【文章內(nèi)容簡介】 滿足兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費及對食品安全的需求。2005年以來，項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品價格已普遍上漲20%左右，特別是水果的供應(yīng)已不能充分滿足項目地區(qū)的需求，而且隨著項目地區(qū)經(jīng)濟和生活水平的不斷提高，隨著兩地城市人口容量的不斷增長，對農(nóng)產(chǎn)品足量、平價、安全、綠色供應(yīng)的需求也將不斷升級，項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)的現(xiàn)狀已遠(yuǎn)不能滿足人們未來的需求，因此，規(guī)劃建設(shè)新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心是保障兩地農(nóng)產(chǎn)品安全足量供應(yīng)的迫切需求。 項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通需求分析根據(jù)項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通活動的空間，其流通需求主要可以分為兩大類：國內(nèi)流通需求和國際流通需求。 國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品流通需求 國內(nèi)流通需求又包括項目地區(qū)內(nèi)的流通需求和項目地區(qū)與周邊地區(qū)產(chǎn)生的流通需求。 項目地區(qū)內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品流通需求主要表現(xiàn)為項目地區(qū)的各企事業(yè)單位、機關(guān)團體、一般居民等對社會化農(nóng)產(chǎn)品流通服務(wù)和公共流通設(shè)施的需求。，在校學(xué)生105萬，而且數(shù)量在近兩年不斷增長，由此可見，全市工作餐消費量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品流通需求巨大。構(gòu)成市內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品流通需求大戶的項目地區(qū)內(nèi)連鎖超市近年來以年均20%－30%的速度遞增，在商業(yè)零售業(yè)中正由主導(dǎo)地位向主體地位轉(zhuǎn)移。2002年項目地區(qū)連鎖商業(yè)銷售額占全市社會消費品零售總額的36%，2005年達(dá)到50%，其中經(jīng)超市銷售的生鮮農(nóng)產(chǎn)品市場份額也已經(jīng)達(dá)到50%。與此同時，項目地區(qū)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品流通配送業(yè)發(fā)展則剛剛起步，還多屬于一些企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營行為或者一些配送大戶的個體行為，尚未形成獨立的產(chǎn)業(yè)部門；配送中心的規(guī)模都還比較小，配送效率比較低。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要，雖然大多自建或租用倉儲設(shè)施，自建內(nèi)部配送中心，如萬佳、沃爾瑪?shù)龋亲越ㄉr農(nóng)產(chǎn)品配送中心的屈指可數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，零售企業(yè)的獨立倉儲配送量約占其商品銷售總量的30％?？梢灶A(yù)見到隨著項目地區(qū)大力推動連鎖經(jīng)營的發(fā)展,項目地區(qū)連鎖經(jīng)營范圍將逐步擴大。隨著商貿(mào)企業(yè)追求流通外包行為的增加，連鎖經(jīng)營要求集中進貨、集中配送,未來對配送中心的需求將日趨旺盛。加上項目地區(qū)流通業(yè)迅速發(fā)展中流通服務(wù)的不斷提升，配送效率的提高，項目地區(qū)內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品流通需求將會大大增加。（1）項目地區(qū)與香港產(chǎn)生的流通需求 香港是一個典型的工商業(yè)社會，農(nóng)業(yè)比重極低，占GDP不到5%，由此可見，香港消費的農(nóng)產(chǎn)品絕大部分需要進口，長期以來，內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品在香港農(nóng)產(chǎn)品市場所占份額巨大，但部分品類所占份額較?。汗讼愀勖刻煨柽M口鮮果1700噸，%；香港的蔬菜進口則主要依靠內(nèi)地（65%），海外進口占35%；香港人以大米為主食，其中內(nèi)地只占到3%；香港的肉類主要來自美國、澳大利亞、新西蘭等國家的進口產(chǎn)品，內(nèi)地銷港肉品主要由五豐行（生畜為主）和廣南集團（家禽為主）獨家代理，所占市場份額也有限。