【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60。 維修中心 880 800 　 一層建筑 洗車場(chǎng) 680 600 　 一層建筑2 客戶維修專用停車場(chǎng) 600 　 　 按20輛車,每輛車占地30㎡估算3 綠化用地 270 　 　 按汽車維修區(qū)用地面積的約10%計(jì)算4 交通用地 270 　 　 按汽車維修區(qū)用地面積的約10%計(jì)算小計(jì) 2700 1400 　 　三 第三部分：辦公區(qū) % 　1 建筑用地 辦公樓用地 2650 10560 　 四層建筑2棟，每層建筑面積約1320㎡2 辦公區(qū)停車位用地 600 　 　 按20輛車,每輛車占地30㎡估算3 綠化用地 2300 　 　 按辦公區(qū)用地面積的約37%計(jì)算4 交通用地 620 　 　 按辦公區(qū)用地面積的約10%計(jì)算小計(jì) 6170 10560 　 　四 第四部分：生活區(qū) % 　1 建筑用地 員工宿舍樓用地 1260 3450 　 三層建筑1棟，每層建筑面積約1150㎡ 餐廳用地 650 640 　 一層建筑 公共衛(wèi)生間用地 230 220 　 　2 生活區(qū)停車位用地 300 　 　 按10輛車,每輛車占地30㎡估算3 綠化用地 1740 　 　 按生活區(qū)用地面積的約37%計(jì)算4 交通用地 470 　 　 按生活區(qū)用地面積的約10%計(jì)算小計(jì) 4650 4310 　 　五 合計(jì) 19990 18970 　 　上述功能分區(qū)是根據(jù)本項(xiàng)目業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，將建設(shè)成為一個(gè)中大規(guī)模的汽車銷售與維修中心，具有明顯的規(guī)模效應(yīng)。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委及XX市汽車銷售服務(wù)有限公司的財(cái)政力量，本著總體規(guī)劃、統(tǒng)籌兼顧、適度前瞻的原則，本次項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下：該建設(shè)項(xiàng)目為XX市汽車銷售與維修服務(wù)中心。項(xiàng)目總用地面積19990 m2，總建筑面積18970m2，總投資4928萬(wàn)元。項(xiàng)目完成后，將作為XX市市做大的汽車銷售與維修中心，按照初步設(shè)想項(xiàng)目將建設(shè)4S專賣店、二手車交易中心、新車會(huì)展中心、汽車配件專賣店、接待大廳、汽車文化室、洗車場(chǎng)、維修檢測(cè)中心、綜合服務(wù)辦公大廳、餐廳、辦公大樓及附屬設(shè)施。項(xiàng)目建議在辦公區(qū)辦公大樓前建設(shè)一個(gè)小規(guī)模的汽車文化主題廣場(chǎng)，將作為XX市市標(biāo)志性的文化廣場(chǎng)，為XX市旅游添加一個(gè)新的亮點(diǎn)。綜合以上分析，這樣才能建設(shè)一個(gè)相對(duì)功能比較齊全的、能代表XX市城市形象的汽車銷售與維修中心。第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案古城區(qū)位于云南省西北部，金沙江中游。地處東經(jīng)99176。23′～101176。31′，北緯25176。59′～27176。56′。北連迪慶藏族自治州,南靠大理白族自治州。地處金沙江上游，為云南省西北部橫斷山脈向云貴高原過(guò)渡地帶，屬低緯高原季風(fēng)氣候。，℃。麗攀、麗鶴、麗昆、麗維等干線公路縱橫轄境。 本項(xiàng)目擬用地位于XX市市古城區(qū)金山轉(zhuǎn)臺(tái)周邊。北臨祥和路，西連麗大路，南接金山白族鄉(xiāng)政府，東靠開(kāi)文村。供電：可接入市政供電系統(tǒng)，能滿足施工需求；供水：可接入市政管網(wǎng)，水源充足，能滿足施工需求；排污：生活污水經(jīng)化糞池初級(jí)處理后排入市政管網(wǎng)；消防：院內(nèi)設(shè)消防水池，保證室內(nèi)外消防用水量。本項(xiàng)目擬用地位于XX市市古城區(qū)金山轉(zhuǎn)臺(tái)旁，位于城市主干道大麗路與祥和路周邊，交通極為便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然狀況，結(jié)合項(xiàng)目擬建地的用地條件及用地性質(zhì)，堅(jiān)持“社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境”三效益最佳統(tǒng)一的原則，科學(xué)的設(shè)計(jì)高起點(diǎn)、大規(guī)模的XX市汽車銷售與維修中心，使之具有汽車交易中心必需的商業(yè)氣氛的同時(shí)又不失大方、典雅的氛圍。在保證功能組織合理的前提下使平面構(gòu)圖優(yōu)美完整，具有藝術(shù)性。突出規(guī)劃設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、引導(dǎo)性和市場(chǎng)性，也要注重地方建筑民族特色的融入，探索一條傳統(tǒng)與現(xiàn)代相容相生的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格。1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及相關(guān)規(guī)則《城市規(guī)劃編制辦法》及實(shí)施細(xì)則3.《XX市市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、技術(shù)先進(jìn)且具地方民族特色的現(xiàn)代化的汽車銷售中心。密切聯(lián)系客觀實(shí)際，結(jié)合氣候、風(fēng)向、地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行創(chuàng)作，建立“以人為主，物為人用”的觀點(diǎn)?？傮w思路（1）為廣大消費(fèi)者提供一個(gè)舒適、便捷、典雅的空間。（2）結(jié)合地表，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分區(qū)規(guī)劃，由總體到局部進(jìn)行設(shè)計(jì)。（3）合理分區(qū)，合理布置景觀大道、4S專賣、新車會(huì)展區(qū)、汽車綜合服務(wù)大廳、維修中心、洗車場(chǎng)、汽車文化區(qū)、汽車配件專賣店，辦公區(qū)、生活區(qū)。