【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)垃圾滿地，甚至?xí)l(fā)生暴力流血事件?！段飿I(yè)管理條例》雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。 新舊物業(yè)公司交接難主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：　　相關(guān)設(shè)施移交難　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)公司對物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)公司、新的物業(yè)公司、業(yè)委會進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度?！　∥飿I(yè)資料移交難　　根據(jù)《條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司移交以下資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料；（4）物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)委會?！　‰m然《條例》對交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分地將日后新物業(yè)公司順利開展公作所需要的資料（如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)公司都是由開發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)公司也就無法在交接時提交完整資料。　　相關(guān)費(fèi)用處理難　?。?）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費(fèi)用理不清，不能順利接管?！　。?）代收費(fèi)用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)公司承擔(dān)，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛?！　。?）物業(yè)費(fèi)欠繳?，F(xiàn)在，物業(yè)費(fèi)收繳率普遍不高，好一點(diǎn)的到90%，而很多維持在70%，一些老小區(qū)還不到40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為一個很大障礙。舊物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。 （4）其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營性收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。 新舊物業(yè)交接難的法律原因 法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換物業(yè)公司的規(guī)定在《條例》中比較少，即第29條關(guān)于移交事項的規(guī)定。第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定。第59條不移交有關(guān)事項的法律責(zé)任的規(guī)定。 現(xiàn)有法律規(guī)定有以下幾點(diǎn)尚需改進(jìn)：(1)物業(yè)移交的時間不明確。 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 ”沒有交接時間的強(qiáng)制規(guī)定，老物業(yè)公司可以以各種借口拖延時間，比如說物業(yè)費(fèi)沒有繳清。 (2)移交的內(nèi)容、方式不明確。 《條例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，但物業(yè)的交接并非如此簡單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接管老物業(yè)已經(jīng)使用過的設(shè)施、設(shè)備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否相同……這一系列問題《條例》都沒有解決。 (3)不移交、不完全移交的責(zé)任規(guī)定可操作性差。對不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要限期改正。逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處于1萬元以上10萬元以下罰款。實際上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關(guān)資料”操作中難以把握。二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應(yīng)當(dāng)對不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的實物和資料都應(yīng)當(dāng)受到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關(guān)資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規(guī)定，對拖欠老物業(yè)的物業(yè)費(fèi)誰來保障，老物業(yè)的先期投入怎么辦，老物業(yè)管理不當(dāng)造成的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，沒有相應(yīng)規(guī)定。 政府對物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。 目前，政府對物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。做好物業(yè)公司交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門要做交接的具體指導(dǎo)、防止新老物業(yè)的沖突、有關(guān)事項的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。我國法律關(guān)于物業(yè)交接的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。 從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國目前物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺陷——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)服務(wù)制度，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政府執(zhí)法不嚴(yán)、物業(yè)公司法律意識淡薄等。 針對物業(yè)新老公司交接，北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對新老物業(yè)承接驗收的程序、交接內(nèi)容等熱點(diǎn)問題作出了相應(yīng)的解釋。問：誰能決定選聘物業(yè)？答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實施，業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定組織實施。開發(fā)商或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織承接驗收活動前10個工作日，將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會和街道辦事處。問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？答：無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后，方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的，