【文章內容簡介】 的規(guī)章制度，以制度促進管理，員工配置； 建立安全保障體系；針對老舊小區(qū)的實際情況，我公司從以下幾方面做好安； (1)消防安全；置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒 適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境 (2)水電氣設備安全管理 建立健全水電氣設備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、走向，以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。 (3)小區(qū)安全維護 根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，結合我公司安防經驗，確立我公司將以 ”人防為主、技防為輔 ”的安全防范思路，對老舊小區(qū)物業(yè)管理實行 24 小時安全巡防，為業(yè)主方提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。 (4)環(huán)境衛(wèi)生維護 根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責 任到人，確保管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生、整潔有序。 三、各崗位人員的配置 四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 （一）環(huán)境服務范圍及要求 日常保潔工作是通過日常清掃工作，對本物業(yè)管理區(qū)域進行定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務，維持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。 根據(jù)老舊小區(qū)目前的現(xiàn)狀，清潔工作應做好以下幾項： 垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。 在規(guī)定的范圍內做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持 場地清潔；墻面、頂面的清潔維護按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。（ 1）小區(qū)道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規(guī)定時間進行清掃；道路積水、積雪能及時清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化糞池每月正常檢查能正常使用。小區(qū)樓內地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關等，無手印，無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區(qū)道路：地面無垃圾，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。 （ 2）環(huán)境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水 跡和明顯灰塵，墻壁及其他設施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。 （ 3）垃圾收集清運：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產日清的，垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。 （ 4）其他： 小區(qū)內如舉辦社區(qū)活動等，做到垃圾及時清理。 住宅樓內公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。 負責小 區(qū)道路衛(wèi)生保潔。 定期樓頂清掃、外墻面清理。 院落衛(wèi)生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)及時清掃干凈。 對現(xiàn)有的綠化苗木、花卉，要做好養(yǎng)護管理、培植，負有美化環(huán)境的責任。養(yǎng)護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。 （二）保潔人員素質要求 樹立高度的責任心，關心業(yè)主方的利益，嚴格片區(qū)保潔責任制，在清潔過程中，如發(fā)現(xiàn)設施設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人員匯報，負責管理好片區(qū)衛(wèi)生器具，認真做到衛(wèi)生器具整潔、布置合 理，隨時保持清爽、美觀，保證物管區(qū)域的清潔衛(wèi)生，不留衛(wèi)生死角。保潔人員應隨時巡視，發(fā)現(xiàn)污物雜物應及時處理，隨時保證清潔衛(wèi)生。 保潔人員要努力提高自身素質和對公司負責的覺悟，服從領導工作安排，遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關的事； 承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準，連續(xù) 3 次未；達標者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰；須做好詳細記錄； 保潔人員服務要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，； 上班時必須穿著清潔，按規(guī)定 要求著裝，并將工作； 保潔人員在工作要堅持原則，團結協(xié)作，以禮相待； 不準私拿公物，私賣廢品，如發(fā)現(xiàn)，分別給予罰款； 垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送的事。得到主管的批準，方才能到休息室休息。 保潔人員在工作中有權勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生的行為，不能處理、解決時應立即向上級主管匯報，有權提出工作中的一些合理化建議。 保潔員必須嚴格按照《保潔員清潔工作程序》執(zhí)行。 五、保安及消防管理 (一 )保安管理內容及要求 安全管理服務的目的是 維護物業(yè)管理范圍內正常的工作、生活秩序、協(xié)助公安機關做好內部的安全防范工作，它在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。 安全管理工作是一項特殊的服務工作，要求保安人員應具有良好的身體素質、心理素質、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。根據(jù)不同的區(qū)域及崗位要求，保安隊應設立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴禁外來閑雜人員進入小區(qū)，來訪人員必須登記，準許后方可入內。對進出車輛和停放車輛要嚴格管理，統(tǒng)一指揮，嚴禁亂停亂放；未經登記允許不得進入小區(qū)，嚴禁 貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區(qū)。小區(qū)內保安主要負責小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認真負責地做好各項安保工作，要實行嚴格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。巡邏保安負責小區(qū)內白天及夜間的巡邏，要做到主動、熱情、耐心、周到的服務，杜絕因工作失職造成小區(qū)內被盜和其他事件，及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)意外事故，維護正常的工作、生活秩序。 小區(qū)內車輛按停車位停放有序，行車通道上不準停放車輛。白天夜間對停車場流動巡查、管理。 保安人員的選配應根據(jù) 本項目實際情況嚴格篩選，負責小區(qū)的秩序保障工作； 小區(qū)內突發(fā)事件的處置，災害預防，火災撲救，發(fā)現(xiàn)和制止小區(qū)內的暴力事件，隨時準備提供緊急救助。 