【文章內容簡介】 ）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）18586內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）19415內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）第二章 市場調研與產品定位第一節(jié) 篩選產品類型 蘇園（2002）01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內不能用做停車場。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面：5米； 側面：2米； 后面：3米。 停車房正面：0米； 側面：2米； 后面：0米。 2．日照間距 ，計算方法應滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術規(guī)定》的要求。 中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于400平方米。 半獨立式住宅不得小于300平方米。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉角戶）。 3）每戶基地面寬： 獨立式住宅不得小于10米。 半獨立式住宅不得小于8米。 排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉角戶）。 ４．場地地坪標高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 ５．綠地 綠地率不少于40％。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 2）非通車道路：兩側設不小于２米的綠化種植帶。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 ７．出入口小區(qū)出入口設于地塊南部，出入口寬度48米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。圍墻基礎不出紅線，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 ９．其它 1）規(guī)劃設計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應符合國家規(guī)范及有關管理部門的意見。 2）服務于本區(qū)內的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見》）。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 4）閣樓原則上不應設平臺。太陽能熱水器、空調室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 5）在單體設計前可先報若干總平面構思草圖方案，確定后再做深化設計。 6）正式報批設計方案時還應提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。 由此可見，可以產出的產品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多層；中高層（層數(shù)不超過14層）。第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進行分析。 市場需求預測 據(jù)有關資料，購買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。區(qū)內公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見表5。在2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計和預測表5 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可達到80萬平方米左右。%，銷售量等于開發(fā)量。每年預測的需求量由新的供應量來彌補。產品價格價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預計房價將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價仍將會以10%左右幅度上漲。 獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應該還會提高，首期拍賣的蘇園（2001）01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在10000元左右，我們認為價位在8000～10000元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。 關于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認為，當每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習慣做法，將二者定價相同。本地塊由于湖邊風景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認為應該比其它地段同類產品售價高10～20%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為4000元。若干專家預測的平均值，產品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表表6產品項目加權平均售價及概率獨立別墅售價910980008400880090009200960010000概率多層住宅售價39433500360038004000420044004600概率高層住宅售價40703500360038004000420044004600概率商業(yè)配套按每平方米3000元計算。 關于產品結構分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領階層為對象，消費人群較少，但產品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。 中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。第三節(jié) 產品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見表7。擬建產品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表8。計算每種產品的土地增值，土地增值（扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用土地增值（不扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率計算結果詳見表9。地塊信息表7項目參數(shù)代號單位數(shù)量土地面積DM252415土地價格DJ元/M22500最高容積率RZM2/ M2擬建產品表8產品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價建安造價每M2其它費用 其它費用占收入比例其它費用占建安費比例參數(shù)代號RISjIZJIQT1iQT2iQT3i獨立別墅88001200250多層4000850200高層40001200180每平方米土地增值表9產品名稱每平方米土地增值(扣土地費)（元）每平方米土地增值（不扣土地費）（元）變量Z1IZ2i獨立別墅多層高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產品組合。設各種產品用地比例可表達為Xi每種產品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產品的土地增值ZI ， 變量限制條件：0≤Xi≤1 （1） ∑Xi≤1 （2） 數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ （3） 目標函數(shù)（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi －DJ）D /10000 （4） 表9比較結果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。本項目別墅用地已經確定，設多層用地比例X1，高層用地比例X2， 52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=。 本項目優(yōu)化的方法是，每種產品分別取比例0，1%，2%，3%，…，100%進行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。理論上的最優(yōu)解列于表10。整個優(yōu)化過程全部由計算機自動完成，只需輸入表7“地塊基本信息”、表8“擬建產品”， 計算機計算得到表表10。優(yōu)化結果說明（1）上述優(yōu)化結果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結果不一定十分準確，但指明了方向。（2）優(yōu)化方案還需經過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。所以還不能作為經濟分析參數(shù)。 (3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產品結構組合，計算結果科學嚴謹，工作量巨大，全過程均由計算機完成。最優(yōu)方案表10產品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計算式D *XIRiRi*D *XID *XI*Zi多層1887028494高層733821280合計26208497745327 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產品定位（方向），驗證初步優(yōu)化的產品方案在技術上是可行的，或經過微調之后確定產品數(shù)量，估算工程量。從而使確定的產品方案在技術上是可行的，經濟上是合理的。畫出總平面布置圖，并標明用地面積、各種產品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內容。 根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結果，本例做了三個方案的規(guī)劃設計，方案三是參考理論優(yōu)化值設計的，規(guī)劃見圖圖圖3。規(guī)劃指標詳見表11，方案比較見表12。 方案比較結論與上一章優(yōu)化的結論一致，方案三的三種產品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨立別