【正文】 土、礫砂、強風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。 外部配套條件本項目地處東部新區(qū)，各項基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。有線電視該項目位置在某有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項目需求。距火車站、某港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利?；氐貏輺|高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。：豎向規(guī)劃充分利用項目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價，同時配合小區(qū)景觀設(shè)計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設(shè)置三道防水層。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。2． 立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計。外裝修要以某的城市特點結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。弱電部分（1）樓中敷設(shè)有線電視線路。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。消防用水見消防篇。 污廢水合流排放。電梯機房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機械送排風(fēng)。、交通量預(yù)測背景交通量是指未來擬建項目以外的社會交通量。表1 無項目時周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項目門前段）48002600二級2寧夏路－隆德路52003350二級3寧夏路－燕兒島路56004230三級注：服務(wù)水平一級，飽和度，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不存在相互干擾；服務(wù)水平二級，部分汽車成隊行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛；服務(wù)水平三級，多數(shù)汽車成隊行駛，且超車行駛很困難，可能會出現(xiàn)短暫交通阻塞；服務(wù)水平四級，道路交通需求大于通行能力，可能出現(xiàn)長時間交通阻塞。表2 2010年某市和項目交通出行方式結(jié)構(gòu)車種區(qū)域 小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量某市內(nèi)四區(qū)%%%%%%%100%擬建項目%%%%%%%100% 交通出行量預(yù)測交通產(chǎn)生/吸引率的確定不同用地性質(zhì)高峰小時的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過對某市同類型建筑物交通吸引強度的調(diào)查，并參考北京、上海等城市同類項目，并充分考慮未來機動車擁有量和利用率的增高，確定建設(shè)項目高峰小時各類性質(zhì)用地產(chǎn)生/吸引率如下表：表3 項目不同業(yè)態(tài)高峰小時居民出行產(chǎn)生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)吸引率產(chǎn)生率酒店/賓館（人/100平方米）辦公（人/100平方米）交通出行量預(yù)測擬建項目的三個設(shè)計案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。通過以上計算，可以得到項目酒店和辦公各自的高峰小時交通量。、動態(tài)交通影響評價根據(jù)項目需要，遵循“遠(yuǎn)近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡便”的原則對項目周邊的交通設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化（優(yōu)化措施見后面章節(jié)），在此基礎(chǔ)上計算路段和交叉口服務(wù)水平。表9 有項目時周邊道路/交叉口的飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項目門前段）48003500三級2寧夏路－隆德路52003900三級3寧夏路－燕兒島路56004680三級通過以上分析可以看出，項目的出入車輛都通過寧夏路，導(dǎo)致寧夏路交通量增長幅度最大，達(dá)到了25% ；周邊兩個交叉口的交通量增幅在10%左右。根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務(wù)公開手冊》和市政府已批復(fù)的《某市市南區(qū)東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，、接待中心（中檔賓館性質(zhì)）。、主要結(jié)論建設(shè)項目投入使用后，對周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。按建筑物的使用特點，存在一定的火災(zāi)隱患及疏散撲救難度。 在地下室設(shè)獨立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。 按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標(biāo)志。地下停車場設(shè)計按汽車庫設(shè)計防火規(guī)范執(zhí)行。 為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù)本項目地處某市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機關(guān)、金融機構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。固體垃級:辦公垃級、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。噪聲:汽車發(fā)動時的噪聲、設(shè)備間機器運轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的噪聲等。噪聲控制:(1) 設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。 節(jié) 能 能源消耗本項目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。 節(jié)能措施 主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。董事會下設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)， 負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。公司的機構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會研究決定。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國和某市關(guān)于勞動管理方面的規(guī)定及其實施辦法實行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機構(gòu)具體負(fù)責(zé)評聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。為了達(dá)到控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資，應(yīng)實行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理。綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實行物業(yè)管理。為了進(jìn)一步搞好項目的管理工作，公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗，對項目實行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。總經(jīng)理董事會 副總經(jīng)理工程部經(jīng)營部預(yù)算部財務(wù)部辦公室項目開發(fā)建設(shè)項目房地產(chǎn)銷售項目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖81 項目管理機構(gòu)示意圖第九章 項目進(jìn)度計劃項目建設(shè)期為17個月，計劃2007年5月動工，2008年9月完工交付使用。 資金籌措 資金來源根據(jù)估算本項目總投資共計23000萬元。 利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。投資增加10%，項目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實作好項目管理工作，以降低成本。第十一章 項目財務(wù)評價 銷售收入本項目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。本項目建設(shè)投資23000萬元，各項投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費用 %二、其它費用　 　 %%三、預(yù)備費用 　　 598萬元 占 %合　　　　計： 23000萬元 投資估算主要依據(jù)某市同類項目的造價測算， 工程費用按類比計算， 各種收費按某市及國家有關(guān)規(guī)定估算。做到部門職責(zé)范圍明確，個人職權(quán)利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)，賞罰分明。使小區(qū)有一個安全舒適的環(huán)境，同時，公司也可獲得一定的經(jīng)濟效益。為了搞好銷售，公司除應(yīng)配備專門的銷售機構(gòu)外，還應(yīng)加強國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是某房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，應(yīng)及時掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動權(quán)，便于省時度勢，以合理的價格進(jìn)行銷售，以免積壓資金，利于滾動開發(fā)。 經(jīng)營管理由于本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此，經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項目的中心工作，這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業(yè)信譽和經(jīng)濟效益。其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項工作。根據(jù)本項目的生產(chǎn)特點，公司下設(shè)辦公室、 財務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部5個部門。第八章　管理機構(gòu)與勞動定員 管理機構(gòu)某置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機構(gòu)為董事會，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。 設(shè)計的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，本項目設(shè)計中采用與項目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。(3) 所有機電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。廢氣:(1) 廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。 按照我國環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。，做到人人重視消防、 防患于未然。 照明和動力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置。 消防用電設(shè)備采用單獨的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。 配電間采用防火墻。 防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于2個． 主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。 設(shè)計依據(jù) 建筑設(shè)計防火規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 自動噴水系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 消防措施 建筑防火措施 大廈四周按規(guī)范設(shè)計設(shè)環(huán)行消防車道，.