污水的水質(zhì)監(jiān)測數(shù)據(jù)，該廢水水質(zhì)水量見表61。表6１　廢水主要污染源、污染物濃度序號 污染源 污染物名稱（單位：mg/L,PH除外） PH CODcr 16