【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目劣勢分析大戶型居多，選擇空間小。目前交通不方便項(xiàng)目優(yōu)勢分析該項(xiàng)目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動場所，雙陽臺設(shè)計(jì)比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位）綜合評價該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢。項(xiàng)目名稱漣水名城位置XX市自來水公司旁項(xiàng)目概況開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 建筑面積：26萬平方米 綠化率：50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定分幾期開發(fā)：兩期開盤時間：2006年1月 交房時間：未定 價格住宅均價：1040元/平方米 住宅最高價：1280元/平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積：145平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推單位三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價格分析及走勢預(yù)測近年來，隨著XX市城市和商業(yè)發(fā)展，XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，XX市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。2005年XX購物中心的興建，使XX市民中所蘊(yùn)藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，XX購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價格達(dá)到了7500元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價格達(dá)到了15000元/平米左右。2005年11月26日開盤的金地帶●時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為4800元/平米，公攤率在33%左右。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。目前，XX市商業(yè)用房僅金地帶●時尚廣場項(xiàng)目在售，剩余單位主要以3樓為主。當(dāng)前XX市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣，2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場競爭。另一方面，隨著XX市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。XX市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。六 商業(yè)用房的市場供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前XX市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目僅為金地帶●時尚廣場：總建筑面積： 商業(yè)建筑面積：銷售價格： 臨XX路商鋪：均價18000元/平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價9000元/平米 一層內(nèi)鋪：4800元/平米 二層內(nèi)鋪：2500元/平米 三層內(nèi)鋪：1400元/平米 住宅銷售均價：1140元/平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項(xiàng)目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了XX市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原XX市兒童公園），其二是文藝南路一塊10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示，96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。因XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此XX市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查目前在售的僅為金地帶●時尚廣場，其銷售情況較為良性。八 商業(yè)用房的市場價格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況XX市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前XX市場上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時尚廣場。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營品牌月租金價格（元/平米）立華水果臨街商鋪零售50好運(yùn)來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內(nèi)商鋪建材零售24目前XX市商業(yè)物業(yè)的租賃價格呈現(xiàn)出“受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置?，XX路“XX廣場”“XX購物中心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地帶●時尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá)120元/平米/月。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在市場調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價格自2060元/月/平米不等，對面建材市場內(nèi)月租金甚至低于10元/平米/月。與XX廣場、XX等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況XX市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過14萬平方米。 市場需求情況通過市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)48%的被訪者并不打算購房。僅5%的被訪者考慮在1年內(nèi)購房，35%的被訪者考慮在未來3年內(nèi)購房。說明目前XX市民對商品房購買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購買時間集中在未來23年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。目前XX市民對商品房的需求主要集中在100120平米的中戶型和140160平米的大戶型兩個檔次。比較符合四線城市居民對購房的面積需求特征。 物業(yè)出租情況目前XX市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在XX從事小買賣的流動居民。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡單裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為350元/月。 在售樓盤銷售情況XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強(qiáng)。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個大型住宅項(xiàng)目自動工以來，銷售都很不理想。 市場在售戶型及特點(diǎn)分析漣水名城的主力戶型為145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。水榭花都的主力戶型為165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。金地帶 ● 時尚廣場的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。在價格方面，漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價格都沒有超過1000元/平米。僅金地帶●時尚廣場4樓以上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時間的優(yōu)越性，因此對于整個XX商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導(dǎo)意義。大部分市民對商品房價格仍集中在800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。十 市場預(yù)測 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測2 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前XX市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大，在XX購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時，也有16%的被訪者正在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。 （2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小，40%的客戶表示不會進(jìn)行商鋪投資。市民對商鋪投資概念的理解程度仍然有限，且在XX購物中心的影響下，使一部分市民對商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有%的人正在考慮投資商鋪。 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測 XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強(qiáng)。對商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且XX市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)，XX市民對居住房的需求不是很大。 綜述總體而言，XX市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于XX市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時，“XX購物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。XX某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究十一 項(xiàng)目地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則方形用地地塊位置：XX路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于XX市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。地塊優(yōu)勢：XX路與芙蓉路均屬XX市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時，本項(xiàng)目地處XX去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。 項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費(fèi)場所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受XX商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。 項(xiàng)目地塊發(fā)展SWOT分析△ 地塊發(fā)展機(jī)會 Opportunity2 XX商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。3 XX市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機(jī)會。4 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項(xiàng)目建成后，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢較為明顯。6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持?！? 地塊發(fā)展威脅 Weakness1 市民對本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價值仍存在懷疑心態(tài)。2 其他舊城改造項(xiàng)目將對項(xiàng)目發(fā)展形成競爭壓力。3 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目價值的體現(xiàn)△ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength3 位于XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀7 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化△ 地塊發(fā)展劣勢 Threat3 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度4 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善（3） 項(xiàng)目偏離市中心，推廣難度加大雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項(xiàng)目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響。十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家