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正文內(nèi)容

某中心和綜合辦公樓建設(shè)工程可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-05-22 22:30 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 3月開工建設(shè),計(jì)劃年底完成主體工程。同時(shí),一些先行開工的項(xiàng)目則相繼開放。(濱海步行道嶗山段)石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會(huì)展中心已于5月份完工對游人開放;靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業(yè);溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。   另外,各區(qū)市還在洽談不少旅游項(xiàng)目——唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議;室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。 房地產(chǎn)市場走勢分析從目前情況看,無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢,還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,具體原因如下:宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”, 為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),相應(yīng)出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,改革的目標(biāo)是:停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;發(fā)展住房金融,培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段,為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段,1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房,逐步實(shí)行住房分配貨幣化,切斷了個(gè)人對福利分房的依賴,鼓勵(lì)個(gè)人購房,銀行支持個(gè)人購房信貸,各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款,逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺(tái)了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策,國務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》,這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道,而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障,使預(yù)售率大大提高。房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟,房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地,1998年全國人大通過新的《土地法》,進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。在上述種種利好情況下,可以預(yù)見某房地產(chǎn)市場前景廣闊,令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度,而且銷售形勢較好,這與國家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對住房的需求看,隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入,會(huì)有越來越多的人購買住房,住宅銷售將保持在一個(gè)較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性,會(huì)充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用,政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng),房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。某四個(gè)“大手筆” 60億元項(xiàng)目:計(jì)劃投資額24億元的世界文化村、20億元的創(chuàng)意文化城、并將在省文博會(huì)上進(jìn)行招商融資和簽約。如果簽約順利,世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動(dòng)漫基地都將于今年啟動(dòng)。由此可見某的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。 項(xiàng)目的市場前景分析本項(xiàng)目擬建于某市燕兒島路以北,距海濱不足1500米,周圍居民區(qū)密集,商業(yè)繁榮,為東部地區(qū)黃金地段。本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主,全部對外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看,由于地處某東部海濱,周圍環(huán)境較好,住宅價(jià)格屬某中高檔水平,周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大,而且銷售情況良好。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析,我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主,其主要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐某機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。從全市收入水平看,中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營企業(yè)老板、三資企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項(xiàng)目具有的競爭優(yōu)勢如下:項(xiàng)目位置地處東部海濱,是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域,便于公務(wù)、商務(wù)往來,具有一定區(qū)位優(yōu)勢。東部新區(qū)環(huán)境較好,配套齊全,商業(yè)較為繁榮,外部環(huán)境較好。設(shè)計(jì)方案新穎,規(guī)劃完善,充分考慮綠地、休閑場地,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),可以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成,人氣旺盛。綜上所述,項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。另外,至1999年底,全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá)5279家, 國外駐青機(jī)構(gòu)1200家,外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾4000家, 目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)需在某置業(yè),特別是駐青機(jī)構(gòu),大都把目標(biāo)定在某南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館,這是項(xiàng)目的一大潛在市場。 商品房價(jià)格分析某市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大,基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢。南部沿海一線,東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便,商業(yè)氣氛濃,售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對較低,同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差46倍。項(xiàng)目價(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置,東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在1000015000元之間,本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為12000元。 第三章 項(xiàng)目地址及外部配套條件 項(xiàng)目地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某市市南區(qū)中段,燕兒島路以北,浮山西麓。本項(xiàng)目位于東西快速路橋頭,該地塊總占地面積9844m2,距海濱不足1500米,鄰近迎賓路福州路,距東西干線香港中路不足500米,交通便利。周邊多為近年新建的住宅,是辦公、商住、居家理想之地。 地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告,工程地質(zhì)情況如下:擬建場地地貌單元屬丘陵地,地勢東高西低。擬建場地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定,地基巖埋藏淺,附近無活動(dòng)性斷裂構(gòu)造帶,場區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象,持力層巖體較完整,強(qiáng)度較高,穩(wěn)定性良好。場地地層較為簡單,自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖,層序清楚。 根據(jù)建筑場地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場地土類別為Ⅰ類,場地巖土穩(wěn)定性良好,可作為工程天然地基。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。 地震裂度根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”某市屬于基本烈度六度地區(qū),按六級設(shè)防。 外部配套條件本項(xiàng)目地處東部新區(qū),各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,具有良好的外部配套條件。供電項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電,經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2000KW。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。給水主要是生活用水及消防用水,水源為城市自來水,由寧夏路城市供水管就近引接。排水按照規(guī)定,排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng),生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng),項(xiàng)目建成后排水可以保障。通迅某市電信業(yè)發(fā)展迅速,網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件,完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。有線電視該項(xiàng)目位置在某有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi),可以滿足本項(xiàng)目需求。熱源本項(xiàng)目所處區(qū)域位于某開源熱力公司供熱范圍內(nèi),開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。煤氣某市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道,可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。交通運(yùn)輸項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò),四通八達(dá)。距火車站、某港均不足10公里,距離空港30公里,交通十分便利。 第四章 建設(shè)方案 建設(shè)概況和背景本方案位于寧夏路以東,燕兒島路以北,某號(hào)xx院內(nèi)。為兩棟獨(dú)立高層建筑,一為接待中心,一為寫字樓,底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度100米,地上建筑面積約55000M2?;氐貏輺|高西低,局部高差較大,總體建設(shè)條件良好。 建筑設(shè)計(jì):以“人”為本,合理組織人流、車流。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。:外環(huán)車行道,兼做消防車道,做到人車分流,基地內(nèi)部充分利用高差變化,營造豐富感人的空間,層次分明,錯(cuò)落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置,采用嵌草磚鋪裝,形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位,兩出入口分設(shè)于基地西側(cè),臨近基地出入口,方便使用者使用。:通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等,提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢,布置中心綠化廣場,形成豐富的景觀層次,迎合立了地勢的自然形態(tài),形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。:豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形,在滿足各類場地,道路對縱坡要求的前提下,盡量減少土石方工程量,就近進(jìn)行土方平衡,以節(jié)約工程造價(jià),同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì),綜合考慮排水等要求,避免大填大挖。 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì),本項(xiàng)目建筑等級按工程用途、規(guī)模,建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級,耐火等級為一級,建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度地震基本烈度考慮, 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),上部采用筒框結(jié)構(gòu),主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料, 以減輕結(jié)構(gòu)自重,節(jié)省造價(jià)。采用箱型基礎(chǔ),地下室采取防水、防潮措施,除提高自防水能力外, 底板及墻板均設(shè)置三道防水層。 建筑設(shè)計(jì)本方案兩座主樓東西相對,立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一,裙房線條流暢,錯(cuò)落有致,空間富有變化。1. 平面布置:地下兩層停車庫,地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。入口都位于基地西南測,結(jié)合周邊地勢標(biāo)高,根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房,路線便捷,大部分客房使用面積都大于20平米,寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間,平面簡潔實(shí)用,分割靈活,適合現(xiàn)在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活,內(nèi)部空間寬敞,方便實(shí)用。2. 立面造型:兩座主樓高低呼應(yīng),立面簡潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。延豎向追求變化,體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動(dòng)感。變化之中追求統(tǒng)一,相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料,體現(xiàn)豐富的建筑空間。外裝修要以某的城市特點(diǎn)結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮, 與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào),主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻,裙房部分干掛深灰色花崗巖板。內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。 公用工程與設(shè)備強(qiáng)電部分根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定,
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