【正文】 cccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraSelec某中心和綜合辦公樓建設(shè)工程可行性研究報(bào)告第一章 總論
項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：某中心和綜合辦公樓建設(shè)工程 建設(shè)單位：某置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址： 島路以北，某號(hào) 項(xiàng)目用地面積：9844m2 項(xiàng)目總建筑面積：70000m2 地上建筑面積： 55000m2地下建筑面積： 15000m2 項(xiàng)目總投資：23000萬(wàn)元 項(xiàng)目建設(shè)期：18個(gè)月
項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目提出背景某地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分～121度，北緯35度35分～37度09分。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。 可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快某國(guó)際化城市建設(shè)的步伐。其中國(guó)有及國(guó)有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場(chǎng)上的主要角色,前6個(gè)月，%，%。 目前，全市注冊(cè)有各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機(jī)構(gòu)450家，其中約一半為外商投資企業(yè)。從上半年能源消費(fèi)情況看，電力消費(fèi)量7051萬(wàn)千瓦時(shí)，%；，%；汽油消費(fèi)量728噸，%；，%；天然氣消費(fèi)量328萬(wàn)立方米，增長(zhǎng)397%；，%。 旅游招商引資工作也取得明顯成效。在建、擬建的游艇俱樂(lè)部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。中國(guó)人民銀行為配合國(guó)家房改政策出臺(tái)了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。綜合考慮項(xiàng)目具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如下：項(xiàng)目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來(lái)，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。擬建場(chǎng)地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無(wú)活動(dòng)性斷裂構(gòu)造帶，場(chǎng)區(qū)內(nèi)無(wú)滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較高，穩(wěn)定性良好。交通運(yùn)輸項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料， 以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價(jià)。在地下室設(shè)一配電間， 由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?000KVA，再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站， 經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。表4 建設(shè)項(xiàng)目2010年高峰小時(shí)人員交通出行量性質(zhì)業(yè)態(tài)面積（平方米）吸引量產(chǎn)生量合計(jì)酒店38156 1908 1335 3243 辦公15900 636 525 1161 合計(jì)54056 2544 1860 4404表5 各種車型平均承載率車種小客車公交出租車其它客車承載率（人/車）502表6 各種車型折算系數(shù)車種小客車公交車其它客車出租車折算系數(shù)建設(shè)項(xiàng)目交通出行包含的車型主要有：小客車、公交車、出租車及其他客車。、交通優(yōu)化措施設(shè)計(jì)方案在寧夏路的進(jìn)出口，可以采取右進(jìn)右出的方式，最大限度減輕對(duì)寧夏路的交通影響程度；根據(jù)寧夏路、隆德路、大堯三路和燕爾島路的規(guī)劃紅線寬度，在道路建設(shè)或改造時(shí)，宜將交叉口進(jìn)口道拓寬一個(gè)車道，以增加交叉口的通行能力。 建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。 設(shè)計(jì)依據(jù)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)城市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn) 主要污染源根據(jù)項(xiàng)目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對(duì)環(huán)境的污染。盡量做到合理高效。某置業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及本項(xiàng)目的管理系統(tǒng)如圖71所示： 勞動(dòng)定員根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量，初步確定，定員為15人。以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。 評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益較好，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 可使投資各方獲得較好的收益，因此，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。武警水電部隊(duì)某項(xiàng)目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以勝任項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。各部設(shè)部門經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)本部門的日常工作，對(duì)總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。(4) 通風(fēng)系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器?？尚行匝芯侩A段關(guān)于消防安全的原則意見(jiàn)供設(shè)計(jì)單位參考，設(shè)計(jì)單位完成建筑防火設(shè)計(jì)后應(yīng)報(bào)消防部門審查批準(zhǔn)，項(xiàng)目竣工后須通過(guò)消防部門驗(yàn)收，以確保消防安全合理、可靠。電梯井井壁為耐火極限不小于1小時(shí)的非燃燒體， 井壁的檢查門采用乙級(jí)防火門。擬建項(xiàng)目的停車位配建數(shù)量通過(guò)配建指標(biāo)法進(jìn)行測(cè)算。經(jīng)過(guò)分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目本身未來(lái)的交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。項(xiàng)目日污水排量約150立方米。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建筑空間。通過(guò)建筑的圍合結(jié)合地勢(shì)，布置中心綠化廣場(chǎng)，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢(shì)的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。通迅某市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。第三章 項(xiàng)目地址及外部配套條件 項(xiàng)目地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開(kāi)發(fā)為主，全部對(duì)外租售。政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，相應(yīng)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。 　　在重點(diǎn)旅游區(qū)和項(xiàng)目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團(tuán)溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)入專家評(píng)審階段；嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報(bào)國(guó)家建設(shè)部，進(jìn)入國(guó)務(wù)院審批程序；某海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過(guò)專家論證，上報(bào)省建設(shè)廳待批。三、非公有制企業(yè)實(shí)力強(qiáng)從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級(jí)住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)33家，%；私營(yíng)企業(yè)144家，%；國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)43家，%。上半年，%。某市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程與全國(guó)情況基本一致，在經(jīng)歷了9094年高速增長(zhǎng)期后，95年增速明顯減緩，997年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開(kāi)始出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。從而達(dá)到促進(jìn)某市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)某市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)的目的。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、某運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵。項(xiàng)目名稱為某中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。某既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地,也是太平洋國(guó)家與歐亞大陸國(guó)家聯(lián)系的紐帶。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長(zhǎng)約48%，其中社會(huì)性投資占86%。 以建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化整體推進(jìn)。表11 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備注1總投資萬(wàn)元230002占地面積m298443總建筑面積m270000其中：接待中心m225000 網(wǎng)點(diǎn) m218000地下室m215000 寫(xiě)字樓m212000第二章 市場(chǎng)分析 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)發(fā)展概況某以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使某的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了誘人的魅力。上半年，新開(kāi)工面積1165萬(wàn)平方米,%，%。2006年上半年我市餐飲市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看, ， %，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場(chǎng)發(fā)展加快的特點(diǎn)。市級(jí)旅游規(guī)劃方面，《某市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《某市海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃》和《某市度假旅游專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過(guò)中外專家評(píng)審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。 　　事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過(guò)人的能量。引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。特別是住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出較大的開(kāi)發(fā)力度，而且銷售形勢(shì)較好，這與國(guó)家目前的房改政策有關(guān)。另外，至1999年底，全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá)5279家， 國(guó)外駐青機(jī)構(gòu)1200家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾4000家， 目前數(shù)量還不斷增加。 外部配套條件本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。基地地勢(shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。、交通量預(yù)測(cè)背景交通量是指未來(lái)擬建項(xiàng)目以外的社會(huì)交通量。、動(dòng)態(tài)交通影響評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目需要，遵循“遠(yuǎn)近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡(jiǎn)便”的原則對(duì)項(xiàng)目周邊的交通設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化（優(yōu)化措施見(jiàn)后面章節(jié)），在此基礎(chǔ)上計(jì)算路段和交叉口服務(wù)水平。按建