小區(qū)內公共部位安全隱患的檢查、排除及上報，對違規(guī)事件及時提示和糾正，有針對性地進行安全教育。 小區(qū)內有特殊活動安排，保安要協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。 對保安管理及停車場管理工作應明確工作內容和工作要點，制定出具體的工作標準及檢查辦法。 (二 )預警、應變措施 安全應急計劃和措施 (1)目的： 在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效 的方法，在最短的時間內控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。 適用范圍： 1)治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。 2)受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。 3)其他重大意外情況。 (2)職責： 1)對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負責制定安全應急計劃，報物業(yè)管理處或分管副總經理審批，必要時報總經理審批； 2)對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全領班臨時確定應急措施，同時向上級匯報。 (3)計劃： 1)對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由物業(yè)管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。 2)處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領班臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。 3)制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據(jù)災情的程度、特性而定。 (4)實施： 1)在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。 2)對發(fā)生的每一事件必須總結，如果是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的發(fā)生。 3)保存事件全過程的有關記錄，存檔 3 年。重大自然災害的記錄長期保存。 (5)要求： 為增強應變能力和戰(zhàn)斗力，平時每個保安隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。 （三）強化消防管理意識 消防管理目標 堅持 ”預防為主，防消結合 ”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立 ”全員防消 ”的管理觀念，實施全員義務消防員制。 加強 消防教育宣傳和培訓演練工作 （ 1）消防教育宣傳工作： 管理處將在物業(yè)轄區(qū)內不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進行消防知識宣傳。 （ 2）做好消防培訓及演練工作： 重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演習，每年組織義務消防隊員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的 ”自救 ”意識和能力，防患于 ”未燃 ”。 積極落實防火安全 ”三級 ”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發(fā)期的消防安全工作。 建立消防快 速反應隊 結合以往的工作經驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建 ”消防快速反應分隊 ”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足 ”自救 ”，最大限度地減少火災損失。 善后與收復 火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。 （四）緊急事件處理 暴風雨及無法避免的自然災害 組織人力進行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏無異物堵塞，加固防災設施，檢查網架、支架、門窗是否歸位，消除一切潛在的 危險性因素，同時，積極參與搶險救助，迅速恢復現(xiàn)場，保持小區(qū)整體形象，將損失降低到最小程度。 (五 )水警、火警預防及排防、善后處理 當樓層內水管、接頭爆裂造成樓層浸水時應迅速關閉水管閥門，并迅速通知護衛(wèi)和維修人員前來救助；如房屋內部滲水，要及時通知業(yè)主，協(xié)助業(yè)主做好各項工作。 如員火警等特殊情況，積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。 六、公用設備、公共場所等管理養(yǎng)護 （一）日常維修養(yǎng)護：操作維修人員根據(jù)日常管理經驗，利用檢測儀表對設備的關鍵部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄 。操作人員每天對托管區(qū)域內的市政設備設施至少巡視兩次； （二）一級保養(yǎng)：維修人員對設備進行局部清潔、調整，每季度一次；二級保養(yǎng)：維修人員對設備進行全面清理、局部維修，每半年一次。 （三）公用設備、公共場所設施養(yǎng)護范圍；共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用； 管理規(guī)程； (1)小區(qū)內水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責；； (2)工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化方； (3)項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查 2 次以； (4)高低壓配電房實行 24 小時值 班制度； (5)工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即； (6)月末，工程部維 （三）公用設備、公共場所設施養(yǎng)護范圍 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內消防設施。設備操作維護人員必須具有相應資質，熟悉掌握小區(qū)內各種設備系統(tǒng)原理。定期對小區(qū)的水、電、氣、門窗等進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。隨時對小區(qū)屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現(xiàn)象。 管理規(guī)程 (1)小區(qū)內 水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責； (2)工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化方案質量標準為依據(jù)，每日檢查和評估各區(qū)域的亮化維護情況，并作出質量評估，記錄于每日的工作記錄評估表中； (3)項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查 2 次以上，巡查結果記錄備查； (4)高低壓配電房實行 24 小時值班制度；【物業(yè)公司接管老舊小區(qū)方案】 (5)工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即制定維修、整改方案，協(xié)調有關部門做好整治工作并及時復查； (6)月末，工程部維修人員根據(jù)每天的亮化維修記錄進 行匯總、統(tǒng)計，并將匯總表及時上報給總公司。 質量標準 所有電器由專業(yè)工程師按設計要求操作維護和保養(yǎng)，確保用電設施的正常使用，日常小修在當日內完成，大修在一周內修復亮燈。 （四）主要措施 按照行業(yè)規(guī)范和工程專業(yè)要求制定完善的設備、設施操作規(guī)程和維修管理制度，確保維修及時，同時加強對員工操作行為的規(guī)范，執(zhí)行行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育工作，建立健全各項安全操作規(guī)程，防止安全事