做到既緊密聯(lián)系，又分區(qū)明確，互不干擾。（4）考慮場(chǎng)地的地理優(yōu)勢(shì)，注意的形象，采用高低錯(cuò)落，一張一弛等手法，來(lái)強(qiáng)化各類建筑所體現(xiàn)的景觀特色。將項(xiàng)目擬用地劃分為幾大功能部分來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃用地范圍一半面積規(guī)劃為汽車銷售及維修用房，另一半面積規(guī)劃為辦公區(qū)及餐廳等后勤保障設(shè)施。并結(jié)合管理、服務(wù)等設(shè)置相應(yīng)配套設(shè)施。主出入口部分處理成入口小型廣場(chǎng)，以有利集散人流、車流。在建筑的形式上強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔、明快，具有現(xiàn)代感及高科技感，以給人視覺(jué)上的強(qiáng)烈沖擊力。城內(nèi)設(shè)計(jì)周界防護(hù)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)及音樂(lè)系統(tǒng)。相關(guān)房間設(shè)閉路電視及寬帶網(wǎng)、通訊等。外立面：現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、結(jié)合廣告牌統(tǒng)一設(shè)計(jì)?？紤]空調(diào)機(jī)的統(tǒng)一放置與外立面的協(xié)調(diào)，要求空調(diào)水統(tǒng)一排放。衛(wèi)生間按設(shè)計(jì)規(guī)范，結(jié)合實(shí)際，滿足方便使用、清潔衛(wèi)生、通風(fēng)等要求，并要求全采用板下無(wú)管式設(shè)計(jì)。（一）在祥和路和麗大路各開(kāi)2個(gè)路口以解決內(nèi)部與外部的人流、車流交通問(wèn)題。（二）項(xiàng)目從大門口到出口環(huán)形景觀大道，為人車流主通道。（三）項(xiàng)目道路主干道寬12米，次要道路寬8米，各道路相互聯(lián)系，從而形成幾個(gè)功能地塊。規(guī)劃區(qū)內(nèi)綠地規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)可概括為“點(diǎn)”“線”“面”有機(jī)結(jié)合的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。（一）點(diǎn)：主要指庭院綠地，展場(chǎng)綠地，以草坪、花卉和灌木為主。（二）線：充分利用場(chǎng)內(nèi)道路兩旁行道樹(shù)和人行道兩旁的帶狀綠地形成線性的綠化布置，行道樹(shù)采用效果好的常綠喬木，帶狀綠地則多用樹(shù)木點(diǎn)綴。（三）面：在主入口及出口處、新車會(huì)展中心、4S專賣店旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同時(shí)輔以五彩花卉來(lái)點(diǎn)綴，形成大片綠地。汽車展場(chǎng)與停車場(chǎng)滿鋪草坪磚，以增加綠地面積。建筑風(fēng)格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應(yīng)該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，經(jīng)過(guò)多次比較，初步?jīng)Q定采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑理念來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)。同時(shí)，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使XX市汽車銷售與維修中心融入高科技、現(xiàn)代化的時(shí)代風(fēng)格，同時(shí)與周邊民居建筑風(fēng)格遙相呼應(yīng)，做到既氣派又典雅的效果。本項(xiàng)目從目前2010年12月10號(hào)開(kāi)始計(jì)算。2010年12月10日至2011年3月 取得土地產(chǎn)權(quán)2011年4月至2011年6月 完成土地平整，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告的編制和審批，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)的審查、批復(fù)2011年7月至2012年5月 主體建設(shè)工程完工2012年6月至2012年8月 工程收尾及竣工驗(yàn)收并投入使用。 項(xiàng)目建設(shè)由XX市汽車銷售服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施，工程施工通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇施工技術(shù)力量強(qiáng)，信譽(yù)好的有相應(yīng)資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、參建單位工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制和工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制以及項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量行政領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)和合同管理制，施工實(shí)行監(jiān)理制。XX市汽車銷售服務(wù)有限公司為項(xiàng)目建設(shè)的第一責(zé)任人，對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)首要責(zé)任。工程質(zhì)量由聘請(qǐng)的市政府建筑質(zhì)量監(jiān)督部門專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行監(jiān)督，項(xiàng)目業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行不定期檢查，確保工程質(zhì)量。建成后由XX市市規(guī)劃局、項(xiàng)目業(yè)主聯(lián)合相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。