【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬(wàn)元）18586內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬(wàn)元）19415內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）第二章 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（2002）01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣(mài)文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車(chē)場(chǎng)。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面：5米； 側(cè)面：2米； 后面：3米。 停車(chē)房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 2．日照間距 ，計(jì)算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過(guò)３０％，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過(guò)40%。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨(dú)立式住宅不得小于400平方米。 半獨(dú)立式住宅不得小于300平方米。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 3）每戶基地面寬： 獨(dú)立式住宅不得小于10米。 半獨(dú)立式住宅不得小于8米。 排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。 ４．場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 2）低層建筑不超過(guò)3層，建筑檐口高度不超過(guò)12米。 3)多層、中高層層數(shù)不超過(guò)14層。 ５．綠地 綠地率不少于40％。 ６．道路與停車(chē)位 1）通車(chē)道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 2）非通車(chē)道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶。 3）停車(chē)位：每戶１個(gè)小汽車(chē)位。 ７．出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度48米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 ９．其它 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范及有關(guān)管理部門(mén)的意見(jiàn)。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過(guò)總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見(jiàn)《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見(jiàn)》）。 3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車(chē)等其它用途。 4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺(tái)。太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 5）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。 6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。 由此可見(jiàn)，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過(guò)3層；多層；中高層（層數(shù)不超過(guò)14層）。第二節(jié) 市場(chǎng)研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)買(mǎi)園區(qū)住房的人員中，%，%，%。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購(gòu)房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬(wàn)人。首期開(kāi)發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬(wàn)人口，按三口之家計(jì)算為20萬(wàn)戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬(wàn)平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見(jiàn)表5。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬(wàn)平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬(wàn)人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表5 單位：萬(wàn)平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計(jì)235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624612769目前供需狀況今年開(kāi)工面積50萬(wàn)平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到80萬(wàn)平方米左右。%，銷(xiāo)售量等于開(kāi)發(fā)量。每年預(yù)測(cè)的需求量由新的供應(yīng)量來(lái)彌補(bǔ)。產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過(guò)古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價(jià)仍將會(huì)以10%左右幅度上漲。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。瀾韻園土地成本相對(duì)較低，若通過(guò)拍賣(mài)獲得土地，成本一般不會(huì)低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì)提高，首期拍賣(mài)的蘇園（2001）01地塊，雖然尚未開(kāi)盤(pán)，據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在10000元左右，我們認(rèn)為價(jià)位在8000～10000元之間很有可能。因此，本項(xiàng)目評(píng)價(jià)基本分析，別墅售價(jià)取8800元。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價(jià)格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價(jià)格超過(guò)1500元之后，多層住宅的成本將超過(guò)小高層。本地塊土地起拍價(jià)已超過(guò)2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長(zhǎng)，但物業(yè)管理費(fèi)用稍高，因此，二者售價(jià)應(yīng)該相近。故本報(bào)告改變高層價(jià)格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價(jià)相同。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購(gòu)房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價(jià)高10～20%?；痉治雒科椒矫资蹆r(jià)定為4000元。若干專家預(yù)測(cè)的平均值，產(chǎn)品價(jià)格及收入的概率分布如下表：售價(jià)分析表表6產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率獨(dú)立別墅售價(jià)910980008400880090009200960010000概率多層住宅售價(jià)39433500360038004000420044004600概率高層住宅售價(jià)40703500360038004000420044004600概率商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價(jià)較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級(jí)白領(lǐng)階層為對(duì)象，消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷(xiāo)售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場(chǎng)需求角度，后一半不宜再建別墅。 中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價(jià)格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計(jì)每平方米土地價(jià)格不會(huì)低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見(jiàn)表7。擬建產(chǎn)品參考容積率、售價(jià)、造價(jià)等參數(shù)見(jiàn)表8。計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價(jià)（1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率－每平方米土地費(fèi)用土地增值（不扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價(jià)（1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表9。地塊信息表7項(xiàng)目參數(shù)代號(hào)單位數(shù)量土地面積DM252415土地價(jià)格DJ元/M22500最高容積率RZM2/ M2擬建產(chǎn)品表8產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價(jià)建安造價(jià)每M2其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例參數(shù)代號(hào)RISjIZJIQT1iQT2iQT3i獨(dú)立別墅88001200250多層4000850200高層40001200180每平方米土地增值表9產(chǎn)品名稱每平方米土地增值(扣土地費(fèi))（元）每平方米土地增值（不扣土地費(fèi)）（元）變量Z1IZ2i獨(dú)立別墅多層高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI ， 變量限制條件：0≤Xi≤1 （1） ∑Xi≤1 （2） 數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ （3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi －DJ）D /10000 （4） 表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項(xiàng)目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。本項(xiàng)目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例X1，高層用地比例X2， 52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例0，1%，2%，3%，…，100%進(jìn)行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。理論上的最優(yōu)解列于表10。整個(gè)優(yōu)化過(guò)程全部由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成，只需輸入表7“地塊基本信息”、表8“擬建產(chǎn)品”， 計(jì)算機(jī)計(jì)算得到表表10。優(yōu)化結(jié)果說(shuō)明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價(jià)格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。（2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過(guò)建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。 (3)優(yōu)化計(jì)算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計(jì)算結(jié)果科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，工作量巨大，全過(guò)程均由計(jì)算機(jī)完成。最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計(jì)算式D *XIRiRi*D *XID *XI*Zi多層1887028494高層733821280合計(jì)26208497745327 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過(guò)建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗(yàn)證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過(guò)微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的。畫(huà)出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車(chē)庫(kù)面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。 根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果，本例做了三個(gè)方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，方案三是參考理論優(yōu)化值設(shè)計(jì)的，規(guī)劃見(jiàn)圖圖圖3。規(guī)劃指標(biāo)詳見(jiàn)表11，方案比較見(jiàn)表12。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨(dú)立別