辦公樓及周邊用地開發(fā)建設可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-22 13:14 本頁面
【文章內容簡介】 4000000）／11000= 2400+2300= 4700元／㎡成本預估算方案二：土地成本：土地成本本方案僅計算拆遷成本和土地出讓金費用，項目范圍內拆遷補償如下表：單 位補償金額（元）：韶山路信用社：市糧油食品公司二分公司2474445韶山南路663 黃石泉1283000韶山南路661 王德明703440韶山南路659 何自強690000總計總計1033萬元根據(jù)《長沙市城鎮(zhèn)土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā)[2003]16號文件）有關規(guī)定，土地出讓金一般占標定地價的25%（最終應繳納的土地出讓金由長沙市國土部門核定執(zhí)行），則按800萬一畝基準地價初步估算土地出讓金：800*2200/*=660萬。劃撥土地使用權轉讓收益估算約為：182*2200=40萬土地成本=1033+400+40=約1733萬樓面成本=（土地成本+建筑成本）／建筑面積= 173300000／11000+2300= 1570+2300= 約3870元／㎡成本預估算方案三：容積率：基于一種消極的方案。即可建設建筑面積僅為2200*=5500㎡。建筑成本：建筑量的變化理應帶來建筑單位成本的變化，但由于計算復雜且比較性不大，我們任然按照2300元／㎡計算建筑成本。樓面成本=（土地成本+建筑成本）／建筑面積= 8000000*+2300= 4800+2300= 7100元／㎡三、結論和建議 桔園二分公司辦公樓及周邊地塊的整體開發(fā)，我們認為決定因素在于規(guī)劃。若不調整規(guī)劃。，50米的高度進行建設，還是有利可圖。按這個假定規(guī)劃設想，估計自己拆遷開發(fā)樓面土地成本在1600元／㎡左右，樓面建安成本在2200元／㎡左右，合計3800元／㎡的建設成本。按目前周邊房地產40005000的價格，運作得好項目能做到1000元／㎡左右的毛利潤，按總建筑面積1萬㎡計算，即毛利約1千萬左右。本項目未確定因素太多，本次計算由于建筑方案不能確定而僅為粗算，且未考慮到銷售、公關、財務利息等未知費用，也未考慮商業(yè)門面、地下車位附加的銷售收入。但是根據(jù)目前房地產狀況和房價的水平，我們認為現(xiàn)在實施項目的風險較大、位于盈虧邊緣。建議如果本項目啟動建設，應盡力爭取政府在舊城改造、兩幫兩促等政策上的支持，將規(guī)劃容積率、限高做到最大化。同時在拆遷方面節(jié)約成本，在建筑設計方面做好設計（如選擇好適當?shù)纳虡I(yè)比例，商業(yè)用房銷售價格都比住宅要高、缺點是銷售速度較慢）。18四、附錄建安成本估算桔園路口綜合樓項目總成本費用表(未計算土地成本)編碼工程項目（費用）名稱造價或費用(萬元)樓面造價(元/M2)百分比(%)計算公式或說明1開發(fā)建設成本費用% 一、斟察、設計和前期費% 二、建筑安裝工程費% 三、（小區(qū)）配套建設費% 四、管理費% 五、稅費% 六、不可預見費% 建設期利息%桔園路口綜合樓項目開發(fā)建設成本費用計算表(未計算土地成本)編碼工程項目（費用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元)樓面造價(元/M2)百分比(%)計算公式或說明2.二、斟察、設計和前期費%212總體規(guī)劃設計費（定點費）平方米%土地面積2元/平方米222建筑設計費平方米%按10元/平方米（建筑面積）231城市市政建設配套費（一級地段）平方米%按75元/平
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