綜上所述，內(nèi)地所占香港的農(nóng)產(chǎn)品市場份額并不理想，隨著《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》的出臺，內(nèi)地的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量必將出現(xiàn)較大的改善，相信未來內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品的市場份額將出現(xiàn)較大的增長，其中項目地區(qū)作為輸港農(nóng)產(chǎn)品的主要中轉(zhuǎn)地，供港農(nóng)產(chǎn)品流通需求將出現(xiàn)顯著增長。（2）項目地區(qū)與周邊珠三角地區(qū)產(chǎn)生的流通需求珠江三角洲位于廣東省的中南部，面向南中國海，為珠江出口處，毗鄰港澳，是廣東社會經(jīng)濟發(fā)展的先行地區(qū)，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱。1994年廣東省委、省政府正式宣布建立的珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，范圍包括廣州、項目地區(qū)、珠海、東莞、中山、佛山、江門共7個省轄市，以及惠州市區(qū)和所屬惠陽、惠東、博羅三縣，肇慶市的端州區(qū)、鼎湖區(qū)和四會、高要兩縣，人口2262余萬人。它是我國第一個打破行政區(qū)劃，按照經(jīng)濟區(qū)劃原則建立的經(jīng)濟區(qū)，成為廣東乃至全國商品經(jīng)濟最活躍和最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。改革開放以來，珠江三角洲地區(qū)因開放程度大、經(jīng)濟發(fā)展快、收入水平高而成為全國改革開放的一個樣板。以2006年珠江三角洲的主要綜合經(jīng)濟指標(biāo)為例，人口約占廣東省30%的珠江三角洲，其主要經(jīng)濟指標(biāo)占廣東省的份額均是人口比重的2－3倍以上，是廣東省實力最強、經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的地區(qū)。據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年項目地區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為：%、%、%，由此可見，第一產(chǎn)業(yè)所占比重非常??；再由2003年經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)度看，%，%，第一產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度幾乎為零。因此，項目地區(qū)偏低農(nóng)業(yè)產(chǎn)值和巨大的農(nóng)產(chǎn)品消費市場存在著明顯的矛盾，因此，項目地區(qū)是一個典型的依靠外部供應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品銷地市場。珠三角不僅是廣東省，而且是全國甚至東南亞重要的“菜籃子”、“米袋子”，其承載著對項目地區(qū)地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，也必將產(chǎn)生可觀的農(nóng)產(chǎn)品流通需求。 國際農(nóng)產(chǎn)品流通需求項目地區(qū)地處世界三大航線中亞洲至北美洲、歐洲和地中海航線的交匯點,而且與居于國際航運中心地位的香港緊密相連。項目地區(qū)在國際貿(mào)易中的重要地位決定了國際流通是項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通的重要組成部分。廣東省僅次于山東為我國農(nóng)產(chǎn)品進出口大省，2005年，廣東省各類農(nóng)產(chǎn)品進出口總量為1301萬噸，進、%、%；進出口總額為448億元，進、%、%。項目地區(qū)作為廣東省農(nóng)產(chǎn)品進出口重要港口，在其進出口總額中占有較大的比重，見表31。由此可見，項目地區(qū)特殊的地理位置決定了其巨大的農(nóng)產(chǎn)品進出口流通需求。表31 項目地區(qū)占廣東省各類農(nóng)產(chǎn)品進出口比重品種項目出口進口數(shù)量（萬噸）價值（億元）數(shù)量（萬噸）價值（億元）05年05年05年05年項目地區(qū)廣東省11項目地區(qū)所占比例89%84%23%22%項目地區(qū)3313廣東省26項目地區(qū)所占比例88%83%53%50%項目地區(qū)廣東省46項目地區(qū)所占比例39%26%59%50%項目地區(qū)15廣東省17211919項目地區(qū)所占比例88%89%42%29%總計項目地區(qū)36411619672廣東省466183835265項目地區(qū)所占比例78%63%23%27% 建設(shè)項目市場預(yù)測 早在20世紀(jì)末，根據(jù)我國傳統(tǒng)飲食和現(xiàn)代科學(xué)，我國營養(yǎng)學(xué)家就提出了《中國居民膳食指南》，并建立與之相配套的平衡膳食結(jié)構(gòu)。