【正文】 的社會交通量。第五章 交通影響分析、項目周邊現(xiàn)狀交通狀況擬建項目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。電梯機房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機械送排風。由燕兒島路供熱管網進入?yún)^(qū)內換熱站。 污廢水合流排放。雨水通過院內雨水管網，直接排至城市雨水管網。消防用水見消防篇。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。水源取自寧夏路市政給水管網。（3）安裝無線及有線網絡。弱電部分（1）樓中敷設有線電視線路。 公用工程與設備強電部分根據(jù)國家規(guī)范及有關規(guī)定，本項目屬一類高層建筑， 電力負荷按一級考慮。外裝修要以某的城市特點結合國際現(xiàn)代化水準考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復體現(xiàn)出建筑的韻律感。2． 立面造型：兩座主樓高低呼應，立面簡潔但又不失細部的精心設計。辦公樓標準層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。酒店標準層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。1． 平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。采用箱型基礎，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設置三道防水層。本工程結構設計按6度地震基本烈度考慮， 結構形式為鋼筋混凝土結構，上部采用筒框結構，主樓與裙房之間不設沉降縫。：豎向規(guī)劃充分利用項目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進行土方平衡，以節(jié)約工程造價，同時配合小區(qū)景觀設計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。：通過園林空間設計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。停車位結合環(huán)境設置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。堅持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標準的、循環(huán)經濟的原則?；氐貏輺|高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。為兩棟獨立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。距火車站、某港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。煤氣某市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設煤制氣管道，可以滿足項目煤制氣需求。有線電視該項目位置在某有線電視網復蓋范圍內，可以滿足本項目需求。項目所在區(qū)域已經有完善的雨水和污水管網，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網和雨水管網，項目建成后排水可以保障。給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。 外部配套條件本項目地處東部新區(qū)，各項基礎設施比較完善，具有良好的外部配套條件。建議以強風化與中風化花崗巖作為地基持力層。場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風化花崗巖、中風化花崗巖、微風化花崗巖，層序清楚。 地質條件根據(jù)巖土工程勘察公司對項目所在地地質勘察報告，工程地質情況如下：擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低。本項目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積9844m2，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米，交通便利。項目價格定位應主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務辦公樓價格在1000015000元之間，本項目綜合考慮本項目寫字樓價格平均為12000元。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價遠高于其他地區(qū)。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項目的一大潛在市場。另外，至1999年底，全市有項目的三資企業(yè)已達5279家， 國外駐青機構1200家，外地駐青辦事機構已逾4000家， 目前數(shù)量還不斷增加。周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個體私營企業(yè)老板、三資企業(yè)、國外及國內駐青機構工作職員、國內大型企業(yè)集團管理人員以及律師、各種注冊師等。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處某東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價格屬某中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。 項目的市場前景分析本項目擬建于某市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。伴隨著新一輪經濟的發(fā)展，房地產發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府的宏觀調控的力度會得到加強，房地產市場將呈現(xiàn)出以住宅建設為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關。1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998年全國人大通過新的《土地法》，進一步規(guī)范了建設用地。房地產已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產法規(guī)體系已基本形成。融資環(huán)境大大改善。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產的發(fā)展提供契機。 房地產市場走勢分析從目前情況看，無論從整體經濟形勢，還是政策面都有利于房地產業(yè)的發(fā)展，具體原因如下：宏觀調控政策成功地實現(xiàn)了經濟的“軟著陸”， 為房地產市場發(fā)展提供了宏觀經濟基礎。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于5月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 　　目前，現(xiàn)代藝術中心的小劇場建設已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進行地上二層施工，藝術家工作室已開始施工建設；中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設，計劃2008年完工；北京電影學院創(chuàng)意學院宿舍樓已于5月封頂，計劃7月底完成教學樓主體工程建設，9月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實業(yè)、英國財富集團簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設計等，計劃下半年開工建設；奧運酒店與洲際集團簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年3月開工建設，計劃年底完成主體工程。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。五是高檔次酒店項目多。四是海洋特色突出的旅游大項目多。三是高端旅游項目多。二是度假區(qū)建設項目多。 　　一是數(shù)量多、投資大。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。 　　事實上，我市旅游大項目建設在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達到10多家。各區(qū)市、部門通過強化旅游招商引資工作,吸引了一批國外企業(yè)集團來我市投資開發(fā)旅游項目。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點旅游項目的規(guī)劃方案已進行了綜合論證和審核。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)、瑯琊臺風景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。 　　區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進行了深入研討，形成了科學的旅游發(fā)展思路。市級旅游規(guī)劃方面，《某市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《某市海上旅游專項規(guī)劃》和《某市度假旅游專項規(guī)劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領導小組審核，下一步報市政府審批。我市在今年迎來大項目建設的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項目建設等工作的突破性進展。 房地產市場的供求分析某的房地產市場由于92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起996年房地產業(yè)整體大滑坡，98年后形勢有所轉變。　五、能源消耗總體低速增長上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費量最高，居其他能源消費量之首。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經濟的主體地位已經確立。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過1千萬元的企業(yè)達41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%；營業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是：某海天大酒店有限公司，；某肯德基有限公司，某香格里拉大飯店有限公司。二、餐飲市場消費火上半年，全市住宿、餐飲市場在商務宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時間延長的特點。其中。2006年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強今年上半年，我市在擴大內需、繁榮經濟的宏觀調控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經營情況看, ， %，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產價格指數(shù)看，某落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。 房地產從業(yè)人員達15000人。今年上半年,%。從企業(yè)的資質等級來看，%，%；，%；，%。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務量持續(xù)增長。上半年，市建筑市場進一步規(guī)范，工程招投標率上升，在全市建筑工程中，實行招投標承包的施工面積2709萬平方