辦公樓及周邊用地開(kāi)發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-22 13:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4000000）／11000= 2400+2300= 4700元／㎡成本預(yù)估算方案二：土地成本：土地成本本方案僅計(jì)算拆遷成本和土地出讓金費(fèi)用，項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償如下表：?jiǎn)? 位補(bǔ)償金額（元）：韶山路信用社：市糧油食品公司二分公司2474445韶山南路663 黃石泉1283000韶山南路661 王德明703440韶山南路659 何自強(qiáng)690000總計(jì)總計(jì)1033萬(wàn)元根據(jù)《長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)土地有償使用規(guī)定》（長(zhǎng)政發(fā)[2003]16號(hào)文件）有關(guān)規(guī)定，土地出讓金一般占標(biāo)定地價(jià)的25%（最終應(yīng)繳納的土地出讓金由長(zhǎng)沙市國(guó)土部門(mén)核定執(zhí)行），則按800萬(wàn)一畝基準(zhǔn)地價(jià)初步估算土地出讓金：800*2200/*=660萬(wàn)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益估算約為：182*2200=40萬(wàn)土地成本=1033+400+40=約1733萬(wàn)樓面成本=（土地成本+建筑成本）／建筑面積= 173300000／11000+2300= 1570+2300= 約3870元／㎡成本預(yù)估算方案三：容積率：基于一種消極的方案。即可建設(shè)建筑面積僅為2200*=5500㎡。建筑成本：建筑量的變化理應(yīng)帶來(lái)建筑單位成本的變化，但由于計(jì)算復(fù)雜且比較性不大，我們?nèi)稳话凑?300元／㎡計(jì)算建筑成本。樓面成本=（土地成本+建筑成本）／建筑面積= 8000000*+2300= 4800+2300= 7100元／㎡三、結(jié)論和建議 桔園二分公司辦公樓及周邊地塊的整體開(kāi)發(fā)，我們認(rèn)為決定因素在于規(guī)劃。若不調(diào)整規(guī)劃。，50米的高度進(jìn)行建設(shè)，還是有利可圖。按這個(gè)假定規(guī)劃設(shè)想，估計(jì)自己拆遷開(kāi)發(fā)樓面土地成本在1600元／㎡左右，樓面建安成本在2200元／㎡左右，合計(jì)3800元／㎡的建設(shè)成本。按目前周邊房地產(chǎn)40005000的價(jià)格，運(yùn)作得好項(xiàng)目能做到1000元／㎡左右的毛利潤(rùn)，按總建筑面積1萬(wàn)㎡計(jì)算，即毛利約1千萬(wàn)左右。本項(xiàng)目未確定因素太多，本次計(jì)算由于建筑方案不能確定而僅為粗算，且未考慮到銷(xiāo)售、公關(guān)、財(cái)務(wù)利息等未知費(fèi)用，也未考慮商業(yè)門(mén)面、地下車(chē)位附加的銷(xiāo)售收入。但是根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況和房?jī)r(jià)的水平，我們認(rèn)為現(xiàn)在實(shí)施項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較大、位于盈虧邊緣。建議如果本項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)，應(yīng)盡力爭(zhēng)取政府在舊城改造、兩幫兩促等政策上的支持，將規(guī)劃容積率、限高做到最大化。同時(shí)在拆遷方面節(jié)約成本，在建筑設(shè)計(jì)方面做好設(shè)計(jì)（如選擇好適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)比例，商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格都比住宅要高、缺點(diǎn)是銷(xiāo)售速度較慢）。18四、附錄建安成本估算桔園路口綜合樓項(xiàng)目總成本費(fèi)用表(未計(jì)算土地成本)編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱(chēng)造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)計(jì)算公式或說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用% 一、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)% 二、建筑安裝工程費(fèi)% 三、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)% 四、管理費(fèi)% 五、稅費(fèi)% 六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)% 建設(shè)期利息%桔園路口綜合樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算表(未計(jì)算土地成本)編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱(chēng)計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)計(jì)算公式或說(shuō)明2.二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)%212總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（定點(diǎn)費(fèi)）平方米%土地面積2元/平方米222建筑設(shè)計(jì)費(fèi)平方米%按10元/平方米（建筑面積）231城市市政建設(shè)配套費(fèi)（一級(jí)地段）平方米%按75元/平
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1