按照平衡膳食結(jié)構(gòu)，各類食物在飲食中的地位見表32。表32 我國國民平衡膳食食品消費量每天全年谷類食物300－500克蔬菜400－500克水果100－200克魚蝦類50克禽肉類50－100克蛋類25－50克奶類及奶制品100克豆類及豆制品50克油脂類25克項目地區(qū)居民人均收入水平較高，高價值、高品質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品消費力較強，飲食結(jié)構(gòu)相對合理。依據(jù)上面表格中所列的我國平衡膳食結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項目地區(qū)飲食特點，對項目地區(qū)的果蔬、肉魚等生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求量進行預(yù)測，見表33。表33 項目地區(qū)各類生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求總量預(yù)測表項目每天每年蔬菜人均量(公斤)110總量（萬噸）水果人均量(公斤)50總量（萬噸）水產(chǎn)品人均量(公斤)總量（萬噸）肉類人均量(公斤)總量（萬噸）注：項目地區(qū)人口總量按1121萬人計本項目除了主要輻射深、港兩地，還將輻射部分珠三角二級城市，項目輻射市場規(guī)模預(yù)測見表34，其中,珠三角二級城市輻射量取所占深、港市場總額的20%來測算。表34項目市場規(guī)模預(yù)測品種項目地區(qū)場香港市場項目地區(qū)周邊市場項目預(yù)計總交易量總量(萬噸)　項目預(yù)計所占份額項目預(yù)計輻射量(萬噸)總量(萬噸)　項目預(yù)計所占份額項目預(yù)計輻射量　項目預(yù)計輻射量　(萬噸)　蔬菜85%60%水果90%20%肉類50%20%注：香港市場數(shù)據(jù)來源于香港漁農(nóng)署第四章 項目選址及建設(shè)條件 項目選址國際農(nóng)產(chǎn)品流通項目選址確定于龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)白泥坑村，是項目地區(qū)橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞雁田的交匯處，地理位置優(yōu)越，周邊交通狀況發(fā)達(dá)，有機荷高速、水官高速、丹平快速干線、南坪快速干線、深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間（如圖41所示）。圖41 項目地區(qū)國際農(nóng)產(chǎn)品流通項目地理位置圖 項目用地區(qū)位分析項目用地位于項目地區(qū)龍崗區(qū)平湖街道白泥坑地區(qū)，即中部流通組團內(nèi)華南流通所在的流通核心片區(qū)、布吉中心區(qū)和橫崗中心區(qū)所在的綜合配套區(qū)之間的位置，是項目地區(qū)橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞鳳崗鎮(zhèn)的交匯處。用地周邊交通狀況較為發(fā)達(dá)，處于幾條城市主干道的圍合區(qū)內(nèi)，其北面為機荷高速公路，南面為水官高速公路，東面為鹽排高速公路，西面為規(guī)劃中的平安大道，另外還有深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間。項目位于項目地區(qū)平湖流通基地內(nèi)，平湖流通為項目地區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的八大流通區(qū)之一。流通基地距香港特別行政區(qū)僅25km、距項目地區(qū)區(qū)15km。北面和東北面與東莞市接壤，西北與寶安區(qū)接壤，是項目地區(qū)至東莞、寶安至龍崗區(qū)的交匯站，區(qū)位條件得天獨厚。平湖流通基地處于珠江三角洲輻射圈的“中心級”，在以園區(qū)為中心，以50公里為半徑，劃出第一層經(jīng)濟輻射圈，包括項目地區(qū)、東莞、惠州、香港等地；以120公里為半徑，劃出第二層經(jīng)濟輻射圈，包括廣州、珠海、中山、江門等珠江三角洲大部分地區(qū)，第三層經(jīng)濟輻射圈就可覆蓋到華南地區(qū)，通過鐵路延伸至整個泛珠江三角洲。圖22中部流通組團功能結(jié)構(gòu)圖 項目用地概況 項目用地概況 用地地籍概況項目地區(qū)國土資源和房產(chǎn)管理局接到項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司《關(guān)于項目地區(qū)國際農(nóng)產(chǎn)品流通用地預(yù)審的申請》后，在審查意見中提到在該流通用地范圍內(nèi)有95023平方米尚未完善轉(zhuǎn)地補償?shù)挠嘘P(guān)手續(xù)，且約有32000平方米地上已建原村集體工業(yè)區(qū)；另約有農(nóng)用地162354平方米，其中林地157021平方米，園地5333平方米（含基本農(nóng)田約24平方米）；其余為城市建設(shè)用地。