由項(xiàng)目建設(shè)單位XX市汽車銷售服務(wù)有限公司內(nèi)設(shè)部門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)以下管理工作：財(cái)務(wù)管理：項(xiàng)目建設(shè)資金實(shí)行專戶管理。財(cái)務(wù)人員必須嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)制度，做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃，資金使用計(jì)劃等資金管理工作，保證項(xiàng)目資金使用合理。在工程完工驗(yàn)收后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金及時(shí)進(jìn)行決算，出具決算報(bào)告?zhèn)浒?。在資金管理上，要制定嚴(yán)格的資金管理辦法，采用專賬儲(chǔ)存，?？顚Ｓ茫_(kāi)賬務(wù)，政府監(jiān)督等措施，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的專項(xiàng)審批工作，財(cái)務(wù)審計(jì)與工程檢查驗(yàn)收相結(jié)合，確保資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)及合理使用。行政管理：項(xiàng)目招投標(biāo)工作、日常行政工作及接待聯(lián)絡(luò)工作。施工管理：日常土建與安裝施工的協(xié)調(diào)、施工進(jìn)度與計(jì)劃的安排，施工質(zhì)量與施工安全的檢查、工程驗(yàn)收。設(shè)備材料管理：設(shè)備、材料的采購(gòu)、保管、使用。技術(shù)管理：項(xiàng)目的技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理工作，質(zhì)量檢驗(yàn)工作等。根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅總結(jié)如下。 (Strengh)目前XX市市還沒(méi)有出現(xiàn)大型的汽車銷售與維修市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位。國(guó)家及省市相關(guān)政策的大力支持。項(xiàng)目所在位置由于靠近城市主干道周邊，便于將來(lái)汽車銷售市場(chǎng)車輛的配送和汽車維修。項(xiàng)目所在位置未來(lái)交通將進(jìn)一步便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。 (Weakness)本項(xiàng)目擬用地還沒(méi)有經(jīng)過(guò)XX市市政府審批規(guī)劃通過(guò)，項(xiàng)目業(yè)主一定要積極主動(dòng)與XX市市政府及古城區(qū)政府溝通，以便能盡早拿到項(xiàng)目用地。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施帶來(lái)一定的影響。（Opportunity）XX市目前汽車銷售的格局還沒(méi)有形成足夠的進(jìn)入壁壘，幾乎所有的銷售及維修場(chǎng)地都是租賃來(lái)的，而且相當(dāng)部分只是臨時(shí)場(chǎng)所。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買力支撐。近年來(lái)汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心。國(guó)家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)。交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場(chǎng)全面放開(kāi)，對(duì)汽車消費(fèi)需求進(jìn)一步增加。（Treat）從項(xiàng)目本身考慮，目前在本項(xiàng)目擬用地可能出現(xiàn)其他項(xiàng)目正在策劃，如果本項(xiàng)目落后于其他項(xiàng)目取得建設(shè)用地，其打擊將是致命的。政府對(duì)本項(xiàng)目擬用地的規(guī)劃也會(huì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生一定的影響。XX市市目前的汽車銷售廠家逐漸增加，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)。項(xiàng)目本身投資額較大，如果地價(jià)過(guò)高，無(wú)疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。綜合上面的SWOT分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的，而威脅主要是由于競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)壁壘帶來(lái)的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身和政府政策產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是由外部環(huán)境影響及同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，組建高效率團(tuán)隊(duì)，積極與XX市市政府溝通，盡早取得項(xiàng)目建設(shè)用地，將劣勢(shì)逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及消防從本項(xiàng)目功能特點(diǎn)上考慮，在投入使用后主要的污染物來(lái)自員工、顧客的生活廢水以及丟棄的生活垃圾。此外，還有少量的清洗油污，食堂餐廳的含油污水和油煙廢氣、汽車行駛的噪音、商品的包裝材料。本項(xiàng)目不產(chǎn)生輻射及其他有毒污染物。廢水廢水主要是生活污水，來(lái)自食堂餐廳、維修檢測(cè)中心、辦公人員工作區(qū)和洗車場(chǎng)，另外汽車檢測(cè)維修過(guò)程中也可能會(huì)產(chǎn)生少量廢水。參考同類污水的水質(zhì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，該廢水水質(zhì)水量見(jiàn)表61。表6１　廢水主要污染源、污染物濃度序號(hào) 污染源 污染物名稱（單位：mg/L,PH除外） PH CODcr 16