選址范圍內(nèi)未完善轉(zhuǎn)地手續(xù)的95023平方米土地（含已建成工業(yè)廠房的32000平方米），須與原農(nóng)村集體組織繼受單位協(xié)商，達(dá)成可行的轉(zhuǎn)地補償及拆遷安置方案，在項目用地上報市政府審批時，一并上報。該項目選址涉及占用林地157021平方米，請項目地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司按照《關(guān)于加強我區(qū)林地管理的通知》的要求向林業(yè)主管部門申辦《使用林地審核同意書》。項目地區(qū)規(guī)劃局于2007年3月頒發(fā)了建設(shè)用地方案圖。，分為南北兩個地塊，北地塊紅線編號200700B0008，南地塊方案號200700B0009，（圖42）。圖42 用地地籍現(xiàn)狀圖 用地現(xiàn)狀概述ABCD基地內(nèi)地勢南高北低，常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南向?，F(xiàn)狀建有四塊工業(yè)用地，另有兩塊已推平用地，剩余用地均為林地。，；。經(jīng)查證，該四個地塊均屬尚未完善轉(zhuǎn)地補償手續(xù)的用地。表41 現(xiàn)狀用地匯總表現(xiàn)狀用地匯總表用地代碼用地性質(zhì)用地面積(萬平方米)百分比(%)M1一類工業(yè)用地E4林地E9發(fā)展備用地圖25土地利用現(xiàn)狀圖合計ABCD圖43 用地利用現(xiàn)狀圖 交通條件 平湖流通區(qū)交通條件平湖流園區(qū)具備港口、公路、 鐵路等多種對外交通運輸方式，將重點發(fā)展水陸聯(lián)運、公鐵聯(lián)運等多式聯(lián)運體系，構(gòu)筑現(xiàn)代化綜合立體交通運輸平臺。1．港口：兩條支線鐵路與鹽田港和西部港群緊密相聯(lián)，平鹽鐵路全長26公里，平南鐵路全長48公里?？煽焖俳玉g世界各地港口航線。2．鐵路：日編組能力為8000車次的平湖南鐵路編組站位于基地中心，京九線、廣九線穿基地而過，南接香港，北連中原和歐亞大陸橋。全長26公里的平鹽鐵路和全長48公里的平南鐵路在基地內(nèi)與京九、京廣線接軌，直通鹽田國際中轉(zhuǎn)港和蛇口集裝箱港。3．公路：平蛇、深惠、機荷高速、水官高速、清平快速、梅觀高速在基地周圍形成了縱橫交錯、四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)。園區(qū)內(nèi)配套道路完備：目前，平湖街區(qū)的道路由高速公路、鎮(zhèn)間主干公路及鎮(zhèn)內(nèi)道路形成四縱三橫的交通骨架。四條縱向主干道，自西向東為平新路、丹平路、新廈大道、鳳凰大道。三條橫向主干道，由北向南為平龍路、富安大道、機荷高速公路。其中平龍路是龍崗與寶安兩區(qū)的交通要道，并且承擔(dān)了東莞中東部至寶安大部分過境車流。平湖大街至丹平公路一線集中了平湖、布吉與項目地區(qū)區(qū)的主要車流。 項目用地交通條件國際農(nóng)產(chǎn)品流通地處白泥坑地塊，占有較好的地理位置（如圖44所示）。、丹平路以東、南北分別是水官和機荷高速公路，是平湖與布吉的結(jié)合部位，距離街道中心各相距約5公里。，如圖所示，穿過項目用地東部一角，平安大道擬采用雙向六車道，東至沙灣路（橫崗安良），西至龍平路，穿越水官、鹽壩、機荷高速，建成后將成為流通的重要交通要道之一。、福田中心區(qū)、以貨柜車在高速公路和城市快速路上行駛的平均車速每小時60公里計算，車程均在半小時以內(nèi)。因此，在白泥坑地塊發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品流通配送對于項目地區(qū)和香港各需求點，以及連接布吉和福田兩大農(nóng)批市場都相當(dāng)便利。％左右的區(qū)域以及東莞的部分地區(qū)。圖44 項目地區(qū)國際農(nóng)產(chǎn)品流通交通圖 周邊流通環(huán)境項目未來持續(xù)發(fā)展離不開項目周邊流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動，現(xiàn)對項目周邊流通環(huán)境進行詳細(xì)的分析。于2002年12月成立的華南國際工業(yè)原料城（項目地區(qū)）有限公司是一家大型的現(xiàn)代商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)集團公司，由香港佳寧娜集團、民生集團、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團和京暉國際五大財團共同投資興建。華南城位于龍崗平湖流通區(qū)，總用地面積100萬平方米，總建筑面積約220萬平方米。是集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)